O que é INCC, VGV, Habite-se e Incorporação Imobiliária e qual a importância?

INCC significa Índice Nacional de Custo da Construção, elaborado pela Fundação Getúlio Vargas. Tem a finalidade de apurar a evolução dos custos das construções habitacionais. Usualmente é utilizado para correção dos contratos de compra de imóveis, enquanto a obra está em execução.


A apuração abrange materiais e equipamentos, serviços e mão-de-obra da construção. Atualmente a coleta de dados é feita em 7 capitais do Brasil (São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Salvador, Recife, Porto Alegre e Brasília).


Histórico


O INCC foi divulgado pela primeira vez em 1950. De inicio, o índice cobria apenas a cidade do Rio de Janeiro e sua sigla era ICC (Índice de Custo da Construção). Nas décadas seguintes, a atividade econômica descentralizou-se e o IBRE (Instituto Brasileiro de Economia) passou a acompanhar os custos da construção em outras localidades. Além disso, em vista das inovações introduzidas nas técnicas de construção, o ICC teve que incorporar novos produtos e especialidades de mão de obra.Em fevereiro de 1985, para efeito de cálculo do IGP (Índices Gerais de Preços), o ICC deu lugar ao INCC.


Um dos termos mais comuns do mercado imobiliário, o VGV, é também um dos que mais despertam a curiosidade dos que estão entrando neste mercado. Afinal, qual o significado do termo VGV e qual sua importância para o mercado imobiliário?


VGV significa Valor Geral de Vendas. É um valor calculado pela soma do valor potencial de venda de todas as unidades de um empreendimento a ser lançado.


Por exemplo: a construtora A pretende lançar um empreendimento com 70 apartamentos a R$ 350.000,00 cada. O VGV deste empreendimento é de R$ 24.500.000,00, ou seja, ele tem o potencial de gerar R$ 24.500.000,00 em receitas. Isto não significa que ele irá necessariamente gerar este valor, pois uma série de fatos podem fazer com que a receita total varie, como alteração no preço dos imóveis, margem de negociação e uma série de outros motivos, mas o indicador ajuda a identificar o potencial comercial do empreendimento.


Qual a importância do VGV?


Além ajudar a indicar se o empreendimento é ou não viável do ponto de vista comercial, o VGV auxilia na definição do orçamento da obra, das verbas administrativas da incorporadora, no desempenho da empresa no mercado, dentre outros.


De acordo com levantamento feito pela Folha Online em 2006, as incorporadoras de São Paulo gastam de 3% a 6% do VGV de um empreendimento imobiliário em marketing. Já a forma como este percentual é distribuído nas ações de marketing depende do perfil de cada empreendimento, do público-alvo e das características do produto. Geralmente a maior parte é investida nos pontos de venda, onde o negócio é fechado.


Você, futuro morador de um apartamento novo, já deve ter ouvido muito falar de um documento que dependemos diretamente para a entrega do imóvel depois de construído, o Habite-se. Mas afinal, você sabe o que é o Habite-se?


É um documento, emitido pela prefeitura local, atestando que o imóvel foi construído seguindo as exigências da legislação municipal onde o empreendimento está localizado. Enfim, é uma certidão que aprova o imóvel como “pronto para ser habitado”.


Para retirar o Habite-se, o proprietário do imóvel, no caso a construtora, faz a requisição junto ao órgão competente da prefeitura, que providencia uma vistoria no local para constatar se o que foi construído realmente condiz com o projeto inicial aprovado na prefeitura.


Incorporação Imobiliária é um documento registrado em cartório que dá a segurança para o cliente quanto à condição técnica e idoneidade do incorporador, além da legalidade do projeto, as características e metragens do imóvel, bem como as regras de convivência em condomínio.


Incorporação Imobiliária é o ato de empreender um projeto imobiliário. É quando uma pessoa (física ou jurídica) se compromete a construir um edifício ou conjunto deles, como apartamentos e áreas comuns. O incorporador também pode comercializar as unidades antes (na fase da planta) ou durante a fase de construção do empreendimento.

Compras coletivas barateiam fase de acabamento

Quem compra produtos ou contrata serviços hoje sem consultar a internet pode perder ótimas oportunidades.

Graças à união de grupos de pessoas com interesses comuns em compras coletivas, empresas dos mais variados segmentos conseguem oferecer descontos que vão de 15% a 70% sobre o valor real de seus produtos.

A tendência de consumo coletivo já chegou aos donos de imóveis, que passaram a se reunir para incrementar suas casas, especialmente na fase de acabamento da obra.
É nessa etapa final, quando os apartamentos são entregues "pelados", que o dinheiro costuma ser mais escasso.
"Na fase de entrega das chaves, os custos com acabamento do imóvel muitas vezes foram subestimados pelos proprietários", diz Mariana Alvez, advogada do Idec (Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor).
"Por essa razão, a compra feita por um grupo de moradores facilita a obtenção de descontos mais significativos em lojas, se comparados aos oferecidos em uma compra individual", completa.
Buscando economia, grupos de proprietários formam times independentes, articulando-se pela internet ou participando de sites especializados em compras coletivas voltadas para casa, construção e reforma.
A economia é significativa. "Conseguimos economizar cerca de R$ 2.500 comprando gesso, box e outros produtos", diz o professor de tênis Marcio Morelli, que formou um grupo no condomínio onde mora, na Água Branca (zona oeste de São Paulo).
Na outra ponta, empresas fornecedoras também elencam vantagens. Elas ganham no volume de pedidos, podendo amealhar centenas de clientes de um único imóvel.

"Isso facilita a logística", diz Josy Candido, proprietária da Gesso DiBrasil. O boca a boca também cresce rapidamente. "Se o cliente fica satisfeito, gera muito retorno, pois indica o trabalho para uma infinidade de pessoas nas redes sociais."
COMPRAS COLETIVAS
Antes mesmo de se tornarem vizinhos, moradores utilizam a internet para fechar negócios juntos.
Com o objetivo de economizar na fase de acabamento da obra, eles descobrem interesses em comum e encontram lojas e fornecedores que oferecem descontos para compras coletivas.
Os moradores também usam blogs e grupos em sites como Orkut e Facebook para encontrar referências de quem já experimentou esse modelo de compra.
O professor de tênis Márcio Morelli, 29, começou a pesquisar preços de vários itens antes de se mudar para seu apartamento, na Água Branca. Acabou propondo uma compra conjunta com outros moradores quando viu o valor do aquecedor: R$ 2.300.
"Fiz contatos com a empresa e, em paralelo, fui falando com os meus vizinhos por e-mail e pela comunidade do prédio no Orkut. Chegamos ao valor de R$ 1.590 para o produto instalado, uma economia de R$ 710 para cada membro da turma", diz.
O interesse foi tão grande que Morelli acabou pilotando outros grupos de compra, como os de gesso, box, janela, envidraçamento do terraço e telas de proteção. "Todos foram um sucesso", diz ele, que gostou do resultado a ponto de planejar trabalhar como líder de grupos de compras.
Dos 350 apartamentos do condomínio, 200 aderiram à empreitada. Apesar do volume, não houve problemas, segundo Morelli. Isso porque o líder de compras costuma apenas negociar os valores.
Em seguida, repassa os contatos dos interessados para o fornecedor, que fecha a compra com cada morador -por conta disso, as garantias para os produtos são as mesmas de uma compra tradicional, segundo lojistas ouvidos pela Folha.
FACEBOOK DO PRÉDIO
O condomínio onde mora a fonoaudióloga Camila Marcello, em Imirim (zona norte), conta com 400 apartamentos. Antes da entrega das chaves, em novembro de 2011, o edifício já tinha uma página no Facebook e, na assembleia inaugural, um dos moradores criou um grupo de e-mails para facilitar a comunicação entre eles.

Foi pela rede social que vários moradores começaram a procurar empresas que pudessem oferecer descontos e formas de pagamento atrativas para o acabamento.
"A primeira empresa que surgiu ofereceu gesso com descontos em torno de 15%", conta Camila, que também conseguiu reduzir em cerca de 20% o valor do envidraçamento da sacada e entre 15% e 20% o da porta de correr da cozinha.
"Conseguimos outros fornecedores, mas não demos sorte com todos, pois muitos não tinham funcionários, produtos e condições para atender à demanda", diz ela, que também buscou compras coletivas para decorar a casa. "Consegui desconto de 25% em papéis de parede."

http://classificados.folha.com.br/imoveis/1123802-compras-coletivas-barateiam-fase-de-acabamento.shtml

Estilo de vida do morador define opção entre imóvel novo ou usado

O preço do metro quadrado de apartamentos novos já não sobe no mesmo ritmo acelerado do ano passado.
Levantamento feito pelo Secovi-SP (sindicato da habitação) mostra que o valor desses imóveis aumentou 6,3% entre janeiro e maio deste ano --no mesmo período de 2011, a alta foi de 10%.
Ainda que a curva seja descendente, os preços dos novos permanecem altos --o valor médio do metro quadrado em São Paulo é de R$ 6.700, segundo a Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio). Os estoques continuam elevados, o que reduz a oferta de lançamentos.

Lucas Lima/Folhapress

Bruno Skortzaru e Michela Totri compraram um imóvel na planta na zona sul de SP, mas enfrentam atraso na entrega

Nesse cenário, os usados entram para competir. Apartamentos desse tipo são mais baratos -a diferença de preço pode chegar a 50% se o prédio tiver mais de 50 anos, segundo Luiz Paulo Pompeia, diretor da Embraesp.
Essa economia se reflete nas vendas: unidades usadas tiveram crescimento de 14% entre janeiro e maio, ante o mesmo período do ano passado, segundo levantamento da Lello Imóveis.
Por outro lado, imóveis novos têm uma vantagem: quando em construção, permitem parcelar a entrada, que pode chegar a 30% do valor. "Também é mais fácil e rápido conseguir financiamento", diz José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP (Conselho dos Corretores de Imóveis).
Isso acontece porque, quando as incorporadoras lançam um empreendimento, o fazem em parceria com um banco, que agiliza a papelada referente à obra e à incorporadora. Ficam faltando apenas as comprovações de renda do comprador. Em alguns casos, o financiamento é aprovado rapidamente. Já para os usados, é preciso conseguir os certificados do proprietário do imóvel, o que torna o processo mais lento.

Lucas Lima/Folhapress

Adriana Lago e Alexandre D'Agostino, com o filho Antonio, reformaram um apartamento usado na região central de SP

"O melhor negócio é encontrar um imóvel usado que tenha um defeito para os outros, mas não para você", diz Luiz Gambi, diretor de marketing do Secovi-SP (sindicato da habitação). "Minha tia comprou um apartamento em uma rua onde acontece uma feira. O imóvel estava desvalorizado por conta disso, mas ela adora a feira", conta.
ESCOLHA
Diante das condições, sobretudo no que diz respeito às facilidades de financiamento, muitas vezes o comprador termina comprando um apartamento novo, ainda que mais caro.
Foi a facilidade de poder parcelar a entrada que fez com que a professora Michela Totri, 31, e seu namorado, Bruno Skortzaru, 31, comprassem um apartamento na planta. Em agosto de 2009, eles adquiriram um imóvel de dois quartos na Aclimação (zona sul de São Paulo) e parcelaram a entrada por dois anos. "A possibilidade de parcelar foi decisiva para nós", diz Michela.
Agora, eles enfrentam um problema que costuma ocorrer com compradores de apartamentos na planta: o atraso na entrega das chaves. "A previsão inicial era dezembro de 2011 e, até agora, nada".
Há outro fator que pesa contra: apartamentos novos são entregues incompletos --sem pisos, gabinetes e armários. Por isso, Michela e Bruno terão de esperar ainda mais --demorarão cerca de dois meses para fazer acabamento e comprar móveis.
MUDANÇA IMEDIATA
Compradores apressados ou que pagam aluguel devem considerar adquirir um usado. Dependendo do estado do imóvel, a mudança pode ser imediata.
"Mesmo que seja necessária uma reforma, essas obras vão ser mais rápidas do que os três anos que a incorporadora demora para construir um prédio novo", analisa Luiz Fernando Gambi, do Secovi-SP.
Uma boa reforma pode transformar o apartamento usado no imóvel dos seus sonhos. Mas é preciso fazer uma mudança racional, sem excessos, modismos e personalizações. "Deve-se ter cuidado ao fazer uma reforma cara demais, pois isso pode inviabilizar a venda do apartamento no futuro", diz Gambi.
Reformas, como se sabe, podem ser sempre mais demoradas e caras do que se imagina inicialmente.
"Minha reforma empacou por conta de um problema do prédio", conta a diretora de arte Adriana Lago, 38. Em 2009, ela comprou com o marido um apartamento em Higienópolis (região central) em um prédio antigo, construído há cerca de 50 anos.

Simon Plestenjak/Folhapress

Lorenz Meili comprou um apartamento usado e optou por fazer reforma, na região central de São Paulo

"Me apaixonei pelos janelões e pelo banheiro, que é enorme e tem uma banheira linda", diz. Eles optaram por reformar o mínimo e restaurar o máximo. Mantiveram o piso de taco, mas precisaram renovar as partes elétrica e hidráulica.
O apartamento é amplo, com 115 metros quadrados, mas não tem área comum. O que ela lamenta, no entanto, é o valor do condomínio. "Pagamos R$ 900. Acho caro, pois não temos área de lazer."
Para o arquiteto Lorenz Meili, 43, que mora em um apartamento antigo, a diferença no estilo entre novos e usados reflete uma mudança na maneira como as pessoas se relacionam com a cidade.
"As pessoas se viraram para dentro, estão cada vez mais de costas para a cidade, vivendo em apartamentos menores e com as opções de lazer no próprio prédio." Já apartamentos antigos, diz ele, são maiores, mais espaçosos e sem área de lazer --o que faz com que seus moradores aproveitem mais as opções que a cidade oferece.

Link da fonte:http://classificados.folha.com.br/imoveis/1116608-estilo-de-vida-do-morador-define-opcao-entre-imovel-novo-ou-usado.shtml

Alta no preço dos imóveis novos desacelera em São Paulo

Após forte alta em 2011, os preços dos imóveis novos na capital paulista estão desacelerando. O valor do metro quadrado subiu 6,3% entre janeiro e maio, ante crescimento de 10% no mesmo período do ano anterior.
Análise: Segmento residencial vive fase marcada pela prudência
A previsão do setor é encerrar o ano com elevação entre 10% e 15%, segundo dados do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), bem abaixo dos 26% de 2011.
Segundo especialistas, apesar de estar crescendo em menor velocidade, a alta é significativa, uma vez que os preços já estão em patamar elevado.
"A economia está desacelerando e o governo vem revisando as previsões para o PIB [Produto Interno Bruto]. Apesar disso, a alta dos imóveis chegou a 6,3% neste ano", afirma Emílio Kallas, vice-presidente de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi-SP.
Um dos principais fatores de pressão no custo é a escassez de terrenos que servem para incorporação.
"É cada vez menor o número de terrenos com possibilidades de construção." Para minimizar o problema, Kallas diz que seria necessária a revisão do Plano Diretor de São Paulo, de 2002.
A revisão prevê mudanças nas diretrizes para o ordenamento da cidade, como as regras do uso do solo.
"Além disso, a burocracia nos processos de licenciamento dos projetos resulta em maior custo dos empreendimentos, que é repassado para o consumidor." O prazo para aprovação de um projeto chega a quatro anos.
LANÇAMENTOS
A redução na oferta de imóveis também poderá pressionar os preços neste ano.
Os lançamentos de unidades residenciais na capital paulista recuaram 31,4% nos primeiros cinco meses do ano ante o mesmo período de 2011 e atingiram o menor resultado entre janeiro e maio desde 2009, auge da crise internacional.
Ao mesmo tempo, as vendas de unidades novas tiveram alta de 13,1% no período, segundo dados do Secovi-SP.
Para Ana Maria Castelo, coordenadora de projetos da construção da Fundação Getulio Vargas (FGV), o mercado passa por um momento de ajuste.
"Houve formação de estoque durante o ano passado como resultado das vendas fracas. As empresas agora estão reduzindo os lançamentos como forma de equilibrar a oferta."
Eliane Monetti, professora da Universidade de São Paulo (USP), destaca ainda que as construtoras reduziram o ritmo após dificuldades para entregar empreendimentos dentro do prazo nos últimos anos.
O crescimento dos negócios também é resultado de uma base de comparação mais fraca: as vendas em 2011 na comparação com 2010 recuaram 21% e chegaram no menor nível desde 2005.
A pesquisa mostra ainda que o VGV (Valor Global de Vendas) ficou em R$ 5,08 bilhões até maio, valor que corresponde a aumento de 6% sobre o resultado dos cinco primeiros meses de 2011.

Link da fonte:http://www1.folha.uol.com.br/mercado/1115353-alta-no-preco-dos-imoveis-novos-desacelera-em-sao-paulo.shtml

Secovi registra expansão de 13,1% em São Paulo

Valor Econômico, 04/jul

As incorporadoras venderam mais imóveis residenciais, na cidade de São Paulo, nos cinco primeiros meses do ano, em relação ao mesmo período de 2011. É o que aponta levantamento do Secovi-SP, o Sindicato da Construção. Conforme a sondagem, a comercialização de unidades residenciais, na capital paulista, aumentou 13,1% na comparação dos dois intervalos, para 10,135 mil unidades.

O Valor Geral de Vendas (VGV) dos imóveis residenciais vendidos até maio chegou a R$ 5,08 bilhões, o que representa aumento real de 6% sobre o período de janeiro a maio do ano passado.

A velocidade de vendas, em 12 meses, também cresceu, de acordo com o Secovi-SP. No fechamento de 2011, o indicador apontava 56,7%, passando para 61,4 % no intervalo de junho de 2011 a maio de 2012.

Dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp) apontam queda de 31,4% nos lançamentos imobiliários de janeiro a maio, ante o mesmo período de 2011, para o volume de 7,496 mil unidades.

Isoladamente, as vendas do mês de maio somaram 2,728 mil unidades. Esse volume representa expansão de 35,9% ante as 2,007 mil unidades de abril e crescimento de 14,6% em relação aos 2,38 mil imóveis residenciais novos comercializados em maio do ano passado.

O Secovi-SP informou ainda que, do total vendido, 70% tinha até seis meses contados a partir do lançamento.

Do total comercializado, 59% (1,61 mil unidades) foi referente a unidades de dois dormitórios, enquanto 26,6% ficou com o segmento de três dormitórios (726 unidades vendidas). No mês, os lançamentos somaram 2,239 mil unidades, com crescimento de 38% ante abril.

Saque do FGTS para compra de imóvel à vista custa até R$ 1.900

Os bancos cobram taxas de até R$ 1.900 dos trabalhadores que pretendem comprar um imóvel à vista com o dinheiro depositado na conta do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço).

Pelas regras, o saque só vale para moradias avaliadas até R$ 500 mil e deve ser intermediado pelas instituições financeiras.
O Banco do Brasil é o único que não faz esse tipo de negócio, entre os seis maiores pesquisados pela Folha.
O problema é que os valores cobrados pelos bancos são elevados e, segundo consultores, alguns se aproveitam da intermediação para oferecer seus produtos.
De acordo com o advogado Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário, é preciso ficar atento a pressões para a abertura de conta, por exemplo, com a promessa de agilizar o negócio.
"O fundo é um direito do trabalhador e a sua liberação não pode estar vinculada a produtos", diz.
Além disso, a liberação dos recursos segue um trâmite de até dois meses, prazo considerado longo para esse tipo de transação.
Entre os bancos consultados, a maior taxa foi encontrada no HSBC --R$ 1.900 independentemente do valor do imóvel. Os demais cobram R$ 1.600 e um valor menor para imóveis até R$ 170 mil.
Segundo as instituições financeiras, a arrecadação é feita para cobrir custos envolvidos no processo. Um deles é a avaliação da moradia.
O FGTS exige um laudo que mostre que o imóvel custa, no máximo, R$ 500 mil. Também entram na conta os custos operacionais dos bancos envolvidos, como as análises jurídicas dos contratos necessários para que o negócio seja fechado.
"Imóveis que não estão com a documentação regular lideram os casos de recusa na liberação do fundo", afirma Henrique José Santana, gerente nacional do FGTS.
"Os contratos de gaveta [sem formalização oficial] ainda são comuns e, nesses casos, a liberação do FGTS é vetada", afirma a gerente de negócios da Lello Imóveis, Gilmara dos Santos.
O fundo também poderá barrar o saque se o condomínio ou o IPTU estiver atrasado. "Não deve haver qualquer restrição que traga risco ao negócio."
REQUISITOS
O interessado em sacar o FGTS deverá atender a uma série de requisitos, como possuir pelo menos três anos de trabalho com carteira assinada, na mesma ou em empresas diferentes.
Em um primeiro momento, será necessário reunir a documentação, como certidão do imóvel e declaração do Imposto de Renda.
O agente financeiro encaminhará a documentação e será feita a avaliação.
Depois, o valor ficará bloqueado esperando o registro da nova escritura da moradia. Após a vistoria e entrega do documento, o FGTS tem prazo de cinco dias para creditar o banco, que fará o repasse ao vendedor do imóvel.

Link da matéria:http://www1.folha.uol.com.br/mercado/1113618-saque-do-fgts-para-compra-de-imovel-a-vista-custa-ate-r-1900.shtml