A importância do laudo de avaliação na hora de comprar ou vender imóveis

O laudo de avaliação de imóveis realizado por profissionais da área de engenharia de avaliações tem a consistência e precisão fundamentadas em técnicas e isentas de envolvimentos emocionais e interesses pessoais. O valor de mercado baseado somente em critérios técnicos muitas vezes mostra diferenças surpreendentes em relação ao valor de venda baseado somente em interesses financeiros. A diferença pode chegar a mais de 50% para mais ou para menos. O laudo de avaliação difere muito da avaliação de imóveis para fins de compra e venda realizada entre pessoas físicas - onde a determinante do preço é a lei da oferta e da procura. O trabalho de engenharia consiste em determinar o valor de mercado com a utilização de técnicas baseadas nas normas NBR 14653. Muitas vezes, a diferença entre as duas avaliações pode chegar a 50% (para mais ou para menos) devido a aplicação de técnicas isentas de interesses comerciais e fatores emocionais. É este laudo que determina o valor de mercado ao passo que a avaliação de imóveis residenciais busca obter o preço de venda. A diferença está em determinar preço ou valor. O preço depende da situação do negócio, dos interesses pessoais, comerciais e sentimentais envolvidas no processo. O preço não é único, pode ter vários preços e variações de curto prazo. Basta pesquisar imobiliárias para entender o conceito. O valor de mercado num determinado momento é único e independente dos interesses das partes envolvidas. O valor final é obtido pela aplicação da estatística, ou seja, procura encontrar um intervalo de valores em que possa situar o valor de mercado do imóvel. Os procedimentos utilizados para determinar o valor de mercado de imóveis são: Pesquisa de mercado: ponto de partida é a pesquisa de mercado para obter uma amostragem dos valores dos imóveis na região considerando a semelhança de característica dos imóveis. As amostras muito fora do padrão médio são descartadas para não distorcer o resultado final. Homogeneização dos valores: é a técnica utilizada para uniformizar as diferenças de valores pesquisados, considerando as diferenças dos fatores de homogeneização entre o imóvel a ser valorado em relação aos imóveis da amostra da pesquisa. Análise estatística: análise estatística dos valores pesquisados para determinar os prováveis ou melhores intervalos de valores. O que dá qualidade ao valor atribuído ao imóvel é a aplicação de técnicas de análise baseadas nos fatores de homogeneização conforme o tipo de imóvel, sem a interferência de fatores sentimentais, comerciais ou financeiros dos interessados. Vamos tomar como exemplo uma situação real quando avaliamos um terreno com um pequeno galpão construído. O objetivo do estudo era solucionar um impasse entre os sócios de uma empresa. O que estava em questionamento era o valor do terreno e não da construção, por se tratar de uma obra antiga com pouco valor comercial devido ao material e engenharia empregada fora dos padrões atuais. - Terreno de aproximadamente 22.000 m2, área urbana da Grande São Paulo. - Preço de venda do imóvel avaliado por uma das partes: R$ 3.000.000,00 - Preço médio obtido através da pesquisa de mercado dos terrenos nas proximidades: R$128,00 m2; - Preço do imóvel pelo valor médio do m2: 22.000 m2 x 128,00 = R$2.816.000. - Maior preço pesquisado do terreno nas proximidades: R$160,00 m2. Foi descartado da amostra por se tratar de um terreno com pequena construção para fins residenciais. - Preço do imóvel pelo maior preço m2 pesquisado: 22.000 m2 x R$160,00= R$3.520.000,00 - Valor de mercado apresentado no laudo de avaliação: R$2.100,000 a R$2.300.000,00 Basicamente quando se avalia terreno, avalia-se o que pode ser construído e para que negócio podem ser utilizadas as edificações. Portanto são considerados alguns fatores mais significativos, tais como: Fator oferta: foi realizada uma adequação acima em relação a amostra devida a pouca oferta de terrenos com estas dimensões e características na região. Fator localização: adequação acima baseado na diferença de melhor posição do imóvel em relação a amostra devido ao endereço do imóvel avaliando servir para fins comerciais e industriais. Fator topografia: adequação abaixo - após um cuidadoso exame do terreno foi constatado a possibilidade de alagamento, o que inviabilizaria a construção de piso abaixo do nível da rua, ou seja, impossibilidade de construção de garagens. Dependendo do empreendimento teria que pensar em um piso elevado, para evitar possíveis perdas de estoques. Fator frente x fundos: não teve variação, mas seria aplicado a terrenos com pouca profundidade, formato não retangular ou quadrada com pontas pouco aproveitáveis para construções. Fator padrão construtivo: desconsiderado em função do galpão ter pouco valor comercial. Serve para adequar as diferenças de nível construtivo dos imóveis. No fim, os dois fatores que mais influenciaram foram: localização e topografia. Provavelmente se não tivesse sido detectado anormalidade no fator topografia este imóvel seria avaliado bem próximo aos R$3.000.000,00, preço de venda sugerido por um dos sócios. Mesmo considerando o melhor valor de mercado do laudo (R$2.300.000,00, nota-se uma diferença de 30% entre o preço e valor avaliado). Se considerarmos o maior preço do m2 pesquisado a diferença sobe para 53%. Conforme demonstrado o laudo de avaliação do valor de mercado determinado por profissionais da área de engenharia de avaliações tem a consistência e precisão fundamentadas em técnicas e isentas de envolvimentos emocionais e interesses econômicos. Desta forma, pode-se afirmar com certeza de que aquele valor é único naquele momento, dando a segurança necessária para a tomada das decisões. Fonte:http://www.administradores.com.br/artigos/administracao-e-negocios/a-importancia-do-laudo-de-avaliacao-na-hora-de-comprar-ou-vender-imoveis/73312/

Rigor na vistoria de apartamento novo evita desgaste e gasto futuro

15/09/2013 - 01h30 | DANIEL VASQUES DE SÃO PAULO Ao fazer a vistoria do imóvel, é fácil se deixar levar pela emoção. É a hora de entrar pela primeira vez em um ambiente muito esperado que só era conhecido no papel ou durante a visita do apartamento modelo decorado. Cliente tem 90 dias de garantia para reclamar de falhas no imóvel Só que é preciso manter a calma, ficar muito atento e não esquecer que a função da vistoria é checar se o imóvel apresenta problemas. Caso existam, o futuro morador deverá solicitar os reparos à construtora, que o chamará para uma nova vistoria, até os defeitos serem corrigidos. A analista de contas, Maria Luiza Gonçalves, 53, conta que há cerca de um mês fez a vistoria do apartamento que comprou em Diadema (Grande São Paulo). Segundo ela, havia problemas no botão de uma descarga, na pintura de paredes e no trinco da porta. Além disso, no dia da visita, faltava água no edifício, o que a impediu de testar o escoamento dos ralos e checar vazamentos. Agora aguarda uma nova vistoria, marcada para o próximo dia 21. De acordo com a GMK, incorporadora responsável pela obra, a inspeção a que Gonçalves se refere foi apenas uma pré-vistoria, com o objetivo de antecipar a identificação de qualquer problema antes da vistoria de fato. Para se preparar para a vistoria do imóvel que comprou, construído pela Brookfield, a engenheira química Carolina Grieco, pesquisou na internet sobre o assunto, assistiu a vídeos de orientação e, com seu noivo, os pais e um marceneiro, partiu para a ação. Avener Prado/Folhapress Carolina Grieco e Henrique Azevedo Bruno preparam arsenal para a vistoria da casa nova Carolina Grieco e o noivo, Henrique Azevedo Bruno, preparam arsenal para a vistoria da casa nova O resultado foi que a visita, prevista para durar até uma hora, levou quatro. Entre os problemas, um azulejo trincado, uma janela que não fechava, um interruptor com defeito e a varanda mal pintada. Grieco diz estar satisfeita com o desfecho, já que tudo foi resolvido na hora. "Estava com a emoção aflorada. Por isso, é importante levar mais pessoas, para manter o foco", diz. Segundo Fabio Diogo, diretor da incorporadora, uma auditoria técnica independente é contratada para vistoriar as unidades, mas "podem acontecer casos em que não conformidades sejam percebidas somente na vistoria final, com a presença do proprietário". O advogado de direito imobiliário Marcelo Tapai diz que, se o imóvel apresentar problema, o cliente deverá solicitar que ele seja anotado no termo de vistoria, refutando promessa verbal da empresa. Outras recomendações de especialistas são tirar fotos ou filmar os itens com defeito e levar uma trena para medir os cômodos e a garagem. Ana Carolina Bernardes, diretora-jurídica da Amspa (Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências), afirma que pode haver uma diferença de no máximo 5% no tamanho do imóvel. Se ultrapassar esse percentual, deverá haver algum tipo de compensação ao morador. O empresário Ely Andrade, 54, conta que verificou falhas na pintura e no alinhamento do granito e gesso na primeira vistoria. Ao todo, foram três, sem solução. "Gastei em torno de R$ 1.500 para resolver. Você jogava a iluminação no imóvel e as imperfeições apareciam." Editoria de Arte/Folhapress

Preço atual facilita compra de casa própria

VIVIAM NUNES DE SÃO PAULO Ouvir o texto Sinais de queda de preço de imóveis já prontos na capital paulista têm dado alento a quem há alguns anos pretende comprar uma moradia em São Paulo e não consegue por causa dos valores. De 2012 a 2013, considerando os cinco primeiros meses de cada ano, os preços caíram até 5% na maioria das regiões da cidade, de acordo com o Creci-SP (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis). A desvalorização está longe de reverter a alta recente no mercado, considerando que os valores subiram até 99%, de 2009 a 2012, também segundo o Creci -mas já é um alívio para quem tenta definir qual é o melhor momento para comprar. Cenário favorece negociação de aluguéis Para economistas e consultores ouvidos pela Folha, embora a queda de 2013 seja pontual, é, sim, favorável ao consumidor, que tem mais margem para negociar. "Nos últimos anos, os preços dos imóveis usados subiram muito mais do que os novos, e, agora, ocorre uma correção", diz Celso Amaral, diretor corporativo do Geoimovel, empresa de informações imobiliárias. NO RITMO DA INFLAÇÃO "Daqui para a frente, os valores devem subir no ritmo da inflação", acrescenta. Para Marcelo Prata, presidente do Canal do Crédito, site comparador de empréstimos, o aumento do preços dos imóveis em geral deve ficar agora entre 10% e 15% ao ano, em média. Assim, para quem pretende trocar o aluguel pelo financiamento, o momento pode ser oportuno, acrescenta o educador financeiro Mauro Calil. "O aluguel é uma despesa que não se reverte na formação de patrimônio, ao contrário da parcela do financiamento", diz. "O cuidado que deve ser tomado na hora da compra é negociar o maior desconto possível e comparar o custo dos empréstimos em pelo menos dois bancos, além daquele em que se tem conta", complementa Calil. APOSTA Embora pague aluguel hoje por um imóvel de cem metros quadrados nos Jardins, o advogado Fernando Costa, 34, não pretende, pelo menos por enquanto, trocar a despesa pelo financiamento. Costa tem outra estratégia: deixar o dinheiro que tem atualmente (cerca de R$ 200 mil) em uma aplicação como o Tesouro Direto para aumentar o valor da entrada. O advogado aposta em queda dos preços dos imóveis na região nos próximos quatro anos, apesar da previsão de economistas de alta ao menos no ritmo da inflação. A simulação ao lado mostra que, para o plano de Costa ser vantajoso, o imóvel que ele deseja comprar no bairro -que hoje custa R$ 1 milhão- não pode ter reajuste nos próximos quatro anos. Se subir 5% ao ano nesse período, menos que as previsões de mercado, o valor total gasto na compra será maior do que seria se o aluguel fosse substituído agora pelo financiamento imobiliário. SEGUNDO IMÓVEL Já para quem já tem um imóvel e está procurando outro para investir -seja para revender ou alugar-, pode valer mais a pena esperar por oportunidades melhores do que comprar agora. "Os imóveis ainda estão com preços altos e assim fica mais difícil ter um retorno financeiro que compense o investimento", diz Valter Police, planejador financeiro. "Para investir, é preciso, antes da compra, pesquisar bem o perfil do imóvel desejado e se há demanda suficiente na região por aquele bem -como inquilinos e compradores em potencial."http://www1.folha.uol.com.br/mercado/2013/09/1335432-preco-atual-facilita-compra-de-casa-propria.shtml Fonte: