Vamos ao shopping?

IstoÉ Dinheiro, Patricia Alves, 28/mai Crescimento dos centros de compras atrai investidores de ações e de fundos imobiliários. Ainda há muito espaço para lucrar com eles Shopping center é uma preferência nacional, e não apenas dos consumidores. Nos últimos dois anos, os investidores em ações e em títulos imobiliários também têm obtido bons resultados com o desempenho desse setor. Na média, os fundos imobiliários cujas cotas são negociadas em bolsa - e que, por isso mesmo, têm uma formação de preços mais transparente - renderam, em média, 14,5% nos 12 meses findos em abril. Uma segunda boa notícia é que ainda há muito espaço para crescimento. De acordo com a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), as vendas dos shoppings devem chegar a R$ 135 bilhões neste ano, um avanço de 13% em relação a 2012. A expansão também será física. Deverão ser inaugurados 41 novos empreendimentos, o que aumentará a área bruta locável em 12%, de 11,4 milhões para 12,8 milhões de metros quadrados. Segundo Sergio Belleza, consultor de investimentos de São Paulo, os shopping centers reúnem características que o investidor adora: a renda fixa dos ativos imobiliários, com uma pitada de renda variável proveniente do percentual cobrado sobre a receita de vendas. "Um shopping bem projetado e que recebe investimentos regularmente nunca se desvaloriza, pois é um empreendimento que sempre se renova", diz Belleza. Essa qualidade se reflete na rentabilidade dos fundos. Tantas vantagens não passaram despercebidas ao economista paulista Marco Antonio Martignoni, 72 anos, entusiasta do segmento, há mais de uma década, quando comprou as primeiras cotas do fundo Shopping Pátio Higienópolis, que tem como ativo o shopping homônimo, na capital paulista, e rendeu 15,89% até abril. Atualmente, quatro das dez carteiras imobiliárias de Martignoni dedicam-se principalmente a esses empreendimentos. "Investi em conjuntos comerciais durante muito tempo e, quando saía um inquilino, eu ficava a ver navios, até conseguir um novo locatário para o espaço", afirma. Segundo Martignoni, com os shoppings é diferente. A quantidade de locatários é bem diversificada e numerosa, o que reduz a possibilidade de perdas com vacância. Além disso, o retorno vem de outras fontes, como o aluguel e a participação nas vendas das lojas, e as receitas com estacionamento, cinema e praça de alimentação. Em 2013, entre os fundos mais rentáveis estão o que possui 100% do Grand Plaza Shopping, em Santo André, com uma rentabilidade de 16,31% nos 12 meses até abril, e o fundo que detém 15% do capital do Parque Dom Pedro Shopping Center, em Campinas, cujos investidores receberam 33,1%. Esse fôlego não dá sinais de acabar. Segundo levantamento da Abrasce, o setor passa por uma mudança radical no que diz respeito à localização dos shoppings. Pela primeira vez, as cidades de menor porte sediarão, até o fim de 2013, mais shopping centers que as capitais brasileiras. "Essa migração está sendo provocada pela melhoria das condições econômicas e sociais da população brasileira, pelo aumento da demanda e pelo custo menor em relação a um shopping localizado em uma capital", diz Luiz Fernando Veiga, presidente da Abrasce. O deslocamento geográfico preserva as margens de lucro, mesmo em tempos de juros mais baixos. Um bom exemplo é o Platinum Outlet, que está sendo construído às margens da rodovia BR-116, no município de Novo Hamburgo, com a proposta de ser o maior shopping de descontos de grandes marcas do Rio Grande do Sul, a ser inaugurado no segundo semestre de 2013. Voltado para consumidores de alta renda, o Platinum Shopping faz parte da carteira do CSHG Brasil Shopping, administrado pela Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG), que acumula uma rentabilidade de 19,59% nos 12 meses até abril. O lugar é estratégico porque está a meio caminho entre Porto Alegre e a região Serrana gaúcha - um tradicional polo de atração turístico, com cidades como Gramado, Canela e Bento Gonçalves. Além disso, por ser o único empreendimento do gênero, na região, a procura de lojas pelos varejistas é alta e a taxa de vacância deve ser baixa. "Embora o shopping esteja ainda em fase de construção, o investimento é parte da nossa estratégia de diversificação geográfica", afirma André Freitas, responsável pela gestão de fundos imobiliários da CSHG. Com mais sete empreendimentos na carteira, o CSHG Brasil Shopping foi um dos destaques de rentabilidade em 2012, com ganho de 49,24%, considerando o valor da cota e as distribuições de rendimentos. Diferentemente da maioria dos fundos, que investe em um único empreendimento, o Brasil Shopping diversifica, além da localização, o público-alvo e as administradoras de seus empreendimentos. "Quando não se tem um ativo único, o risco é mitigado", afirma Freitas. Segundo ele, no entanto, independentemente da diversidade dos ativos, o investidor deve estar atento à qualidade. "A saúde financeira da administradora, a vacância, o nível de aluguel, o potencial de crescimento e a posição geográfica são itens que o investidor deve avaliar, com a ajuda de um especialista", diz Freitas. Além disso, é importante ficar atento à garantia de rentabilidade prometida pelo fundo, principalmente nos primeiros anos do fundo. "É necessário avaliar se o retorno oferecido condiz com o ativo e com o seu potencial", afirma. "Não adianta um produto oferecer uma certa renda mensal e não conseguir cumprir esse compromisso após o prazo de garantia." Além dos fundos imobiliários, uma forma de o investidor pessoa física aproveitar o bom momento dos shopping centers é por meio das ações. Atualmente, oito empresas do segmento estão listadas na BM&FBovespa. Para Marcel Tau Carneiro, analista setorial da Lafis Consultoria, os shoppings são um negócio de renda recorrente e atraem o investidor. "Neste início de ano, as ações das companhias do setor estão em queda, mas é um segmento de boas oportunidades", diz Carneiro. "A baixa reflete mais um movimento da bolsa do que um problema com os papéis." Para Beatriz Nantes, analista da Empiricus Research, com forte geração de caixa, essas empresas podem se tornar, no futuro, boas pagadoras de dividendos. "Neste momento, faz muito mais sentido, para elas, reinvestirem do que distribuírem, mas vai chegar uma fase em que a distribuição de lucros será bem maior", afirma Beatriz. Fonte:IstoÉ Dinheiro, Patricia Alves, 28/mai