Veja opções para obter recursos para investir em imóvel

A aquisição de um imóvel para investimento, assim como para moradia, é um processo complexo cujo ponto de partida é o quanto se pode aplicar no negócio. Há uma vasta gama de linhas oferecidas pelos grandes bancos de varejo e por empresas de menor porte, especializadas em financiamento imobiliário. O investidor, antes de tudo, deve pesquisar e fazer contas, segundo especialistas ouvidos pela Folha. "As parcelas não devem comprometer mais do que 30% da renda da família", diz Miguel José Ribeiro de Oliveira, coordenador de estudos econômicos da Anefac (Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade).

É possível adquirir um imóvel com recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) -nesse caso, porém, o bem precisa ser usado para moradia, e não para investimento, como aluguel. Quem usar o dinheiro para adquirir um imóvel tem de ficar ao menos dois anos morando nele antes de decidir vendê-lo ou alugá-lo para obter uma renda. Também é preciso que o bem custe até R$ 500 mil. Há outras restrições. O comprador não pode ter outro financiamento imobiliário nem ter usado seu FGTS nos últimos dois anos (veja detalhes no quadro). PREÇOS ALTOS O FGTS pode não ser suficiente para a compra do imóvel em grandes cidades, como a capital paulista. Isso porque os preços subiram muito nos últimos anos, ultrapassando o limite de R$ 500 mil em cada vez mais bairros do município. O valor médio do metro quadrado na capital subiu 22% de janeiro a abril deste ano, comparando com o mesmo período de 2012, segundo dados da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio) para R$ 7.892. Há bairros, como Vila Nova Conceição, na zona sul, em que o valor ultrapassa R$ 12 mil por metro quadrado. A empresária Marina Milred, 34, mora em Moema, também na zona sul, onde é praticamente impossível achar hoje imóveis abaixo dos R$ 500 mil. "Tive de usar recursos próprios. Quis investir em um imóvel na planta próximo de onde moro porque sei que vou vender muito rápido quando ficar pronto e posso acompanhar a construção de perto", afirma a investidora. O apartamento, desde março, quando Marina fechou o negócio diretamente com a construtora, já valorizou mais de 15% e vale, hoje, em torno de R$ 2,5 milhões. DISCUSSÃO Casos como esse têm colocado em discussão a possibilidade de elevação do limite de R$ 500 mil para imóveis comprados com o FGTS. Construtoras, bancos e consultores afirmam que R$ 750 mil poderia ser um novo teto mais adequado. O Ministério da Fazenda, que divulga por meio do CMN (Conselho Monetário Nacional) esse valor, porém, afirma que "ainda não existe decisão oficial" sobre o tema.

O FGTS tem rendimento baixo -3% ao ano mais TR (Taxa Referencial, atualmente zerada) sobre o valor depositado pelas empresas na conta individual que cada trabalhador tem direito ao ser registrado em carteira. "Por render pouco, é difícil ter um saldo no FGTS que dê para ser utilizado em imóveis na capital paulista", diz o economista chefe do Secovi (sindicato da indústria da construção), Celso Petrucci. No caso de Marina, como a finalidade da compra foi investimento, ela não poderia ter utilizado o FGTS, pelas regras do fundo. FISCALIZAÇÃO Segundo a Caixa, não há fiscalização específica nesses casos, "mas se for detectado que o imóvel não serve de residência, o comprador pode ser denunciado ao Ministério Público e à Polícia Federal, e terá de pagar o montante utilizado de forma indevida". Para os imóveis acima da faixa de R$ 500 mil, o comprador pode tomar financiamentos em instituições financeiras, sem uso do FGTS.

Imóvel comercial atrai 'órfãos' da Bolsa e renda fixa

Com o baixo rendimento de outras aplicações -como Bolsa, com perda de cerca de 20% no ano, e renda fixa, que paga pouco no cenário atual de juros baixos-, imóveis comerciais são uma opção procurada por investidores. A valorização dos imóveis fez com que o público se renovasse. Hoje, o investidor de pequenas salas comerciais (até 60 metros quadrados) tem, em média, 44 anos e renda média familiar de R$ 20 mil ao mês. Há seis anos, a idade média para esses investidores ultrapassava os 50 anos e a renda familiar era de R$ 46 mil, segundo um estudo da imobiliária Lopes. Para João Henrique, diretor de atendimento da empresa, houve uma migração do investidor da Bolsa para o imóvel. Em residencial, investidor prefere revenda Os compradores também estão cada vez mais qualificados: 43% possuem pós-graduação e 47%, ensino superior. "Há muitos médicos, advogados, empresários e profissionais liberais investindo", afirma Henrique. Antes, a maior parte dos investidores era de empresários bem-sucedidos. Enquanto a maioria dos imóveis residenciais é adquirida para moradia (entre 80% e 90%, segundo o Secovi-SP, sindicato que representa as construtoras), 36% dos comerciais são comprados por investidores. RENDA MENSAL Na maioria dos casos, o investidor compra a sala e tem no aluguel uma garantia de retorno mensal. Segundo Celso Petrucci, economista chefe do Secovi, a taxa de retorno média fica entre 0,5% e 0,6% ao mês em relação ao valor total do investimento. Se o investidor comprou um imóvel por R$ 500 mil, por exemplo, um aluguel de R$ 2.500 representa um retorno de 0,5%. O empresário Anderson Willian Figueira, 35, espera ganhos mais altos. Figueira comprou uma sala comercial de cerca de 40 metros quadrados na Barra Funda, zona oeste de São Paulo. Gastou cerca de R$ 500 mil na compra. Na região, as salas são alugadas por aproximadamente R$ 3.000. O investidor quer construir um mezanino e aumentar o aluguel para em torno de R$ 5.000, com retorno de 1%. "Não tem outro investimento que dê rentabilidade desse nível, com risco baixo." Para Amir Makansi, diretor da consultoria imobiliária Anglo Americana, a localização do imóvel é essencial para o sucesso do investimento. "Você tem que estar em uma região que tenha demanda", diz. Por isso, a maior parte das compras para investimento ocorre em regiões já consolidadas, como as avenidas Faria Lima e Paulista. A expansão ocorre a partir desses polos já consolidados, segundo Henrique, da imobiliária Lopes. LAJES X SALAS Aquele que investe em salas comerciais tem um perfil diferente do investidor que aposta em lajes corporativas (grandes escritórios -leia mais na pág. 4). O comprador da laje é considerado um investidor de grande porte porque consegue alugar andares inteiros para empresas grandes, com contratos longos e baixo risco de inadimplência.

Imóvel comercial deve levar em conta o perfil de cada endereço

O investidor interessado em adquirir uma sala comercial para alugar ou revender deve conhecer bem a região em que pretende aplicar seu dinheiro. A localização pode significar o sucesso ou o fracasso de uma empresa, na avaliação de especialistas. De acordo com o diretor comercial da imobiliária Coelho da Fonseca, Fernando Sita, imóveis em bairros mais conhecidos têm a vantagem de venda ou locação mais rápida. Ou seja, dificilmente ficarão sem uso. "Boa localização é aquela que não precisa explicar o endereço de sua loja. Só pelo nome da rua, o cliente já sabe chegar", diz Sita. Em geral, imóveis em regiões de grande concentração de empresas podem ser alugados por agências bancárias, restaurantes, livrarias, lojas de roupas, por oferecerem serviços a que o trabalhador pode recorrer rapidamente antes e depois do trabalho e no horário de almoço, afirma o consultor do Sebrae-SP Gustavo Carrer.

Dentro dos bairros, a procura pelos imóveis é maior por empresas especializadas em produtos do dia a dia, como padarias, papelarias, açougues, lojas varejistas e serviços bancários. Já empresas de necessidades eventuais, como mecânica e de material de construção, têm preferência por endereços em avenidas que ligam bairros à região central. Fernando Sita, da Coelho da Fonseca, diz que imóveis de esquina ganham em visibilidade, o que é bom para o comércio. Já os localizados em rua de mão dupla facilitam a locomoção do cliente. FACHADA Fachadas grandes também são valorizadas por futuros inquilinos, diz o consultor do Sebrae-SP Gustavo Carrer, pois têm fácil visualização. "O empresário quer explorar as fachadas. As vitrines precisam ser amplas para chamar o cliente." No caso de prédios, inquilinos se interessam por edifícios com praça interna e lanchonetes, segundo Belmiro Quintaes, diretor de atendimento da imobiliária Lopes. "O cliente gosta desse tipo de ambiente", diz Quintaes. PROBLEMÁTICOS Imóveis problemáticos, segundo Roseli Hernandes, diretora comercial da imobiliária Lello, são os localizados em áreas degradadas ou com problemas de enchentes. Além da procura ser pequena, o dono deve reembolsar o inquilino em caso de danos.

Mercado de capitais impulsiona financiamentos imobiliários

Folha de São Paulo, Especial, Toni Sciarretta, 26/jun Bancado no Brasil por 65% dos recursos da poupança deixada nos bancos, os financiamentos imobiliários podem se tornar uma das melhores opções de investimento para o investidor pessoa física e para os fundos de pensão que cuidam do dinheiro de milhares de aposentados e pensionistas. Em países como os EUA, o Japão e parte da Europa, aplicar em títulos imobiliários é uma das poucas alternativas de baixo risco para fazer o dinheiro render acima do que pagam os bancos. Poupança cresce e financia expansão imobiliária A dívida imobiliária (prestações, aluguéis etc.) é "empacotada", convertendo-se em uma aplicação financeira que rende juros conforme as prestações são pagas pelos mutuários e os aluguéis pelos locatários -a chamada securitização. RISCOS O risco da transação é o de o mutuário não pagar a prestação ou o inquilino deixar o imóvel, como aconteceu no Shopping West Plaza (zona oeste de São Paulo), quando perdeu locatários para o vizinho Bourbon. Vale lembrar que, no primeiro caso, há a garantia do imóvel financiado, que serve para cobrir eventuais perdas com inadimplência. A diferença básica é que, com o dinheiro da poupança, a dívida pertence ao banco. No caso da securitização, as dívidas pertencem ao conjunto de agentes do mercado de capitais: fundo de investimento, de pensão e aplicadores pessoa física. IMPULSO No Brasil, a aplicação em dívida ligada ao crédito imobiliário ganhou impulso após a queda dos juros no ano passado. Agora que as taxas de juros do governo voltaram a subir, diminuiu a diferença a favor dos títulos imobiliários. "Mesmo com o aumento dos juros, não vejo desaquecimento do mercado de securitização, que se tornou uma fonte importante de financiamento para imóveis comerciais, prédios de escritório e shoppings", disse Onivaldo Scaldo, presidente da Cibrasec, uma das maiores empresas securitizadoras do país. "A securitização cresce e tem o seu mercado cativo nos shoppings, prédios de escritórios, hotéis e hospitais", disse Osmar Roncolato, vice-presidente da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário). VANTAGENS Além de pagar uma taxa melhor do que as demais aplicações de renda fixa, os papéis que ajudam a financiar imóveis dão ao investidor pessoa física isenção de Imposto de Renda. Entre as opções, está a LCI (Letra de Crédito Imobiliário), uma espécie de CDB (Certificado de Depósito Bancário) em que o banco capta dinheiro para financiar construção e compra de imóveis. Outro papel disponível é o CRI (Certificado de Recebível Imobiliário), que representa uma fração do conjunto de prestações da casa própria ou de aluguéis que serão pagos. Ambos os papéis podem ser comprados individualmente ou por meio de fundos de investimentos. Essa é a melhor opção no caso do CRI, que custa a partir de R$ 300 mil Fonte:http://www.ademi.org.br/article.php3?id_article=54159&recalcul=oui

Investimento em imóvel implica em renúncia

A alta de preços observada no mercado imobiliário brasileiro nos últimos anos chamou a atenção dos investidores para essa classe de ativos havia muito desprezada. Segundo os índices de preços de imóveis, a variação de janeiro de 2008 a dezembro de 2012 foi acima de 100%. Melhorias econômicas observadas no Brasil desde o início da década de 2000 atuaram como ferramentas de impulsão do desenvolvimento do mercado imobiliário nos últimos anos e da valorização dos preços. No campo das melhorias macroeconômicas, podemos citar o crescimento do país, a expansão do crédito habitacional e a redução do juro. Segundo dados do IBGE, a economia brasileira cresceu 40% nos últimos dez anos (entre 2002 e 2012) e a taxa de desemprego caiu à marca histórica de 4,6% em dezembro do ano passado. A taxa básica de juros brasileira caiu de 12,25% ao ano, em junho de 2011, para o patamar historicamente baixo de 7,25% ao ano em outubro de 2012. Esses fatores, conjugados com um deficit habitacional historicamente elevado e uma maior oferta de crédito dos bancos, fizeram o crédito habitacional em relação ao Produto Interno Bruto triplicar no período, atingindo 6% do PIB em 2012. A alta demanda de compradores aliada às condições econômicas favoráveis promoveram a valorização. Apesar de a demanda de indivíduos desejando ter a casa própria permanecer elevada, as condições econômicas observadas no passado não devem se repetir no futuro próximo. Ou seja, a taxa básica de juros agora está em trajetória ascendente, o crescimento do país vem desapontando e a taxa de desemprego começa a subir. Esses fatores levam o investidor a se perguntar "os preços dos imóveis vão continuar subindo?" Considerando um horizonte longo de investimento, por exemplo, 20 anos, é muito provável que a resposta seja sim. Portanto, se deseja comprar um imóvel para moradia, o adiamento da compra não deve ser muito produtivo se você já encontrou o imóvel que atende a seus anseios. Entretanto, como qualquer investimento, é no mínimo ingênuo imaginar que comprar um imóvel não envolve riscos de perda do capital aplicado. Se não implicar em uma perda absoluta, pelo menos envolverá uma perda relativa a alternativas de aplicação de risco similar. Assim, se a intenção é comprar um imóvel como investimento, é preciso estar atento às alternativas de aplicações financeiras e comparar os rendimentos. No caso de comprar para investir, o aplicador deve considerar alternativas que proporcionem maior liquidez [possibilidade de resgate rápido] e benefícios fiscais. O fundo imobiliário atendem a esses quesitos, pois o investidor consegue negociá-lo facilmente na Bolsa. Além disso, os rendimentos dos fundos imobiliários são isentos de tributação. O surpreendente retorno obtido pelos imóveis nos remete à frase que praticamente todos já ouvimos de nosso pai, avô, ou de algum amigo: "compre um imóvel e você não vai perder dinheiro". Conselhos como esses remontam à antiguidade. O Talmud, livro sagrado do judaísmo, já aconselhava o investimento de um terço do patrimônio do investidor em imóveis. Segundo as escritas, os outros dois terços deveriam ser divididos igualmente em ativos de liquidez imediata e ativos de risco (ações). Isso não quer dizer que deva dividir seu patrimônio dessa forma, mas que deva sempre diversificar seu portfólio. Michael Viriato é professor de finanças do Insper (Instituto de Ensino e Pesquisa) Fonte:http://www1.folha.uol.com.br/mercado/2013/06/1301021-investimento-em-imovel-implica-em-renuncia.shtml

ANÁLISE-Imóvel de alto padrão volta a seduzir construtoras

Por Juliana Schincariol e Marcela Ayres RIO DE JANEIRO/SÃO PAULO (Reuters) - Passada a fase de grandes investimentos ligados ao programa Minha Casa, Minha Vida, que fez muitas empresas apostarem forte em imóveis para a baixa renda, o segmento de alto padrão está voltando a seduzir construtoras e incorporadoras de peso, além de novas entrantes no mercado. De um lado, as empresas demonstram otimismo com o aumento da renda média dos brasileiros. De outro, readequam estratégias após lidarem com grandes estoques de imóveis para vender no segmento de baixa renda, frutos do cancelamento de contratos. Os lançamentos dos imóveis de alto padrão --que chegam a superar 10 mil reais por metro quadrado em alguns municípios-- se concentram nas duas maiores cidades do país, onde a disputa por espaços é cada vez mais acirrada em bairros como Ipanema e Leblon, no Rio, e Moema, Jardins e Pinheiros, em São Paulo. "A demanda por empreendimento de alto padrão ainda tem muito a crescer, devido ao visível aumento da renda no Brasil e ao crescimento desta fatia da população", disse o vice-presidente financeiro da Cyrela, José Florêncio, sem mencionar números. Nos últimos cinco anos, o segmento representou, em média, 33 por cento dos lançamentos da empresa. A PDG Realty, que tradicionalmente tem nesses imóveis cerca de 15 por cento de seus lançamentos, avalia inclusive expandir sua atuação, ingressando em Belo Horizonte e em Brasília com os imóveis de alta renda. "Existe plano para isso, sim (...) para o ano que vem", afirmou o vice-presidente de incorporações da PDG, Antonio Guedes, explicando que a empresa ainda terá que adquirir terrenos para os projetos. "Ele (segmento de alta renda) é importante para agregar valor à marca, dá margens boas", disse o executivo, sem revelar os números. A margem bruta do setor de alta renda é de 30 a 35 por cento enquanto que os empreendimentos dentro do programa Minha Casa, Minha Vida é de 20 a 25 por cento, de acordo com um analista que preferiu não ser identificado. O otimismo de construtoras e incorporadoras com o setor contrasta com o ambiente econômico --o PIB brasileiro ruma em 2013 para o terceiro ano seguido de crescimento abaixo de 3 por cento. Para as companhias, o ânimo se apoia no movimento de crescimento da renda das famílias e em números recentes do setor. Segundo o Secovi-SP, o mercado de imóveis residenciais novos na capital paulista teve a maior alta de vendas e lançamentos para o mês de abril desde 2004, de 73,8 por cento em relação a abril de 2012. Não há dados específicos gerais sobre o desempenho por segmento. A incorporadora norte-americana Related Brasil, que chegou ao país em fevereiro de 2012, quando o boom imobiliário já dava sinais de estafa, lançará este ano dois empreendimentos residenciais em São Paulo com Valor Geral de Vendas (VGV) de 1,4 bilhão de reais, cobrando entre 9 mil e 18 mil reais pelo metro quadrado. "São Paulo é uma metrópole como qualquer outra do mundo, com número crescente de milionários, helicópteros e bancos de investimento", disse o presidente da incorporadora, Daniel Citron. A Related fechou uma parceria com a RealtOn, especializada em venda de estoques de terrenos, que formará uma equipe exclusiva para vender os empreendimentos da incorporadora, contratando 40 corretores até julho. Esses profissionais custam cerca de três vezes mais do que a média do mercado, segundo o presidente da RealtOn, Rogério Santos. Há pouco mais de uma semana, a Gafisa vendeu 70 por cento da Alphaville, sua empresa de loteamentos urbanos de alto padrão, por cerca de 3 vezes e meia o seu valor patrimonial, numa demonstração do interesse crescente dos investidores por esse segmento. Ao mesmo tempo, de acordo com analistas do Bank of America Merrill Lynch, o consenso de mercado precificava a Gafisa em 0,8 vez o seu valor patrimonial. Fonte:http://noticias.r7.com/economia/noticias/analise-imovel-de-alto-padrao-volta-a-seduzir-construtoras-20130618.html Entre 2007 e 2012, os lançamentos de Alphaville aumentaram mais de quatro vezes, para 1,3 bilhão de reais, informou a Gafisa, que controlou a companhia neste período. Os compradores do controle da Alphaville foram as companhias de investimento Blackstone Real State e Pátria Investimentos. TERRENOS MAIS CAROS E ESCASSOS Os terrenos para o segmento de alta renda costumam ser de quatro a dez vezes mais caros do que os voltados para a média renda, enquanto os custos das obras tendem a ser no mínimo o dobro, de acordo com o vice-presidente de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi-SP, Emílio Kallas. Com a baixa disponibilidade de terrenos em áreas nobres, as empresas pagam mais caro pelas áreas, mas repassam os valores aos consumidores e ainda cobram a mais pelos lugares centrais. "A gente precisa olhar 100 oportunidades (de terreno) para conseguir fazer um ou dois negócios", diz Citron, da Related. "Mas as pessoas querem morar nessas regiões que estão perto de tudo e elas pagam por isso", acrescentou. Copyright Thomson Reuters 2011

FHC constitui empresa de investimento imobiliário com ex-ministros

FHC no mercado O ex-presidente Fernando Henrique Cardoso, 81 anos, constituiu uma empresa de investimento imobiliário com seus ex-ministros Pedro Parente e Celso Lafer, o historiador Boris Fausto e mais seis sócios. A Sarlat Empreendimentos e Participações Ltda. foi criada em maio, com capital de R$ 1,9 milhão. FHC disse à coluna que aplicou R$ 222,3 mil na empresa porque o rendimento no mercado financeiro é baixo. "É difícil encontrar investimento em renda fixa que dê alguma coisa." Foco O objetivo da sociedade, segundo FHC, é investir o dinheiro do grupo na construção de um único empreendimento imobiliário, que ainda será escolhido. Fonte:http://www1.folha.uol.com.br/colunas/painel/2013/06/1289920-fhc-constitui-empresa-de-investimento-imobiliario-com-ex-ministros.shtml

Preço de imóveis sobe quase 5% no acumulado de 2013, mostra FipeZap

No mês de maio, preço do m² subiu 1% nas 16 cidades avaliadas. Custo médio foi de R$ 6.748, valor que salta para R$ 9.160 no Rio. Do G1, em São Paulo Metro quadrado chegou a R$ 21.767 no Leblon, zona sul do Rio. O preço médio do metro quadrado dos apartamentos prontos em 16 municípios brasileiros subiu para R$ 6.748 em maio, o que representa alta de 1% na comparação com abril, conforme indica o Índice FipeZap Ampliado, divulgado nesta quarta-feira (5). Com isso, o preço anunciado acumula alta de 4,9% nos cinco primeiros meses de 2013. A variação do último mês é ligeiramente menor que a registrada em abril, quando a alta foi de 1,1%. As maiores altas foram registradas em Curitiba (3,3%) e no Recife (2,9%). No Rio de Janeiro, que já tem o metro quadrado mais caro do país (R$ 9.160), a variação de preços chegou a 1,2% em maio. Em São Paulo, a alta foi de 1%. Das 16 cidades cujos preços são monitorados, apenas duas registraram queda nos preços no período: Florianópolis (-0,2%) e Belo Horizonte (-0,1%). As mais caras Depois do Rio, Brasília desponta com o segundo metro quadrado mais caro do país, ao custo médio de R$ 8.346. São Paulo ocupa o terceiro lugar, com o metro quadrado anunciado valendo, em média, R$ 7.192. Entre as cidades pesquisadas, o preço mais barato foi encontrado em Vila Velha (R$ 3.542). Segundo o levantamento, no bairro do Leblon, no Rio, o preço do metro quadrado no mês de maio chegou a R$ 21.767. Na mesma cidade, a Pavuna tem o metro quadrado mais barato (R$ 1.967). Em São Paulo, o preço mais caro segue sendo o do bairro Vila Nova Conceição (R$ 12.703 o m²), com Guaianazes na “lanterna” de custos (R$ 3.163 o m²). Índice composto O Índice FipeZap Composto – que acompanha a evolução média do preço nas sete cidades que originalmente faziam parte do indicador e que tem série histórica maior – subiu 0,9% em maio, ante abril. Ao longo de 2013, o indicador composto tem alta acumulada de 4,7%. No período de 12 meses, o FipeZap Composto registrou aumento de 11,9%, mesma taxa observada em abril, mas quase a metade do que havia sido medido em maio de 2012, quando o aumento foi de 19,9%. Segundo o estudo, os últimos dados do Índice FipeZap Composto "parecem apontar para uma interrupção, ao menos momentânea, na desaceleração da alta dos preços”. O Índice FipeZap foi desenvolvido e é calculado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), em parceria com o portal ZAP Imóveis. O indicador acompanha o preço médio do metro quadrado de apartamentos prontos em 16 municípios brasileiros com base em anúncios da internet. Os municípios abrangidos são: Rio de Janeiro, São Paulo, Niterói, Brasília, Belo Horizonte, Recife, Fortaleza, São Caetano do Sul, Florianópolis, Porto Alegre, Santo André, Salvador, São Bernardo do Campo, Vitória, Curitiba e Vila Velha. Fonte:http://g1.globo.com/economia/noticia/2013/06/preco-de-imoveis-sobe-quase-5-no-acumulado-de-2013-mostra-fipezap.html