Valor Econômico, Daniela D'Ambrosio, 29/set
O Hang Seng Bank comprou a HSBC Tower, em Pequim, por US$ 73 milhões. Em Seattle, nos Estados Unidos, o City Plaza Center, praticamente todo ocupado pela Microsoft, foi comprado pela Cole Real Estate Investments por US$ 310 milhões. Em Washington, o Evening Star Building, bem localizado na Pennsylvania Avenue, foi arrematado por US$ 180 milhões. No Rio de Janeiro, o Ventura Towers foi vendido ao BTG Pactual e BR Properties ao equivalente a US$ 398 milhões. Em São Paulo, 49% do maior prédio de escritórios da Faria Lima foi negociado por US$ 351 milhões.
Nesse emaranhado de vultosos valores e endereços privilegiados, o Brasil aparece em destaque. Tanto nas transações de prédios inteiros, quanto no valor do aluguel. Apenas no segundo trimestre de 2010, o volume de negócios triplicou em relação ao mesmo período do ano passado e somou US$ 1,6 bilhão. No que se refere aos aluguéis, o país desbanca localizações nobres e tradicionalmente caras: o preço médio de aluguel no Rio de Janeiro já está mais caro do que o miolo de Nova York. O mesmo acontece com a avenida Faria Lima - que se firma como o endereço mais nobre de São Paulo.
Estudo preparado com exclusividade pela Jones Lang LaSalle a pedido do Valor, mostra as cidades do Rio de Janeiro e São Paulo entre as dez mais caras do mundo. O Rio de Janeiro aparece em sexto lugar, com o mesmo preço do metro quadrado de Milão - US$ 51. São Paulo está em nono lugar, ao lado da também italiana Roma. Em rankings globais, antes da crise de 2008, as duas cidades brasileiras costumavam aparecer entre a trigésima e quadragésima posição. O levantamento considera 98 cidades espalhadas pelos Estados Unidos, América do Sul, Ásia e Europa. Atualmente, o Brasil está à frente de cidades importantes, como Washington (16 posição), Madrid (17) , Buenos Aires (20), Bombaim (21), Toronto (24), México (25), Delhi (31).
Além do câmbio favorável, pesa positivamente para o Brasil tanto a valorização e o crescimento acelerado dos imóveis nos últimos cinco anos, quanto a forte queda em outros países, afetados de maneira mais intensa e prolongada pela crise mundial de 2008. A escassez de espaços para novas construções no centro do Rio e na avenida Faria Lima - onde a média de preços é de R$ 88 e R$ 110, respectivamente - fizeram com que os poucos imóveis disponíveis ganhassem status de joia rara.
Nos edifícios mais nobres e procurados dessas regiões, há contratos sendo fechados na casa de R$ 140 a R$ 150 por metro quadrado - o segundo valor mais caro do mundo, atrás apenas de Londres e acima dos caríssimos Paris e Tóquio. Para os prédios que serão entregues em 2011 e 2012, já se fala em até R$ 180, embora não haja notícias de contratos assinados por esse valor. O empresário Walter Torre, por exemplo, que esta construindo prédios de altíssimo padrão ao lado do novo shopping Iguatemi, na Marginal Pinheiros com a Juscelino, pretende pedir R$ 240 pelo metro quadrado do aluguel.
Muitas empresas que precisam de novos espaços encontram dificuldades em encontrar áreas a um preço considerado razoável. "Estampar o endereço Brigadeiro Faria Lima no cartão virou sinônimo máximo de status". Para Fábio Maceira, presidente da Jones Lang, já começa a perder sentido estar lá, a não ser que a empresa realmente queira um espaço nobre. Quem procura esse tipo de imóvel são os bancos de investimentos, escritórios de advocacia e as chamadas "family offices" - as administram fortunas de famílias. Para os grandes bancos, só se for a área private.
O descompasso entre oferta e demanda trouxe de volta ao mercado os contratos de pré-locação. Os prédios são entregues alugados. Outro efeito é a dificuldade por parte dos inquilinos já instalados nessas regiões para conseguir renegociar seus contratos. "Está muito complicado negociar, os donos dos imóveis não estão dispostos a ceder", diz uma fonte do mercado. Pela lei do inquilinato, os contratos devem ser revistos a cada três anos.
O Brasil se destaca em outro quesito. No primeiro semestre, a a taxa de vacância (imóveis comerciais vagos) em São Paulo foi de 8,4% e de 5,1% no Rio, contra 18,3% na América do Norte, 10,2% na Europa e 12,4% na Ásia.
Segundo relatório internacional da Jones Lang LaSalle, na Europa os investidores continuam hesitantes, preocupados com as questões de dívida soberana e com os pacotes de austeridade. "Os Estados Unidos tiveram um início de ano lento, mas agora os mercados estão retomando o ritmo de forma crescente." De acordo com o estudo, nos EUA é forte o apetite dos investidores pela limitada oferta de escritórios com boa ocupação e de alto padrão, além de ativos inadimplentes e em processo de execução. No Pacífico asiático, houve uma queda de 34% nos volumes de investimentos, com quedas mais expressivas no Japão, China e Austrália, mas aumentos em Hong Kong e Taiwan. Houve estabilização dos aluguéis, depois de um período de baixa e a demanda foi alimentada por investidores domésticos.
Ainda segundo o estudo, investimento direto em imóveis comerciais no mundo subiu 90% entre o segundo trimestre de 2009 e o segundo trimestre de 2010, de R$ 34,6 milhões para R$ 65,7 milhões. O maior aumento aconteceu nas Américas, com alta de 334%. "O Brasil lidera o aumento de transações nas Américas".
segunda-feira, 11 de outubro de 2010
Construtoras saem de São Paulo para atingir metas de expansão
Valor Econômico, Daniela D'Ambrosio, 30/set
Das 19 incorporadoras que estão listadas hoje na bolsa, pelo menos 12 nasceram em São Paulo. A conjuntura atual, porém, está colocando em xeque a maior cidade do Brasil e berço das empresas. São Paulo tornou-se um mercado complicado demais para a maioria das construtoras. Terrenos extremamente caros e disputados, aprovações complicadas e lentas, outorga onerosa (licença para construir algumas vezes além do tamanho original do terreno) escassa e cara. Apesar da demanda e dos elevados preços que a cidade está absorvendo, para conseguir crescer no ritmo que querem e precisam, as companhias abertas tiveram de partir para outros mercados. Aceleram a compra de terrenos e a abertura de novas filiais.
As abertas fizeram promessas ambiciosas de lançamentos aos investidores e para cumpri-las precisam agir rápido - o que só é possível por meio de uma estratégia bem-sucedida de expansão para fora da cidade. A diversificação geográfica, que na fase das aberturas de capital era uma maneira de cooptar investidores, virou necessidade. Assim como para as construtoras pequenas e médias, que não têm a mesma urgência, mas precisam de terrenos mais baratos para gerar receita.
"Preferimos trocar uma velocidade de vendas menor do empreendimento em outras cidades por uma velocidade maior do negócio", afirma Abdré Kovari, diretor de negócios da GMK Incorporadora, empresa que existe há mais de 30 anos e sempre atuou em bairros como Barra Funda e Higienópolis. "Os preços dos terrenos subiram de oito a dez vezes nos últimos anos na Barra Funda", afirma. A empresa, que pretende lançar R$ 400 milhões de VGV este ano, está partindo para outras cidades, como Diadema e Jundiaí.
Este ano, as construtoras de capital aberto já lançaram R$ 14,4 bilhões. Considerando-se o ponto médio da projeção dada pelas empresas no início do ano - de 17 no total, 10 apresentaram o chamado "guidance" ao mercado - e repetindo o desempenho das demais no primeiro semestre acrescido de 20% no segundo (número bastante conservador) para projetar o total do ano, as companhias teriam de desovar este ano cerca de R$ 41 bilhões em novos produtos. Ou seja, devem lançar, entre agosto e dezembro, cerca de R$ 26,5 bilhões.
Com forte presença em São Paulo, Rio, Brasília e Goiás, a Brookfield está abrindo duas regionais: interior de São Paulo (com base em Campinas) e no Sul (Curitiba). No último balanço, a companhia afirmou que a expansão para a região Sul e para o interior de São Paulo está sendo feita para atingir suas metas de crescimento. Luiz Zanforlin, um dos ex-sócios da Company (adquirida pela Brascan em 2008), será o executivo responsável pelas novas unidades. "Até o fim do ano, vamos lançar R$ 300 milhões nos dois mercados", afirma. A Brookfield pretende lançar entre R$ 3 bi e R$ 3,3 bilhões este ano e no primeiro semestre lançou R$ 1,1 bilhão. "É uma obrigação como empresa de capital aberto estarmos nesses mercados", acrescenta.
A CCDI também está reforçando suas regionais, que ficam no Rio, Paraná, Minas e Espírito Santo. Recentemente, fechou joint venture em Curitiba e no Rio de Janeiro. "Vamos ter um volume de lançamentos bem significativo nesses dois mercados até o fim do ano", afirma Leonardo Rocha, diretor de relações com investidores da CCDI. Esta semana, a companhia anunciou a compra de seu maior terreno, de 1,2 milhão de metros quadrados em Campinas para construções dentro do Minha Casa, Minha Vida.
A compra de terrenos está tão complicada agora quanto em 2007 - quando as companhias correram ao mercado para fazer um polpudo banco de terrenos e abrir capital. "Está pior, porque há menos terrenos e o número de lançamentos agora é muito maior", diz Abrão Muszkat, ex-sócio da Even, que está abrindo uma nova incorporadora a you,inc. Segundo as empresas, as aprovações não levam menos de um ano em terrenos pequenos. Há grandes projetos em São Paulo há mais de quatro anos à espera de aprovação.
A Rossi - uma das empresas que sempre teve forte diversificação geográfica, a filial de Campinas existe há 15 anos e a do Sul, há 12 - está reforçando a estratégia. A companhia terminou o ano em 68 cidades. Segundo Leonardo Diniz, diretor comercial, o objetivo é estar em 90 cidades até o fim de 2010. "A cidade de São Paulo não deve representar mais do que 10% a 15% do nosso portfólio", diz. No ano passado, quando a Rossi definiu a estratégia de dobrar de tamanho até 2012, elaborou estudo de atratividade das cidades com mais de 200 mil habitantes e, com base na renda, potencial de crescimento e atuação da concorrência, chegou a 120 que pretende estar. "Embora seja o maior mercado do Brasil, com escalada de preços importante, é uma barreira para atingir volumes e metas agressivas de crescimento", diz Diniz. Na Cyrela, segundo o último balanço, os lançamentos realizados no Nordeste e Centro Oeste tiveram destaque no segundo trimestre, "em linha com a estratégia de reforçar a atuação além do eixo São Paulo-Rio". Do VGV total em estoque, 33,6% está fora dos dois Estados.
Das 19 incorporadoras que estão listadas hoje na bolsa, pelo menos 12 nasceram em São Paulo. A conjuntura atual, porém, está colocando em xeque a maior cidade do Brasil e berço das empresas. São Paulo tornou-se um mercado complicado demais para a maioria das construtoras. Terrenos extremamente caros e disputados, aprovações complicadas e lentas, outorga onerosa (licença para construir algumas vezes além do tamanho original do terreno) escassa e cara. Apesar da demanda e dos elevados preços que a cidade está absorvendo, para conseguir crescer no ritmo que querem e precisam, as companhias abertas tiveram de partir para outros mercados. Aceleram a compra de terrenos e a abertura de novas filiais.
As abertas fizeram promessas ambiciosas de lançamentos aos investidores e para cumpri-las precisam agir rápido - o que só é possível por meio de uma estratégia bem-sucedida de expansão para fora da cidade. A diversificação geográfica, que na fase das aberturas de capital era uma maneira de cooptar investidores, virou necessidade. Assim como para as construtoras pequenas e médias, que não têm a mesma urgência, mas precisam de terrenos mais baratos para gerar receita.
"Preferimos trocar uma velocidade de vendas menor do empreendimento em outras cidades por uma velocidade maior do negócio", afirma Abdré Kovari, diretor de negócios da GMK Incorporadora, empresa que existe há mais de 30 anos e sempre atuou em bairros como Barra Funda e Higienópolis. "Os preços dos terrenos subiram de oito a dez vezes nos últimos anos na Barra Funda", afirma. A empresa, que pretende lançar R$ 400 milhões de VGV este ano, está partindo para outras cidades, como Diadema e Jundiaí.
Este ano, as construtoras de capital aberto já lançaram R$ 14,4 bilhões. Considerando-se o ponto médio da projeção dada pelas empresas no início do ano - de 17 no total, 10 apresentaram o chamado "guidance" ao mercado - e repetindo o desempenho das demais no primeiro semestre acrescido de 20% no segundo (número bastante conservador) para projetar o total do ano, as companhias teriam de desovar este ano cerca de R$ 41 bilhões em novos produtos. Ou seja, devem lançar, entre agosto e dezembro, cerca de R$ 26,5 bilhões.
Com forte presença em São Paulo, Rio, Brasília e Goiás, a Brookfield está abrindo duas regionais: interior de São Paulo (com base em Campinas) e no Sul (Curitiba). No último balanço, a companhia afirmou que a expansão para a região Sul e para o interior de São Paulo está sendo feita para atingir suas metas de crescimento. Luiz Zanforlin, um dos ex-sócios da Company (adquirida pela Brascan em 2008), será o executivo responsável pelas novas unidades. "Até o fim do ano, vamos lançar R$ 300 milhões nos dois mercados", afirma. A Brookfield pretende lançar entre R$ 3 bi e R$ 3,3 bilhões este ano e no primeiro semestre lançou R$ 1,1 bilhão. "É uma obrigação como empresa de capital aberto estarmos nesses mercados", acrescenta.
A CCDI também está reforçando suas regionais, que ficam no Rio, Paraná, Minas e Espírito Santo. Recentemente, fechou joint venture em Curitiba e no Rio de Janeiro. "Vamos ter um volume de lançamentos bem significativo nesses dois mercados até o fim do ano", afirma Leonardo Rocha, diretor de relações com investidores da CCDI. Esta semana, a companhia anunciou a compra de seu maior terreno, de 1,2 milhão de metros quadrados em Campinas para construções dentro do Minha Casa, Minha Vida.
A compra de terrenos está tão complicada agora quanto em 2007 - quando as companhias correram ao mercado para fazer um polpudo banco de terrenos e abrir capital. "Está pior, porque há menos terrenos e o número de lançamentos agora é muito maior", diz Abrão Muszkat, ex-sócio da Even, que está abrindo uma nova incorporadora a you,inc. Segundo as empresas, as aprovações não levam menos de um ano em terrenos pequenos. Há grandes projetos em São Paulo há mais de quatro anos à espera de aprovação.
A Rossi - uma das empresas que sempre teve forte diversificação geográfica, a filial de Campinas existe há 15 anos e a do Sul, há 12 - está reforçando a estratégia. A companhia terminou o ano em 68 cidades. Segundo Leonardo Diniz, diretor comercial, o objetivo é estar em 90 cidades até o fim de 2010. "A cidade de São Paulo não deve representar mais do que 10% a 15% do nosso portfólio", diz. No ano passado, quando a Rossi definiu a estratégia de dobrar de tamanho até 2012, elaborou estudo de atratividade das cidades com mais de 200 mil habitantes e, com base na renda, potencial de crescimento e atuação da concorrência, chegou a 120 que pretende estar. "Embora seja o maior mercado do Brasil, com escalada de preços importante, é uma barreira para atingir volumes e metas agressivas de crescimento", diz Diniz. Na Cyrela, segundo o último balanço, os lançamentos realizados no Nordeste e Centro Oeste tiveram destaque no segundo trimestre, "em linha com a estratégia de reforçar a atuação além do eixo São Paulo-Rio". Do VGV total em estoque, 33,6% está fora dos dois Estados.
Antes degradada, região do Baixo Augusta vira alvo de construtoras
O Estado de São Paulo, Rodrigo Brancatelli e Paulo Saldaña, 11/out
Nos próximos dois anos, eixo entre as Ruas Augusta e Frei Caneca vai receber 2,5 mil moradores; procura justifica m² a R$ 6 mil
Até há pouco tempo símbolo da degradação urbana do centro de São Paulo, a região conhecida como Baixo Augusta virou o novo alvo do mercado imobiliário. São oito prédios residenciais em construção em um raio de 1,5 km entre as Ruas Bela Cintra, Manuel Dutra e Álvaro de Carvalho. O processo vai levar à região, ao longo dos próximos dois anos, mais de 2,5 mil moradores - número 450% maior do que nos sete anos anteriores.
Esse boom imobiliário na região é motivado em grande parte pelo rejuvenescimento desencadeado por quem agora ocupa suas calçadas toda noite. Nas Ruas Augusta e Frei Caneca, o democrático vaivém de baladeiros, cinéfilos, metaleiros, emos e estudantes de moda já ganhou a companhia do movimento frenético de caminhões, sacos de areia e betoneiras.
Com o aumento no número de restaurantes, cafés, bares e lojas no Baixo Augusta, os lançamentos vêm atender a uma demanda reprimida de pessoas que agora querem morar no centro. Uma tendência inédita desde o ápice do abandono do centro paulistano, na década de 1990. Para efeito de comparação, houve apenas um lançamento nesse perímetro nos últimos três anos.
Além de se inverter, essa tendência de ocupação da região é forte. Segundo levantamento exclusivo da Lopes Inteligência de Mercado, de todas as unidades lançadas na Bela Vista apenas 4,3% ainda estão disponíveis para a venda. Trata-se de um índice de sucesso de vendas sem comparação na cidade - até mesmo se comparado com outra áreas supervalorizadas e procuradas, como os Jardins e Higienópolis.
Liquidez. Ainda em fase de acabamento, as três enormes torres da construtora Trisul na Rua Frei Caneca estão praticamente liquidadas. Só há uma unidade à venda - as outras 323 foram comercializadas, e quase metade somente no lançamento, em 2008.
No fim do ano passado, um prédio da construtora Requadra na Rua Paim, travessa da Frei Caneca, teve absolutamente todas as 256 unidades vendidas em duas horas - o equivalente a dois apartamentos negociados a cada minuto. "A procura é enorme. Muita gente que demorava muito para chegar ao trabalho quer agora morar no centro, em uma região que tem tudo por perto", explica o administrador de carteira da empresa, Jackson Batista da Silva.
A Requadra já tem outro lançamento em um terreno vizinho, com 250 unidades. No próximo ano, lança mais uma torre na Rua Paim. "Os prédios vão ocupar áreas que antes eram um amontoado de cortiços. Vai valorizar muito", afirma Silva.
Em breve, o mesmo endereço ainda recebe um quarto empreendimento, da incorporadora AAM. A empresa já comprou uma série de imóveis na rua - em sua maioria, casas antigas e pequenos cortiços.
Preços. Essa forte procura por apartamentos na região já provoca uma valorização que se aproxima à das áreas mais nobres da cidade. Os novos empreendimentos que estão sendo erguidos por ali têm o preço do metro quadrado entre R$ 5,3 mil e R$ 6 mil, segundo a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp). "Isso é o equivalente a bairros como a Vila Madalena, Brooklin e até Moema", diz Luiz Paulo Pompeia, diretor de estudos especiais da Embraesp.
A onda de valorização também alcança imóveis mais antigos. Um apartamento de dois dormitórios, que em 2005 custava R$ 150 mil, hoje vale mais que o dobro, cerca de R$ 350 mil. A expectativa do mercado agora é que esse fenômeno comece a se irradiar para o centro mais antigo, revitalizando assim ruas e prédios que estão praticamente abandonados na região.
Nos próximos dois anos, eixo entre as Ruas Augusta e Frei Caneca vai receber 2,5 mil moradores; procura justifica m² a R$ 6 mil
Até há pouco tempo símbolo da degradação urbana do centro de São Paulo, a região conhecida como Baixo Augusta virou o novo alvo do mercado imobiliário. São oito prédios residenciais em construção em um raio de 1,5 km entre as Ruas Bela Cintra, Manuel Dutra e Álvaro de Carvalho. O processo vai levar à região, ao longo dos próximos dois anos, mais de 2,5 mil moradores - número 450% maior do que nos sete anos anteriores.
Esse boom imobiliário na região é motivado em grande parte pelo rejuvenescimento desencadeado por quem agora ocupa suas calçadas toda noite. Nas Ruas Augusta e Frei Caneca, o democrático vaivém de baladeiros, cinéfilos, metaleiros, emos e estudantes de moda já ganhou a companhia do movimento frenético de caminhões, sacos de areia e betoneiras.
Com o aumento no número de restaurantes, cafés, bares e lojas no Baixo Augusta, os lançamentos vêm atender a uma demanda reprimida de pessoas que agora querem morar no centro. Uma tendência inédita desde o ápice do abandono do centro paulistano, na década de 1990. Para efeito de comparação, houve apenas um lançamento nesse perímetro nos últimos três anos.
Além de se inverter, essa tendência de ocupação da região é forte. Segundo levantamento exclusivo da Lopes Inteligência de Mercado, de todas as unidades lançadas na Bela Vista apenas 4,3% ainda estão disponíveis para a venda. Trata-se de um índice de sucesso de vendas sem comparação na cidade - até mesmo se comparado com outra áreas supervalorizadas e procuradas, como os Jardins e Higienópolis.
Liquidez. Ainda em fase de acabamento, as três enormes torres da construtora Trisul na Rua Frei Caneca estão praticamente liquidadas. Só há uma unidade à venda - as outras 323 foram comercializadas, e quase metade somente no lançamento, em 2008.
No fim do ano passado, um prédio da construtora Requadra na Rua Paim, travessa da Frei Caneca, teve absolutamente todas as 256 unidades vendidas em duas horas - o equivalente a dois apartamentos negociados a cada minuto. "A procura é enorme. Muita gente que demorava muito para chegar ao trabalho quer agora morar no centro, em uma região que tem tudo por perto", explica o administrador de carteira da empresa, Jackson Batista da Silva.
A Requadra já tem outro lançamento em um terreno vizinho, com 250 unidades. No próximo ano, lança mais uma torre na Rua Paim. "Os prédios vão ocupar áreas que antes eram um amontoado de cortiços. Vai valorizar muito", afirma Silva.
Em breve, o mesmo endereço ainda recebe um quarto empreendimento, da incorporadora AAM. A empresa já comprou uma série de imóveis na rua - em sua maioria, casas antigas e pequenos cortiços.
Preços. Essa forte procura por apartamentos na região já provoca uma valorização que se aproxima à das áreas mais nobres da cidade. Os novos empreendimentos que estão sendo erguidos por ali têm o preço do metro quadrado entre R$ 5,3 mil e R$ 6 mil, segundo a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp). "Isso é o equivalente a bairros como a Vila Madalena, Brooklin e até Moema", diz Luiz Paulo Pompeia, diretor de estudos especiais da Embraesp.
A onda de valorização também alcança imóveis mais antigos. Um apartamento de dois dormitórios, que em 2005 custava R$ 150 mil, hoje vale mais que o dobro, cerca de R$ 350 mil. A expectativa do mercado agora é que esse fenômeno comece a se irradiar para o centro mais antigo, revitalizando assim ruas e prédios que estão praticamente abandonados na região.
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