Mercado imobiliário vive bolha ou ‘calo’?

Eduardo Zylberstajn* SÃO PAULO - Há mais de ano discute-se a formação de uma bolha imobiliária no Brasil. Boa parte dos argumentos que podem confirmar ou não essa bolha já são amplamente conhecidos, mas a dúvida persiste. Uma definição amplamente utilizada para bolha é uma situação de preços descolados dos fundamentos. O debate e a falta de uma resposta única surgem porque o problema é justamente como medir corretamente os fundamentos. Qual o valor justo de um ativo? No caso dos imóveis no Brasil, o problema é ainda mais grave, porque as estatísticas confiáveis do setor são assustadoramente escassas. Para auxiliar o acompanhamento do mercado, a Fipe lançou há pouco mais de um ano o Índice FipeZap de Preços de Imóveis Anunciados. São cerca de 150 mil anúncios válidos por mês para medir a variação do preço do metro quadrado em 7 regiões do país, coletados na internet. É fato que o preço anunciado não é o mesmo do que o transacionado, mas é bastante razoável assumir que, ao menos no médio e no longo prazo, esses valores têm a mesma tendência. Além disso, é muito difícil observar com precisão preços dos imóveis. A informalidade e a (falta de) estrutura de boa parte das imobiliárias impedem a coleta sistematizada dessas informações. Os bancos, por sua vez, mantêm registros fidedignos dos imóveis financiados, mas atendem apenas uma parcela do mercado (cerca de 50% das vendas) e utilizam, muitas vezes, os valores de avaliações e não necessariamente o preço acordado entre compradores e vendedores. Em suma: não existe uma fonte de dados perfeita. Cabe também mencionar que a iniciativa do FipeZap não é inédita. Há outras experiências com índices de preços de oferta, como o Home Asking Price Index, da Inglaterra, e o FotoCasa, da Espanha. Este último, aliás, detectou o estouro da bolha espanhola antes do índice oficial, porque os preços anunciados estão disponíveis aos institutos de pesquisa meses antes do registro oficial das transações. Os anúncios têm também outra grande vantagem: permitem o acompanhamento do preço para novos aluguéis. Utilizando esta fonte de dados, podemos medir a rentabilidade de se investir em imóveis, obtida por uma pessoa que escolhe comprar um imóvel e alugá-lo ao invés de investir em outro ativo. Essa taxa permite inferir se o preço dos imóveis está alto ou baixo, já que compara o preço de venda do ativo (o imóvel) com o retorno financeiro que ele propicia. Se a rentabilidade do aluguel fosse alta (20% ao ano, por exemplo) as pessoas prefeririam comprar imóveis e alugá-los a terceiros ao invés de aplicar o dinheiro em títulos do governo. Por outro lado, se a rentabilidade do aluguel fosse baixa, como 1% ao ano, as pessoas prefeririam vender seus imóveis, aplicar o dinheiro e viver em imóveis alugados. Se a rentabilidade do aluguel for baixa, trata-se provavelmente de uma sitação de preços de venda inflados - a temida bolha. Em São Paulo, a taxa de rentabilidade do aluguel corresponde a aproximadamente 6% ao ano, segundo os dados do FipeZap. Muitos especialistas em finanças comparam esse número com a taxa Selic ou com a poupança e concluem que vivemos uma bolha. A suspeita é reforçada ainda mais se considerarmos que essa taxa vem caindo desde 2008, quando era de 9%, o que significa que o preço para venda aumentou mais do que o do aluguel. O problema com essa análise é que ela compara coisas diferentes: um rendimento real (que despreza a inflação) com um rendimento nominal. Para ilustrar isso, imaginemos o seguinte: o leitor compra um imóvel hoje e espera apenas que ele mantenha seu valor real ao longo dos próximos anos (o preço subirá de acordo com a inflação). O aluguel desse imóvel também seria reajustado de acordo com a inflação, pois os contratos costumam ser indexados. Assim, o aluguel seria um rendimento real. Para compará-lo com outros rendimentos, teríamos que considerar o rendimento real e não o nominal. O gráfico abaixo compara a rentabilidade do aluguel com a taxa de juros média dos financiamentos imobiliários descontada a expectativa de inflação futura, desde janeiro de 2008. É notável como a tendência das duas curvas é a mesma, apesar dos juros serem mais voláteis.

O gráfico mostra duas coisas. Primeiro, reforça o argumento de que o aumento nos preços de venda dos imóveis dos anos recentes se deve principalmente a novas condições, muito mais favoráveis, de crédito. Segundo, que atualmente há um descolamento de cerca de 1% ao ano entre os juros reais para financiamento imobiliário e a taxa do aluguel. Para que os pontos finais das duas linhas voltem a se encontrar, há três possibilidades: uma queda no preço de venda dos imóveis de cerca de 15%, um aumento nos preços do aluguel de cerca de 18% ou, ainda, uma queda nos juros reais do financiamento imobiliário de algo perto de 1%. Cabe a ressalva de que a taxa de juros utilizada como referência é, provavelmente, maior do que a taxa média efetivamente praticada no mercado, porque diz respeito aos financiamentos que têm os maiores juros. De todo modo, os dados mostram que para responder se vivemos ou não uma bolha imobiliária, precisamos responder na verdade se as condições atuais de crédito imobiliário são sustentáveis. Se não forem, então uma correção um pouco mais forte nos preços pode surgir no momento em que o crédito se deteriorar. Se forem, no pior dos casos estamos em uma situação de preços de imóveis um pouco acima do seu valor fundamental. Chamar essa situação de bolha pode então ser um exagero alarmista, esse sim sem fundamentos. Seria um caso mais simples, não de uma bolha - talvez apenas um ‘calo’. Link da matéria: http://economia.estadao.com.br/noticias/economia,mercado-imobiliario-vive-bolha-ou-calo,111068,0.htm&goback=.gde_2945925_member_112471772?reload=y

Construtoras disparam: Nova poupança dá fôlego ao setor

As ações do setor imobiliário na Bolsa dispararam ontem, com os investidores antecipando as novas regras para remuneração das cadernetas de poupança. Dentre as dez maiores altas do índice Ibovespa, seis foram de construtoras. As ações da Gafisa (GFSA3) encerraram o dia em alta de 7,36%, a maior valorização do Ibovespa. A nova poupança, válida apenas para depósitos a partir de hoje, tem o rendimento da taxa Selic, com um redutor de 70%, mais TR, quando a Selic ficar igual ou abaixo de 8,5% ao ano. Hoje a Selic está em 9% ao ano. O estoque passado, ou seja, os depósitos em poupança até ontem, continuam remunerados à taxa de 6,17% ao ano, mais TR, mesmo com a queda da Selic. A poupança é uma grande fonte de recursos para os bancos financiarem a aquisição de imóveis no Brasil. Para o governo, taxas menores de captação para os bancos, através da nova poupança, devem refletir nas taxas de juros cobradas a quem financiar imóveis. O Banco do Brasil e a Caixa Econômica Federal, ambos controlados pelo governo, anunciaram para hoje a divulgação de taxas reduzidas para financiamentos. Fonte:ADVFN Newsletter

UMA OUTRA PORTA

Quando uma porta de repente bate a sua frente, isso lhe força a buscar e abrir uma nova porta. Por detrás daquela porta pode estar um grande e maravilhoso mundo cheio de riquezas ainda desconhecidas. Jim Goodman Q uando o seu caminho está bloqueado, chances muito fortes existem de que você está diante de uma grande oportunidade. Quando as coisas não saem como você planejou, essa mesma circunstância pode lhe colocar diante de algo que você jamais imaginou que poderia estar. A realidade é que quando as coisas vão muito bem, a sua tendência é de não se aventurar para longe daquilo que lhe é familiar e confortável. Porém quando você se depara diante de uma parede, isso pode lhe desafiar a uma performance mais elevada. Os desafios são as maneiras de a vida lhe mostrar que você pode ser mais forte, mais capaz, mais criativo e mais focalizado do que você nunca imaginou que pudesse ser. Quando a vida não caminha da maneira que você deseja, essa é uma excelente oportunidade – pela graça de Deus – de conhecer uma outra porta. Nélio DaSilva Para Meditação: Seja forte e corajoso! Não se apavore, nem desanime, pois o Senhor, o seu Deus, estará com você por onde você andar. Josué 1:9