Alta em 2011 foi a maior registrada desde 2007, quando chegou ao pico de 54,8%, segundo consultoria
SÃO PAULO - O valor do aluguel de escritórios de alto padrão na cidade de São Paulo disparou no ano passado, impulsionado pelo descompasso entre oferta e demanda. Segundo levantamento da consultoria imobiliária Colliers International, obtido pela Agência Estado, o valor médio pedido nas locações de imóveis corporativos de classe A na capital paulista cresceu 17,9% em 2011, maior alta registrada desde 2007, quando chegou ao pico de 54,8%. O dado de 2011 representa uma forte aceleração se comparado ao avanço de 9,2% em 2010. Para este ano, a consultoria ainda espera uma nova alta, na faixa de 10%.
A taxa de vacância (porcentual de imóveis vagos dentre o estoque total) em São Paulo foi de apenas 1,6% no quatro trimestre, um dos menores níveis entre as 172 cidades em 56 países cobertas pela pesquisa. Se considerado o estoque de Alphaville, bairro empresarial de Barueri, na região metropolitana, a taxa de vacância foi de 5,1%.
Nos últimos anos, vem aumentando o número de empresas que procuram se instalar em prédios mais espaçosos e funcionais, que ajudam a melhorar a produtividade das operações. Entre as principais locatárias estão as instituições financeiras, prestadoras de serviços e companhias ligadas ao varejo. "O aumento dessa demanda está atrelado ao crescimento generalizado da economia nos últimos anos", explicou o gerente de escritórios da Colliers, André Strumpf.
Por outro lado, o mercado imobiliário não consegue atender imediatamente o aumento da procura devido à falta de terrenos para novos prédios, à demora no processo de licenciamento e ao período para execução das obras. "Um novo empreendimento leva cerca de quatro anos para ser entregue", observou Strumpf.
A consequência é que o valor médio pago mensalmente pelo metro quadrado duplicou nos últimos cinco anos, passando de R$ 52,5 em 2006 para R$ 118,5 no final de 2011. Entre os bairros pesquisados, o preço mais alto foi verificado nas regiões da Faria Lima (R$ 185), Itaim (R$ 178) e Vila Olímpia (R$ 133). Entre aqueles abaixo da média ficaram Chácara Santo Antônio (R$ 68), Alphaville (R$ 69) e Barra Funda (R$ 80).
Demanda e tendências
A taxa de vacância de 1,6% em São Paulo nos últimos três meses do ano foi maior que a taxa de 0,5% do trimestre anterior e acima também do 1,2% registrado no mesmo trimestre do ano anterior. Entre as regiões pesquisadas, as mais ocupadas foram Barra Funda e Chácara Santo Antônio, com vacância zero, Berrini e Paulista, com vacância de 0,4%, e Vila Olímpia, com 0,5%.
Apesar de baixo, o nível de vacância de 1,6% em São Paulo no quarto trimestre de 2011 foi o maior do ano passado. Além disso, ele interrompeu um ciclo de queda da vacância que perdurava desde o fim de 2009, quando estava em 8,4%, e seguiu até o terceiro trimestre de 2011, quando atingiu 0,5%, a menor do ranking global da Colliers. A consultoria atribuiu a elevação no fim do ano passado a um clima de maior cautela entre o empresariado. "Com os preços altos dos alugueis e as incertezas vindas da Europa, muitas empresas puxaram o freio de mão", disse André Strumpf.
Para 2012, a consultoria estima que serão entregues 500 mil metros quadrados de imóveis corporativos classe A em São Paulo, um volume bem maior que os cerca de 190 mil metros quadrados entregues em 2011. O aumento é explicado pelo crescimento do mercado imobiliário e pelo atraso na conclusão de empreendimentos importantes do ano passado, como o Pátio Malzoni (de 68,6 mil metros quadrados, na Faria Lima) e o Brascan Century Plaza, Torre Corporate (de 29,9 mil metros quadrados, em Alphaville).
Com o crescimento da oferta, Strumpf estima um aumento da taxa de vacância para o nível de 3% em São Paulo e de 8% se contabilizados o estoque da capital e de Alphaville. No entanto, o gestor descarta a possibilidade de recuo nos valores de locação, argumentando que a demanda continuará crescente e que boa parte dos novos empreendimentos a serem entregues já têm contratos firmados de pré-locação. "Não haverá queda, apenas um crescimento mais moderado em relação a 2011, na faixa de 10%."
quarta-feira, 22 de fevereiro de 2012
terça-feira, 21 de fevereiro de 2012
Imóvel na planta é boa alternativa de investimento?
SÃO PAULO – Comprar um imóvel na planta, com objetivo de ganhar com a valorização do bem, é visto por muitas pessoas como uma alternativa interessante. Mas será que adquirir um bem ainda no papel é mesmo a melhor opção para quem pretende entrar neste mercado?
Na opinião do CEO da Vitacon Incorporadora, Alexandre Lafer Frankel, os imóveis na planta podem, sim, ser uma boa alternativa. “Um imóvel na planta tende a valorizar de 30% a 70%”, afirma.
Entretanto, ele lembra que algumas características são fundamentais para que o bem traga o retorno financeiro esperado. “O empreendimento precisa estar bem localizado e ter projeto arquitetônico moderno e atualizado. Itens como vagas de estacionamento podem ajudar na valorização”, diz.
Uma das vantagens de comprar imóveis na planta, segundo ele, são as boas opções de financiamento. “Mas o investidor tem que analisar se tem fôlego para aguentar as parcelas”, alerta.
De acordo com Frankel, também é preciso que a incorporadora e a construtora entreguem o empreendimento com qualidade e no tempo prometido. “O investidor deve saber se a incorporadora e construtora são sólidas, com reputação de quem entrega o empreendimento no prazo e com bom acabamento, para garantir um bom negócio”, ressalta.
Apenas imóveis comerciais Na opinião do coordenador do curso de Real Estate da Poli/USP (Escola Politécnica da Universidade de São Paulo), João da Rocha Lima Júnior, a compra de imóveis residenciais - com objetivo de vender mais caro depois – não é um investimento em “real estate” (bens imóveis). “Este tipo de compra é especulação”, afirma.
Segundo ele, o investimento sólido em imóveis deve ser feito por meio da aquisição de imóveis comerciais, com objetivo de obter renda por meio do recebimento de aluguéis.
Quem adquire um imóvel comercial na planta está exposto a dois riscos principais: o primeiro é o ciclo vazio. “Você pode ficar até 3 anos sem ter nenhuma renda, pelo fato do imóvel ainda não estar alugado”, afirma o professor.
Outro ponto importante é que, ao comprar um imóvel na planta hoje, o investidor precisa lembrar que o retorno começará daqui a alguns anos, quando a economia e o mercado podem estar muito diferentes. “Você precisa fazer uma projeção para o cenário daqui a 3 anos, quando você não conhece como estará e economia e a disputa de mercado”, afirma o professor.
Fonte:yahoo.com.br
Na opinião do CEO da Vitacon Incorporadora, Alexandre Lafer Frankel, os imóveis na planta podem, sim, ser uma boa alternativa. “Um imóvel na planta tende a valorizar de 30% a 70%”, afirma.
Entretanto, ele lembra que algumas características são fundamentais para que o bem traga o retorno financeiro esperado. “O empreendimento precisa estar bem localizado e ter projeto arquitetônico moderno e atualizado. Itens como vagas de estacionamento podem ajudar na valorização”, diz.
Uma das vantagens de comprar imóveis na planta, segundo ele, são as boas opções de financiamento. “Mas o investidor tem que analisar se tem fôlego para aguentar as parcelas”, alerta.
De acordo com Frankel, também é preciso que a incorporadora e a construtora entreguem o empreendimento com qualidade e no tempo prometido. “O investidor deve saber se a incorporadora e construtora são sólidas, com reputação de quem entrega o empreendimento no prazo e com bom acabamento, para garantir um bom negócio”, ressalta.
Apenas imóveis comerciais Na opinião do coordenador do curso de Real Estate da Poli/USP (Escola Politécnica da Universidade de São Paulo), João da Rocha Lima Júnior, a compra de imóveis residenciais - com objetivo de vender mais caro depois – não é um investimento em “real estate” (bens imóveis). “Este tipo de compra é especulação”, afirma.
Segundo ele, o investimento sólido em imóveis deve ser feito por meio da aquisição de imóveis comerciais, com objetivo de obter renda por meio do recebimento de aluguéis.
Quem adquire um imóvel comercial na planta está exposto a dois riscos principais: o primeiro é o ciclo vazio. “Você pode ficar até 3 anos sem ter nenhuma renda, pelo fato do imóvel ainda não estar alugado”, afirma o professor.
Outro ponto importante é que, ao comprar um imóvel na planta hoje, o investidor precisa lembrar que o retorno começará daqui a alguns anos, quando a economia e o mercado podem estar muito diferentes. “Você precisa fazer uma projeção para o cenário daqui a 3 anos, quando você não conhece como estará e economia e a disputa de mercado”, afirma o professor.
Fonte:yahoo.com.br
segunda-feira, 13 de fevereiro de 2012
'Não há espaço para redução dos preços dos imóveis'
O Estado de São Paulo, Marina Gazzoni, 13/fev
Para novo presidente do Sindicato da Habitação, preços vão acompanhar, em média, o nível de crescimento da economia
O empresário Claudio Bernardes toma posse hoje como novo presidente do Sindicato da Habitação (Secovi), em substituição a João Crestana, no cargo desde 2008. O Secovi, que representa as empresas do setor imobiliário, escolheu para representá-lo um empresário focado em urbanismo.
A grande meta de Bernardes à frente do sindicato é colocar na pauta de discussões uma mudança no modelo de ocupação de grandes cidades e metrópoles. Ele também falou sobre as perspectivas de preços para o mercado brasileiro de imóveis, e de como a tendência atual é de ajuste ao ritmo de crescimento da economia.
A seguir, os principais trechos da entrevista.
As vendas de imóveis em 2011 caíram cerca de 20% em São Paulo e os lançamentos subiram um pouco, algo como 1%, segundo o Secovi. O que aconteceu?
Existe uma acomodação natural. As vendas caíram em relação a 2011, mas desde 2006 têm crescido. Não quer dizer que haja uma bolha. Só que há uma acomodação no mercado. A diferença do mercado imobiliário de uma indústria é que eles detectam uma alteração na demanda, mandam desligar uma máquina e no outro dia a produção já está menor. No mercado imobiliário, é um processo mais lento. Não vamos crescer no mesmo ritmo dos últimos anos. Vamos crescer em média no ritmo da economia. Vai ser 4,5% ou 3,5%. Mas, em alguns bairros ou cidades, o crescimento será maior ou menor.
Mas o Brasil possui um déficit habitacional. Como a demanda por imóveis caiu?
Muitas pessoas querem comprar um apartamento, mas isso nem sempre se caracteriza em demanda. Para ter demanda, as pessoas precisam ter condição de compra. Ou seja, elas precisam ter dinheiro ou acesso a financiamento. Com o aumento da renda da população e a melhoria nas condições de crédito, muitas pessoas se tornaram potenciais compradores de imóveis nos últimos anos. E o mercado correu para tentar ofertar mais. Mas não conseguiu produzir na medida necessária para equilibrar o preço. Porque não tem terreno, tem problema de estoque de outorga onerosa e uma série de problemas. E, se o preço sobe muito, o número de potenciais compradores cai. Então, gera um excesso de oferta.
O volume de lançamentos vai continuar a crescer?
Não. Ele tende a se adequar à demanda. Se a demanda se mantiver nesse nível, a oferta terá de cair um pouquinho. Se o mercado produzir muito mais, existe uma tendência de que os preços comecem a cair. E, se caírem, as empresas perdem a margem de lucro. Então, param de produzir. Aí recomeça o ciclo.
Os preços de imóveis dispararam nos últimos anos. Eles vão continuar a subir?
Os preços vão subir, na média, no mesmo nível do crescimento da economia. Não acredito que exista espaço para redução de preços. Assim como não tem espaço para subir muito mais do que a economia. Mas é uma média, então essa relação será diferente em algumas regiões onde há mais ou menos oferta.
De quanto é o déficit habitacional no Brasil?
Depende da métrica para calcular. Mas a verdade é que temos um déficit talvez entre 6 milhões e 10 milhões. É enorme.
É possível acabar com esse déficit?
Sim. Outros países já conseguiram. No ano passado, conversei com o ministro de Habitação da China e soube que eles estão produzindo 10 milhões de unidades. Mas, para isso, é preciso ter condições de infraestrutura e desenvolvimento de projetos.
Como o governo pode ajudar?
Temos duas questões principais. A principal delas é a do terreno. O governo tem de ter uma cabeça voltada para soluções urbanísticas que viabilizem a construção em mais terrenos, para aumentar a oferta e reduzir o preço. Mas não adianta só isso. Temos um problema de infraestrutura. Se quiséssemos construir 10 milhões de moradias faltaria cimento, mão de obra e equipamentos. Não teríamos condições, mesmo que tivéssemos terrenos.
O governo pretende aumentar a meta do Minha Casa, Minha Vida até 2014. É factível?
É uma boa decisão e é factível. Mas precisa de estrutura de base. Se não tiver terreno em condição e preço, não vamos conseguir fazer.
O que vocês precisam para viabilizar o programa?
Vamos precisar de espaço urbano adequado. Para isso, vamos ter de criar um novo modelo de ocupação para viabilizar o adensamento das cidades em algumas áreas sem criar impactos negativos para a região.
Como?
Existem espaços nas cidades onde é possível fazer novas centralidades. Em São Paulo, há locais como Mooca, Pari, Santo Amaro, que são antigas áreas industriais, onde o preço não é tão alto, mas há espaços grandes. É possível fazer uma reurbanização, criando locais de lazer, escola, comércio e residências para todos os padrões.
O mercado imobiliário depende do que para criar esses polos?
Antes de tudo, o poder público precisa planejar a cidade dessa forma. O mercado imobiliário seria coadjuvante. O que estamos tentando fazer é apresentar um modelo à sociedade. Temos um grupo de estudos, fizemos um plano para São Paulo e já encaminhamos à Prefeitura.
Por que vocês começaram por São Paulo?
Porque está prevista uma reestruturação do plano diretor em 2012. Fizemos essa contribuição para ser um subsídio para a Prefeitura definir um novo plano diretor. E, se der certo em São Paulo, pode ser aplicado em outras cidades.
Então o que podemos esperar? O mercado vai lançar projetos do Minha Casa, Minha Vida com imóveis residenciais e comerciais, por exemplo?
O Minha Casa Minha Vida é muito importante para ajudar o País a reduzir o déficit habitacional. Esse modelo é vencedor e terá de continuar até acabar com o déficit. Se tivermos um novo modelo de ocupação urbana, surgirão alternativas para novos empreendimentos. Podemos ter projetos no Minha Casa, Minha Vida um pouco mais longe do centro da cidade, se ficarem próximos de uma linha de trem, por exemplo.
Mas para isso vocês dependem da aprovação do poder público. Não é solução de curto prazo.
Não é, entre aspas. Se houvesse vontade política, poderia ser viabilizado em um ano e meio.
Mas o prazo para lançar 2 milhões de moradias no Minha Casa Minha Vida está correndo..
Nesse período, precisaremos de ajustes. Os terrenos vão escassear mais e ficar mais caros. Precisaremos de mais subsídios, principalmente para a primeira faixa do programa, para famílias com renda de até três mínimos. Em São Paulo, o governo do Estado criou o programa Casa Paulista, que adicionou R$ 25 mil no limite de preço do Minha Casa, Minha Vida para metrópoles do Estado.
O governo terá de aumentar novamente o teto do programa?
Provavelmente. Até que se encontre uma solução mais duradoura para viabilizar uma oferta maior, que passa por um novo modelo de urbanismo. (Hoje, o Minha Casa, Minha Vida financia imóveis até R$ 170 mil.)
Qual a sua principal meta como presidente do Secovi?
Temos de procurar novos modelos de ocupação para as cidades. E é aí que eu acho que o Secovi, espero que na minha gestão, pode dar uma contribuição grande. Nós desenvolvemos o mercado imobiliário com as regras de ocupação definidas pelas cidades. Aí lançamos empreendimentos e somos acusados de provocar problemas de superlotação. O mercado imobiliário é visto como o vilão que cria problemas de trânsito. Mas só estamos tentando equilibrar oferta e demanda obedecendo às regras existentes. Se a gente não planejar a cidade, ela vai crescer de forma caótica. Isso é ruim para todos, não só para quem mora numa região, mas para o mercado também.
Para novo presidente do Sindicato da Habitação, preços vão acompanhar, em média, o nível de crescimento da economia
O empresário Claudio Bernardes toma posse hoje como novo presidente do Sindicato da Habitação (Secovi), em substituição a João Crestana, no cargo desde 2008. O Secovi, que representa as empresas do setor imobiliário, escolheu para representá-lo um empresário focado em urbanismo.
A grande meta de Bernardes à frente do sindicato é colocar na pauta de discussões uma mudança no modelo de ocupação de grandes cidades e metrópoles. Ele também falou sobre as perspectivas de preços para o mercado brasileiro de imóveis, e de como a tendência atual é de ajuste ao ritmo de crescimento da economia.
A seguir, os principais trechos da entrevista.
As vendas de imóveis em 2011 caíram cerca de 20% em São Paulo e os lançamentos subiram um pouco, algo como 1%, segundo o Secovi. O que aconteceu?
Existe uma acomodação natural. As vendas caíram em relação a 2011, mas desde 2006 têm crescido. Não quer dizer que haja uma bolha. Só que há uma acomodação no mercado. A diferença do mercado imobiliário de uma indústria é que eles detectam uma alteração na demanda, mandam desligar uma máquina e no outro dia a produção já está menor. No mercado imobiliário, é um processo mais lento. Não vamos crescer no mesmo ritmo dos últimos anos. Vamos crescer em média no ritmo da economia. Vai ser 4,5% ou 3,5%. Mas, em alguns bairros ou cidades, o crescimento será maior ou menor.
Mas o Brasil possui um déficit habitacional. Como a demanda por imóveis caiu?
Muitas pessoas querem comprar um apartamento, mas isso nem sempre se caracteriza em demanda. Para ter demanda, as pessoas precisam ter condição de compra. Ou seja, elas precisam ter dinheiro ou acesso a financiamento. Com o aumento da renda da população e a melhoria nas condições de crédito, muitas pessoas se tornaram potenciais compradores de imóveis nos últimos anos. E o mercado correu para tentar ofertar mais. Mas não conseguiu produzir na medida necessária para equilibrar o preço. Porque não tem terreno, tem problema de estoque de outorga onerosa e uma série de problemas. E, se o preço sobe muito, o número de potenciais compradores cai. Então, gera um excesso de oferta.
O volume de lançamentos vai continuar a crescer?
Não. Ele tende a se adequar à demanda. Se a demanda se mantiver nesse nível, a oferta terá de cair um pouquinho. Se o mercado produzir muito mais, existe uma tendência de que os preços comecem a cair. E, se caírem, as empresas perdem a margem de lucro. Então, param de produzir. Aí recomeça o ciclo.
Os preços de imóveis dispararam nos últimos anos. Eles vão continuar a subir?
Os preços vão subir, na média, no mesmo nível do crescimento da economia. Não acredito que exista espaço para redução de preços. Assim como não tem espaço para subir muito mais do que a economia. Mas é uma média, então essa relação será diferente em algumas regiões onde há mais ou menos oferta.
De quanto é o déficit habitacional no Brasil?
Depende da métrica para calcular. Mas a verdade é que temos um déficit talvez entre 6 milhões e 10 milhões. É enorme.
É possível acabar com esse déficit?
Sim. Outros países já conseguiram. No ano passado, conversei com o ministro de Habitação da China e soube que eles estão produzindo 10 milhões de unidades. Mas, para isso, é preciso ter condições de infraestrutura e desenvolvimento de projetos.
Como o governo pode ajudar?
Temos duas questões principais. A principal delas é a do terreno. O governo tem de ter uma cabeça voltada para soluções urbanísticas que viabilizem a construção em mais terrenos, para aumentar a oferta e reduzir o preço. Mas não adianta só isso. Temos um problema de infraestrutura. Se quiséssemos construir 10 milhões de moradias faltaria cimento, mão de obra e equipamentos. Não teríamos condições, mesmo que tivéssemos terrenos.
O governo pretende aumentar a meta do Minha Casa, Minha Vida até 2014. É factível?
É uma boa decisão e é factível. Mas precisa de estrutura de base. Se não tiver terreno em condição e preço, não vamos conseguir fazer.
O que vocês precisam para viabilizar o programa?
Vamos precisar de espaço urbano adequado. Para isso, vamos ter de criar um novo modelo de ocupação para viabilizar o adensamento das cidades em algumas áreas sem criar impactos negativos para a região.
Como?
Existem espaços nas cidades onde é possível fazer novas centralidades. Em São Paulo, há locais como Mooca, Pari, Santo Amaro, que são antigas áreas industriais, onde o preço não é tão alto, mas há espaços grandes. É possível fazer uma reurbanização, criando locais de lazer, escola, comércio e residências para todos os padrões.
O mercado imobiliário depende do que para criar esses polos?
Antes de tudo, o poder público precisa planejar a cidade dessa forma. O mercado imobiliário seria coadjuvante. O que estamos tentando fazer é apresentar um modelo à sociedade. Temos um grupo de estudos, fizemos um plano para São Paulo e já encaminhamos à Prefeitura.
Por que vocês começaram por São Paulo?
Porque está prevista uma reestruturação do plano diretor em 2012. Fizemos essa contribuição para ser um subsídio para a Prefeitura definir um novo plano diretor. E, se der certo em São Paulo, pode ser aplicado em outras cidades.
Então o que podemos esperar? O mercado vai lançar projetos do Minha Casa, Minha Vida com imóveis residenciais e comerciais, por exemplo?
O Minha Casa Minha Vida é muito importante para ajudar o País a reduzir o déficit habitacional. Esse modelo é vencedor e terá de continuar até acabar com o déficit. Se tivermos um novo modelo de ocupação urbana, surgirão alternativas para novos empreendimentos. Podemos ter projetos no Minha Casa, Minha Vida um pouco mais longe do centro da cidade, se ficarem próximos de uma linha de trem, por exemplo.
Mas para isso vocês dependem da aprovação do poder público. Não é solução de curto prazo.
Não é, entre aspas. Se houvesse vontade política, poderia ser viabilizado em um ano e meio.
Mas o prazo para lançar 2 milhões de moradias no Minha Casa Minha Vida está correndo..
Nesse período, precisaremos de ajustes. Os terrenos vão escassear mais e ficar mais caros. Precisaremos de mais subsídios, principalmente para a primeira faixa do programa, para famílias com renda de até três mínimos. Em São Paulo, o governo do Estado criou o programa Casa Paulista, que adicionou R$ 25 mil no limite de preço do Minha Casa, Minha Vida para metrópoles do Estado.
O governo terá de aumentar novamente o teto do programa?
Provavelmente. Até que se encontre uma solução mais duradoura para viabilizar uma oferta maior, que passa por um novo modelo de urbanismo. (Hoje, o Minha Casa, Minha Vida financia imóveis até R$ 170 mil.)
Qual a sua principal meta como presidente do Secovi?
Temos de procurar novos modelos de ocupação para as cidades. E é aí que eu acho que o Secovi, espero que na minha gestão, pode dar uma contribuição grande. Nós desenvolvemos o mercado imobiliário com as regras de ocupação definidas pelas cidades. Aí lançamos empreendimentos e somos acusados de provocar problemas de superlotação. O mercado imobiliário é visto como o vilão que cria problemas de trânsito. Mas só estamos tentando equilibrar oferta e demanda obedecendo às regras existentes. Se a gente não planejar a cidade, ela vai crescer de forma caótica. Isso é ruim para todos, não só para quem mora numa região, mas para o mercado também.
Construtoras planejam entrega recorde de escritórios em SP e no Rio
O Estado de São Paulo, 12/fev
Mercado paulistano de edifícios comerciais de alto padrão receberá oferta adicional de 570 mil m² em 2012, cinco vezes mais do que em 2011
O mercado imobiliário de São Paulo e do Rio deverá ter recorde de entrega de edifícios comerciais de alto padrão em 2012, de acordo com pesquisa da consultoria Cushman & Wakefield. Só em São Paulo, as construtoras estimam entregar 570 mil metros quadrados de escritórios "classe A", cinco vezes mais do que o volume registrado em 2011 e um aumento de 28% em relação ao estoque total.
A expansão em São Paulo se justifica, em parte, pelo atraso na entrega de empreendimentos previstos para 2011 e antecipação de projetos que seriam finalizados em 2013, afirmou a gerente de Pesquisa de Mercado para América do Sul da Cushman, Mariana Hanania.
A taxa de vacância de escritórios de alto padrão em São Paulo caiu 2,4 pontos porcentuais em 2011, para 7,8%, o menor nível registrado desde 2008. A redução dos espaços vagos se refletiu no valor do aluguel, que atingiu em 2011 a máxima desde 1995, quando a pesquisa foi iniciada. O preço médio do metro quadrado na cidade ficou em R$ 114 ao mês no fim do ano passado, uma alta de 24% em relação a 2010.
Para Mariana, o aumento da oferta no mercado paulistano deve elevar a taxa de vacância e estabilizar os preços, em média. Mas, segundo ela, não há risco de bolha. "Esse aumento reflete o ótimo momento pelo qual passa o mercado. O que tem sido entregue em São Paulo está sendo absorvido rapidamente", disse.
As construtoras responderam à demanda com mais lançamentos nos últimos anos, que estão sendo finalizados agora. A Brookfield estima que cerca de 10% dos seus negócios estão focados em edifícios comerciais de alto padrão em São Paulo e no Rio. "É um negócio que exige mais capital, mas traz margens maiores. É uma forma de diversificar nossa atuação", afirmou o diretor executivo da Brookfield, Alessandro Vedrossi.
Neste ano, a empresa contribuirá para o aumento da oferta no mercado. Um único empreendimento, por exemplo, entregue no fim de janeiro e localizado na avenida Faria Lima, um dos mais cobiçados endereços comerciais de São Paulo, adicionou ao mercado uma oferta de 70 mil metros quadrados. O empreendimento está 100% previamente locado desde a metade do ano passado, por mais de R$ 170/m² ao mês.
A Brookfield não está sozinha. A Regus, multinacional britânica que oferece espaços comerciais, pretende abrir quatro novos centros empresariais em 30 dias. Com isso, a empresa terá 30 complexos, o triplo de 2010. "Existe escassez de produtos. Temos centros 100% ocupados em diversas regiões", disse o diretor-geral da Regus no Brasil, Guilherme Ribeiro.
Assim como Ribeiro, o executivo da Brookfield não espera excesso de oferta de escritórios de alto padrão. Vedrossi vê dois movimentos de demanda no segmento. São empresas em expansão, que precisam de espaços maiores, e companhias com sede em prédios antigos, que buscam edifícios mais modernos.
Carioca
No Rio, o recorde de entregas de escritórios de alto padrão foi quebrado em 2011. No ano passado, chegaram ao mercado 148 mil m², mais do que o pico do setor, registrado em 2008. Para 2012, a expectativa do mercado é superar 2011 e entregar 220 mil m² de imóveis comerciais no segmento, segundo a pesquisa da Cushman.
Em 2011, o preço médio do aluguel desses imóveis caiu 10% no Rio de Janeiro, para R$ 120/m² ao mês. Mesmo assim, a cidade registra o maior valor de locação das seis capitais analisadas pela Cushman. "A queda foi pontual. Foram entregues muitos edifícios na Barra, que é um bairro com aluguel mais barato que o Centro, o que puxou a média para baixo", explicou Mariana.
A estimativa dela é que os preços de locação no mercado corporativo voltem a crescer no Rio este ano. A previsão de entrega de novas unidades em bairros mais caros, como o Centro, deve elevar o preço médio.
Mercado paulistano de edifícios comerciais de alto padrão receberá oferta adicional de 570 mil m² em 2012, cinco vezes mais do que em 2011
O mercado imobiliário de São Paulo e do Rio deverá ter recorde de entrega de edifícios comerciais de alto padrão em 2012, de acordo com pesquisa da consultoria Cushman & Wakefield. Só em São Paulo, as construtoras estimam entregar 570 mil metros quadrados de escritórios "classe A", cinco vezes mais do que o volume registrado em 2011 e um aumento de 28% em relação ao estoque total.
A expansão em São Paulo se justifica, em parte, pelo atraso na entrega de empreendimentos previstos para 2011 e antecipação de projetos que seriam finalizados em 2013, afirmou a gerente de Pesquisa de Mercado para América do Sul da Cushman, Mariana Hanania.
A taxa de vacância de escritórios de alto padrão em São Paulo caiu 2,4 pontos porcentuais em 2011, para 7,8%, o menor nível registrado desde 2008. A redução dos espaços vagos se refletiu no valor do aluguel, que atingiu em 2011 a máxima desde 1995, quando a pesquisa foi iniciada. O preço médio do metro quadrado na cidade ficou em R$ 114 ao mês no fim do ano passado, uma alta de 24% em relação a 2010.
Para Mariana, o aumento da oferta no mercado paulistano deve elevar a taxa de vacância e estabilizar os preços, em média. Mas, segundo ela, não há risco de bolha. "Esse aumento reflete o ótimo momento pelo qual passa o mercado. O que tem sido entregue em São Paulo está sendo absorvido rapidamente", disse.
As construtoras responderam à demanda com mais lançamentos nos últimos anos, que estão sendo finalizados agora. A Brookfield estima que cerca de 10% dos seus negócios estão focados em edifícios comerciais de alto padrão em São Paulo e no Rio. "É um negócio que exige mais capital, mas traz margens maiores. É uma forma de diversificar nossa atuação", afirmou o diretor executivo da Brookfield, Alessandro Vedrossi.
Neste ano, a empresa contribuirá para o aumento da oferta no mercado. Um único empreendimento, por exemplo, entregue no fim de janeiro e localizado na avenida Faria Lima, um dos mais cobiçados endereços comerciais de São Paulo, adicionou ao mercado uma oferta de 70 mil metros quadrados. O empreendimento está 100% previamente locado desde a metade do ano passado, por mais de R$ 170/m² ao mês.
A Brookfield não está sozinha. A Regus, multinacional britânica que oferece espaços comerciais, pretende abrir quatro novos centros empresariais em 30 dias. Com isso, a empresa terá 30 complexos, o triplo de 2010. "Existe escassez de produtos. Temos centros 100% ocupados em diversas regiões", disse o diretor-geral da Regus no Brasil, Guilherme Ribeiro.
Assim como Ribeiro, o executivo da Brookfield não espera excesso de oferta de escritórios de alto padrão. Vedrossi vê dois movimentos de demanda no segmento. São empresas em expansão, que precisam de espaços maiores, e companhias com sede em prédios antigos, que buscam edifícios mais modernos.
Carioca
No Rio, o recorde de entregas de escritórios de alto padrão foi quebrado em 2011. No ano passado, chegaram ao mercado 148 mil m², mais do que o pico do setor, registrado em 2008. Para 2012, a expectativa do mercado é superar 2011 e entregar 220 mil m² de imóveis comerciais no segmento, segundo a pesquisa da Cushman.
Em 2011, o preço médio do aluguel desses imóveis caiu 10% no Rio de Janeiro, para R$ 120/m² ao mês. Mesmo assim, a cidade registra o maior valor de locação das seis capitais analisadas pela Cushman. "A queda foi pontual. Foram entregues muitos edifícios na Barra, que é um bairro com aluguel mais barato que o Centro, o que puxou a média para baixo", explicou Mariana.
A estimativa dela é que os preços de locação no mercado corporativo voltem a crescer no Rio este ano. A previsão de entrega de novas unidades em bairros mais caros, como o Centro, deve elevar o preço médio.
domingo, 12 de fevereiro de 2012
Cresce número de reclamações por cobrança de taxas indevidas na venda de imóveis
MARCOS DE VASCONCELLOS
COLABORAÇÃO PARA A FOLHA
Calhamaço com várias páginas e termos estranhos ao comprador leigo, o contrato de aquisição de um imóvel provoca dúvidas mesmo depois de concluída a transação.
As taxas e os valores pagos nesse tipo de negociação têm sido mais questionados na Justiça, segundo especialistas ouvidos pela Folha.
No Procon-SP (órgão de defesa do consumidor), as queixas contra incorporadoras e construtoras tiveram aumento de 26% na comparação entre o primeiro semestre de 2011 e o de 2010. Foram 1.981 reclamações nos seis primeiros meses de 2011.
A alta não é proporcional ao volume de vendas do período, já que houve queda de 31,8% nos residenciais comercializados em São Paulo em comparação ao primeiro semestre de 2010.
A diretora de atendimento do Procon-SP, Selma do Amaral, explica que o pagamento de taxas indevidas é o segundo principal motivo de reclamações ao órgão -dentro da categoria transações imobiliárias-, logo atrás do não cumprimento de contratos, como atraso na entrega ou defeitos.
Uma das contendas é a comissão do corretor -paga ao profissional que intermedeia a venda e que varia entre 6% e 8% do valor da compra. Aqueles que adquirem o imóvel em estandes de venda têm recorrido aos tribunais e aos órgãos de defesa do consumidor para pedir ressarcimento da cobrança.
Outros reclamam da cobrança de assessoria técnica contratada sem anuência, ou, ainda, de terem sido forçados a usar o serviço de despachante de determinadas empresas.
O Sati (Serviço de Assessoria Técnico-imobiliária) está entre as taxas mais questionadas. A cobrança, que costuma ser de 0,88% do valor do imóvel, é considerada imprópria pela comissão de direito urbanístico da OAB-SP (Ordem dos Advogados do Brasil), explica o advogado Marcelo Manhães.
A venda de um serviço extra ou a cobrança da corretagem não são ilegais. Elas se tornam irregulares quando o comprador desconhece o que está adquirindo.
Para o juiz Paulo Scartezini Guimarães, não adianta os serviços constarem do contrato se não estiver claro para o cliente do que se trata.
"O problema é quando a pessoa paga sem ser avisada que aquele dinheiro não servirá para amortizar a dívida da compra do imóvel", diz.
Livraria da Folha
COLABORAÇÃO PARA A FOLHA
Calhamaço com várias páginas e termos estranhos ao comprador leigo, o contrato de aquisição de um imóvel provoca dúvidas mesmo depois de concluída a transação.
As taxas e os valores pagos nesse tipo de negociação têm sido mais questionados na Justiça, segundo especialistas ouvidos pela Folha.
No Procon-SP (órgão de defesa do consumidor), as queixas contra incorporadoras e construtoras tiveram aumento de 26% na comparação entre o primeiro semestre de 2011 e o de 2010. Foram 1.981 reclamações nos seis primeiros meses de 2011.
A alta não é proporcional ao volume de vendas do período, já que houve queda de 31,8% nos residenciais comercializados em São Paulo em comparação ao primeiro semestre de 2010.
A diretora de atendimento do Procon-SP, Selma do Amaral, explica que o pagamento de taxas indevidas é o segundo principal motivo de reclamações ao órgão -dentro da categoria transações imobiliárias-, logo atrás do não cumprimento de contratos, como atraso na entrega ou defeitos.
Uma das contendas é a comissão do corretor -paga ao profissional que intermedeia a venda e que varia entre 6% e 8% do valor da compra. Aqueles que adquirem o imóvel em estandes de venda têm recorrido aos tribunais e aos órgãos de defesa do consumidor para pedir ressarcimento da cobrança.
Outros reclamam da cobrança de assessoria técnica contratada sem anuência, ou, ainda, de terem sido forçados a usar o serviço de despachante de determinadas empresas.
O Sati (Serviço de Assessoria Técnico-imobiliária) está entre as taxas mais questionadas. A cobrança, que costuma ser de 0,88% do valor do imóvel, é considerada imprópria pela comissão de direito urbanístico da OAB-SP (Ordem dos Advogados do Brasil), explica o advogado Marcelo Manhães.
A venda de um serviço extra ou a cobrança da corretagem não são ilegais. Elas se tornam irregulares quando o comprador desconhece o que está adquirindo.
Para o juiz Paulo Scartezini Guimarães, não adianta os serviços constarem do contrato se não estiver claro para o cliente do que se trata.
"O problema é quando a pessoa paga sem ser avisada que aquele dinheiro não servirá para amortizar a dívida da compra do imóvel", diz.
Livraria da Folha
sábado, 11 de fevereiro de 2012
Mercado imobiliário
Valor Econômico, Opinião, 09/fev
Muito se debate sobre a existência de uma bolha no mercado imobiliário do Brasil. Em geral, as bolhas imobiliárias surgem em economias onde há ambiente permanente de juros baixos. Nada mais distante da realidade brasileira. Apesar dos cortes na Selic, a taxa de juros real ainda é das mais altas do mundo, e os percentuais praticados pelo mercado são muito superiores aos observados em países que passaram por esse processo de valorização insustentável do preço dos imóveis.
Outra característica de mercados suscetíveis à formação de bolhas é a atuação intensa de "flippers", ou seja, investidores que alocam recursos para o mercado imobiliário objetivando um lucro rápido. Eles exploram o setor como alternativa ao mercado de capitais ou como uma fonte de investimento meramente especulativo. Essa atividade aumenta artificialmente o valor do imóvel com o consequente desequilíbrio entre oferta e demanda.
Porcentagem do mercado de crédito imobiliário em relação ao PIB era de menos de 5% em abril de 2011
Em que pese o argumento de que certos compradores de imóveis na planta possam estar especulando, vale notar que a natureza desse tipo de financiamento no Brasil é muito distinta de mercados como o americano pré-crise de 2008. Aqui, via sinal e parcelas mensais, o comprador capitaliza por vezes até 30% do valor do imóvel antes da entrega. Lá, compradores na planta investiam valores muito menores. Muitas vezes, sequer pagavam pela opção do direito de compra. E, quando da entrega do empreendimento, caso houvesse redução do valor de mercado do imóvel, muitos não exerciam a opção de compra, aumentando a oferta de imóveis no mercado.
Outro aspecto que se observa é a ausência de produtos no mercado de crédito imobiliário brasileiro, onde o devedor possa financiar mais do que o valor de mercado do imóvel, pagar apenas a parcela referente aos juros da parcela (amortização negativa) ou/e obter crédito sem apresentação de documentação comprobatória de renda. Além disso, o arcabouço regulatório brasileiro é menos fragmentado que o americano. O BC regula e fiscaliza as entidades que concedem crédito imobiliário, diferentemente dos Estados Unidos, onde uma sistemática regulatória complexa possibilitava a existência dos chamados "bancos sombra", que concediam créditos sem avaliação devida da capacidade de pagamento do contratante, e operavam alheios à supervisão do regulador.
No que tange ao mercado de securitização, nota-se que as estruturas existentes no mercado brasileiro não atingiram a complexidade dos instrumentos mobiliários dos Estados Unidos. As estruturas dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) brasileiros (sênior/subordinado, por exemplo) são claras e chegam a ser consideradas até mesmo pueris quando comparadas aos instrumentos de seguro mobiliário ("monoliners") e as complexas estruturas de "collateralized debt obligations" (CDOs), que contavam com mais de 50 séries e títulos respaldando uma única emissão, fato que inviabilizava uma precificação adequada do instrumento.
Nota-se ainda que, embora o mercado de capitais brasileiro esteja evoluindo como instrumento de financiamento da produção imobiliária (vide o sucesso e popularização dos fundos imobiliários), não há o excesso de liquidez que provocou desequilíbrio nos mercados financeiro-imobiliário europeu e americano.
Nesse sentido, dados de abril de 2011 do Banco Central do Brasil indicam que a porcentagem do mercado de crédito imobiliário em relação ao Produto Interno Bruto (PIB) é de menos de 5%, muito inferior do que mercados como o espanhol (61%) e americano (70%). Mesmo crescendo, a disponibilidade do crédito imobiliário no Brasil seguirá sendo, por algum tempo, muito pequena quando comparada a outros países.
Houve um inegável aumento nos preços dos imóveis, em especial nos maiores centros metropolitanos, como Rio de Janeiro e São Paulo. Aí reside a suspeita da existência de uma bolha. Todavia, em vez de especulativa, tal valorização reflete o crescimento e estabilização da economia brasileira, o gatilho da chamada janela demográfica e o crescimento da capacidade de consumo e tomada de crédito de uma parcela considerável da população, que até então estava alheia ao mercado financeiro-imobiliário. Além disso, a inflação, embora estável, ainda impacta no mercado da construção civil com aumentos nos custo da matéria prima e mão de obra.
Sabe-se que as bolhas especulativas são inerentes ao capitalismo e infelizmente sua identificação normalmente ocorra apenas com o benefício da retrospectiva. Embora não se observe sinais de que o mercado brasileiro esteja sob a égide de um processo especulativo, é importante que haja instrumentos para avaliação quantitativa da evolução dos preços dos imóveis para que reguladores, autoridade monetária e demais participantes do mercado financeiro-imobiliário monitorem a apreciação dos ativos imobiliários e enderecem os excessos adequadamente.
Os índices hoje existentes no Brasil muitas vezes refletem os preços de venda ofertados (ou pedidos) por construtoras e corretores imobiliários, carecendo de uma metodologia que corroborem uma análise robusta e precisa. Um bom exemplo seria a adoção de um índice semelhante ao Case-Shiller Index dos Estados Unidos, com metodologia de âmbito nacional, porém representando a oscilação de preço em milhares de localidades, respeitadas as peculiaridades de cada região. Tal índice é alimentado por todos os participantes do mercado financeiro-imobiliário americano e reflete operações efetivamente realizadas em uma determinada área ou cidade. Naturalmente, a mera existência de tal índice não significa uma proteção contra processo especulativo, como se depreende da própria experiência americana. Porém, a existência de instrumentos e réguas adicionais permitirá que se aprenda com os erros e eventualmente mitigando, ou mesmo evitando, um processo especulativo no Brasil.
Frederico Porto é executivo da BFRE-Brazilian Finance & Real Estate. Graduado em direito pela PUC-SP, mestrado na University of Pennsylvania Law School.
Muito se debate sobre a existência de uma bolha no mercado imobiliário do Brasil. Em geral, as bolhas imobiliárias surgem em economias onde há ambiente permanente de juros baixos. Nada mais distante da realidade brasileira. Apesar dos cortes na Selic, a taxa de juros real ainda é das mais altas do mundo, e os percentuais praticados pelo mercado são muito superiores aos observados em países que passaram por esse processo de valorização insustentável do preço dos imóveis.
Outra característica de mercados suscetíveis à formação de bolhas é a atuação intensa de "flippers", ou seja, investidores que alocam recursos para o mercado imobiliário objetivando um lucro rápido. Eles exploram o setor como alternativa ao mercado de capitais ou como uma fonte de investimento meramente especulativo. Essa atividade aumenta artificialmente o valor do imóvel com o consequente desequilíbrio entre oferta e demanda.
Porcentagem do mercado de crédito imobiliário em relação ao PIB era de menos de 5% em abril de 2011
Em que pese o argumento de que certos compradores de imóveis na planta possam estar especulando, vale notar que a natureza desse tipo de financiamento no Brasil é muito distinta de mercados como o americano pré-crise de 2008. Aqui, via sinal e parcelas mensais, o comprador capitaliza por vezes até 30% do valor do imóvel antes da entrega. Lá, compradores na planta investiam valores muito menores. Muitas vezes, sequer pagavam pela opção do direito de compra. E, quando da entrega do empreendimento, caso houvesse redução do valor de mercado do imóvel, muitos não exerciam a opção de compra, aumentando a oferta de imóveis no mercado.
Outro aspecto que se observa é a ausência de produtos no mercado de crédito imobiliário brasileiro, onde o devedor possa financiar mais do que o valor de mercado do imóvel, pagar apenas a parcela referente aos juros da parcela (amortização negativa) ou/e obter crédito sem apresentação de documentação comprobatória de renda. Além disso, o arcabouço regulatório brasileiro é menos fragmentado que o americano. O BC regula e fiscaliza as entidades que concedem crédito imobiliário, diferentemente dos Estados Unidos, onde uma sistemática regulatória complexa possibilitava a existência dos chamados "bancos sombra", que concediam créditos sem avaliação devida da capacidade de pagamento do contratante, e operavam alheios à supervisão do regulador.
No que tange ao mercado de securitização, nota-se que as estruturas existentes no mercado brasileiro não atingiram a complexidade dos instrumentos mobiliários dos Estados Unidos. As estruturas dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) brasileiros (sênior/subordinado, por exemplo) são claras e chegam a ser consideradas até mesmo pueris quando comparadas aos instrumentos de seguro mobiliário ("monoliners") e as complexas estruturas de "collateralized debt obligations" (CDOs), que contavam com mais de 50 séries e títulos respaldando uma única emissão, fato que inviabilizava uma precificação adequada do instrumento.
Nota-se ainda que, embora o mercado de capitais brasileiro esteja evoluindo como instrumento de financiamento da produção imobiliária (vide o sucesso e popularização dos fundos imobiliários), não há o excesso de liquidez que provocou desequilíbrio nos mercados financeiro-imobiliário europeu e americano.
Nesse sentido, dados de abril de 2011 do Banco Central do Brasil indicam que a porcentagem do mercado de crédito imobiliário em relação ao Produto Interno Bruto (PIB) é de menos de 5%, muito inferior do que mercados como o espanhol (61%) e americano (70%). Mesmo crescendo, a disponibilidade do crédito imobiliário no Brasil seguirá sendo, por algum tempo, muito pequena quando comparada a outros países.
Houve um inegável aumento nos preços dos imóveis, em especial nos maiores centros metropolitanos, como Rio de Janeiro e São Paulo. Aí reside a suspeita da existência de uma bolha. Todavia, em vez de especulativa, tal valorização reflete o crescimento e estabilização da economia brasileira, o gatilho da chamada janela demográfica e o crescimento da capacidade de consumo e tomada de crédito de uma parcela considerável da população, que até então estava alheia ao mercado financeiro-imobiliário. Além disso, a inflação, embora estável, ainda impacta no mercado da construção civil com aumentos nos custo da matéria prima e mão de obra.
Sabe-se que as bolhas especulativas são inerentes ao capitalismo e infelizmente sua identificação normalmente ocorra apenas com o benefício da retrospectiva. Embora não se observe sinais de que o mercado brasileiro esteja sob a égide de um processo especulativo, é importante que haja instrumentos para avaliação quantitativa da evolução dos preços dos imóveis para que reguladores, autoridade monetária e demais participantes do mercado financeiro-imobiliário monitorem a apreciação dos ativos imobiliários e enderecem os excessos adequadamente.
Os índices hoje existentes no Brasil muitas vezes refletem os preços de venda ofertados (ou pedidos) por construtoras e corretores imobiliários, carecendo de uma metodologia que corroborem uma análise robusta e precisa. Um bom exemplo seria a adoção de um índice semelhante ao Case-Shiller Index dos Estados Unidos, com metodologia de âmbito nacional, porém representando a oscilação de preço em milhares de localidades, respeitadas as peculiaridades de cada região. Tal índice é alimentado por todos os participantes do mercado financeiro-imobiliário americano e reflete operações efetivamente realizadas em uma determinada área ou cidade. Naturalmente, a mera existência de tal índice não significa uma proteção contra processo especulativo, como se depreende da própria experiência americana. Porém, a existência de instrumentos e réguas adicionais permitirá que se aprenda com os erros e eventualmente mitigando, ou mesmo evitando, um processo especulativo no Brasil.
Frederico Porto é executivo da BFRE-Brazilian Finance & Real Estate. Graduado em direito pela PUC-SP, mestrado na University of Pennsylvania Law School.
Espanhóis no Nordeste
Folha de São Paulo, Mercado Aberto, 09/fev
A rede hoteleira Grand OCA, divisão do grupo espanhol Más Costas, investirá cerca de R$ 75 milhões em empreendimentos no Brasil.
A companhia fez proposta de R$ 60 milhões por dois hotéis em Recife e espera fechar negócio até o final deste mês.
"Nossa prioridade é o Nordeste. Tentamos comprar um hotel em Maceió, mas os preços estavam muito elevados", diz o diretor responsável pela empresa no Brasil, Antonio Rodriguez.
Os outros R$ 15 milhões serão utilizados para reformar e ampliar o resort comprado pelo grupo no ano passado, em Maragogi (AL).
"Em quatro anos, começaremos a planejar a construção de um empreendimento do zero", afirma Rodriguez.
A rede hoteleira Grand OCA, divisão do grupo espanhol Más Costas, investirá cerca de R$ 75 milhões em empreendimentos no Brasil.
A companhia fez proposta de R$ 60 milhões por dois hotéis em Recife e espera fechar negócio até o final deste mês.
"Nossa prioridade é o Nordeste. Tentamos comprar um hotel em Maceió, mas os preços estavam muito elevados", diz o diretor responsável pela empresa no Brasil, Antonio Rodriguez.
Os outros R$ 15 milhões serão utilizados para reformar e ampliar o resort comprado pelo grupo no ano passado, em Maragogi (AL).
"Em quatro anos, começaremos a planejar a construção de um empreendimento do zero", afirma Rodriguez.
quarta-feira, 8 de fevereiro de 2012
Os homens que vendem o luxo
IstoÉ Dinheiro, Hugo Cilo, 07/fev
Recentemente, o diretor-geral de vendas da imobiliária Coelho da Fonseca, Fernando Sita, recebeu de um potencial cliente uma curiosa lista de exigências. O comprador queria uma casa com mais de 500 m² de área construída no Jardim Europa , com um local coberto para 18 carros, biblioteca e espaço para leitura, poltronas em couro, tapete persa e frigobar. O pedido não soaria estranho se o cliente não quisesse tudo isso dentro da garagem. "O grande prazer da vida dele é observar seus empregados lavar e polir sua coleção de automóveis raros", diz Sita. "Como para nós pedido feito é pedido atendido, encontramos o imóvel que satisfazia às necessidades dele e fechamos negócio por R$ 30 milhões."
Outras condições, digamos, mais prosaicas para a venda milionária, incluíam quartos com varandas amplas, churrasqueira e piscina quente e fria. O que para um profissional comum pode parecer uma missão impossível é rotineiro na vida dos corretores de alto luxo no País. Os homens e mulheres que atuam nesse segmento de imóveis acima de R$ 3 milhões desenvolveram nos últimos anos estratégias peculiares para conquistar clientes endinheirados - além de superexigentes - e fechar contratos que podem render comissões milionárias. Como o percentual padrão é 6% do valor da venda, um único contrato de R$ 30 milhões rende R$ 1,8 milhão ao corretor.
A comissão e o sucesso dos profissionais do luxo imobiliário é proporcional ao empenho de cada um deles. O advogado tributarista Ally Murade fez fortuna nos últimos 30 anos defendendo os interesses de grandes empreiteiras brasileiras e multinacionais que atuam no País, mas descobriu na corretagem de imóveis de luxo o caminho para multiplicar seu patrimônio. Ele passa o dia em reuniões com CEOs de grandes companhias, frequenta eventos sociais quase que diariamente e convida altos executivos para encontros informais em seu suntuoso apartamento de cerca de 600 m², avaliado em R$ 10 milhões, no bairro paulistano do Pacaembu.
Tudo para manter o bom desempenho de seu escritório, um dos maiores do País no ramo tributário, e garantir a prosperidade à Murade Empreendimentos Imobiliários, empresa que criou há dois anos para atender à demanda de seu círculo social. "Ser um corretor de imóveis de alto luxo não é para qualquer profissional da área", afirma Murade, que vende cinco imóveis por mês, em média. "É preciso fazer parte desse mundo e ter uma boa reputação." Tão desafiador para os corretores de luxo quanto conquistar uma venda é conseguir mapear com precisão cirúrgica a necessidade do comprador, um exercício diário que vai muito além das exigências básicas de apresentar cômodos espaçosos, acabamento de qualidade, segurança e ótima localização.
"Quem pode gastar milhões de reais em uma casa quer o que há de melhor para poder usufruir todo o status e poder que seu dinheiro pode proporcionar", afirma Murade, que possui hoje uma carteira de 178 apartamentos que custam de R$ 3,5 milhões a R$ 18 milhões. Além de estar antenado às exigências e aos caprichos dos seus clientes, os corretores de luxo costumam praticar também assessoria financeira. De tempos em tempos, negociam com os bancos as melhores taxas e condições para quem financia o imóvel. "O conceito de que só financia quem não tem dinheiro já acabou", afirma Murade.
"Hoje, 70% dos compradores tomam emprestado parte do valor, com taxas muito atrativas, mesmo que tenham dinheiro para pagar à vista." Outro ponto a favor dos imóveis é a solidez do setor como investimento. "O mercado imobiliário se mostrou como o lugar mais seguro e como o melhor investimento", diz Fabio Rossi, CEO da Sotheby's. Segundo a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), o mercado de imóveis de luxo tem crescido acima de 30% anualmente, em média, nos últimos cinco anos, e deve acelerar a expansão em 2012 graças ao surgimento de novas fortunas e aumento do crédito. A julgar por essa pujança do setor de imóveis de alto luxo no País, o sucesso e a riqueza dos profissionais do segmento premium estão garantidos.
Recentemente, o diretor-geral de vendas da imobiliária Coelho da Fonseca, Fernando Sita, recebeu de um potencial cliente uma curiosa lista de exigências. O comprador queria uma casa com mais de 500 m² de área construída no Jardim Europa , com um local coberto para 18 carros, biblioteca e espaço para leitura, poltronas em couro, tapete persa e frigobar. O pedido não soaria estranho se o cliente não quisesse tudo isso dentro da garagem. "O grande prazer da vida dele é observar seus empregados lavar e polir sua coleção de automóveis raros", diz Sita. "Como para nós pedido feito é pedido atendido, encontramos o imóvel que satisfazia às necessidades dele e fechamos negócio por R$ 30 milhões."
Outras condições, digamos, mais prosaicas para a venda milionária, incluíam quartos com varandas amplas, churrasqueira e piscina quente e fria. O que para um profissional comum pode parecer uma missão impossível é rotineiro na vida dos corretores de alto luxo no País. Os homens e mulheres que atuam nesse segmento de imóveis acima de R$ 3 milhões desenvolveram nos últimos anos estratégias peculiares para conquistar clientes endinheirados - além de superexigentes - e fechar contratos que podem render comissões milionárias. Como o percentual padrão é 6% do valor da venda, um único contrato de R$ 30 milhões rende R$ 1,8 milhão ao corretor.
A comissão e o sucesso dos profissionais do luxo imobiliário é proporcional ao empenho de cada um deles. O advogado tributarista Ally Murade fez fortuna nos últimos 30 anos defendendo os interesses de grandes empreiteiras brasileiras e multinacionais que atuam no País, mas descobriu na corretagem de imóveis de luxo o caminho para multiplicar seu patrimônio. Ele passa o dia em reuniões com CEOs de grandes companhias, frequenta eventos sociais quase que diariamente e convida altos executivos para encontros informais em seu suntuoso apartamento de cerca de 600 m², avaliado em R$ 10 milhões, no bairro paulistano do Pacaembu.
Tudo para manter o bom desempenho de seu escritório, um dos maiores do País no ramo tributário, e garantir a prosperidade à Murade Empreendimentos Imobiliários, empresa que criou há dois anos para atender à demanda de seu círculo social. "Ser um corretor de imóveis de alto luxo não é para qualquer profissional da área", afirma Murade, que vende cinco imóveis por mês, em média. "É preciso fazer parte desse mundo e ter uma boa reputação." Tão desafiador para os corretores de luxo quanto conquistar uma venda é conseguir mapear com precisão cirúrgica a necessidade do comprador, um exercício diário que vai muito além das exigências básicas de apresentar cômodos espaçosos, acabamento de qualidade, segurança e ótima localização.
"Quem pode gastar milhões de reais em uma casa quer o que há de melhor para poder usufruir todo o status e poder que seu dinheiro pode proporcionar", afirma Murade, que possui hoje uma carteira de 178 apartamentos que custam de R$ 3,5 milhões a R$ 18 milhões. Além de estar antenado às exigências e aos caprichos dos seus clientes, os corretores de luxo costumam praticar também assessoria financeira. De tempos em tempos, negociam com os bancos as melhores taxas e condições para quem financia o imóvel. "O conceito de que só financia quem não tem dinheiro já acabou", afirma Murade.
"Hoje, 70% dos compradores tomam emprestado parte do valor, com taxas muito atrativas, mesmo que tenham dinheiro para pagar à vista." Outro ponto a favor dos imóveis é a solidez do setor como investimento. "O mercado imobiliário se mostrou como o lugar mais seguro e como o melhor investimento", diz Fabio Rossi, CEO da Sotheby's. Segundo a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), o mercado de imóveis de luxo tem crescido acima de 30% anualmente, em média, nos últimos cinco anos, e deve acelerar a expansão em 2012 graças ao surgimento de novas fortunas e aumento do crédito. A julgar por essa pujança do setor de imóveis de alto luxo no País, o sucesso e a riqueza dos profissionais do segmento premium estão garantidos.
sexta-feira, 3 de fevereiro de 2012
Preço do m² sobe 1% em janeiro, mas segue desacelerando, diz FipeZap
Índice mostra que, desde abril, variação positiva vem diminuindo.
No acumulado em 12 meses, preço médio das 7 regiões aumentou 25,5%.
Do G1, em São Paulo
1 comentário
Imóveis de um dormitório tiveram a maior alta no
mês, de 1,5% (Foto: Reprodução / TV Tem)
O índice FipeZap Composto, que acompanha o preço médio do metro quadrado de apartamentos prontos em seis municípios e no Distrito Federal, teve alta de 1,1% em janeiro na comparação com dezembro – variação idêntica à registrada no mês anterior.
A variação positiva, no entanto, segue a tendência de desaceleração que vem sendo observada nos últimos meses. Em abril do ano passado, por exemplo, o indicador havia registrado alta de 2,7%, mas, desde então, as altas vêm sendo sucessivamente menores.
No acumulado em 12 meses, o preço médio das sete regiões pesquisadas aumentou 25,5%, reforçando ainda mais a tendência de desaceleração. Para se ter uma ideia, no acumulado de setembro de 2010 a setembro de 2011, a alta estava em 30%
No Rio de Janeiro a desaceleração é mais acentuada, já que caiu de 42%, no acumulado de doze meses de setembro a setembro, para 33% de janeiro a janeiro.
Recife foi a cidade que teve a maior variação em janeiro, com alta de 3,4%. No Distrito Federal, que tem o preço médio do metro quadrado mais caro do país, houve estabilidade de preços no primeiro mês de 2012.
Em São Paulo, o índice registrou alta de 1,2% e, no acumulado em 12 meses, os preços anunciados subiram em média 26%.
A região do Ibirapuera/Vila Nova Conceição manteve o posto de líder no preço por metro quadrado anunciado na capital paulista, com valor de R$ 9.644, seguida pelo Jardim Paulistano e pela Chácara Itaim.
Os preços no Rio subiram, em média, 1,3% em janeiro. Na divisão por bairros, os valores mais altos seguem sendo registrados no Leblon, onde o metro quadrado anunciado chegou a R$ 17.328 e, em Ipanema, onde o metro quadrado anunciado mediano foi de R$ 15.809.
Considerando todos os bairros pesquisados, o preço médio do metro quadrado em janeiro ficou entre R$ 7.847, no Distrito Federal, e R$ 3.610, em Salvador. Em São Paulo, o valor médio foi de R$ 6.135, e no Rio de Janeiro, R$ 7.589. Na média das sete regiões, o valor do metro quadrado anunciado foi de R$ 6267.
Dormitórios
Em relação ao número de dormitórios, os imóveis com um dormitório tiveram a maior alta no período, de 1,5%, enquanto os de quatro ou mais dormitórios registraram a menor elevação nos preços, de 0,7%.
O índice composto inclui as cidades de São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Recife, Fortaleza, Salvador e o Distrito Federal.
Fonte Globo.com
No acumulado em 12 meses, preço médio das 7 regiões aumentou 25,5%.
Do G1, em São Paulo
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Imóveis de um dormitório tiveram a maior alta no
mês, de 1,5% (Foto: Reprodução / TV Tem)
O índice FipeZap Composto, que acompanha o preço médio do metro quadrado de apartamentos prontos em seis municípios e no Distrito Federal, teve alta de 1,1% em janeiro na comparação com dezembro – variação idêntica à registrada no mês anterior.
A variação positiva, no entanto, segue a tendência de desaceleração que vem sendo observada nos últimos meses. Em abril do ano passado, por exemplo, o indicador havia registrado alta de 2,7%, mas, desde então, as altas vêm sendo sucessivamente menores.
No acumulado em 12 meses, o preço médio das sete regiões pesquisadas aumentou 25,5%, reforçando ainda mais a tendência de desaceleração. Para se ter uma ideia, no acumulado de setembro de 2010 a setembro de 2011, a alta estava em 30%
No Rio de Janeiro a desaceleração é mais acentuada, já que caiu de 42%, no acumulado de doze meses de setembro a setembro, para 33% de janeiro a janeiro.
Recife foi a cidade que teve a maior variação em janeiro, com alta de 3,4%. No Distrito Federal, que tem o preço médio do metro quadrado mais caro do país, houve estabilidade de preços no primeiro mês de 2012.
Em São Paulo, o índice registrou alta de 1,2% e, no acumulado em 12 meses, os preços anunciados subiram em média 26%.
A região do Ibirapuera/Vila Nova Conceição manteve o posto de líder no preço por metro quadrado anunciado na capital paulista, com valor de R$ 9.644, seguida pelo Jardim Paulistano e pela Chácara Itaim.
Os preços no Rio subiram, em média, 1,3% em janeiro. Na divisão por bairros, os valores mais altos seguem sendo registrados no Leblon, onde o metro quadrado anunciado chegou a R$ 17.328 e, em Ipanema, onde o metro quadrado anunciado mediano foi de R$ 15.809.
Considerando todos os bairros pesquisados, o preço médio do metro quadrado em janeiro ficou entre R$ 7.847, no Distrito Federal, e R$ 3.610, em Salvador. Em São Paulo, o valor médio foi de R$ 6.135, e no Rio de Janeiro, R$ 7.589. Na média das sete regiões, o valor do metro quadrado anunciado foi de R$ 6267.
Dormitórios
Em relação ao número de dormitórios, os imóveis com um dormitório tiveram a maior alta no período, de 1,5%, enquanto os de quatro ou mais dormitórios registraram a menor elevação nos preços, de 0,7%.
O índice composto inclui as cidades de São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Recife, Fortaleza, Salvador e o Distrito Federal.
Fonte Globo.com
Gafisa confirma que recebeu proposta de bilionário americano
A construtora Gafisa recebeu proposta de compra do megainvestidor americano Sam Zell e da brasileira GP Investimentos. A empresa confirmou a proposta após a forte alta das ações na semana.
Desde terça, circulam rumores no mercado de que a construtora, cujas ações caíram 65% em 2011, seria alvo de aquisição de investidores estrangeiros e brasileiros.
A aquisição se daria por meio de oferta aos acionistas.
Nesta semana, as ações PNA (sem voto) subiram 20% e o volume financeiro movimentado foi quatro vezes maior do que a média -- era de R$ 50 milhões diários e saltou a R$ 200 milhões nos últimos pregões.
Desde que comprou a construtora Tenda, especializada em baixa renda, a Gafisa começou a enfrentar problemas financeiros.
A construtora teve forte queda no número de lançamentos em 2011. No terceiro trimestre, os lançamentos foram de R$ 1 bilhão -- 15% menos do que no mesmo período anterior.
Na época, a construtora justificou com uma mudança na estratégia em busca de maior rentabilidade.
O megainvestidor Sam Zell já chegou a ter 24% da Gafisa, mas foi reduzindo sua participação gradativamente até zerá-la no final de 2010.
No comunicado ao mercado, a Gafisa afirmou que não "tem informação acerca dessa suposta oferta pública" para aquisição de ações. Por outro lado, a construtora confirmou que recebeu uma "proposta preliminar" dos investidores, que está sendo examinada pela administração.
"A Gafisa está permanentemente estudando novas oportunidades de desenvolvimento de negócios e exploração de seus ativos e manterá o mercado informado acerca do resultado da análise dessa proposta."
Desde terça, circulam rumores no mercado de que a construtora, cujas ações caíram 65% em 2011, seria alvo de aquisição de investidores estrangeiros e brasileiros.
A aquisição se daria por meio de oferta aos acionistas.
Nesta semana, as ações PNA (sem voto) subiram 20% e o volume financeiro movimentado foi quatro vezes maior do que a média -- era de R$ 50 milhões diários e saltou a R$ 200 milhões nos últimos pregões.
Desde que comprou a construtora Tenda, especializada em baixa renda, a Gafisa começou a enfrentar problemas financeiros.
A construtora teve forte queda no número de lançamentos em 2011. No terceiro trimestre, os lançamentos foram de R$ 1 bilhão -- 15% menos do que no mesmo período anterior.
Na época, a construtora justificou com uma mudança na estratégia em busca de maior rentabilidade.
O megainvestidor Sam Zell já chegou a ter 24% da Gafisa, mas foi reduzindo sua participação gradativamente até zerá-la no final de 2010.
No comunicado ao mercado, a Gafisa afirmou que não "tem informação acerca dessa suposta oferta pública" para aquisição de ações. Por outro lado, a construtora confirmou que recebeu uma "proposta preliminar" dos investidores, que está sendo examinada pela administração.
"A Gafisa está permanentemente estudando novas oportunidades de desenvolvimento de negócios e exploração de seus ativos e manterá o mercado informado acerca do resultado da análise dessa proposta."
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