Acordo que permitia atraso de 6 meses em obra sem multa é barrado

MARIANA SALLOWICZ
DE SÃO PAULO

O Conselho Superior do Ministério Público de São Paulo barrou o acordo que permitia às construtoras atrasar em até seis meses, sem pagar multa, as obras de imóveis vendidos na planta.

O acerto estava em vigor havia nove meses, desde setembro, quando, diante do aumento dos atrasos, o Secovi-SP (sindicato da habitação) e o Ministério Público criaram regras sobre a entrega de empreendimentos.

Na semana passada, porém, o Conselho Superior decidiu não homologar o Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) --todos os acordos feitos pela Procuradoria são avaliados nessa instância.

O que levou à suspensão foi a "cláusula de tolerância", que permite o atraso. "O item não é legítimo; somente seria se o consumidor tivesse igual direito de atrasar sem pagar multa", afirma a procuradora e conselheira do Ministério Público Dora Bussab.

O TAC determinava punições apenas para atrasos superiores a seis meses. Nesse caso, estava prevista indenização de 2% sobre o valor do imóvel já pago, além de multa de 0,5% ao mês, sobre o mesmo valor, a partir do fim do prazo de tolerância.

Marcelo Tapai, advogado especialista em direito imobiliário, diz que a multa é desproporcional àquela que os mutuários conseguem na Justiça. "O TAC era prejudicial ao consumidor. A punição por atraso, de 0,5% sobre o que foi pago, é muito inferior ao que vem sido estabelecido nos tribunais, de 0,8% sobre o valor total do imóvel."

Para o diretor-executivo do Procon-SP, Paulo Arthur Góes, as construtoras que incluírem "cláusula de tolerância" nos contratos poderão ser multadas a partir de agora. "As empresas poderão ser acionadas na Justiça e receber multas das entidades de defesa do consumidor."

PRÁTICA DE DÉCADAS

O presidente do Secovi, Claudio Bernardes, afirma que o prazo de tolerância de até seis meses é praticado há décadas nos contratos imobiliários e é amplamente aceito pelos tribunais. "A não homologação não significa que haverá proibição da cláusula de tolerância", afirma.

Bernandes diz ainda que continuará a recomendar às empresas que mantenham os contratos da forma que têm sido feitos desde o acordo.

Para o presidente do Secovi, o documento assinado com o Ministério Público favorece os consumidores. "Havia uma multa fixada em contrato no caso de atraso, o que poderá não ocorrer mais."

NA JUSTIÇA

A enfermeira Fátima Favero, 55, ganhou em primeira instância uma ação na Justiça contra a construtora PDG pelo atraso de dez meses na entrega de um imóvel na Barra Funda, zona oeste de São Paulo.

O juiz anulou a cláusula do contrato que determinava que a empresa poderia atrasar aobra em seis meses. Ele determinou indenização por danos morais de R$ 10 mil e lucros cessantes (referente ao valor locatício) mensais de R$ 6.000 a partir do mês que deveria ter recebido as chaves.

"Eu vendi o apartamento que morava contando que receberia o imóvel. Precisava dodinheiro para pagar a construtora e receber a chave", conta ela. A solução foi morar temporariamente no apartamento do irmão.

"Foram sete meses no apartamento do meu irmão, que era pequeno. Fiquei chateada por ter tirado a privacidade dele. Se soubesse que seria por tanto tempo, provavelmente não teria ficado lá", conta ela que dividiu um quarto com o filho e a cachorra de 18 kg.

Procurada, a PDG informou que a Justiça já reconheceu a legalidade da cláusula de tolerância em outros casos. Em relação à ocorrência citada, a empresa informa que já recorreu da decisão.

Cobrança de juros de imóvel na planta é liberada

A cobrança de juros em prestações de imóveis comprados na planta antes da entrega das chaves, os chamados juros no pé, foi considerada legal pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ). Depois de decisões divergentes das turmas do STJ, a 2ª Seção decidiu a favor da cobrança por seis votos a três na quarta-feira.


Na avaliação da Fundação Procon-SP, a decisão foi considerada um retrocesso e é prejudicial ao consumidor. O caso julgado envolve uma compradora de um imóvel em Recife, que mesmo antes da entrega da unidade, precisou pagar juros de 1% ao mês, além da correção monetária pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC).


Em 2010, a 4ª Turma do STJ havia identificado abuso contratual na cobrança. No entanto, a construtora envolvida entrou com recurso ao identificar entendimento diferente da 3ª Turma do STJ. Em novo julgamento, foi mantida a jurisprudência pela legalidade da cobrança.


Para o ministro Antonio Carlos Ferreira, designado relator, “se os juros compensatórios estiverem previstos no compromisso de compra e venda, o incorporador estará assumindo que não os incluiu no custo final da obra. Isso traz maior transparência ao contrato, abrindo inclusive a possibilidade de o Judiciário corrigir eventuais abusos”.


O presidente do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Claudio Bernardes, pontua que a não cobrança dos juros no pé virou modelo em São Paulo e acredita que o cenário não vai mudar. Segundo Bernardes, quem não cobrava embutia o valor no preço cobrado. “A vantagem da decisão é uniformizar o procedimento”, afirma.


Em 2001, a Secretaria de Direito Econômico publicou uma portaria em que considerava como abusiva a incidência de juros antes da entrega das chaves do imóvel. No ano seguinte, as construtoras assinaram termos de ajustamento de conduta (TAC) se comprometendo a não realizar a cobrança.


“Durante um longo período as construtoras já vinham se adequando e deixando de fazer a cobrança. A volta da permissão da cobrança coloca em terra os avanços alcançados”, reclama o diretor-presidente do Procon-SP, Paulo Arthur Góes.


Para o diretor-presidente, a cobrança de juros nesse caso não se justifica. “Os juros podem ser cobrados em caso de inadimplência ou para remunerar um capital emprestado. Não faz sentido cobrar juros antes da entrega do imóvel.”


Góes acredita que, com a decisão, as construtoras passarão a cobrar os juros, mesmo em casos de atrasos de entrega do imóvel. “A situação promove um desequilíbrio no contrato em favor das empresas e desfavorável ao consumidor”, avalia.


Por Gisele Tamamar 


Fonte: Jornal Tarde

Pensando em transferir o financiamento imobiliário? Descubra se vale a pena

Com a recente redução dos juros e aumento dos prazos do  financiamento imobiliário divulgados pelos bancos, muitas pessoas que têm empréstimos pensam na possibilidade migrar sua dívida para outras instituições. Mas será que vale a pena?


Segundo o assessor jurídico da AMSPA (Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências), João Bosco Brito da Luz, a mudança de banco durante o financiamento não é aconselhável devido a pouca diferença entre as taxas de juros.


“Não vemos muita vantagem porque o percentual dos juros reduzidos é muito pequeno. Em algumas situações vale a pena tentar um acordo com a financeira atual ao invés de trocar de banco. Além disso, o mutuário corre o risco, depois de tanto trabalho com a documentação, de ter a transferência negada pela instituição financeira, principalmente por seu histórico mostrar perigo de inadimplência”, explica o assessor.


Fique atento


Segundo Brito, o endividado deve ficar atento às taxas ocultas, muitas vezes abusivas, que são embutidas no contrato de transferência.


“Embora o Banco Central autorize essas tarifas (administração e abertura de crédito, entre outras), o que acontece é o abuso da cobrança em cima do seu percentual. Portanto, antes de optar pela portabilidade é preciso analisar todos os custos. Uma dica é pedir para a financeira o CET (Custo Efetivo Total) que vai mostrar todos os encargos e despesas do empréstimo” ressalta Brito.


De acordo com o presidente da AMSPA, Marco Aurélio Luiz, nesta etapa de transferência de banco há gastos com o cartório que pode chegar a 3% sobre valor do imóvel.


“Será necessário a emissão de certidões, nova averbação do contrato de financiamento para a substituição do credor hipotecário, taxas e emolumentos para o novo registro, além das despesas de tarifas para vistoria do imóvel”, afirma Marco.


Link da Fonte: http://www.publicidadeimobiliaria.com/2012/06/pensando-em-transferir-o-financiamento.html?goback=%2Egde_1815498_member_126525607

Compre já o seu imóvel sem ficar em dúvida; veja dicas

Advogado dá dicas para quem deseja realizar o sonho da casa própria

Andrezza Tavares 06/06/2012 08:27

Com o mercado da cons­trução civil aquecido, muitas ofertas estão à disposição dos clientes. Se­jam imóveis prontos ou ainda na planta, os consumidores devem tomar alguns cuida­dos, como revela o advoga­do da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação em Alagoas, Anthony Lima.

Para quem tem dúvida sobre qual é o

melhor negó­cio: se comprar pronto ou na planta, o advogado dá as di­cas. “Adquirir um imóvel na planta é bom para quem quer investir ou quem não tem pressa, porque, em média, o tempo de uma construção é de três anos”,conta.

Antes de fechar um negó­cio, os consumidores devem observar a idoneidade da construtora, saber se ela hon­ra com os prazos e também se vem aplicando os materiais corretos. “Durante o anda­mento da obra, os clientes de­vem visitar os canteiros e ve­rificar se o cronograma está sendo cumprido”, fala.

Mas para quem quer sair do aluguel, o advogado afir­ma que o ideal é o financia­mento de um imóvel pronto, já que apenas uma parcela muito pequena da população tem condição de pagar à vis­ta.

Segundo o advogado, an­tes de entrar no financiamen­to, o cliente deve identificar o imóvel cujo orçamento seja adequado à renda e ao pa­drão familiar. “Se um casal for recém-casado, ou tem ape­nas um filho, não tem neces­sidade de comprar um imóvel de três quartos, por exemplo, porque os financiamentos duram em média de 20 a 30 anos, o que gera mais juros”, explica. Para ele, o melhor é que a família adquira um imóvel menor, dentro do or­çamento e do padrão fami­liar, para depois ir mudando para outro maior. “Com isso, se paga o imóvel sem sufocar o orçamento”, reitera.

Para a gerente regional da Construção Civil da Caixa Econômica Federal em Ala­goas, Aparecida Machado, se o aluguel for maior que o valor de uma prestação de fi­nanciamento, é melhor com­prar logo. “O imóvel depois de 25 anos continua sendo do proprietário. No financia­mento não. Após 25 anos, o imóvel é seu”, enfatiza. Apa­recida reforça ainda que o fi­nanciamento é investimento e uso, enquanto que o alu­guel, o inquilino paga apenas pela utilização do bem.

De acordo com Anthony Lima, o valor do financia­mento não deve ultrapassar 30% da renda familiar. “O ideal é comprometer apenas 20% do orçamento da famí­lia. As pessoas precisam ter a consciência de que, no finan­ciamento, não é só a presta­ção, tem o valor do seguro”, afirma.

Entrada

O representante da As­sociação dos Mutuários em Alagoas, Anthony Lima, re­vela outras dicas para o com­prador de imóvel. Uma delas é referente ao pagamento de uma entrada no imóvel financiado. Para ele, quem tiver uma reserva, mesmo que seja a única, deve dar como entrada no financia­mento. “Quanto maior for a entrada, menor o valor ou o número de parcelas”, conta. Anthony Lima explica que a taxa de juros da Poupança gira entorno de 5% ao ano, enquanto que a taxa de juros do financiamento é de aproxi­madamente 8% ao ano. “Não adianta pagar mais juros no financiamento, e deixar o di­nheiro render menos na pou­pança”, esclarece.

Se ao longo do financia­mento for feita alguma re­serva, ela deve ser utilizada para amortizar o saldo de­vedor. “Quanto mais rápido devolver o dinheiro ao banco, menos juros serão pagos”, de­clara Anthony Lima.

Juros

Além de obter referências da construtora, todas as pes­soas, antes de fechar qualquer negócio de compra de imóvel, devem ter atenção redobrada para as cláusulas do contrato, principalmente no tocante à venda casada e juros capitali­zados, que não são permitidos por lei.

O comprador deve ficar atento se há possíveis pres­tações intercaladas e juros de capitalização, conhecidos como “juros no pé”. “Na fase da construção, a única cobran­ça é do INCC [Índice Nacional da Construção Civil]. Algumas construtoras cobram mais 1% de capitalização. Não há em­préstimo para o mutuário”, alerta.

Outro ponto que requer atenção redobrada é no seguro do financiamento, que é obriga­tório, mas não pode ser impos­to. “O seguro e o financiamento podem ser feitos em locais di­ferentes, ficando à escolha do comprador. Caso contrário, é compra casada, prática que fere o Código de Defesa do Consu­midor”, explica Anthony Lima.

O seguro obrigatório para todo e qualquer financiamento imobiliário cobre morte ou in­validez e ainda, danos físicos ao imóvel.

Prazos

O advogado chama a aten­ção também para os prazos estipulados pelas construtoras para a entrega dos imóveis. “O contrato deve ter uma cláusula que penalize a construtora caso não cumpra o prazo determina­do anteriormente por ela. Mui­tas construtoras deixam em aberto”, relata Lima.

Toda obra, antes de iniciada, precisa estar com seu memorial de incorporação devidamente registrado, caso contrário, está com alguma irregularidade. “Algumas construtoras contam o prazo a partir do memorial de incorporação. O correto é esti­pular um prazo médio. Geral­mente o prazo de carência que é de 180 dias. Se a construtora ultrapassar esse prazo, os com­pradores não devem aceitar”, reforça Anthony Lima.

Em caso de dúvida, antes de fechar o negócio, os futuros compradores podem procurar a Associação dos Mutuários. “Tudo deve ser visto com cal­ma, porque caso surja algum problema depois do contrato assinado, fica mais difícil”, en­fatiza.

“A parcela deve caber no or­çamento, pois o atraso de três parcelas consecutivas pode acarretar perda do imóvel, caso a dívida não seja paga em 15 dias após o banco acionar a Jus­tiça”, esclarece Anthony Lima.

De acordo com ele, desde o ano 2000 a garantia dada ao banco financiador do imóvel é por alienação tributária. An­tes, a garantia era a hipoteca. “Atualmente, o banco dispõe de uma maneira mais rápida de cobrar a dívida, que caso não seja paga, terá a propriedade do bem”, conta.

O advogado alerta para que as pessoas não atrasem as par­celas, e que procurem adequá­-las ao orçamento familiar. “Já vi muita gente perder o imóvel por causa de atraso”, declara.

Detalhes

Outras dicas para o compra­dor de imóvel é ir ao local onde vai morar em horários diversos, verifi­cando com os vizinhos se existem inconvenientes, infra-estrutura e serviços, tais como escola, trans­porte, padaria, supermercados e outros.

O consumidor deve, ainda, certificar-se junto à Secretaria Mu­nicipal da Habitação, se o imóvel está em área declarada de utilidade pública ou interesse social que, em caso positivo, poderá ser desapro­priada; ou se há projeto aprovado por lei registrado no Cartório Imo­biliário.

Imóvel usado

Solicite ao vendedor uma Cer­tidão Vintenária com negativa de ônus e alienação atualizada. Esta certidão é fornecida pelo Cartório de Registro de Imóveis da região e informa sobre os últimos 20 anos do imóvel, se ele está hipotecado ou se faz parte de alguma herança. Fique atento também quanto à existência de débito relativo a IPTU. Outro cuidado relevante é saber se o imó­vel está atrelado a financiamento por meio de agente financeiro.

Na planta

Para checar a qualidade da construção, procure informar-se junto à incorporadora sobre a re­lação de imóveis já construídos e quem é a construtora, para verifi­car a qualidade da construção. Veja na prefeitura se a planta do referi­do imóvel está aprovada. Cheque no cartório de registro de imóveis se a incorporação está regularmen­te registrada, com especial atenção para a planta, a metragem do imó­vel, a área total e privativa, além do memorial descritivo.

É importante guardar todos os panfletos de publicidade do imóvel, garantindo assim que a empresa cumpra a oferta.

Fonte:http://www.tribunahoje.com/noticia/29308/site/2012/06/06/compre-ja-o-seu-imovel-sem-ficar-em-duvida-veja-dicas.html

Tabela de Honorários de Corretagem Imobiliária

VENDA

1)	Imóveis urbanos	6% a 8%
2)	Imóveis rurais	6% a 10%
3)	Imóveis industriais	6% a 8%
4)	Venda judicial	5%

NOTA 1: Nas permutas, os honorários serão devidos pelos respectivos proprietários a quem estes contrataram, calculado sob o valor de venda de cada imóvel.  NOTA 2: Quando a transação envolver diversos imóveis, os honorários devidos pelos respectivos proprietários a quem estes contrataram, calculados sobre o valor de venda de cada um dos imóveis.  NOTA 3: Nos casos de vendas com transferência de financiamento os honorários serão devidos sobre o total da transação realizada. NOTA 4: Quando a transação imobiliária envolver mais de um corretor, os honorários serão pagos a todos os participantes, em partes iguais, salvo ajuste em contrário, firmado entreos interessados, por escrito.

LOCAÇÂO 1) De qualquer espécie e sempre por conta do locador: Equivalente ao valor de 1 (um) aluguel 2)  Locação de temporada (Lei 8.245/91), com prazo de até 90 (noventa) dias: 30% sobre o valor recebido

ADMINISTRAÇÃOD E BENS IMÓVEIS Sobre o aluguel e encargos recebidos: 8% a 10% Valor mínimo de R$ 50,00 NOTA: A administração para clientes cuja carteira imobiliária seja, comprovadamente, superior à R$ 100.000,00(cem mil reais)/mês, o percentual será:.................................................5% a 10%

EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS Venda de empreendimentos imobiliários 4% a 6% NOTA: Não estão incluídas nos percentuais acima, as despesas de promoção e publicidade em geral.

LOTEAMENTOS Estudo, organização de vendas de áreas loteadas (urbanas),já aprovadas e registradas 6% a 8% Estudo, organização de vendas de áreas loteadas (rurais),já aprovadas e registradas:              6% a 10% NOTA : Não estão incluídas nos percentuais acima, as despesas de promoção e publicidade em geral, bem como a administração.

ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS Sobre o arrecadado pelo condomínio mensalmente: 5% a 10% Valor mínimo de: R$ 850,00

COMPRA Autorização expressa da procura de imóveis: 6% a 8%

ATIVOS IMOBILIÁRIOS Intermediação de Fundos Imobiliários, cotas de consórcio imobiliário, certificados de recebíveis do SFI e outros: 4% a 6%

PARECERES Parecer por escrito quanto à comercialização de imóvel. Sobre o valor apresentado os honorários serão fixados em:  1% Valor mínimo de parecer por escrito: R$ 650,00 Parecer verbal quanto a operações imobiliárias. A partir do valor de 1 (uma) anuidade Vigente do CRECI/SP.

REMUNERAÇÃO POR SERVIÇOS PRESTADOS

Como bem estabelece o Novo Código Civil – que se encontra em vigorar desde janeiro/2003 –, no Capítulo XIII, artigo 725, “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”. (Para mais informações sobre corretagem imobiliária, leia a íntegra do Capítulo XIII, na página sobre “Legislação”).  No que concerne à aplicação da tabela de honorários, deve o corretor se ater também ao que determina o Código de Ética Profissional, aprovado pela Resolução COFECI n° 326/92, que estabelece, através do seu artigo 4°, inciso X: “Cumpre ao corretor de imóveis, em relação aos clientes: ...receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações pelo mesmo serviço prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havido consentimento de todos os interessados, ou for praxe usual na jurisdição”. E, no art. 6°, inciso V, do mesmo Código de Ética, é estabelecido que: “É vedado ao corretor de imóveis: ...receber comissões em desacordo com a tabela aprovada ou vantagens que não correspondam a serviços efetiva e licitamente prestados”. Ainda de acordo com a própria Lei Federal n° 6.530/78 (que regulamenta o exercício da profissão de corretor de imóveis), em seu artigo 17, inciso IV, “Compete aos Conselhos Regionais: ...homologar, obedecidas às peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos”. E os valores constantes da atual tabela foram aprovados em Assembléia SCIESP em 27.janeiro.2009, a qual restou homologada pelo CRECI/SP na 24ª Reunião Plenária, em data de 27.janeiro.2009, recomendando-se sua divulgação através da fixação em local visível ao público. Fonte:http://www.publicidadeimobiliaria.com/2012/06/tabela-de-honorarios-de-corretagem.html?goback=%2Egde_1815498_member_121731897