Com o mercado da construção civil aquecido, muitas ofertas estão à disposição dos clientes. Sejam imóveis prontos ou ainda na planta, os consumidores devem tomar alguns cuidados, como revela o advogado da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação em Alagoas, Anthony Lima.
Para quem tem dúvida sobre qual é o
melhor negócio: se comprar pronto ou na planta, o advogado dá as dicas. “Adquirir um imóvel na planta é bom para quem quer investir ou quem não tem pressa, porque, em média, o tempo de uma construção é de três anos”,conta. Antes de fechar um negócio, os consumidores devem observar a idoneidade da construtora, saber se ela honra com os prazos e também se vem aplicando os materiais corretos. “Durante o andamento da obra, os clientes devem visitar os canteiros e verificar se o cronograma está sendo cumprido”, fala.
Mas para quem quer sair do aluguel, o advogado afirma que o ideal é o financiamento de um imóvel pronto, já que apenas uma parcela muito pequena da população tem condição de pagar à vista. Segundo o advogado, antes de entrar no financiamento, o cliente deve identificar o imóvel cujo orçamento seja adequado à renda e ao padrão familiar. “Se um casal for recém-casado, ou tem apenas um filho, não tem necessidade de comprar um imóvel de três quartos, por exemplo, porque os financiamentos duram em média de 20 a 30 anos, o que gera mais juros”, explica. Para ele, o melhor é que a família adquira um imóvel menor, dentro do orçamento e do padrão familiar, para depois ir mudando para outro maior. “Com isso, se paga o imóvel sem sufocar o orçamento”, reitera.
Para a gerente regional da Construção Civil da Caixa Econômica Federal em Alagoas, Aparecida Machado, se o aluguel for maior que o valor de uma prestação de financiamento, é melhor comprar logo. “O imóvel depois de 25 anos continua sendo do proprietário. No financiamento não. Após 25 anos, o imóvel é seu”, enfatiza. Aparecida reforça ainda que o financiamento é investimento e uso, enquanto que o aluguel, o inquilino paga apenas pela utilização do bem.
De acordo com Anthony Lima, o valor do financiamento não deve ultrapassar 30% da renda familiar. “O ideal é comprometer apenas 20% do orçamento da família. As pessoas precisam ter a consciência de que, no financiamento, não é só a prestação, tem o valor do seguro”, afirma.
O representante da Associação dos Mutuários em Alagoas, Anthony Lima, revela outras dicas para o comprador de imóvel. Uma delas é referente ao pagamento de uma entrada no imóvel financiado. Para ele, quem tiver uma reserva, mesmo que seja a única, deve dar como entrada no financiamento. “Quanto maior for a entrada, menor o valor ou o número de parcelas”, conta. Anthony Lima explica que a taxa de juros da Poupança gira entorno de 5% ao ano, enquanto que a taxa de juros do financiamento é de aproximadamente 8% ao ano. “Não adianta pagar mais juros no financiamento, e deixar o dinheiro render menos na poupança”, esclarece.
Se ao longo do financiamento for feita alguma reserva, ela deve ser utilizada para amortizar o saldo devedor. “Quanto mais rápido devolver o dinheiro ao banco, menos juros serão pagos”, declara Anthony Lima. Juros
Além de obter referências da construtora, todas as pessoas, antes de fechar qualquer negócio de compra de imóvel, devem ter atenção redobrada para as cláusulas do contrato, principalmente no tocante à venda casada e juros capitalizados, que não são permitidos por lei.
O comprador deve ficar atento se há possíveis prestações intercaladas e juros de capitalização, conhecidos como “juros no pé”. “Na fase da construção, a única cobrança é do INCC [Índice Nacional da Construção Civil]. Algumas construtoras cobram mais 1% de capitalização. Não há empréstimo para o mutuário”, alerta.
Outro ponto que requer atenção redobrada é no seguro do financiamento, que é obrigatório, mas não pode ser imposto. “O seguro e o financiamento podem ser feitos em locais diferentes, ficando à escolha do comprador. Caso contrário, é compra casada, prática que fere o Código de Defesa do Consumidor”, explica Anthony Lima.
O seguro obrigatório para todo e qualquer financiamento imobiliário cobre morte ou invalidez e ainda, danos físicos ao imóvel.
Prazos
O advogado chama a atenção também para os prazos estipulados pelas construtoras para a entrega dos imóveis. “O contrato deve ter uma cláusula que penalize a construtora caso não cumpra o prazo determinado anteriormente por ela. Muitas construtoras deixam em aberto”, relata Lima.
Toda obra, antes de iniciada, precisa estar com seu memorial de incorporação devidamente registrado, caso contrário, está com alguma irregularidade. “Algumas construtoras contam o prazo a partir do memorial de incorporação. O correto é estipular um prazo médio. Geralmente o prazo de carência que é de 180 dias. Se a construtora ultrapassar esse prazo, os compradores não devem aceitar”, reforça Anthony Lima.
Em caso de dúvida, antes de fechar o negócio, os futuros compradores podem procurar a Associação dos Mutuários. “Tudo deve ser visto com calma, porque caso surja algum problema depois do contrato assinado, fica mais difícil”, enfatiza.
“A parcela deve caber no orçamento, pois o atraso de três parcelas consecutivas pode acarretar perda do imóvel, caso a dívida não seja paga em 15 dias após o banco acionar a Justiça”, esclarece Anthony Lima.
De acordo com ele, desde o ano 2000 a garantia dada ao banco financiador do imóvel é por alienação tributária. Antes, a garantia era a hipoteca. “Atualmente, o banco dispõe de uma maneira mais rápida de cobrar a dívida, que caso não seja paga, terá a propriedade do bem”, conta.
O advogado alerta para que as pessoas não atrasem as parcelas, e que procurem adequá-las ao orçamento familiar. “Já vi muita gente perder o imóvel por causa de atraso”, declara.
Detalhes
Outras dicas para o comprador de imóvel é ir ao local onde vai morar em horários diversos, verificando com os vizinhos se existem inconvenientes, infra-estrutura e serviços, tais como escola, transporte, padaria, supermercados e outros.
O consumidor deve, ainda, certificar-se junto à Secretaria Municipal da Habitação, se o imóvel está em área declarada de utilidade pública ou interesse social que, em caso positivo, poderá ser desapropriada; ou se há projeto aprovado por lei registrado no Cartório Imobiliário.
Imóvel usado
Solicite ao vendedor uma Certidão Vintenária com negativa de ônus e alienação atualizada. Esta certidão é fornecida pelo Cartório de Registro de Imóveis da região e informa sobre os últimos 20 anos do imóvel, se ele está hipotecado ou se faz parte de alguma herança. Fique atento também quanto à existência de débito relativo a IPTU. Outro cuidado relevante é saber se o imóvel está atrelado a financiamento por meio de agente financeiro.
Na planta
Para checar a qualidade da construção, procure informar-se junto à incorporadora sobre a relação de imóveis já construídos e quem é a construtora, para verificar a qualidade da construção. Veja na prefeitura se a planta do referido imóvel está aprovada. Cheque no cartório de registro de imóveis se a incorporação está regularmente registrada, com especial atenção para a planta, a metragem do imóvel, a área total e privativa, além do memorial descritivo.
É importante guardar todos os panfletos de publicidade do imóvel, garantindo assim que a empresa cumpra a oferta.
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