Ferias

Comunico aos meus seguidores que atualmente me encontro em ferias.Apos o retorno voltarei a escrever novas postangens.


Desejo a todos maravilhosas festas e prospero ano novo.

Apartamento mais caro de SP vale R$ 35 milhões; veja lista

Metro quadrado de luxo custa até R$ 35 mil

A escassez de terrenos nos bairros reconhecidamente nobres de São Paulo e a retomada da venda de imóveis para classe média e média baixa fez com que o preço do metro quadrado dos apartamentos de altíssimo padrão em São Paulo alcance até R$ 35 mil, uma alta estimada de 20% só em 2010. Com isso, as transações com os imóveis mais caros destas regiões chegam a bater os R$ 35 milhões. Com uma pesquisa entre imobiliárias especializadas em imóveis de altíssimo padrão e construtoras, o Terra foi atrás de onde estão os imóveis mais caros da capital paulista - que chegam a custar até R$ 35 milhões - e buscou explicações do porquê os preços nestes locais baterem nas dezenas de milhões de reais.



Dez anos depois da operação urbana do Itaim Bibi, situações como o fim dos Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepac) e as restrições à verticalização acabam desencadeando a explosão dos preços. Situação semelhante vivem outros bairros nobres da cidade como Vila Nova Conceição, Jardim Paulista, Jardim América, Ibirapuera e alguns pontos de Moema onde a Lei de Zoneamento restringe a verticalização e/ou faltam terrenos grandes para este tipo de empreendimento. Resultado: A cobertura do Chateau Margaux na Vila Nova Conceição foi vendida por R$ 35 milhões por Athina Onassis em fevereiro, quase R$ 35 mil o m².



"Em primeiro lugar, são pouquíssimos os bairros (valorizados). Dentro desses bairros, falta área livre e enfrentamos restrições de construção", explica o diretor de vendas da incorporadora Bolsa de Imóvel, Daniel Dequech. A valorização no caso da ex-cobertura de Onassis é sensível: em 1998, quando foi lançado, o metro quadrado do edifício valia R$ 5 mil.



Segundo Dequech, essa realidade tem dificultado a "reposição de mercadoria" no altíssimo padrão, ao mesmo tempo em que a economia brasileira vai bem e possibilita o surgimento de novos milionários, com possibilidade de crédito para comprá-los. Assim, "pela lei da oferta e da procura, naturalmente os preços estão subindo, cerca de 20% ao ano", diz o consultor.



A falta de lançamentos tem feito os edifícios consagrados terem valorização sem precedentes. Os apartamentos dos edifícios da Praça Pereira Coutinho, próximos ao parque do Ibirapuera (com imóveis valendo até R$ 35 milhões), próximos ao Shopping Iguatemi (até R$ 15 mil o metro quadrado) e Clube Pinheiros (até R$ 20 mil o metro quadrado), entre outros, não ficam vagos, segundo Guilherme Escobar, sócio-diretor da imobiliária VNC. "Um apartamento bem precificado em um dos bairros mais caros de São Paulo não fica mais de quatro meses parado", diz ele, que espera um faturamento 20% maior este ano por conta do mercado aquecido.



Pressão por quantidade
Para complicar ainda mais, a abertura de capital de algumas construtoras tem se tornado mais um fator de pressão nos preços. Diante da necessidade de apresentar um volume alto de lançamentos para atender às expectativas dos acionistas - e enfrentando a dificuldade de lançar imóveis de alto padrão - as empresas partiram para os imóveis do segmento chamado econômico e supereconômico, onde é possível trabalhar com volume.



"O plano de negócio de empresas listadas na Bovespa não permite que se mantenham no alto padrão, que requer um produto mais trabalhado e terrenos mais difíceis de conseguir. Não tem como as empresas se sustentarem nesse segmento", explica o diretor de incorporações da JHSF, Luciano Amaral. A JHSF, no entanto, espera manter o mesmo número de lançamentos em alto padrão em 2011. "Nosso objetivo é manter o número de lançamentos, mas a dificuldade é grande", explica.



O novo alto padrão
Em meio a esse cenário, algumas construtoras estão apostando no alto padrão mas com pequena metragem, especialmente para ricos solteiros e separados, que não estão interessados em mansões, mas em serviços. "Hoje vemos que não é apenas a metragem que define o alto padrão. O metro quadrado de um apartamento pequeno, com um pé direito duplo, bom acabamento e serviços exclusivos também alcança este nível de preço", explica o sócio diretor da Sotheby's Celso Pinto.



Atualmente, a imobiliária de altíssimo padrão negocia com empresas de luxo internacionais a prestação de serviços em edifícios paulistanos. "Não é para arrumar a casa, apenas. É para cuidar da vida do morador, comprar o ingresso em uma peça ou show", afirma Pinto.



Confira a lista dos apartamentos mais caros de São Paulo
Edifício Chateau Margaux - até R$ 35 milhões (pronto) - Vila Nova Conceição
Edifício L'Essence Jardins - até R$ 35 milhões (pronto) - Jardins
Edifício Adolpho Lindenberg - até R$ 25 milhões (pronto) - Morumbi
Condomínio Parque Cidade Jardim - R$ 25 milhões (pronto) - Cidade Jardim
Edifício Alfredo Volpi - R$ 15 milhões (pronto) - Cidade Jardim
Condomínio Praça Vila Nova - R$ 13 milhões (na planta) - Vila Nova Conceição
Edifício Vitra - R$ 8 milhões (na planta) - Itaim Bibi
Edifício Hemisphere Ibirapuera: R$ 3,5 milhões (na planta) - Ibirapuera
Edifício Chateau Latife - R$ 25 mil (metro quadrado) - (pronto) - Vila Nova Conceição
Edifício Clermont Ferrant - R$ 25 mil (metro quadrado) - (pronto) - Vila Nova Conceição
Edifício San Marino - R$ 20 mil (metro quadrado) - (pronto) - Jardim Europa
Edifício Golden Gate - R$ 20 mil (metro quadrado) - (na planta) - Jardim Europa
Edifício George Sand - R$ 15 mil (metro quadrado) - (pronto) - Jardim Europa

Sobram imóveis na avenida Paulista

Região tem a maior taxa de imóveis sem inquilino de São Paulo, mas ainda é a terceira mais cara para uma empresa se instalar



Projeto do Paulista Corporate: Ministério Público quer embargar prédio ao lado do Masp
Um dos principais cartões postais da cidade de São Paulo, a avenida Paulista não exerce no mundo dos negócios o mesmo fascínio despertado entre turistas e jovens. A região é o maior polo da cultura paulistana e possui excelente infraestrutura, várias estações de metrô e ligações de ônibus para praticamente todo o município. Mesmo assim, a taxa de vacância de escritórios de alto padrão na avenida alcança 12%, segundo pesquisa da consultoria Colliers, especializada em imóveis. O percentual de escritórios sem inquilino na região não é apenas bem superior à média de 2,8% da cidade como também é a maior de São Paulo.

A vice-presidente da Colliers no Brasil, Sandra Ralston, afirma, no entanto, que muito em breve a situação deve começar a se normalizar. Em primeiro lugar, o aquecimento da economia tem feito a demanda por escritórios de alto padrão crescer mais rápido que a oferta em praticamente toda a cidade. Como o boom imobiliário não foi antecipado pelas empresas do setor, que precisam de cerca de três anos para o desenvolvimento de um projeto de alto padrão numa cidade como São Paulo, a tendência de médio prazo é que os espaços ainda vazios sejam ocupados e que os preços dos aluguéis continuem sob pressão.

Uma peculiaridade do mercado também gera a expectativa de que o percentual de vacância na avenida Paulista diminua em breve. A região abriga dezenas de grandes edifícios, mas a maioria é de salinhas comerciais voltadas para profissionais liberais ou pequenas empresas. Todo o estoque de prédios de alto padrão não chega a 100.000 metros quadrados. Como dois edifícios inaugurados recentemente (o Paulista 500 e o Platinum) tiveram uma absorção no mercado mais lenta que o esperado, a taxa de vacância na avenida foi inflada de uma forma que não deve se sustentar no longo prazo.

Um dos fatores que impediu a rápida ocupação desses dois edifícios foi o preço. Inaugurado em 2008, o Paulista 500 chegou a ser oferecido a interessados na locação por 140 reais mensais por metro quadrado. O valor está bem acima da média da região da Paulista (102,50 reais) e praticamente só é viável na cidade de São Paulo se cobrado em pontos disputadíssimos das avenidas Faria Lima e Juscelino Kubitschek. Tanto que os proprietários do Paulista 500 aceitaram que o preço estava mal-calibrado e já fecham contratos de aluguel por algo mais próximo a 110 reais o metro.

Assim como no passado a avenida Paulista atraiu empresas e bancos que anteriormente estavam concentrados na região central da cidade, nas últimas duas décadas foram as avenidas Faria Lima, Juscelino Kubitschek, Luiz Carlos Berrini e Roque Petroni que se tornaram os principais centros de atração de empresas. Durante muitos anos, esses polos de crescimento tiraram inquilinos da própria Paulista. Muitas empresas do setor financeiro deixaram a avenida mais conhecida do Brasil rumo à região da Faria Lima, onde hoje se cobra o aluguel mais caro da cidade. Empresas de bens de consumo ou industriais decidiram fugir para a Berrini e a Roque Petroni, atraídas por uma boa localização, infraestrutura completa de telecomunicações, proximidade do aeroporto de Congonhas e aluguéis bem mais em conta.

A concorrência dessas regiões fez a avenida Paulista perder importância como centro de negócios, mas a sangria já foi atada, na avaliação de Sandra Ralston, da Colliers. Alguns bancos como o Citibank, o Safra e o Daycoval decidiram permanecer na avenida - apesar de outros deles, como o BicBanco e o Banco Real, recentemente terem deixado a região. A Paulista também continua a atrair empresas de serviços, escritórios de advocacia, corretoras e seguradoras de médio e grande porte, que costumam alugar escritórios de 500 a 1.500 metros quadrados.

Para uma empresa, a principal vantagem de se instalar na avenida é a visibilidade. Mesmo com a lei Cidade Limpa em vigência, ter o logotipo na Paulista, ainda que exposto de uma maneira discreta, permite um reforço da marca juntos às milhões de pessoas que passam por ali todos os meses. Em alguns casos específicos, a localização geográfica da Paulista também ajuda. Escritórios de advocacia, por exemplo, podem ficar próximos aos tribunais do Centro. Já os moradores do bairro dos Jardins chegam ao trabalho após poucos minutos dirigindo.

Quem gosta mesmo de estar na Paulista são os funcionários das empresas que ali se instalam. A facilidade de acesso por meio de transporte público é uma grande vantagem - ainda que aqueles que não abrem mão do carro sejam penalizados com mensalidades de estacionamento que chegam a 300 reais. A avenida também abriga áreas de lazer como o parque Trianon, centros de compras como o shopping Paulista, importantes espaços culturais como o Masp, dezenas de salas de cinema e os bares da rua Augusta. Outra vantagem para os funcionários de empresas são as opções de restaurantes. Ainda que não sejam baratos, há dezenas de opções para almoço na região. Não é à toa que a avenida continue a ser o local predileto de turistas em São Paulo - principalmente os estrangeiros.

São por esses motivos que a avenida Paulista continua a ser interessante para construtoras e incorporadoras. Ainda que o centro financeiro tenha rumado ao oeste, a região ainda tem o terceiro aluguel mais caro de São Paulo. Um dos melhores prédios inaugurados recentemente na avenida é o Santa Catarina. O edifício foi projetado pelo arquiteto Ruy Ohtake, o mesmo que desenhou os hotéis Renaissance e Unique na cidade. Localizado em frente à estação Brigadeiro do metrô, o prédio espelhado abriga a sede da Copersucar, a maior cooperativa brasileira de açúcar e álcool. Outro importante investimento na região foi o edifício Comendador Yerchanik Kissajikian - também chamado de CYK. Inaugurado em 2009, o prédio abriga a sede da Petrobras em São Paulo.

Próximos lançamentos

A verdade é que os futuros lançamentos imobiliários na avenida Paulista só não serão mais numerosos devido à falta de terrenos. O projeto mais ambicioso a ser inaugurado nos próximos anos é o da torre Matarazzo, um prédio de alto padrão que deve ser construído no mesmo terreno que durante muito tempo abrigou a mansão do industrial Francisco Matarazzo, o maior empresário brasileiro no início do século XX. Comprado pelas incorporadoras Cyrela Commercial Properties (CCP) e Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário (CCDI) em 2007 por 125 milhões de reais, o terreno foi durante muitos anos alvo de disputa entre a família Matarazzo e a Prefeitura de São Paulo. O antigo casarão chegou a ser tombado, mas na década de 90 parte de sua estrutura desabou - suspeita-se que tenha sido demolido de propósito para que o terreno pudesse ser vendido. O que sobrou foi posto no chão em 1996 para que a área pudesse ser transformada em um estacionamento.

A CCP e a CCDI ainda não fecharam todos os detalhes do projeto que será erguido no local até 2014. Como nem todas as licenças de construção foram aprovadas, algumas mudanças ainda podem ser necessárias. Mas as empresas não escondem o plano de construir ali a melhor torre de escritórios da avenida Paulista, além de um shopping center. O projeto é assinado pelo escritório de arquitetura Aflalo & Gasperini, responsável por alguns dos melhores edifícios corporativos da cidade, como o Eldorado Business Tower e o Rochaverá Corporate Towers. O empreendimento já ganhou a pré-certificação LEED C&S, que é o selo verde de maior reconhecimento internacional para edifícios.

Outro projeto polêmico em construção na avenida é o Paulista Corporate. O edifício já está sendo construído, mas o Ministério Público Federal tenta embargar a obra porque considera que ela afeta a paisagem no entorno do Masp. A incorporadora Gafisa, responsável pelo projeto, diz que possui todas as licenças exigidas por lei e que a Justiça negou o pedido de liminar apresentado pela Procuradoria, mas ainda não há uma decisão definitiva. A construção do prédio de 70 metros - altura máxima permitida na região - continua a todo vapor e tem previsão de ser concluída em novembro de 2011.

Como novas construções na região serão sempre polêmicas, especialistas acreditam que as maiores oportunidades para lançamentos na avenida Paulista serão de "retrofit" - ou reformas completas realizadas para deixar prédios antigos num padrão próximo do exigido atualmente pelo mercado. Em 2011, por exemplo, a WTorre deve concluir a reforma do antigo esqueleto do prédio da Cesp, que pegou fogo em 1987 e foi comprado recentemente pela construtora. Pelo terreno de 21.000 metros quadrados que também abriga o shopping Center 3, a WTorre pagou 91 milhões de reais. A empresa já anunciou que pretende revender o prédio de 18 andares e 400 vagas de estacionamento totalmente remodelado por um valor bastante superior.

Sandra Ralston, da Colliers, alerta que fazer "retrofit" de um prédio nunca é trivial. Ao contrário do que acontece no Rio de Janeiro, onde as empresas têm poucas opções e aceitam alugar um edifício antigo que passou por uma completa reformulação, em São Paulo a maioria dos locatários prefere prédios modernos, que não possuem inconvenientes como uma grande quantidade de colunas ou poucas vagas de estacionamento. Outra dificuldade para uma incorporadora atuar no segmento de "retrofit" é conseguir chegar a um acordo com todos os proprietários para a aquisição de um edifício inteiro. Em muitas propriedades, também há problemas judiciais envolvendo o espólio do imóvel. "É a falta de terrenos que obrigará os incorporadores a achar soluções para esse tipo de problema", diz.

O atual preço dos aluguéis é um grande incentivo para as empresas do setor arregaçarem as mangas. Imóveis de alto padrão na avenida Faria Lima têm sido alugados por 180 reais o metro quadrado. Nas torres de escritórios em construção na esquina da avenida Juscelino Kubitschek com a marginal Pinheiros, compradas pelo banco BTG Pactual da WTorre, o aluguel pedido já alcança 240 reais - o maior do Brasil. Os preços são tão convidativos para os empreendedores do setor imobiliário que a Colliers teme que edifícios demais sejam lançados nos próximos anos, gerando uma situação de super oferta. Enquanto a economia continuar em forte expansão, no entanto, o mais razoável é que a cidade permaneça com poucos espaços vazios e aluguéis em escalada.