Alta em 2011 foi a maior registrada desde 2007, quando chegou ao pico de 54,8%, segundo consultoria
SÃO PAULO - O valor do aluguel de escritórios de alto padrão na cidade de São Paulo disparou no ano passado, impulsionado pelo descompasso entre oferta e demanda. Segundo levantamento da consultoria imobiliária Colliers International, obtido pela Agência Estado, o valor médio pedido nas locações de imóveis corporativos de classe A na capital paulista cresceu 17,9% em 2011, maior alta registrada desde 2007, quando chegou ao pico de 54,8%. O dado de 2011 representa uma forte aceleração se comparado ao avanço de 9,2% em 2010. Para este ano, a consultoria ainda espera uma nova alta, na faixa de 10%.
A taxa de vacância (porcentual de imóveis vagos dentre o estoque total) em São Paulo foi de apenas 1,6% no quatro trimestre, um dos menores níveis entre as 172 cidades em 56 países cobertas pela pesquisa. Se considerado o estoque de Alphaville, bairro empresarial de Barueri, na região metropolitana, a taxa de vacância foi de 5,1%.
Nos últimos anos, vem aumentando o número de empresas que procuram se instalar em prédios mais espaçosos e funcionais, que ajudam a melhorar a produtividade das operações. Entre as principais locatárias estão as instituições financeiras, prestadoras de serviços e companhias ligadas ao varejo. "O aumento dessa demanda está atrelado ao crescimento generalizado da economia nos últimos anos", explicou o gerente de escritórios da Colliers, André Strumpf.
Por outro lado, o mercado imobiliário não consegue atender imediatamente o aumento da procura devido à falta de terrenos para novos prédios, à demora no processo de licenciamento e ao período para execução das obras. "Um novo empreendimento leva cerca de quatro anos para ser entregue", observou Strumpf.
A consequência é que o valor médio pago mensalmente pelo metro quadrado duplicou nos últimos cinco anos, passando de R$ 52,5 em 2006 para R$ 118,5 no final de 2011. Entre os bairros pesquisados, o preço mais alto foi verificado nas regiões da Faria Lima (R$ 185), Itaim (R$ 178) e Vila Olímpia (R$ 133). Entre aqueles abaixo da média ficaram Chácara Santo Antônio (R$ 68), Alphaville (R$ 69) e Barra Funda (R$ 80).
Demanda e tendências
A taxa de vacância de 1,6% em São Paulo nos últimos três meses do ano foi maior que a taxa de 0,5% do trimestre anterior e acima também do 1,2% registrado no mesmo trimestre do ano anterior. Entre as regiões pesquisadas, as mais ocupadas foram Barra Funda e Chácara Santo Antônio, com vacância zero, Berrini e Paulista, com vacância de 0,4%, e Vila Olímpia, com 0,5%.
Apesar de baixo, o nível de vacância de 1,6% em São Paulo no quarto trimestre de 2011 foi o maior do ano passado. Além disso, ele interrompeu um ciclo de queda da vacância que perdurava desde o fim de 2009, quando estava em 8,4%, e seguiu até o terceiro trimestre de 2011, quando atingiu 0,5%, a menor do ranking global da Colliers. A consultoria atribuiu a elevação no fim do ano passado a um clima de maior cautela entre o empresariado. "Com os preços altos dos alugueis e as incertezas vindas da Europa, muitas empresas puxaram o freio de mão", disse André Strumpf.
Para 2012, a consultoria estima que serão entregues 500 mil metros quadrados de imóveis corporativos classe A em São Paulo, um volume bem maior que os cerca de 190 mil metros quadrados entregues em 2011. O aumento é explicado pelo crescimento do mercado imobiliário e pelo atraso na conclusão de empreendimentos importantes do ano passado, como o Pátio Malzoni (de 68,6 mil metros quadrados, na Faria Lima) e o Brascan Century Plaza, Torre Corporate (de 29,9 mil metros quadrados, em Alphaville).
Com o crescimento da oferta, Strumpf estima um aumento da taxa de vacância para o nível de 3% em São Paulo e de 8% se contabilizados o estoque da capital e de Alphaville. No entanto, o gestor descarta a possibilidade de recuo nos valores de locação, argumentando que a demanda continuará crescente e que boa parte dos novos empreendimentos a serem entregues já têm contratos firmados de pré-locação. "Não haverá queda, apenas um crescimento mais moderado em relação a 2011, na faixa de 10%."
quarta-feira, 22 de fevereiro de 2012
terça-feira, 21 de fevereiro de 2012
Imóvel na planta é boa alternativa de investimento?
SÃO PAULO – Comprar um imóvel na planta, com objetivo de ganhar com a valorização do bem, é visto por muitas pessoas como uma alternativa interessante. Mas será que adquirir um bem ainda no papel é mesmo a melhor opção para quem pretende entrar neste mercado?
Na opinião do CEO da Vitacon Incorporadora, Alexandre Lafer Frankel, os imóveis na planta podem, sim, ser uma boa alternativa. “Um imóvel na planta tende a valorizar de 30% a 70%”, afirma.
Entretanto, ele lembra que algumas características são fundamentais para que o bem traga o retorno financeiro esperado. “O empreendimento precisa estar bem localizado e ter projeto arquitetônico moderno e atualizado. Itens como vagas de estacionamento podem ajudar na valorização”, diz.
Uma das vantagens de comprar imóveis na planta, segundo ele, são as boas opções de financiamento. “Mas o investidor tem que analisar se tem fôlego para aguentar as parcelas”, alerta.
De acordo com Frankel, também é preciso que a incorporadora e a construtora entreguem o empreendimento com qualidade e no tempo prometido. “O investidor deve saber se a incorporadora e construtora são sólidas, com reputação de quem entrega o empreendimento no prazo e com bom acabamento, para garantir um bom negócio”, ressalta.
Apenas imóveis comerciais Na opinião do coordenador do curso de Real Estate da Poli/USP (Escola Politécnica da Universidade de São Paulo), João da Rocha Lima Júnior, a compra de imóveis residenciais - com objetivo de vender mais caro depois – não é um investimento em “real estate” (bens imóveis). “Este tipo de compra é especulação”, afirma.
Segundo ele, o investimento sólido em imóveis deve ser feito por meio da aquisição de imóveis comerciais, com objetivo de obter renda por meio do recebimento de aluguéis.
Quem adquire um imóvel comercial na planta está exposto a dois riscos principais: o primeiro é o ciclo vazio. “Você pode ficar até 3 anos sem ter nenhuma renda, pelo fato do imóvel ainda não estar alugado”, afirma o professor.
Outro ponto importante é que, ao comprar um imóvel na planta hoje, o investidor precisa lembrar que o retorno começará daqui a alguns anos, quando a economia e o mercado podem estar muito diferentes. “Você precisa fazer uma projeção para o cenário daqui a 3 anos, quando você não conhece como estará e economia e a disputa de mercado”, afirma o professor.
Fonte:yahoo.com.br
Na opinião do CEO da Vitacon Incorporadora, Alexandre Lafer Frankel, os imóveis na planta podem, sim, ser uma boa alternativa. “Um imóvel na planta tende a valorizar de 30% a 70%”, afirma.
Entretanto, ele lembra que algumas características são fundamentais para que o bem traga o retorno financeiro esperado. “O empreendimento precisa estar bem localizado e ter projeto arquitetônico moderno e atualizado. Itens como vagas de estacionamento podem ajudar na valorização”, diz.
Uma das vantagens de comprar imóveis na planta, segundo ele, são as boas opções de financiamento. “Mas o investidor tem que analisar se tem fôlego para aguentar as parcelas”, alerta.
De acordo com Frankel, também é preciso que a incorporadora e a construtora entreguem o empreendimento com qualidade e no tempo prometido. “O investidor deve saber se a incorporadora e construtora são sólidas, com reputação de quem entrega o empreendimento no prazo e com bom acabamento, para garantir um bom negócio”, ressalta.
Apenas imóveis comerciais Na opinião do coordenador do curso de Real Estate da Poli/USP (Escola Politécnica da Universidade de São Paulo), João da Rocha Lima Júnior, a compra de imóveis residenciais - com objetivo de vender mais caro depois – não é um investimento em “real estate” (bens imóveis). “Este tipo de compra é especulação”, afirma.
Segundo ele, o investimento sólido em imóveis deve ser feito por meio da aquisição de imóveis comerciais, com objetivo de obter renda por meio do recebimento de aluguéis.
Quem adquire um imóvel comercial na planta está exposto a dois riscos principais: o primeiro é o ciclo vazio. “Você pode ficar até 3 anos sem ter nenhuma renda, pelo fato do imóvel ainda não estar alugado”, afirma o professor.
Outro ponto importante é que, ao comprar um imóvel na planta hoje, o investidor precisa lembrar que o retorno começará daqui a alguns anos, quando a economia e o mercado podem estar muito diferentes. “Você precisa fazer uma projeção para o cenário daqui a 3 anos, quando você não conhece como estará e economia e a disputa de mercado”, afirma o professor.
Fonte:yahoo.com.br
segunda-feira, 13 de fevereiro de 2012
'Não há espaço para redução dos preços dos imóveis'
O Estado de São Paulo, Marina Gazzoni, 13/fev
Para novo presidente do Sindicato da Habitação, preços vão acompanhar, em média, o nível de crescimento da economia
O empresário Claudio Bernardes toma posse hoje como novo presidente do Sindicato da Habitação (Secovi), em substituição a João Crestana, no cargo desde 2008. O Secovi, que representa as empresas do setor imobiliário, escolheu para representá-lo um empresário focado em urbanismo.
A grande meta de Bernardes à frente do sindicato é colocar na pauta de discussões uma mudança no modelo de ocupação de grandes cidades e metrópoles. Ele também falou sobre as perspectivas de preços para o mercado brasileiro de imóveis, e de como a tendência atual é de ajuste ao ritmo de crescimento da economia.
A seguir, os principais trechos da entrevista.
As vendas de imóveis em 2011 caíram cerca de 20% em São Paulo e os lançamentos subiram um pouco, algo como 1%, segundo o Secovi. O que aconteceu?
Existe uma acomodação natural. As vendas caíram em relação a 2011, mas desde 2006 têm crescido. Não quer dizer que haja uma bolha. Só que há uma acomodação no mercado. A diferença do mercado imobiliário de uma indústria é que eles detectam uma alteração na demanda, mandam desligar uma máquina e no outro dia a produção já está menor. No mercado imobiliário, é um processo mais lento. Não vamos crescer no mesmo ritmo dos últimos anos. Vamos crescer em média no ritmo da economia. Vai ser 4,5% ou 3,5%. Mas, em alguns bairros ou cidades, o crescimento será maior ou menor.
Mas o Brasil possui um déficit habitacional. Como a demanda por imóveis caiu?
Muitas pessoas querem comprar um apartamento, mas isso nem sempre se caracteriza em demanda. Para ter demanda, as pessoas precisam ter condição de compra. Ou seja, elas precisam ter dinheiro ou acesso a financiamento. Com o aumento da renda da população e a melhoria nas condições de crédito, muitas pessoas se tornaram potenciais compradores de imóveis nos últimos anos. E o mercado correu para tentar ofertar mais. Mas não conseguiu produzir na medida necessária para equilibrar o preço. Porque não tem terreno, tem problema de estoque de outorga onerosa e uma série de problemas. E, se o preço sobe muito, o número de potenciais compradores cai. Então, gera um excesso de oferta.
O volume de lançamentos vai continuar a crescer?
Não. Ele tende a se adequar à demanda. Se a demanda se mantiver nesse nível, a oferta terá de cair um pouquinho. Se o mercado produzir muito mais, existe uma tendência de que os preços comecem a cair. E, se caírem, as empresas perdem a margem de lucro. Então, param de produzir. Aí recomeça o ciclo.
Os preços de imóveis dispararam nos últimos anos. Eles vão continuar a subir?
Os preços vão subir, na média, no mesmo nível do crescimento da economia. Não acredito que exista espaço para redução de preços. Assim como não tem espaço para subir muito mais do que a economia. Mas é uma média, então essa relação será diferente em algumas regiões onde há mais ou menos oferta.
De quanto é o déficit habitacional no Brasil?
Depende da métrica para calcular. Mas a verdade é que temos um déficit talvez entre 6 milhões e 10 milhões. É enorme.
É possível acabar com esse déficit?
Sim. Outros países já conseguiram. No ano passado, conversei com o ministro de Habitação da China e soube que eles estão produzindo 10 milhões de unidades. Mas, para isso, é preciso ter condições de infraestrutura e desenvolvimento de projetos.
Como o governo pode ajudar?
Temos duas questões principais. A principal delas é a do terreno. O governo tem de ter uma cabeça voltada para soluções urbanísticas que viabilizem a construção em mais terrenos, para aumentar a oferta e reduzir o preço. Mas não adianta só isso. Temos um problema de infraestrutura. Se quiséssemos construir 10 milhões de moradias faltaria cimento, mão de obra e equipamentos. Não teríamos condições, mesmo que tivéssemos terrenos.
O governo pretende aumentar a meta do Minha Casa, Minha Vida até 2014. É factível?
É uma boa decisão e é factível. Mas precisa de estrutura de base. Se não tiver terreno em condição e preço, não vamos conseguir fazer.
O que vocês precisam para viabilizar o programa?
Vamos precisar de espaço urbano adequado. Para isso, vamos ter de criar um novo modelo de ocupação para viabilizar o adensamento das cidades em algumas áreas sem criar impactos negativos para a região.
Como?
Existem espaços nas cidades onde é possível fazer novas centralidades. Em São Paulo, há locais como Mooca, Pari, Santo Amaro, que são antigas áreas industriais, onde o preço não é tão alto, mas há espaços grandes. É possível fazer uma reurbanização, criando locais de lazer, escola, comércio e residências para todos os padrões.
O mercado imobiliário depende do que para criar esses polos?
Antes de tudo, o poder público precisa planejar a cidade dessa forma. O mercado imobiliário seria coadjuvante. O que estamos tentando fazer é apresentar um modelo à sociedade. Temos um grupo de estudos, fizemos um plano para São Paulo e já encaminhamos à Prefeitura.
Por que vocês começaram por São Paulo?
Porque está prevista uma reestruturação do plano diretor em 2012. Fizemos essa contribuição para ser um subsídio para a Prefeitura definir um novo plano diretor. E, se der certo em São Paulo, pode ser aplicado em outras cidades.
Então o que podemos esperar? O mercado vai lançar projetos do Minha Casa, Minha Vida com imóveis residenciais e comerciais, por exemplo?
O Minha Casa Minha Vida é muito importante para ajudar o País a reduzir o déficit habitacional. Esse modelo é vencedor e terá de continuar até acabar com o déficit. Se tivermos um novo modelo de ocupação urbana, surgirão alternativas para novos empreendimentos. Podemos ter projetos no Minha Casa, Minha Vida um pouco mais longe do centro da cidade, se ficarem próximos de uma linha de trem, por exemplo.
Mas para isso vocês dependem da aprovação do poder público. Não é solução de curto prazo.
Não é, entre aspas. Se houvesse vontade política, poderia ser viabilizado em um ano e meio.
Mas o prazo para lançar 2 milhões de moradias no Minha Casa Minha Vida está correndo..
Nesse período, precisaremos de ajustes. Os terrenos vão escassear mais e ficar mais caros. Precisaremos de mais subsídios, principalmente para a primeira faixa do programa, para famílias com renda de até três mínimos. Em São Paulo, o governo do Estado criou o programa Casa Paulista, que adicionou R$ 25 mil no limite de preço do Minha Casa, Minha Vida para metrópoles do Estado.
O governo terá de aumentar novamente o teto do programa?
Provavelmente. Até que se encontre uma solução mais duradoura para viabilizar uma oferta maior, que passa por um novo modelo de urbanismo. (Hoje, o Minha Casa, Minha Vida financia imóveis até R$ 170 mil.)
Qual a sua principal meta como presidente do Secovi?
Temos de procurar novos modelos de ocupação para as cidades. E é aí que eu acho que o Secovi, espero que na minha gestão, pode dar uma contribuição grande. Nós desenvolvemos o mercado imobiliário com as regras de ocupação definidas pelas cidades. Aí lançamos empreendimentos e somos acusados de provocar problemas de superlotação. O mercado imobiliário é visto como o vilão que cria problemas de trânsito. Mas só estamos tentando equilibrar oferta e demanda obedecendo às regras existentes. Se a gente não planejar a cidade, ela vai crescer de forma caótica. Isso é ruim para todos, não só para quem mora numa região, mas para o mercado também.
Para novo presidente do Sindicato da Habitação, preços vão acompanhar, em média, o nível de crescimento da economia
O empresário Claudio Bernardes toma posse hoje como novo presidente do Sindicato da Habitação (Secovi), em substituição a João Crestana, no cargo desde 2008. O Secovi, que representa as empresas do setor imobiliário, escolheu para representá-lo um empresário focado em urbanismo.
A grande meta de Bernardes à frente do sindicato é colocar na pauta de discussões uma mudança no modelo de ocupação de grandes cidades e metrópoles. Ele também falou sobre as perspectivas de preços para o mercado brasileiro de imóveis, e de como a tendência atual é de ajuste ao ritmo de crescimento da economia.
A seguir, os principais trechos da entrevista.
As vendas de imóveis em 2011 caíram cerca de 20% em São Paulo e os lançamentos subiram um pouco, algo como 1%, segundo o Secovi. O que aconteceu?
Existe uma acomodação natural. As vendas caíram em relação a 2011, mas desde 2006 têm crescido. Não quer dizer que haja uma bolha. Só que há uma acomodação no mercado. A diferença do mercado imobiliário de uma indústria é que eles detectam uma alteração na demanda, mandam desligar uma máquina e no outro dia a produção já está menor. No mercado imobiliário, é um processo mais lento. Não vamos crescer no mesmo ritmo dos últimos anos. Vamos crescer em média no ritmo da economia. Vai ser 4,5% ou 3,5%. Mas, em alguns bairros ou cidades, o crescimento será maior ou menor.
Mas o Brasil possui um déficit habitacional. Como a demanda por imóveis caiu?
Muitas pessoas querem comprar um apartamento, mas isso nem sempre se caracteriza em demanda. Para ter demanda, as pessoas precisam ter condição de compra. Ou seja, elas precisam ter dinheiro ou acesso a financiamento. Com o aumento da renda da população e a melhoria nas condições de crédito, muitas pessoas se tornaram potenciais compradores de imóveis nos últimos anos. E o mercado correu para tentar ofertar mais. Mas não conseguiu produzir na medida necessária para equilibrar o preço. Porque não tem terreno, tem problema de estoque de outorga onerosa e uma série de problemas. E, se o preço sobe muito, o número de potenciais compradores cai. Então, gera um excesso de oferta.
O volume de lançamentos vai continuar a crescer?
Não. Ele tende a se adequar à demanda. Se a demanda se mantiver nesse nível, a oferta terá de cair um pouquinho. Se o mercado produzir muito mais, existe uma tendência de que os preços comecem a cair. E, se caírem, as empresas perdem a margem de lucro. Então, param de produzir. Aí recomeça o ciclo.
Os preços de imóveis dispararam nos últimos anos. Eles vão continuar a subir?
Os preços vão subir, na média, no mesmo nível do crescimento da economia. Não acredito que exista espaço para redução de preços. Assim como não tem espaço para subir muito mais do que a economia. Mas é uma média, então essa relação será diferente em algumas regiões onde há mais ou menos oferta.
De quanto é o déficit habitacional no Brasil?
Depende da métrica para calcular. Mas a verdade é que temos um déficit talvez entre 6 milhões e 10 milhões. É enorme.
É possível acabar com esse déficit?
Sim. Outros países já conseguiram. No ano passado, conversei com o ministro de Habitação da China e soube que eles estão produzindo 10 milhões de unidades. Mas, para isso, é preciso ter condições de infraestrutura e desenvolvimento de projetos.
Como o governo pode ajudar?
Temos duas questões principais. A principal delas é a do terreno. O governo tem de ter uma cabeça voltada para soluções urbanísticas que viabilizem a construção em mais terrenos, para aumentar a oferta e reduzir o preço. Mas não adianta só isso. Temos um problema de infraestrutura. Se quiséssemos construir 10 milhões de moradias faltaria cimento, mão de obra e equipamentos. Não teríamos condições, mesmo que tivéssemos terrenos.
O governo pretende aumentar a meta do Minha Casa, Minha Vida até 2014. É factível?
É uma boa decisão e é factível. Mas precisa de estrutura de base. Se não tiver terreno em condição e preço, não vamos conseguir fazer.
O que vocês precisam para viabilizar o programa?
Vamos precisar de espaço urbano adequado. Para isso, vamos ter de criar um novo modelo de ocupação para viabilizar o adensamento das cidades em algumas áreas sem criar impactos negativos para a região.
Como?
Existem espaços nas cidades onde é possível fazer novas centralidades. Em São Paulo, há locais como Mooca, Pari, Santo Amaro, que são antigas áreas industriais, onde o preço não é tão alto, mas há espaços grandes. É possível fazer uma reurbanização, criando locais de lazer, escola, comércio e residências para todos os padrões.
O mercado imobiliário depende do que para criar esses polos?
Antes de tudo, o poder público precisa planejar a cidade dessa forma. O mercado imobiliário seria coadjuvante. O que estamos tentando fazer é apresentar um modelo à sociedade. Temos um grupo de estudos, fizemos um plano para São Paulo e já encaminhamos à Prefeitura.
Por que vocês começaram por São Paulo?
Porque está prevista uma reestruturação do plano diretor em 2012. Fizemos essa contribuição para ser um subsídio para a Prefeitura definir um novo plano diretor. E, se der certo em São Paulo, pode ser aplicado em outras cidades.
Então o que podemos esperar? O mercado vai lançar projetos do Minha Casa, Minha Vida com imóveis residenciais e comerciais, por exemplo?
O Minha Casa Minha Vida é muito importante para ajudar o País a reduzir o déficit habitacional. Esse modelo é vencedor e terá de continuar até acabar com o déficit. Se tivermos um novo modelo de ocupação urbana, surgirão alternativas para novos empreendimentos. Podemos ter projetos no Minha Casa, Minha Vida um pouco mais longe do centro da cidade, se ficarem próximos de uma linha de trem, por exemplo.
Mas para isso vocês dependem da aprovação do poder público. Não é solução de curto prazo.
Não é, entre aspas. Se houvesse vontade política, poderia ser viabilizado em um ano e meio.
Mas o prazo para lançar 2 milhões de moradias no Minha Casa Minha Vida está correndo..
Nesse período, precisaremos de ajustes. Os terrenos vão escassear mais e ficar mais caros. Precisaremos de mais subsídios, principalmente para a primeira faixa do programa, para famílias com renda de até três mínimos. Em São Paulo, o governo do Estado criou o programa Casa Paulista, que adicionou R$ 25 mil no limite de preço do Minha Casa, Minha Vida para metrópoles do Estado.
O governo terá de aumentar novamente o teto do programa?
Provavelmente. Até que se encontre uma solução mais duradoura para viabilizar uma oferta maior, que passa por um novo modelo de urbanismo. (Hoje, o Minha Casa, Minha Vida financia imóveis até R$ 170 mil.)
Qual a sua principal meta como presidente do Secovi?
Temos de procurar novos modelos de ocupação para as cidades. E é aí que eu acho que o Secovi, espero que na minha gestão, pode dar uma contribuição grande. Nós desenvolvemos o mercado imobiliário com as regras de ocupação definidas pelas cidades. Aí lançamos empreendimentos e somos acusados de provocar problemas de superlotação. O mercado imobiliário é visto como o vilão que cria problemas de trânsito. Mas só estamos tentando equilibrar oferta e demanda obedecendo às regras existentes. Se a gente não planejar a cidade, ela vai crescer de forma caótica. Isso é ruim para todos, não só para quem mora numa região, mas para o mercado também.
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