Análise do crédito deve anteceder busca do imóvel; veja taxas

TATIANA RESENDE
DE SÃO PAULO

Em tempos de boom do crédito habitacional, corretores relatam que é comum atender clientes que visitam imóveis acima do seu poder de compra porque não têm a real noção de quanto podem conseguir de financiamento.

Além do valor poupado para a entrada, é preciso levar em conta quanto o trabalhador vai poder dispor do salário para o pagamento das prestações, análise que muda de acordo com o banco.

"Há muita gente que não consegue financiamento porque já tem a renda comprometida com a parcela do carro, a escola dos filhos, o plano de saúde", afirma José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo).

"As pessoas estão sempre procurando um pouco acima do seu potencial. E depois vem a pechincha, a contraproposta."

Pesquisar a taxa de juros é apenas uma das "missões" do futuro mutuário, já que a prestação é composta de outros itens, como seguros de morte e invalidez do tomador do empréstimo e do imóvel e a tarifa de administração do contrato, que fazem o CET (Custo Efetivo Total) do financiamento variar caso a caso.

"Por isso, é recomendável fazer simulações para verificar a instituição financeira que oferece as melhores condições", afirma José Pereira Gonçalves, especialista em mercado imobiliário (veja exemplos abaixo). "O desconhecimento se deve ao fato de a transação imobiliária ser muito rara."

Um erro comum, por exemplo, é confundir o dinheiro depositado na conta individual do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), que o mutuário pode usar na compra de imóveis de até R$ 500 mil, e a linha de financiamento com recursos do fundo, que reúne as contas de todos os trabalhadores.

Nesse caso, as taxas de juros --limitadas a 8,16% ao ano mais TR-- são menores do que as cobradas em empréstimos com recursos da poupança, mas a linha somente está disponível para moradias de até R$ 170 mil e para famílias com renda até R$ 4.900 --valor que será elevado para R$ 5.400 em breve, após a publicação de portaria no "Diário Oficial da União".

Saber quanto custará a moradia ao fim do financiamento exige uma análise individual, mas, em um empréstimo com pagamento em 20 anos, com 20% de entrada, o mutuário pagará aproximadamente o dobro do valor do imóvel, diz Marcelo Prata, presidente da Canal do Crédito, corretora especializada em financiamentos do setor.

No entanto, ressalta, é importante lembrar que, nesse período, provavelmente haverá valorização do imóvel.

Apesar de os bancos oferecerem financiamentos com prazo de pagamento de até 30 anos, o período contratado tem chegado, na média, a duas décadas. E o mutuário paga em menos tempo: oito anos, de acordo com a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).

GASTOS EXTRAS

Os mutuários devem reservar o equivalente a aproximadamente 5% do valor do imóvel para despesas extras. É o custo de realizar o sonho da casa própria sem percalços.
Antes de liberar o financiamento, os bancos cobram uma taxa para avaliar o imóvel (ativo que será a garantia em caso de inadimplência) e outra para fazer a análise jurídica de documentos.

Depois de efetivar o negócio, o mutuário ainda terá de arcar com o custo do registro no cartório e com o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) recolhido à prefeitura.

"Quando a transação é feita com financiamento, os próprios agentes financeiros, de certa forma, acabam servindo de 'consultores', pois só concedem o crédito se não houver restrições na documentação", afirma Gonçalves.

Na aquisição da primeira moradia, há descontos nesses dois últimos itens, o que reduz o percentual para cerca de 4% do valor do imóvel, segundo cálculos de Prata.

Há bancos que incorporam essas despesas no valor financiado --às vezes, a única forma de viabilizar o pagamento de gastos "inesperados".

O número de novos mutuários no mercado imobiliário cresce em ritmo acelerado. Entre junho de 2010 e maio de 2011 (dado mais recente divulgado), os financiamentos com recursos da poupança atingiram R$ 66,8 bilhões.

O montante representa crescimento de 59% na comparação com os 12 meses anteriores, de acordo com a Abecip. Em quantidade (465 mil unidades), a expansão foi de 32%.