Preço dos imóveis deve parar de subir mais que a inflação

Bruna Saniele
Direto de São Paulo

A alta dos preços dos imóveis do Brasil não deve parar em 2012, mas com certeza ela já começou a "murchar", de acordo com especialistas. De janeiro de 2008 a fevereiro de 2012, a valorização dos preços médios do metro quadrado (m²) em São Paulo e Rio de Janeiro chegou a 145,8%, segundo pesquisa da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) em parceria com a Zap Imóveis. Porém, no primeiro trimestre deste ano, os preços ficaram praticamente estáveis nas duas cidades, conforme informações dos sindicatos da habitação dos Estados. A expectativa é que esses preços se consolidem em 2012 e cheguem até a cair em algumas regiões nos próximos dois ou três anos, segundo especialistas.

De janeiro de 2008 a fevereiro de 2012, a valorização do m² no município de São Paulo chegou a 129,5%, enquanto no Rio de Janeiro foi de 162,1%, conforme pesquisa Fipe/Zap. Só de 2010 para 2011, a alta em seis capitais do País (Belo Horizonte, Fortaleza, Recife, Rio de Janeiro, São Paulo, Salvador) e no Distrito Federal foi de 26%.
Para o professor da Faculdade de Economia e Administração (FEA) da Universidade de São Paulo (USP), Luiz Paulo Fávero, a estabilização dos preços do mercado imobiliário já começou, mas a tendência só deve se consolidar no final do ano. Há até uma previsão de queda nos preços nos próximos anos. "É possível dizer que a bolha já começou a murchar. Os preços subiram a patamares impraticáveis, a tendência agora é de queda, mas que deve ser verificada apenas nos próximos dois a três anos", diz.
No entanto, segundo ele, regiões residenciais mais centrais e outras com pouca possibilidade de instalação de novos empreendimentos, não devem ter queda nos preços. "Em São Paulo, bairros como Moema, Itaim, Ibirapuera, por exemplo, não devem ter queda de preços. No Rio, a mesma coisaocorre em bairros como Leblon, Ipanema. É a questão da oferta e da procura. Aquelas regiões com pouca oferta e grande demanda, vão continuar com alta de preços. Mas nas regiões que tiveram muitos lançamentos nos últimos anos é possível pensar em um a queda de preços', diz Fávero.
Emprego e crédito ainda sustentam tendência de alta
O presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Creci-SP), José Augusto Viana Neto, explica que o alto déficit habitacional no País, ou seja, o número de pessoas sem moradia, aliado aos recursos crescentes disponibilizados pelo governo para financiamento imobiliário, faz com que as vendas de imóveis continuem altas no País e acabem freando o ajuste de preços. "O mercado vai permanecer estável, com crescimentos de preços lentos, que acompanham a inflação, pois com o desemprego cada vez menor e a formalização do mercado, o efeito no setor é expressivo", conta.
A comercialização de imóveis novos deve ter um crescimento de 5% a 10% em 2012 em relação ao ano de 2011, o que foi parcialmente comprovado pela alta no primeiro trimestre do ano, segundo o economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci. "As medidas do governo de redução das taxas de juros, diminuição dos encargos trabalhistas em alguns setores e ampliação dos financiamentos devem garantir boas vendas no ano, principalmente no segundo semestre, que é responsável por dois terços das negociações", diz.
A perspectiva para 2012 em São Paulo é de uma readequação do mercado imobiliário, que deve diminuir proporcionalmente os lançamentos de um ou dois dormitórios e oferecer lançamentos de quatro quartos, acima de R$ 500 mil, voltados para as classes A e A+. "O estoque de quatro dormitórios é baixo então já percebemos uma tendência de novos lançamentos que venham a suprir essa demanda", afirma Petrucci.
Já na capital fluminense, a venda de imóveis de um ou dois dormitórios continua alta, diz o vice-presidente do Sindicato da Habitação do Rio de Janeiro (Secovi-RJ), Leonardo Schnieder. E o setor de alto luxo também deve continuar aquecido. "A demanda é muito maior que a oferta, principalmente porque o Brasil vive um momento de grande visibilidade no cenário internacional", afirma.
Fonte:Terra

Com freada em lançamentos, mercado se volta para imóveis usados

SÃO PAULO/RIO DE JANEIRO, 30 Mar (Reuters) - A já esperada desaceleração do mercado imobiliário, com as empresas revendo metas de lançamentos para priorizar rentabilidade, tende a garantir fôlego ao inexplorado e pulverizado segmento de imóveis usados, o que começa a alterar a dinâmica das principais empresas do setor.

Em linhas gerais, desde meados do ano passado, as construtoras e incorporadoras passam por um período em que precisam colocar a casa em ordem a fim de retomar rentabilidade e gerar caixa, movimento que deve se manter pelo menos na primeira metade deste ano.

Segundo estimativa da Federação Internacional das Profissões Imobiliárias (Fiabci) no Brasil, o volume de lançamentos este ano deve superar ligeiramente o realizado em 2011, com acréscimo de apenas 3 ou 4 por cento, cenário bastante distinto do visto em 2010, por exemplo, quando o mercado sofreu uma avalanche de imóveis novos.

"Essa tendência é positiva e gera liquidez para o mercado de usados, que acaba sendo oxigenado", disse o presidente da Fiabci no Brasil, Basilio Jafet, que também é vice-presidente do sindicato da habitação Secovi-SP.

Nesse sentido, empresas inicialmente formadas para atender o mercado de lançamentos começam a se voltar para o segmento secundário, a exemplo de Brasil Brokers e Lopes.

A Lopes espera avançar no mercado de imóveis secundários ao intensificar as aquisições nesse segmento em 2012, após ter mais de 20 por cento da receita líquida do ano passado proveniente das vendas de usados, antes com participação marginal nos negócios da empresa.

"(Os imóveis) usados são o grande mercado para crescimento... Ainda temos um enorme caminho a percorrer e uma enorme oportunidade de crescimento", disse o vice-presidente financeiro da Lopes, Marcello Leone, ao comentar o balanço de 2011 na última semana.

Segundo o executivo, alvo de um perfil diferente de consumidor, o imóvel usado tende a ser mais demandado por pessoas que priorizam a localização do empreendimento, enquanto os lançamentos costumam ser mais atrativos por atributos como área de lazer.

Embora não haja estatísticas apuradas quanto ao segmento secundário no país, a Brasil Brokers estima que o nicho represente de 70 a 75 por cento do volume de transações no mercado imobiliário nacional, sendo que a empresa detém perto de 2 por cento.

De acordo com o vice-presidente financeiro e de Relações com Investidores da companhia, Álvaro Soares, o segmento de usados responde por cerca de 15 por cento do volume de vendas da companhia, que tem como meta alcançar "algo entre 30 e 35 por cento nos próximos cinco anos".

"Mas é uma tarefa árdua, este é um mercado pulverizado... Nós e a Lopes estamos fazendo aquisições. Não há empresas grandes para comprar como tínhamos no mercado primário", disse ele à Reuters.

A Brasil Brokers tem planos de abrir 21 lojas em 2012, além de comprar empresas.

Soares disse que a companhia tem entre 100 milhões e 150 milhões de reais para destinar a aquisições. "O objetivo é comprar de cinco a oito empresas por ano nos próximos dois anos", afirmou.

O DILEMA DOS PREÇOS

Um dos temas que mais aquece as discussões envolvendo o mercado imobiliário no Brasil -os preços dos imóveis- também divide representantes do setor quando se trata de usados.

Atualmente, a diferença de preços entre imóveis usados e novos é de cerca de 30 por cento, segundo Soares, da Brasil Brokers, embora exista muita oscilação.

"Há um ano chegou a 20 por cento, mas já foi de 40 por cento há três anos", disse ele. "Existe a tendência de os preços começarem a convergir. Quanto mais maduro o mercado fica, mais forte é a tendência desta lacuna fechar."

Uma pesquisa da Reuters mostrou na última semana que os preços de imóveis residenciais no Brasil devem subir mais que o esperado anteriormente neste ano em meio à recuperação da economia, adiando a expectativa de uma estabilização por pelo menos alguns trimestres após a disparada dos preços nos últimos anos. "A tendência é de que (os preços) ainda subam, porém de forma mais controlada do que no passado", afirmou a diretora da Lello Imóveis, Roseli Hernandes, que também estima uma diferença de 30 a 40 por cento no valor dos usados ante os novos.

Mas há quem veja na oferta de imóveis novos, resultado da conclusão do ciclo de construção que começa a acontecer agora após o forte ritmo de lançamentos em 2010, uma janela de oportunidade para o segmento de usados em termos de preços.

"Existe um grande estoque de imóveis novos em produção, que começa a entrar na fase de entrega. Fato que muito provavelmente forçará uma baixa no valor dos imóveis usados", disse o diretor-executivo de Habitação da Caixa Econômica Federal, Teotônio Costa Rezende.

Em sentido contrário, Jafet, da Fiabci, descarta qualquer movimento de queda nos preços, tanto dos imóveis novos quanto dos usados.

"Os custos ainda estão muito elevados e é muito difícil haver queda de preço no caso dos novos", disse ele. "Com isso, os preços dos usados também tendem a se manter em alta, porque há uma migração da demanda para o usado."

Conforme Jafet, os preços de imóveis em geral devem ficar muito próximos da inflação este ano.

(Reportagem adicional de Sílvio Cascione em São Paulo)

Brasil é o segundo melhor lugar do mundo para os investidores do mercado imobiliário

Subindo uma posição, o país ultrapassou a China em levantamento mundial. Antes em 26º lugar entre as cidades mais promissoras, São Paulo atingiu a quarta posição

Por Epóca Negócios Online

São Paulo: Antes 26º, agora a cidade é a 4º melhor para se investir em imóveis
No ranking dos melhores países para se investir em imóveis, o Brasil ocupa a segunda posição neste ano – em 2011 o país estava em quarto lugar. Mas a maior surpresa para nós, brasileiros, ficou por conta da cidade de São Paulo, que subiu da 26ª colocação na mesma lista, para o cobiçado 4º lugar.
A avaliação é da Associação de Investidores Estrangeiros em Imóveis (Association of Foreign Investors in Real Estate, Afire), que lançou recentemente seu levantamento anual, com os principais lugares em que seus membros estão mais interessados em comprar imóveis.

Os EUA ainda são o lugar favorito entre os investidores. A China, segunda na lista em 2011, cedeu seu lugar para o Brasil em 2012. De acordo com a pesquisa, conduzida pela Wisconsin School of Business (EUA), os imóveis mais cobiçados neste ano estão nos seguintes países:

1. EUA (1º lugar há várias edições)
2. Brasil (4º lugar no ano passado)
3. China (2º lugar no ano passado)

As principais cidades no mundo para o investimento em 2012 são:

1. Nova York (1º lugar ano passado)
2. Londres (3º lugar no ano passado)
3. Washington, DC (2º lugar no ano passado)
4. São Paulo (26º lugar no ano passado)
5. São Francisco (10º lugar no ano passado)

Brasil
O destaque dado ao Brasil e à São Paulo é compreensível: o mercado interno brasileiro está crescendo incrivelmente. Empresas como a Caterpillar e a Deere estão investindo em operações de manufatura no país para crescer rapidamente no mercado de equipamentos de construção.

A indiana Tata Motors, proprietária das marcas Jaguar e Land Rover, também estaria construindo uma fábrica por aqui com o objetivo de atender à demanda de automóveis e, provavelmente, para evitar mais impostos sobre os carros importados, já que o governo aumentou recentemente a tributação sobre este segmento. Ditto, Nissan Motors e possivelmente a Volkswagen também planejam fazer o mesmo.

Para reportagem da Forbes, a história maior por trás desses números é que os EUA estão levando uma surra por conta das dificuldades internas do Congresso (a dificuldade em aprovar o aumento do teto da dívida americana é um bom exemplo) e da lenta recuperação econômica.

A Afire ressalta em sua pesquisa que os EUA continuam a ocupar a primeira posição em termos de potencial de valorização de imóveis, mas sua vantagem está diminuindo. A diferença que separa os países do primeiro e segundo lugar no ranking deste este ano é de 23,8 pontos percentuais, a menor desde 2008.

ALEGRIA NA ESCASSEZ

Existe um universo cheio de beleza em cada minúsculo grão de areia; existe também uma vida toda de experiência num diminuto momento de cada dia. Peter Johnson

Q uando você consegue obter alegria onde não há – aparentemente – razão para se estar alegre, você passa então a obter alegria e real contentamento em qualquer coisa. Não condicione a felicidade e ela será sua. Abrace as incertezas do futuro porque dentro desta incerteza está um ilimitado e fértil solo da alegria e de um genuíno senso de gratidão.

Aceite o que você não sabe e não haverá limites para tudo o que você pode aprender. Abandone a necessidade de acumular mais e mais bens materiais e você provará uma abundância que até então você jamais experimentou. Seja verdadeiro e fiel ao seu propósito e a satisfação pessoal o alcançará.

Veja a alegria onde há escassez e você a verá com muito mais frequência. Viva a beleza da vida que lhe é graciosamente dada por Deus e você encontrará a verdadeira riqueza desta vida.

Nélio DaSilva

Para Meditação:

Não estou dizendo isso porque esteja necessitado, pois aprendi a adaptar-me a toda e qualquer circunstância. Sei o que é passar necessidade e sei o que é ter fartura. Aprendi o segredo de viver contente em toda e qualquer situação, seja bem alimentado, seja com fome, tendo muito, ou passando necessidade. Filipenses 4:11-12

Nélio DaSilva
Coordenador Nacional - Homens de Valor

Venda de imóveis novos em SP tem alta de 29% em janeiro

DE SÃO PAULO

A venda de imóveis novos residenciais na cidade de São Paulo cresceu 28,7% em janeiro na comparação com o mesmo mês de 2011, segundo dados divulgados nesta quarta-feira pelo Secovi (sindicato da habitação).

Foram comercializados 1.068 imóveis no mês, diante das 830 unidades de janeiro de 2011.

O volume movimentado com as vendas aumentou 17,2%, com R$ 504 milhões no primeiro mês deste ano e R$ 430,1 milhões em igual período de 2011. Com a correção do valor pelo INCC (Índice Nacional de Custos da Construção, da Fundação Getúlio Vargas), a alta ficou em 9,5%.

Em 2011, a venda de imóveis novos residenciais na capital paulista somou 28,3 mil unidades, com retração de 21% ante o ano anterior.

Já a quantidade de lançamentos, contabilizada pela Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos sobre o Patrimônio), registrou queda de 1,3% no mesmo comparativo, totalizando 37,7 mil moradias postas à venda no ano passado.

DORMITÓRIOS

Imóveis de dois e três dormitórios responderam, juntos, por 82,6% das vendas em unidades do primeiro mês de 2012 --sendo 43,7% e 38,9%, respectivamente.

Os lançamentos residenciais na capital paulista totalizaram 674 unidades em janeiro, com alta de 12,1% em relação às 601 unidades do primeiro mês de 2011.

De acordo com a Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), 62% das unidades lançadas no mês correspondiam a imóveis de 2 dormitórios (418 imóveis).

"O ano deve superar os resultados de 2011, que foi bom, mas abaixo das expectativas em relação aos excepcionais registrados nos anos anteriores", diz o Secovi em nota.

"A economia provavelmente estará aquecida nesse período [segundo semestre], que, tradicionalmente, movimenta em torno de 65% do total comercializado por ano", afirma Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP.

Uma nova onda no mercado imobiliário já começou.

Publicado em 26/03/2012 por Guilherme Carnicelli

Pode tomar nota: redes imobiliárias, marcas unificadas e maior valorização financeira do corretor no processo são os primeiros passos para quem quiser surfar essa nova onda.
Diversos setores da economia brasileira mudaram muito nos últimos dez anos. Foram fusões, aquisições, novos concorrentes, preços mais baixos, preços mais altos… Enfim, setores que passaram transformações, por um mesmo motivo, fazem parte de uma aldeia global e existe uma organização econômica que se espalha pelo mundo e que aos poucos vai equalizando as relações de mercado.
No Brasil e no mercado imobiliário não será diferente. Surgiram as empresas de capital aberto, fusões e aquisições com empresas internacionais no setor de construção e incorporação. Soma-se a isto a chegada das grandes redes de franquias imobiliárias.
Esta última categoria traz, em minha opinião, uma mudança importante na base da pirâmide desse setor. Um exército de profissionais e empresários imobiliários está entrando em uma nova onda: a das redes imobiliárias. Por que eu digo que essa é uma nova onda? Principalmente porque traz em si, além do trabalho compartilhado, VALORES, além de um CÓDIGO DE ÉTICA e CONDUTA que vai realmente profissionalizar o mercado imobiliário brasileiro e nos fazer chegar aos NÚMEROS que podemos. Por incrível que pareça e apesar do mercado imobiliário brasileiro parecer enorme, você ficaria surpreso em saber que grande parte dele é puro potencial, mas que necessita de um agente transformador na base, onde estão as empresas imobiliárias e corretores formais (e informais) que existem em nosso país.
O negócio imobiliário na base da pirâmide, foi e é assim em todo o mundo, nasce com as mesmas características. São empresas familiares de baixo custo e ótima rentabilidade que normalmente levam o nome do empresário como marca por conta da sua boa penetração política e geográfica na região onde atua; e assim, a tradição, o conhecimento e a influência acabam determinando o sucesso da empresa.
Muito bem, o segundo momento na evolução desse mercado é o compartilhamento, onde os empresários percebem que o seu poder de influência diminui na medida em que existem outras empresas com tradição e conhecimento disputando mercado na mesma região. Então, eles se unem muitas vezes de maneira informal, em outras, criando redes bem estruturadas, mas sempre com um objetivo: manter o poder de influência e proteção de seu mercado para evitar novos entrantes. É comum vermos redes imobiliárias que simplesmente param de crescer porque se sentem donas de uma região geográfica.
Mas uma nova onda começou no Brasil, num primeiro momento de forma tímida, mas vai fazer com que muitas empresas, simplesmente avancem da fase um para a fase três, quatro ou cinco. Isso porque a realidade do mercado imobiliário com o crescimento econômico somado à velocidade de informação e tecnologia permite isso. Novos entrantes, novos empresários estão se estruturando para trabalhar de forma mais equalizada com o resto do mundo. Quando digo resto do mundo, estou falando de mercados imobiliários mais desenvolvidos como o americano e o de alguns países europeus.
Nessa nova onda, as redes e o compartilhamento de informação estabelecem o poder de influência e penetração geográfica, a marca unificada dá a musculatura para um iniciante que muitas vezes empresas com anos de mercado não conseguem ter. Isso tudo é muito rápido! Essa transformação vai ocorrer muito mais cedo do que alguns imaginam, porque ela não depende de um modelo que indique um caminho, ela é o próprio caminho e assim não depende que alguém mostre como fazer, ela é feita a todo tempo, em todo lugar, na mesma velocidade em que o mercado imobiliário cresce.

Galpões Industriais: A bola da vez

Reportagem especial da Revista Exame

São Paulo – Os condomínios logísticos e galpões industriais passam por um momento virtuoso de investimentos em São Paulo e no Rio de Janeiro. Esses imóveis servem tanto como base de distribuição de produtos para empresas de varejo quanto para que companhias industriais instalem fábricas e unidades produtivas. Hoje é enorme o número de empresas que busca galpões nas proximidades das duas maiores cidades do país e não encontra algo que atenda completamente a suas necessidades. Após quase uma década de estagnação, os aluguéis desses imóveis dispararam desde 2006 como reflexo do desequilíbrio entre a oferta e a demanda. O movimento atraiu o interesse de grandes investidores imobiliários e, neste momento, começam a surgir novos fundos com quotas negociadas na BM&FBovespa – o que possibilita que as pessoas físicas também possam apostar nesse segmento.

Para as empresas brasileiras, esses imóveis representam a oportunidade de se instalar nas proximidades dos grandes centros sem grandes investimentos. Redução de custos logísticos e de manutenção ajudam a compensar parte dos custos com os aluguéis. Já para quem gosta investir em imóveis comerciais como fonte de renda, os galpões representam uma forma de alcançar uma rentabilidade mais elevada. Segundo Sandra Ralston, vice-presidente da consultoria Colliers, o retorno médio de quem compra hoje um galpão alcança 10,5% ao ano. No caso de torres de escritórios de alto padrão, a rentabilidade seria mais baixa e estaria próxima a 9,5%.

O risco do investidor também pode ser considerado menor, segundo Simone Santos, diretora da Herzog Imóveis Industriais e Comerciais. O tempo de construção de um condomínio logístico gira em torno de seis a oito meses. Já para erguer um prédio comercial em uma região nobre como a avenida Faria Lima, no centro financeiro de São Paulo, é possível que se transcorram quatro anos. O risco de que o mercado já não esteja mais em um excelente momento quando as chaves forem entregues, portanto, é bem maior. Isso é particularmente importante na tomada de decisão dos investidores neste momento, já que há grande dúvidas sobre o desempenho da economia em 2012.

O mercado de grandes prédios corporativos também enfrenta outras dificuldades atualmente. Os bancos raramente financiam esse tipo de empreendimento. O investidor tem que empatar recursos durante vários anos antes de começar a obter retornos. Há ainda os gargalos de terrenos, mão de obra e equipamentos, que dificultam a vida das incorporadoras. Já para construir um centro logístico à beira de alguma rodovia existem menos gargalos.

A desvantagem dos galpões sobre outros imóveis comerciais se dá em termos de preservação no patrimônio. As limitações físicas para a construção de novos prédios em bairros nobres de São Paulo também funcionam como uma espécie de barreira de entrada para novos concorrentes nesse segmento. A baixa criação de novos estoques e a manutenção da oferta reduzida favorecem quem já possui uma propriedade nesses locais.

Opções de investimento

Para quem quer investir em galpões, há duas opções. O investidor que possui ao menos 2 milhões de reais no bolso pode comprar um pedaço de um condomínio logístico. Empresas como a GR Properties se especializaram nesse tipo de negócio (veja aqui como funciona). Já quem não tem tanto dinheiro no bolso tem a opção de investir em galpões por meio de fundos imobiliários com quotas negociadas na BM&FBovespa. Esses papéis podem ser comprados via home broker. Alguns fundos têm quotas negociadas por 100 reais, por exemplo.

Os fundos imobiliários também possuem vantagens como a maior liquidez (costuma ser possível comprar e vender pequenas quantidades de quotas no mesmo dia), a burocracia quase inexistente (não é preciso arcar com despesas como escritura e taxas do cartório) e principalmente a isenção de Imposto de Renda sobre os aluguéis distribuídos às pessoas físicas (o aluguel de um imóvel próprio pode ser tributado com uma alíquota de até 27,5%).

Os administradores de fundos imobiliários começaram a perceber a atratividade do negócio de galpões recentemente. Antes concentradas no setor de escritórios e shoppings, as ofertas públicas em curso estão voltadas principalmente para imóveis logísticos. Entre os administradores que já anunciaram emissões ou planejam captar recursos nos próximos meses estão Credit Suisse Hedging Griffo, TRX Realty, Brazilian Mortgages e Kinea. “O imóvel industrial e logístico é tão comum em fundos imobiliários nos Estados Unidos quanto os shoppings e os prédios de escritórios”, diz Marcos Montandon , vice-presidente do CBRE Group. “Esse segmento tem um enorme potencial no Brasil.”

Riscos

Os dois principais riscos para quem investe em imóveis comerciais de qualquer tipo são a vacância e a inadimplência. Hoje a taxa de vacância média dos galpões nas proximidades de São Paulo alcança 6%, segundo Simone, da Herzog. Na cidade de São Paulo, o percentual de imóveis vazios é próximo de zero. Os bons números refletem a escassez de oferta de empreendimentos. Como é impossível adivinhar o futuro da economia, no entanto, o investidor precavido deve dar preferência a imóveis que possuem contratos de aluguel com prazos muito longos, como cinco a dez anos. Uma multa para ressarcir quebras de contrato antes do fim também é outra garantia interessante.

A precaução é válida principalmente porque, com o boom dos aluguéis, o ritmo de inauguração de empreendimentos logísticos tem crescido rapidamente nos últimos anos. Em 2011, o novo estoque a ser entregue em um raio de 150 km de São Paulo deve alcançar 830.000 metros quadrados. Segundo a Herzog, outros 1,2 milhão de metros quadrados chegarão ao mercado em 2012.

As características de um condomínio logístico também importam muito para quem tem horror ao risco de vacância. Imóveis multiuso e modulares costumam ser os mais interessantes porque aumentam o universo de potenciais inquilinos e servem tanto ao varejo quanto à indústria. A divisão modular permite locá-lo para várias empresas e diversificar o risco de inadimplência. Cada módulo costuma ter cerca de 1.000 metros quadrados e ser facilmente reunido a outro ou adaptável.

Nesse caso, o compartilhamento dos custos do condomínio entre vários inquilinos costuma agradar as empresas. Outras características que costumam ser buscadas pelos inquilinos e que distinguem um galpão de alto padrão dos demais são uma boa área de pátio para estacionamento e manobra de caminhões, pé direito acima de 10 metros, grande distância entre pilares, presença de várias docas para carga e descarga, escritórios anexos, restaurante para funcionários, ambulatório e sistema de segurança eficiente.

Localização

Como em qualquer investimento imobiliário, a localização dos empreendimentos é um fator determinante para o sucesso do negócio. Em São Paulo, optar por um fundo que tenha imóveis localizados em boas rodovias a no máximo 70 km da capital é uma boa aposta. “Esses imóveis correm risco menor de vacância, mesmo que haja uma virada na economia”, diz Montandon , do CBRE Group.

As cidades que se tornaram verdadeiros polos logísticos nos últimos anos foram Barueri, Jundiaí, Cajamar e Sorocaba, que estão às margens de excelentes rodovias como a Bandeirantes, a Anhanguera e a Castelo Branco. De certa forma, a inauguração do Rodoanel tende a descentralizar a presença dos galpões, já que o deslocamento entre as rodovias ficou muito mais fácil. Já começam a surgir, por exemplo, os primeiros condomínios logísticos nas margens da rodovia Régis Bittencourt, que liga São Paulo a Curitiba. Veja abaixo quanto custam em média os aluguéis de galpões em cada região:



Região Valor do aluguel mensal
Cidade de São Paulo R$ 24 o metro quadrado
Barueri R$ 25 (mas o IPTU é menor que em São Paulo)
Guarulhos R$ 24
Campinas R$ 22
Jundiaí R$ 18
Vale do Paraíba R$ 15
Média do interior R$ 21,8
Fonte: Herzog Imóveis Industriais e Comerciais
Há ainda duas regiões que são vistas com enorme potencial futuro. Devido à proximidade ao porto de Santos e inauguração do trecho sul do Rodoanel, a região do ABCD tende a se destacar nesse segmento nos próximos anos. O mesmo deve acontecer na via Dutra, que liga São Paulo ao Rio de Janeiro. Hoje, a maioria dos galpões da rodovia está instalada em Guarulhos devido à proximidade ao aeroporto de Cumbica.

Mas há centenas de outras grandes empresas para quem é interessante se instalar entre o Rio e São Paulo e que não encontram boas opções de imóveis. O que afasta os investidores dessa região é a demora na inauguração do trecho norte do Rodoanel, o acesso sempre congestionado à cidade de São Paulo pela via Dutra e a dificuldade em obter licenças para esse tipo de projeto em alguns municípios cortados pela rodovia.

Já no Rio de Janeiro, o mercado de galpões ainda engatinha. A maioria das empresas usa antigos imóveis dentro da cidade, que foram reformados para uma finalidade específica. Isso também era bem comum até a década de 1990 na cidade de São Paulo. A tendência, entretanto, é que os galpões comecem a se mudar gradualmente para cidades próximas tanto por fatores logísticos quanto devido aos custos mais baixos e economia de tempo de deslocamento.

No Rio, os principais projetos estão concentrados na cidade de Queimados, que fica a cerca de 30 km da capital e oferece incentivos fiscais para as empresas que ali se instalarem. Outro grande impulso à descentralização dos galpões será a inauguração do primeiro trecho do Arco Metropolitano a partir de 2013. A obra deve facilitar a troca de rodovias nas proximidades do Rio de Janeiro da mesma forma que o Rodoanel em São Paulo. “Todas as cidades cortadas pelo arco devem ser beneficiadas”, diz Montandon , do CBRE Group.

No futuro mais distante, a onda de condomínios logísticos também pode alcançar polos regionais, como Brasília, Recife e cidades portuárias importantes. Para quem planeja entrar nesse negócio agora, entretanto, aqui vai um alerta. Nos últimos cinco anos, os aluguéis desse tipo de imóveis subiram 20% ao ano e agora já estão em patamares que podem ser considerados elevados. “Eu não esperaria um reajuste tão acentuado dos aluguéis nos próximos cinco ou dez anos”, diz Simone, da Herzog.

Brasil vive bolha imobiliária, dizem professores

Ipanema e Leblon, no Rio, se tornaram sinônimos de preços estratosféricos

Professores da FGV defendem que aluguéis frearão alta nos preços e que imóveis são maus investimentos atualmente

São Paulo – Imóveis são atualmente péssimos investimentos, e o Brasil está assistindo à formação de uma bolha imobiliária. Pelo menos é nisso que acreditam dois professores da FGV-SP. “Eu continuo achando que é uma bolha. Só não dá para saber quando ela vai estourar”, diz William Eid Júnior, coordenador do Centro de Estudos e Finanças da FGV, e que sustenta essa posição há mais de um ano. Essa também é a opinião do professor Samy Dana, da Escola de Economia: “Atualmente, o retorno que os imóveis apresentam está muito inferior ao risco”, diz.


Especialistas que refutam a ideia da formação de uma bolha argumentam que a grande alta nos preços dos imóveis nos últimos anos foi, na verdade, um ajuste de preços, após anos de estagnação; argumentam também que os preços ainda têm espaço para crescer, uma vez que o valor do metro quadrado em outros países emergentes como Rússia e Índia chega a ser 3,5 vezes maior que no Brasil. Mas de abril de 2011 a janeiro de 2012, o Índice FipeZap apresentou um longo ciclo de desaceleração nas altas dos preços, que voltaram a aumentar ligeiramente em fevereiro.

Na opinião dos dois professores da FGV, os imóveis residenciais estão muito caros, principalmente nas grandes cidades como Rio e São Paulo. O retorno que eles podem dar em aluguéis, portanto, não seria satisfatório, ficando frequentemente abaixo ou igualado ao retorno da poupança ou mesmo do CDI.

Ainda que os preços dos imóveis possam, em tese, subir indefinidamente, os preços dos aluguéis esbarram na barreira da renda da população, não podendo subir acima do que as pessoas podem pagar. “Fala-se em déficit habitacional. Sim, mas só porque existe escassez de alimentos, por exemplo, não quer dizer que o preço da comida pode subir infinitamente”, compara Samy Dana.

Ele explica que, quando o valor do imóvel e o valor dos aluguéis se distanciam demais significa que o imóvel está caro como investimento. Por meio dos dados do Índice FipeZap, o professor mostra que a alta dos aluguéis não vem acompanhando a alta do preço dos imóveis, o que está tornando a taxa de retorno do investimento cada vez menos atrativa. Desde janeiro de 2008, o preço de venda dos imóveis no Brasil elevou-se 129,5%, enquanto que os aluguéis tiveram alta de apenas 68,4%. A perda do aluguel frente aos preços foi, portanto, de 61,1%.

“Imóvel é um péssimo investimento agora. Nitidamente o preço está lá em cima. Comprar um imóvel para investir agora equivaleria a comprar na alta”, diz William Eid. A conta do aluguel é a seguinte: para um investimento em um imóvel residencial ser mais rentável que a poupança, o retorno deve ser maior que o 0,5% ao mês mais TR que a caderneta paga. Lembrando que o rendimento com aluguel é somado à renda tributável do investidor e que a caderneta de poupança é isenta de IR. “Para um imóvel residencial, considerando o risco, o retorno teria que ser de, no mínimo, 0,7% ou 0,8% ao mês”, diz Eid.

Ou seja, o aluguel pago mensalmente deve corresponder a 0,7% ou 0,8% do valor do imóvel. Segundo o Índice FipeZap, o preço médio do metro quadrado de um apartamento de dois quartos em São Paulo foi de cerca de 5.500 reais em fevereiro, mais ou menos o mesmo que a média nacional. Isso significa que, naquele mês, um imóvel desse tipo com 100 metros quadrados custava 550.000 reais. Seu aluguel deverá, portanto, sair por 3.850 reais no mínimo para ser rentável. Isso sem contar outros gastos que os locatários geralmente têm e que não vão para o bolso do proprietário, como IPTU e taxa de condomínio.

“Os valores cobrados não chegam a ser tão altos. Ninguém aguenta pagar aluguel nesses níveis. O aluguel de um imóvel de 100 metros quadrados costuma variar entre 2.000 e 3.000 reais”, diz William Eid. De acordo com o Censo 2010, a renda mensal média de um brasileiro em idade economicamente ativa é de cerca de 1.200 reais – 2.400 reais, portanto, para um casal; entre os 10% mais ricos, essa renda sobe para pouco mais de 5.000 reais por pessoa ativa. Segundo a Pesquisa Mensal de Emprego do IBGE, a média de rendimento entre as pessoas ocupadas da Região Metropolitana de São Paulo em janeiro e fevereiro foi de algo em torno de 1.800 reais mensais, ou 3.600 reais para um casal.


O Índice FipeZap mostra que os preços dos aluguéis ainda vêm apresentando alta, e as taxas de vacância continuam baixas nos grandes centros, o que em tese permitiria um aumento ainda maior no valor dos aluguéis. Mas como isso depende da capacidade de pagamento dos inquilinos, se em algum momento ela for insatisfatória, os aluguéis não poderão mais se elevar, puxando os preços dos imóveis para baixo.

Caminhos para o investidor

O professor Samy Dana lembra que quem investe em imóveis costuma argumentar que se os ganhos não vêm pelo aluguel, virão pela valorização do bem em si. Na opinião dele, porém, esse é o lado mais arriscado do investimento em imóveis, contrastando com a ilusão de segurança que os brasileiros geralmente têm ao saber que estão aplicando o dinheiro em um ativo físico. “Esse pensamento da valorização é o pensamento da bolha, em que as pessoas sempre pensam que o ativo pode valorizar mais, mesmo após uma alta estrondosa”, diz Dana.

O professor desaconselha completamente o investimento em imóveis no atual momento. Ele exemplifica da seguinte forma: se o investidor compra um imóvel de 1.000.000 de reais – o que nos patamares de hoje não necessariamente é um imóvel de alto padrão – e o aluga por 5.000 reais mensais, seu retorno é de 0,5% ao mês. “É o mesmo retorno da poupança, mas com muito mais risco”, observa.

Ambos os professores, que possuem imóveis próprios, acreditam que o momento pode ser bom para o investidor vender. Samy Dana, por exemplo, diz ter apenas um imóvel, que é sua residência, e que mesmo assim “perde dinheiro”. “Financeiramente, era melhor eu vender e pagar aluguel. Só não fiz isso ainda porque é um processo trabalhoso”, comenta. Para quem quiser colocar um plano em prática, ele recomenda investir o dinheiro resultante da venda no Tesouro Direto. “Com o retorno do investimento é possível alugar um imóvel até melhor que o que foi vendido”, diz o professor.

Contudo, para Dana, a compra de um imóvel próprio não deve ser encarada como investimento, mas sim como a realização de um sonho de consumo legítimo. “Isso passa também pela questão emocional. Se o sonho da pessoa é ter uma casa própria, tudo bem”, diz. Outra possibilidade para o investidor, diz William Eid, é manter o imóvel alugado com um bom inquilino, caso ele esteja localizado em uma região onde a valorização ainda não foi tão gigantesca, e onde ainda se podem esperar melhoramentos urbanos que justifiquem altas futuras nos aluguéis.

Fonte: exame on line

NEM SEMPRE

Falsas deduções são os cupins do relacionamento. John Stewart Mill

A s coisas nem sempre são como parecem ser. Aqueles com o maior poder - com certa frequencia - são os que menos o exercitam. As pessoas mais inteligentes e brilhantes são as que com mais frequencia dizem: “Eu não sei.” O melhor cliente em potencial pode algumas vezes ser aquele que aparenta não demonstrar nenhum interesse em seu produto.

Porque a vida nem sempre aparenta ser o que realmente é, torna-se de fundamental importância pensar, considerar e agir em vez de simplesmente reagir. Quando você reage de maneira privisível você dá permissão para que outras pessoas facilmente venham lhe controlar. Para controlar a sua vida ao máximo você tem que pensar por si mesmo e olhar para além do óbvio.

Todo dia que nasce traz consigo novas possiblidades e toda situação é diferente uma da outra. O que funcionava no passado hoje não funciona mais. O que parece ser óbvio, pode absolutamente não ser como aparentava ser. Invista tempo, faça o esforço de ver o que está realmente ali. Ao assim agir você estará descobrindo oportunidades que ninguém ainda descobriu.

Nélio DaSilva

Para Meditação:

O temor do Senhor é o princípio do conhecimento; os loucos desprezam a sabedoria e a instrução. Provérbios 1:7

Aluguel comercial em SP

Folha de São Paulo, Mercado Aberto, 22/mar

O preço de locação dos imóveis comerciais em Alphaville é metade do registrado em São Paulo, segundo estudo da consultoria imobiliária CB Richard Ellis. O valor em Alphaville costuma ficar entre R$ 50 e R$ 60, por metro quadrado.

Na região da marginal Pinheiros, por sua vez, os aluguéis variam de R$ 110 a R$ 120, por metro quadrado.

Além da maior procura, a diferença é justificada pelas vantagens tributárias de Barueri, como a redução de ISS, segundo a consultoria.

NÚMERO

R$ 55

é o preço médio do aluguel de imóvel comercial em Alphaville, por m²

FGTS é aliado no sistema de consórcio

O Dia, 22/mar

A possibilidade de utilizar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) tem contribuído para aumentar ainda mais a procura pelo consórcio de imóveis. Em dezembro, a modalidade contava com 614.500 consorciados. E o tíquete médio da carta de crédito era de R$ 106.500. Para se ter ideia, desde 2010 mais de 5.641 trabalhadores recorreram a quase R$ 100 milhões de suas contas do FGTS para amortizar ou liquidar sua carta de consórcio.

Segundo o presidente executivo da Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios (Abac), Paulo Roberto Rossi, a compra programada do imóvel tem ajudado a milhares de brasileiros a realizarem o sonho da casa própria, além de permitir a compra de uma sala comercial ou até mesmo da casa de veraneio: "0 sistema é flexível, já que a pessoa escolhe o prazo que quer pagar e o valor do imóvel que pretende comprar.

No consórcio não existe a cobrança de juros e, no caso da aquisição de imóveis, a correção das parcelas e da carta de crédito é feita anualmente pelo índice Nacional da Construção Civil (INCC) ou pelo Custo Unitário Básico (CUB)". Algumas administradoras de consórcios já oferecem o prazo de 180 meses (15 anos) e os bancos também operam com o consórcio imobiliário. O Bradesco e a Caixa Econômica Federal são exemplos de instituições financeiras que atuam no segmento.

Como a contemplação só acontece por meio de sorteio ou de lance, o interessado também pode juntar uma grana extra para tentar conseguir o bem mais rápido ou até mesmo recorrer ao FGTS para dar o lance. Nesse caso, é preciso estar enquadrado na regras do Conselho Curador do FGTS para utilização do recurso. A primeira delas é não ter imóvel próprio e o bem tem que custar até R$ 500 mil. De posse da carta de crédito, é preciso escolher um imóvel totalmente legalizado.

Renovação pode ser anual

O pagamento das parcelas do consórcio com o dinheiro do FGTS pode ser renovado a cada ano. Caso o consorciado não tenha na conta do Fundo de Garantia dinheiro suficiente para o pagamento de 80% do valor correspondente a 12 prestações, ele poderá abater, por exemplo, sempre por 12 meses, 40% do montante das parcelas naquele período. Antes, o FGTS só podia ser usado para dar lance ou complementar o valor da carta de crédito para compra de um imóvel mais caro.

O diretor da Champions Consultoria Imobiliária, Romulo Aquino, diz que a utilização do FGTS, no sistema de consórcio e positiva." 0 recurso pode ser utilizado como acontece no financiamento imobiliário. Já estou estudando para me tornar representante de uma grande empresa de consórcios. O brasileiro está aprendendo a poupar para adquirir um bem", diz Aquino.

Moradia para todos

Folha de São Paulo, Janela, 18/mar

Novos dados divulgados na semana passada confirmam que a construção civil voltou a elevar seu nível de atividade neste início de 2012. Em janeiro, o setor contratou mais 50,8 mil trabalhadores, um aumento de 1,6% em relação a dezembro. Todas as regiões do Brasil registraram elevação neste indicador. Com isso, o número de trabalhadores formais do setor atingiu 3,225 milhões, conforme pesquisa do SindusCon-SP e da FGV, atualizada com os últimos dados da Rais.

O grande volume de admissões já em janeiro denota perspectiva de intensa atividade da construção e reforça a previsão de que o setor deverá crescer acima do PIB neste ano. Nos últimos doze meses encerrados em janeiro, a construção contratou mais 219,8 mil trabalhadores, um aumento de 7,32%.

O ano também se iniciou de forma promissora para o segmento imobiliá­rio. Em janeiro, os financiamentos para aquisição e construção de imóveis atingiram R$ 5,68 bilhões, uma alta de 22% em relação ao mesmo mês do ano passado. Segundo a Abecip (que reúne as empresas de crédito imobiliário), nos últimos 12 meses até janeiro os financiamentos alcançaram o valor recorde de R$ 80,9 bilhões, com crescimento de 40% sobre os 12 meses anteriores.

No primeiro mês deste ano, foram financiadas 33,7 mil unidades habitacionais, número equivalente àquele de janeiro do ano passado. Já no acumulado de 12 meses, financia­ram-se 493,3 mil imóveis, 14% a mais que nos 12 meses precedentes.

O PMCMV 2 (Programa Minha Casa Minha Vida) havia contratado 519 mil novas moradias nos 13 meses encerrados em janeiro, um número consistente com a meta de 2 milhões até 2014.

Entretanto, deste total, apenas 138 mil unidades habitacionais situavam­-se na faixa 1, destinada às famílias com renda mensal de até R$ 1.600. Isto equivale a 26,5% das unidades contratadas, um percen­tual bastante abaixo da meta de 60% que o programa pretende contratar nesta faixa.

As capitais e regiões metropolitanas foram responsáveis por 63 mil habitações (45% do total da faixa 1). A preocupação aumenta ao se constatar que pouco foi contratado justamente nas capitais onde o déficit habitacional é maior, como São Paulo.

A questão não é a falta de recursos, mas a dificuldade em equacionar empreendimentos dentro dos limites de preços estabelecidos pelo governo federal para as contratações desta faixa. Recentemente, o governo paulista firmou convênio com a Caixa para complementar esses valores, o que viabilizará as contratações na faixa 1 em diversas regiões metropolitanas.

Iniciativas como esta precisam ser seguidas por outros Estados e Municípios. Mesmo assim, continua sendo difícil concretizá-las na capital paulista, onde a escassez de terrenos e o elevado custo da construção exigem novas medidas de estímulo para esta faixa do programa habitacional.

Construtoras fazem queima de estoque de imóveis

GISELE TAMAMAR

A queda no ritmo das vendas de imóveis e a necessidade de reduzir o estoque levaram as construtoras a anunciarem descontos de até R$ 10 mil para atrair compradores. MRV, Tenda e Even divulgaram campanhas promocionais que podem ser uma opção para quem está em busca da casa própria. Há ofertas de imóveis residenciais já prontos ou ainda em construção, além de unidades comerciais.

O coordenador do curso de Gestão de Negócios Imobiliários da Escola Superior de Propaganda e Marketing (ESPM), Sérgio Santos, explica que a promoção é motivada, principalmente, por duas situações. A primeira é vencer a concorrência. A segunda está relacionada à queda na demanda e a necessidade de reduzir o estoque.

A expectativa é que o mercado retome o crescimento em 2012, já que o ano passado não foi tão bom quanto períodos anteriores. As vendas de imóveis na cidade de São Paulo caíram 21,1% em 2011 ante 2010, uma queda de 35,9 mil para 28,3 mil unidades, o mesmo patamar de 2006. “Acredito que o cenário atual demonstra as duas situações, o que pode ser uma boa oportunidade para o consumidor fazer um melhor negócio e conseguir benefícios”, afirma Santos.

“É uma estratégia de cada empresa. A dica para o consumidor é pesquisar sempre e caso ele encontre alguma vantagem pode ser uma boa compra”, diz o presidente do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Claudio Bernardes.
As empresas, porém, não divulgaram o preço do imóvel anterior ao desconto, o que permitiria a comparação pelo comprador.

Para o sócio da Consult Imóveis, Eduardo Coelho, a maioria das unidades em oferta está no estoque e não foi vendida na época do lançamento. “Não são mais lançamentos, mas isso não diminui a qualidade do imóvel. Três, quatro unidades que sobraram não justificam grandes gastos com publicidade. É mais vantajoso rebaixar um pouco o preço e fazer uma ação comum”, afirma Coelho.

O Feirão Corta Tudo MRV vai até o dia 31. O cliente que assinar o contrato particular de promessa de compra e venda terá um desconto de até R$ 3 mil no valor do imóvel. Outra opção é ter parte do valor pago na entrada, no limite de R$ 2 mil, revertido em desconto no valor da venda.
Em nota, a MRV informa que os cortes de preços escolhidos para a campanha focam o público da construtora, composto em sua maioria por jovens de até 35 anos, com renda mensal de até R$ 5 mil e que estão em busca do primeiro imóvel. Um dos empreendimentos da campanha é o Parque Saint Arthur, no Campo Limpo, zona sul da capital. O prédio tem unidades com um ou dois dormitórios.

A campanha Super Chance Tenda anuncia descontos de até R$ 10 mil. Já a Even programa uma ação no domingo chamada Even Day. A empresa vai ofertar mais de mil imóveis residenciais e comerciais com descontos de até 36%. A ação será na Rua Hungria, 1.400, 2º andar, em Pinheiros, das 7h às 23h.

Financiamentos
Apesar de os juros básicos da economia (Selic) estarem em trajetória de queda- atualmente são de 9,75% ao ano -, as taxas dos financiamentos imobiliários permanecem estáveis. Na média, o juro para transações pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) é de 9%. Há uma tendência de redução devido ao recuo da Selic. “A queda da Selic reflete em todos os setores, mas isso não é do dia para a noite. Por isso, quem pesquisou bastante e encontrou o imóvel adequado, a recomendação é comprar agora”, aconselha Coelho.

Fonte:Estadão on line.

Em prédios, decisão tomada por poucos vale para todos

Gustavo Coltri, da Agência Estado


SÃO PAULO -


Embora conhecida como ordinária, a primeira assembleia do ano em um condomínio tem relevância extra para os moradores do edifício. Nela são decididos os rumos do conjunto para o exercício vigente. Mesmo assim, a participação dos proprietários nas reuniões é bastante reduzida.

No condomínio onde Luiz Domingues, de 84 anos, é síndico, o comparecimento não chega a 15%. "Há uma média de 30 pessoas por assembleia. Só existe uma em que todo mundo comparece: a da divisão de vagas", diz Domingues, que está na segunda gestão à frente do conjunto residencial de 210 unidades.

Ele acredita que a falta de assuntos controvertidos muitas vezes não estimula a participação dos moradores nas reuniões. "E, modéstia à parte, acho que eles estão satisfeitos."

A assembleia ordinária por lá será realizada no mês que vem, de acordo com a convenção condominial do conjunto. "Cada convenção estabelece quando será a assembleia, mas a grande maioria é feita em março e em abril", diz o diretor executivo da administradora Manager, Marcelo Mahtuk.

A provação das contas do exercício anterior e as previsões orçamentárias para o ano vigente são alguns dos principais assuntos tratados nessa assembleia. "A cada dois anos, há geralmente a eleição do síndico", acrescenta o executivo da Manager. Ele acredita na participação média de apenas 10% dos condôminos nas reuniões dos edifícios atendidos pela empresa.

Embora mexam no bolso dos moradores, essas questões financeiras não pedem um quórum específico nas reuniões. "Então, é possível aprovar as pautas com somente dois ou três condôminos", explica o diretor de atendimento da administradora Itambé, Rene Vavassori.

Em outras palavras, o veredito de poucos pode decidir questões importantes que eventualmente até elevam o valor da cota condominial. "Os condôminos são convocados e informados antes do que vai ser discutido", diz Mahtuk, ressaltando: a falta é entendida como concordância às decisões tomadas nas reuniões.

Deixar o poder de decisão nas mãos dos vizinhos tem também perdas de caráter mais subjetivo, segundo ele. "A principal coisa é que a sua casa, o condomínio, acaba perdendo a sua personalidade", diz.

Sem volta. A aprovação de medidas em geral não pode ser questionada pelos descontentes que faltaram às reuniões. "Só é possível criar uma condição de nulidade de pauta se não houver cobertura de alguns itens legais, como aprovar algo nos assuntos gerais, que não são deliberativos", explica Vavassori.

De acordo com o gerente da Itambé, quando há intenção de aprovar verbas em um condomínio, torna-se necessária a criação de uma pauta específica para isso. "Mas muitas administradoras não seguem essa regra."

SP: valor médio de imóvel vendido atinge R$ 400 mil em 2011

O valor médio dos imóveis vendidos nos principais bairros do centro expandido de São Paulo em 2011 foi de R$ 400 mil, contra R$ 350 mil em 2009 e 2010, de acordo com levantamento da imobiliária Lello. Conforme a empresa, o número de imóveis usados vendidos cresceu 19% em 2011 na comparação com 2010.
Do total de negócios intermediados pela empresa no ano, 45% contaram com financiamento bancário, índice maior que em 2010 (39%) e 2009 (36%). Conforme a empresa, em 2005 apenas 15% dos imóveis usados eram vendidos por intermédio de financiamento bancário.
Os imóveis usados mais procurados foram apartamentos de um e dois dormitórios com vaga na garagem, situados em condomínio com estrutura de lazer, segurança e boa localização (nas proximidades de estações de metrô), diz o levantamento.
Para a diretora comercial da imobiliária, Roseli Hernandes, a tendência para este ano também é de crescimento nas vendas e a expectativa é de ampliação do crédito imobiliário, que deve manter o mercado aquecido.