Galpões Industriais: A bola da vez

Reportagem especial da Revista Exame

São Paulo – Os condomínios logísticos e galpões industriais passam por um momento virtuoso de investimentos em São Paulo e no Rio de Janeiro. Esses imóveis servem tanto como base de distribuição de produtos para empresas de varejo quanto para que companhias industriais instalem fábricas e unidades produtivas. Hoje é enorme o número de empresas que busca galpões nas proximidades das duas maiores cidades do país e não encontra algo que atenda completamente a suas necessidades. Após quase uma década de estagnação, os aluguéis desses imóveis dispararam desde 2006 como reflexo do desequilíbrio entre a oferta e a demanda. O movimento atraiu o interesse de grandes investidores imobiliários e, neste momento, começam a surgir novos fundos com quotas negociadas na BM&FBovespa – o que possibilita que as pessoas físicas também possam apostar nesse segmento.

Para as empresas brasileiras, esses imóveis representam a oportunidade de se instalar nas proximidades dos grandes centros sem grandes investimentos. Redução de custos logísticos e de manutenção ajudam a compensar parte dos custos com os aluguéis. Já para quem gosta investir em imóveis comerciais como fonte de renda, os galpões representam uma forma de alcançar uma rentabilidade mais elevada. Segundo Sandra Ralston, vice-presidente da consultoria Colliers, o retorno médio de quem compra hoje um galpão alcança 10,5% ao ano. No caso de torres de escritórios de alto padrão, a rentabilidade seria mais baixa e estaria próxima a 9,5%.

O risco do investidor também pode ser considerado menor, segundo Simone Santos, diretora da Herzog Imóveis Industriais e Comerciais. O tempo de construção de um condomínio logístico gira em torno de seis a oito meses. Já para erguer um prédio comercial em uma região nobre como a avenida Faria Lima, no centro financeiro de São Paulo, é possível que se transcorram quatro anos. O risco de que o mercado já não esteja mais em um excelente momento quando as chaves forem entregues, portanto, é bem maior. Isso é particularmente importante na tomada de decisão dos investidores neste momento, já que há grande dúvidas sobre o desempenho da economia em 2012.

O mercado de grandes prédios corporativos também enfrenta outras dificuldades atualmente. Os bancos raramente financiam esse tipo de empreendimento. O investidor tem que empatar recursos durante vários anos antes de começar a obter retornos. Há ainda os gargalos de terrenos, mão de obra e equipamentos, que dificultam a vida das incorporadoras. Já para construir um centro logístico à beira de alguma rodovia existem menos gargalos.

A desvantagem dos galpões sobre outros imóveis comerciais se dá em termos de preservação no patrimônio. As limitações físicas para a construção de novos prédios em bairros nobres de São Paulo também funcionam como uma espécie de barreira de entrada para novos concorrentes nesse segmento. A baixa criação de novos estoques e a manutenção da oferta reduzida favorecem quem já possui uma propriedade nesses locais.

Opções de investimento

Para quem quer investir em galpões, há duas opções. O investidor que possui ao menos 2 milhões de reais no bolso pode comprar um pedaço de um condomínio logístico. Empresas como a GR Properties se especializaram nesse tipo de negócio (veja aqui como funciona). Já quem não tem tanto dinheiro no bolso tem a opção de investir em galpões por meio de fundos imobiliários com quotas negociadas na BM&FBovespa. Esses papéis podem ser comprados via home broker. Alguns fundos têm quotas negociadas por 100 reais, por exemplo.

Os fundos imobiliários também possuem vantagens como a maior liquidez (costuma ser possível comprar e vender pequenas quantidades de quotas no mesmo dia), a burocracia quase inexistente (não é preciso arcar com despesas como escritura e taxas do cartório) e principalmente a isenção de Imposto de Renda sobre os aluguéis distribuídos às pessoas físicas (o aluguel de um imóvel próprio pode ser tributado com uma alíquota de até 27,5%).

Os administradores de fundos imobiliários começaram a perceber a atratividade do negócio de galpões recentemente. Antes concentradas no setor de escritórios e shoppings, as ofertas públicas em curso estão voltadas principalmente para imóveis logísticos. Entre os administradores que já anunciaram emissões ou planejam captar recursos nos próximos meses estão Credit Suisse Hedging Griffo, TRX Realty, Brazilian Mortgages e Kinea. “O imóvel industrial e logístico é tão comum em fundos imobiliários nos Estados Unidos quanto os shoppings e os prédios de escritórios”, diz Marcos Montandon , vice-presidente do CBRE Group. “Esse segmento tem um enorme potencial no Brasil.”

Riscos

Os dois principais riscos para quem investe em imóveis comerciais de qualquer tipo são a vacância e a inadimplência. Hoje a taxa de vacância média dos galpões nas proximidades de São Paulo alcança 6%, segundo Simone, da Herzog. Na cidade de São Paulo, o percentual de imóveis vazios é próximo de zero. Os bons números refletem a escassez de oferta de empreendimentos. Como é impossível adivinhar o futuro da economia, no entanto, o investidor precavido deve dar preferência a imóveis que possuem contratos de aluguel com prazos muito longos, como cinco a dez anos. Uma multa para ressarcir quebras de contrato antes do fim também é outra garantia interessante.

A precaução é válida principalmente porque, com o boom dos aluguéis, o ritmo de inauguração de empreendimentos logísticos tem crescido rapidamente nos últimos anos. Em 2011, o novo estoque a ser entregue em um raio de 150 km de São Paulo deve alcançar 830.000 metros quadrados. Segundo a Herzog, outros 1,2 milhão de metros quadrados chegarão ao mercado em 2012.

As características de um condomínio logístico também importam muito para quem tem horror ao risco de vacância. Imóveis multiuso e modulares costumam ser os mais interessantes porque aumentam o universo de potenciais inquilinos e servem tanto ao varejo quanto à indústria. A divisão modular permite locá-lo para várias empresas e diversificar o risco de inadimplência. Cada módulo costuma ter cerca de 1.000 metros quadrados e ser facilmente reunido a outro ou adaptável.

Nesse caso, o compartilhamento dos custos do condomínio entre vários inquilinos costuma agradar as empresas. Outras características que costumam ser buscadas pelos inquilinos e que distinguem um galpão de alto padrão dos demais são uma boa área de pátio para estacionamento e manobra de caminhões, pé direito acima de 10 metros, grande distância entre pilares, presença de várias docas para carga e descarga, escritórios anexos, restaurante para funcionários, ambulatório e sistema de segurança eficiente.

Localização

Como em qualquer investimento imobiliário, a localização dos empreendimentos é um fator determinante para o sucesso do negócio. Em São Paulo, optar por um fundo que tenha imóveis localizados em boas rodovias a no máximo 70 km da capital é uma boa aposta. “Esses imóveis correm risco menor de vacância, mesmo que haja uma virada na economia”, diz Montandon , do CBRE Group.

As cidades que se tornaram verdadeiros polos logísticos nos últimos anos foram Barueri, Jundiaí, Cajamar e Sorocaba, que estão às margens de excelentes rodovias como a Bandeirantes, a Anhanguera e a Castelo Branco. De certa forma, a inauguração do Rodoanel tende a descentralizar a presença dos galpões, já que o deslocamento entre as rodovias ficou muito mais fácil. Já começam a surgir, por exemplo, os primeiros condomínios logísticos nas margens da rodovia Régis Bittencourt, que liga São Paulo a Curitiba. Veja abaixo quanto custam em média os aluguéis de galpões em cada região:



Região Valor do aluguel mensal
Cidade de São Paulo R$ 24 o metro quadrado
Barueri R$ 25 (mas o IPTU é menor que em São Paulo)
Guarulhos R$ 24
Campinas R$ 22
Jundiaí R$ 18
Vale do Paraíba R$ 15
Média do interior R$ 21,8
Fonte: Herzog Imóveis Industriais e Comerciais
Há ainda duas regiões que são vistas com enorme potencial futuro. Devido à proximidade ao porto de Santos e inauguração do trecho sul do Rodoanel, a região do ABCD tende a se destacar nesse segmento nos próximos anos. O mesmo deve acontecer na via Dutra, que liga São Paulo ao Rio de Janeiro. Hoje, a maioria dos galpões da rodovia está instalada em Guarulhos devido à proximidade ao aeroporto de Cumbica.

Mas há centenas de outras grandes empresas para quem é interessante se instalar entre o Rio e São Paulo e que não encontram boas opções de imóveis. O que afasta os investidores dessa região é a demora na inauguração do trecho norte do Rodoanel, o acesso sempre congestionado à cidade de São Paulo pela via Dutra e a dificuldade em obter licenças para esse tipo de projeto em alguns municípios cortados pela rodovia.

Já no Rio de Janeiro, o mercado de galpões ainda engatinha. A maioria das empresas usa antigos imóveis dentro da cidade, que foram reformados para uma finalidade específica. Isso também era bem comum até a década de 1990 na cidade de São Paulo. A tendência, entretanto, é que os galpões comecem a se mudar gradualmente para cidades próximas tanto por fatores logísticos quanto devido aos custos mais baixos e economia de tempo de deslocamento.

No Rio, os principais projetos estão concentrados na cidade de Queimados, que fica a cerca de 30 km da capital e oferece incentivos fiscais para as empresas que ali se instalarem. Outro grande impulso à descentralização dos galpões será a inauguração do primeiro trecho do Arco Metropolitano a partir de 2013. A obra deve facilitar a troca de rodovias nas proximidades do Rio de Janeiro da mesma forma que o Rodoanel em São Paulo. “Todas as cidades cortadas pelo arco devem ser beneficiadas”, diz Montandon , do CBRE Group.

No futuro mais distante, a onda de condomínios logísticos também pode alcançar polos regionais, como Brasília, Recife e cidades portuárias importantes. Para quem planeja entrar nesse negócio agora, entretanto, aqui vai um alerta. Nos últimos cinco anos, os aluguéis desse tipo de imóveis subiram 20% ao ano e agora já estão em patamares que podem ser considerados elevados. “Eu não esperaria um reajuste tão acentuado dos aluguéis nos próximos cinco ou dez anos”, diz Simone, da Herzog.