Ministro explica que medida permitirá que grandes projetos, como a usina de Belo Monte, possam lançar debêntures para a conclusão dos empreendimentos
Fábio Graner e Adriana Fernandes, de O Estado de S. Paulo
BRASÍLIA - O Ministério da Fazenda vai reduzir o imposto de renda para os financiamentos de longo prazo e permitir que grandes projetos de investimento em infraestrutura, como as hidrelétricas de Belo Monte e do Rio Madeira, possam lançar debêntures para captar o dinheiro necessário à conclusão desses empreendimentos. "Quem comprar esses papéis não precisará pagar o imposto de renda", anunciou o ministro Guido Mantega em entrevista à Agência Estado. Os incentivos fiscais e outras medidas em estudo, antecipadas por Mantega, vão dar novo fôlego ao mercado de capitais brasileiro e, ao mesmo tempo, permitir que o financiamento de longo prazo seja assumido pelo setor privado.
O que é preciso para que o setor privado assuma o papel do BNDES?
É preciso que fique claro que essa atuação do BNDES se deu como resposta à crise internacional. O banco foi um dos principais instrumentos que o governo utilizou para retomar os investimentos. Essa ação foi extremamente bem sucedida porque nós impedimos que o PIB caísse 2,5% a 3%, em 2009.
Mas a economia não está ficando excessivamente dependente disso?
Não. A economia, em um momento de escassez de crédito, exigiu essa reação. Acho curioso que alguns analistas carimbados venham fazer críticas ao BNDES. É só você ler os artigos e você vai ter uma dúzia, todos "ex-isso", "ex-aquilo", um é responsável por hiperinflação, outro por aumento da dívida pública, outro por crise cambial... Eles quebrariam o País de novo.
Qual, afinal, o valor do subsidio?
Esse subsidio está entre R$ 5,5 bilhões a R$ 6 bilhões este ano. O valor total depende da taxa Selic. Esse subsídio pode ir a zero daqui a três ou quatro anos, quando a Selic encostar na TJLP (Taxa de Juros de Longo Prazo, que referencia os empréstimos dados pelo BNDES).
Mas isso depende de outras coisas, como mudar a remuneração da poupança?
Tudo a seu tempo será feito. Agora, o que nós queremos é que o setor privado responda a esse desafio de ampliar o financiamento no Brasil.
E como se faz isso?
Estamos pensando em uma debênture para projetos específicos livre de IR. Uma debênture financeira voltada para projetos de infraestrutura. Por exemplo, debênture Rio Madeira, que seria emitida para o projeto e teria isenção de imposto. Essas medidas deverão ser aprovadas até o fim do ano, porque em 2011 será necessário um volume de recursos maior. Nós queremos que o setor privado responda a esse desafio, então temos que dar condições para que ele o faça. É claro que vamos ter que reduzir tributos, seja em operações ligadas a projetos específicos, seja em função de prazos mais longos de aplicação, então temos que fazer alongamento das aplicações, independentemente do projeto,
Emissões mais longas terão taxação mais favorável?
Isso. Emissões que de fato sejam mais longas, porque hoje existe meio que um "engana que eu gosto", em que você emite título mais longo, mas ele circula no curto prazo. Hoje se faz aplicação curta e acaba pagando IR como se fosse de longo prazo. Tem que ser a sério.
E como resolver isso?
Temos que dar um jeito em que, se o aplicador quer liquidez imediata, a sua remuneração será menor. Se quiser mais rendimento do que liquidez, nós vamos fazer um ativo que seja menos taxado. Também temos que aumentar o financiamento imobiliário, porque a poupança está chegando ao limite. Nós podemos aperfeiçoar os CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários, títulos que têm origem em financiamento de imóveis). Para pessoa física, CRI não paga IR. Estamos estudando desonerar também para pessoas jurídicas.
Como o BNDES financiará sem os recursos do Tesouro?
O próprio BNDES vai ter que captar mais no mercado e menos no governo, porque o governo não vai mais repassar. Ele vai ter que emitir debêntures, terá que captar mais no mercado doméstico e externo, como Banco Mundial e BID.
Tem discussão sobre compulsórios? Em que termos?
Tem. A discussão é se reduz ou não o compulsório sobre a poupança para aumentar os financiamentos imobiliários. A forma clássica de financiar habitação é pelo CRI. Então, é (preciso) dinamizar o mercado de recebíveis. Hoje é desonerado só para pessoas físicas e não para empresas e vamos homogeneizar, por um acordo com o setor privado. Queremos desenvolver o mercado secundário de debêntures, que é muito acanhado e que precisa ser padronizado. O BNDES pode dar liquidez para o mercado secundário, não entrar só como vendedor, mas como comprador.
O BNDES vai continuar com operações como as com a Friboi e a Marfrig?
Com toda a certeza. Quem faz é o BNDESPar, que tem caixa próprio e só dá lucro.
O governo pensa em desonerar o IOF ?
Há proposta nesse sentido, mas não temos nenhuma decisão. Nós cobramos IOF em operações de curtíssimo prazo, que paga IOF diário.
Por que o empresário iria captar no mercado se ele tem o BNDES?
Se tem um mercado que cresceu muito nos últimos anos, foi o mercado de capitais. O BNDES empresta, as empresas se fortalecem e vão ao mercado de capitais. Há uma complementaridade dessas ações.
O aporte do Tesouro ao BNDES é página virada?
Claro. Tendo ultrapassado a crise é outro cenário que nós temos. O cenário exige respostas. Nós não vamos permitir que o nível de investimento caia no Brasil, que os grandes projetos não se viabilizem. O Brasil necessita de grandes financiamentos. Eu quero que o setor privado assuma (o papel). E eu tenho certeza que vai assumir e tem as condições para isso. E o próprio BNDES fará isso de outras formas, captando no mercado com novos instrumentos.
Haverá incentivo fiscal para os fundos de pensão?
Para o fundo de pensão, o incentivo será assim: se ele vai aplicar num projeto carimbado de investimento de infraestrutura e comprar a debênture, não paga o imposto. Eu tenho certeza que não só os nossos fundos de pensão, mas outros estarão interessados.
O sr se sente injustiçado com as críticas as suas previsões para inflação ?
Não. As nossas previsões de inflação e de crescimento estavam acertadas. Eu falei: o primeiro trimestre vai acelerar e, no segundo trimestre, vai desacelerar. E aconteceu. Mas tem gente que espera o resultado para chegar à conclusão.
O sr. é a favor de uma revisão da política de salário mínimo?
Em relação a essa questão, quero fazer um alerta. A política de salário mínimo foi muito acertada, desde que não se aprovem alguns projetos que em vez de beneficiar os trabalhadores vão prejudicá-los. Se atrelar todas as aposentadorias ao mínimo, vai prejudicar todo mundo, porque os próximos governos não vão dar aumento.
Tem alguns projetos temerários, que não devem ser aprovados, como o fim da contribuição para inativos. Aumenta o déficit do setor público. Algo que já estava pacificado.
Por que, então, continuar com a política de indexar o mínimo ao PIB?
Naquele momento era adequado e deu resultado muito bom. Não gerou inflação e o mercado consumidor aumentou. O próximo governo vai decidir essa questão.
O governo vai desistir da estatal de seguros?
De jeito nenhum. Nós estamos num entendimento. A nossa proposta é a criação de uma seguradora. Nós não queremos entrar inibindo o setor privado, muito pelo contrário, queremos aproximar as duas propostas. Uma estatal será criada. Se será uma agência ou uma seguradora, vamos discutir nos próximos 15 dias. Vamos amadurecer juntos.
quinta-feira, 22 de julho de 2010
Caixa libera R$ 2,6 bi em crédito no Rio.
DCI, 22/jul
O volume de financiamentos habitacionais da Caixa Econômica no Estado do Rio de Janeiro somou R$ 2,69 bilhões no primeiro semestre de 2010, com aumento de 161% ante igual período do ano passado, informou a superintendente estadual do banco, Nelma Souza Tavares. Desse total, R$ 670,3 milhões foram destinados ao programa "Minha Casa, Minha Vida".
Segundo a Caixa, desde o lançamento, o programa contratou 30.865 unidades habitacionais no estado, com execução de 41,3% da meta estadual, de 74.657 moradias. Nelma acredita que até o final deste ano as contratações deverão superar a meta. Ela disse não acreditar que o novo governo faça mudanças significativas no programa. "O déficit habitacional é muito elevado no País", argumentou.
De acordo com a Caixa, os financiamentos habitacionais no Rio com recursos do FGTS somam R$ 861,9 milhões e os empréstimos que têm a poupança como fonte de recursos totalizaram R$ 1,6 bilhão no primeiro semestre. De acordo com ela, os financiamentos estaduais estão crescendo acima da média nacional porque os governos estadual e municipais tomaram providências imediatas para estimular a contratação de financiamentos na região.
Ainda segundo Nelma, o Rio tem atraído investidores de imóveis tanto pessoa física como jurídica porque há hoje "mais confiança no estado", inclusive por causa da perspectiva de realização de eventos esportivos como a Copa do Mundo de 2014 e as Olimpíadas de 2016.
"A carteira de habitação é a que mostra níveis de inadimplência mais reduzidos."
O volume de financiamentos habitacionais da Caixa Econômica no Estado do Rio de Janeiro somou R$ 2,69 bilhões no primeiro semestre de 2010, com aumento de 161% ante igual período do ano passado, informou a superintendente estadual do banco, Nelma Souza Tavares. Desse total, R$ 670,3 milhões foram destinados ao programa "Minha Casa, Minha Vida".
Segundo a Caixa, desde o lançamento, o programa contratou 30.865 unidades habitacionais no estado, com execução de 41,3% da meta estadual, de 74.657 moradias. Nelma acredita que até o final deste ano as contratações deverão superar a meta. Ela disse não acreditar que o novo governo faça mudanças significativas no programa. "O déficit habitacional é muito elevado no País", argumentou.
De acordo com a Caixa, os financiamentos habitacionais no Rio com recursos do FGTS somam R$ 861,9 milhões e os empréstimos que têm a poupança como fonte de recursos totalizaram R$ 1,6 bilhão no primeiro semestre. De acordo com ela, os financiamentos estaduais estão crescendo acima da média nacional porque os governos estadual e municipais tomaram providências imediatas para estimular a contratação de financiamentos na região.
Ainda segundo Nelma, o Rio tem atraído investidores de imóveis tanto pessoa física como jurídica porque há hoje "mais confiança no estado", inclusive por causa da perspectiva de realização de eventos esportivos como a Copa do Mundo de 2014 e as Olimpíadas de 2016.
"A carteira de habitação é a que mostra níveis de inadimplência mais reduzidos."
A hora do imóvel comercial.
Valor Econômico, Antonio Perez, 22/jul
Enquanto investidores americanos e europeus ainda tentam se recuperar do estouro de bolhas imobiliárias, por aqui o que se vê é um apetite crescente por aplicações ligadas a imóveis, cujos preços não param de subir. Na bolsa, após a febre com as ações das incorporadoras - papéis de companhias como MRV Engenharia e Rossi Residencial já subiram mais de 300% de 2009 para cá -, é hora de os investidores olharem com mais cuidado as empresas que exploram escritórios comerciais, aponta estudo do banco Santander realizado pelo analista Flavio Queiroz.
Segundo ele, o crescimento econômico, que estimula a expansão das companhias, e oferta limitada de escritórios em áreas nobres de São Paulo e Rio de Janeiro trazem boas perspectivas para os papéis do setor. "Os aluguéis e os preços dos imóveis devem subir nos próximos anos, e o valor das ações têm que acompanhar isso", diz Queiroz.
Hoje, o setor conta com apenas três empresas listadas em bolsa: Cyrela Commercial Properties (CCP), São Carlos Empreendimentos e a BR Properties, que abriu capital em março deste ano, com captação de mais de R$ 900 milhões. O analista do Santander recomenda a compra dos papéis da CCP e, principalmente, da BR Properties. O potencial de valorização dos papéis até o fim de 2011 é estimado em 40%.
Mas os investidores, por ora, não têm mostrado entusiasmo com o setor. Para pôr sua oferta na rua, a BR Properties foi obrigada a reduzir o preço de emissão para R$ 13, abaixo da faixa sugerida inicialmente (entre R$ 14 e R$ 18). De março para cá, as ações praticamente não saíram do lugar. Ontem, fecharam a R$ 12,85. Os papéis da CCP, por sua vez, acumulam queda de 16,25% este ano. "Além dos fundamentos do setor, as empresas estão com preços muito atrativos, o que oferece ótima porta de entrada para o investidor", diz Queiroz.
Para o analista, o mercado de escritórios de alto padrão, sobretudo em São Paulo, entrou em uma espiral ascendente de preços que deve atingir seu ápice daqui a três ou quatro anos. Empresas que adotam estratégia agressiva de aquisições no curto prazo, caso da BR Properties, levam vantagem. "Os imóveis comerciais estão em um estágio mais inicial do ciclo de alta", diz. "Quem aumentar o portfólio agora, como a BR Properties, vai acumular espaços a preços atrativos."
Do espaço atual para locação no mercado- Área Bruta Locável (ABL) -, a BR Properties detém 6%, São Carlos, 3%, e CCP, 1%. Os outros 90% estão pulverizados. Isso indica, avalia Queiroz, que o setor de imóveis comerciais passará por um processo de consolidação, liderado pelas empresas de capital aberto, que têm mais acesso a recursos. "A expansão das receitas das empresas deve ocorrer de forma orgânica e por meio de aquisições", diz.
Ele lembra que a BR Properties já adquiriu cerca de 646 mil metros quadrados desde sua abertura de capital (IPO, na sigla em inglês) e hoje acumula 969 mil metros quadrados de ABL. A perspectiva de Queiroz é que a empresa atinja 1,466 milhão até 2012. Já a CCP tem 13 projetos de expansão, que somam 226 mil metros quadrados. Hoje, a empresa possui ABL total de 173.250 metros quadrados, dos quais 91.050 de escritórios comerciais, principalmente no segmento de alto padrão em áreas nobres.
A estratégia das companhias, explica Queiroz, é adquirir imóveis em regiões em que ha perspectiva de valorização do preço do metro quadrado. O ciclo de negócio prevê ganhos em dois momentos. Primeiro, com o aluguel do empreendimento durante alguns anos. Depois, com a venda da propriedade, executada quando não há mais perspectiva de valorização do metro quadrado.
O principal indicador de rentabilidade do setor de aluguel comercial é o chamado cap-rate. Trata-se da relação entre o preço do imóvel e o valor do aluguel. Por exemplo: se o imóvel vale R$ 1 milhão e a empresa obtém R$ 100 mil de aluguel, o cap-rate é de 10%. A perspectiva do analista é de que os preços dos imóveis subam mais que o dos aluguéis nos próximos anos, o que provocará uma compressão do cap-rate. Essa perda de rentabilidade com o aluguel, contudo, mais do que será compensada pelo preço da venda do imóvel.
Além disso, quando as companhias venderem as propriedades, a taxa de juros estará em níveis mais baixos. Elas terão, portanto, dinheiro em caixa e acesso a recursos com custos menores para explorar novas regiões. "Isso deve acontecer depois de 2014 e 2015, quando o custo de capital no Brasil deve ser mais baixo", afirma Queiroz.
Para quem se machucou com a onda dos flats nos anos 80 e a euforia dos escritórios no fim da década de 90, o cenário róseo traçado pelo Santander assusta. É preciso lembrar que a própria lógica do negócio de imóveis para alugar costuma causar descasamentos temporários entre oferta e demanda. Uma procura muito grande por escritórios estimula os incorporadoras a construir empreendimentos. Entre o lançamento e a entrega da obra, porém, passam-se geralmente três anos. O problema é que a demanda pode ter esfriado no momento em que os escritórios forem entregues, provocando um tombo no valor dos aluguéis.
Foi justamente o que aconteceu em 2003 e 2004, quando houve entrega de empreendimentos lançados na euforia do fim da década de 90 e início dos anos 2000. Na época, a taxa de vacância (número de espaços vagos em relação à oferta) atingiu picos de 30%. "Depois dessa experiência, os empreendedores passaram ter mais cautela", diz Lilian Feng, gerente da Jones Lang Salle. "Hoje, a oferta de novos espaços é bastante estudada, por isso, o risco de taxa de vacância elevada é baixo", afirma.
Segundo Lilian, as taxas de vacância no mercado de alto padrão de São Paulo devem permanecer abaixo da chamada taxa de equilíbrio (15%) nos próximos anos, impulsionando os preços de aluguéis. A taxa de equilíbrio indica que não há descompasso entre oferta e demanda. Isso significa que há imóveis vagos apenas temporariamente, em razão da troca de inquilinos. Desde 2006, a taxa de vacância na capital paulista não passa de 13%. No segundo trimestre, foi de apenas 9% "O jogo está a favor dos proprietários e deve continuar assim", diz a executiva.
Ela lembra que a taxa de vacância se manteve comportada no período apesar de um aumento de cerca de 90% do aluguel em áreas nobres de São Paulo de 2006 até o ano passado, com uma breve interrupção durante o auge da crise financeira, no fim de 2008. "Os valores de locação subiram muito nos últimos anos, mas não atingiram ainda o teto", diz Lilian. "A tendência é ainda é de crescimento, embora em um ritmo mais compassado."
Queiroz, do Santander, lembra também que os aluguéis são reajustados pelo Índice de Preços Geral-Mercado (IGP-M). Após apresentar deflação em 2009, com mergulho dos preços dos atacados, o índice deve subir este ano 7,5% (acima dos preços ao consumidor), impulsionando o valor dos aluguéis.
As administradores de shopping centers também se enquadram no grupo das companhias do setor de imóveis para aluguel, embora muitas vezes sejam associadas ao varejo. Hoje, as principais empresas do segmento listadas em bolsa são Multiplan, Iguatemi e BRMalls.
Embora não considere as perspectivas para o setor de shopping centers tão favoráveis como os escritórios comerciais, o analista do Santander recomenda compra para Iguatemi e, especialmente, para a BRMalls, em razão da estratégia agressiva de expansão e a cultura de controle de custos.
O preço-alvo estimado para a ação da BRMalls no fim de 2011 é de R$ 32,50, o que embute um potencial de valorização de 32,65% em relação ao fechamento de ontem, a R$ 24,50. Já para as ações da Iguatemi, o preço-alvo estimado é de R$ 41, potencial de valorização de 20,6%.
Para o especialista em finanças Ricardo Torres, professor de Finanças da Brazilian Business School, o panorama para o setor de imóveis para alugar é realmente positivo, dado o crescimento da economia. "A própria modalidade do investimento é interessante, porque gera um fluxo de renda constante", afirma Torres.
Mas ele lembra que, ao contrário das cotas de fundos imobiliários, que exploram aluguéis, as ações das empresas do setor estão sujeitas aos solavancos da bolsa. Ou seja, mesmos com fundamentos e perspectivas positivas, os papéis podem ter desempenho negativo em razão de episódios de aversão ao risco. "A dinâmica do setor de fundos é diferente da da bolsa, e o investidor tem de estar preparado para volatilidade", diz.
Enquanto investidores americanos e europeus ainda tentam se recuperar do estouro de bolhas imobiliárias, por aqui o que se vê é um apetite crescente por aplicações ligadas a imóveis, cujos preços não param de subir. Na bolsa, após a febre com as ações das incorporadoras - papéis de companhias como MRV Engenharia e Rossi Residencial já subiram mais de 300% de 2009 para cá -, é hora de os investidores olharem com mais cuidado as empresas que exploram escritórios comerciais, aponta estudo do banco Santander realizado pelo analista Flavio Queiroz.
Segundo ele, o crescimento econômico, que estimula a expansão das companhias, e oferta limitada de escritórios em áreas nobres de São Paulo e Rio de Janeiro trazem boas perspectivas para os papéis do setor. "Os aluguéis e os preços dos imóveis devem subir nos próximos anos, e o valor das ações têm que acompanhar isso", diz Queiroz.
Hoje, o setor conta com apenas três empresas listadas em bolsa: Cyrela Commercial Properties (CCP), São Carlos Empreendimentos e a BR Properties, que abriu capital em março deste ano, com captação de mais de R$ 900 milhões. O analista do Santander recomenda a compra dos papéis da CCP e, principalmente, da BR Properties. O potencial de valorização dos papéis até o fim de 2011 é estimado em 40%.
Mas os investidores, por ora, não têm mostrado entusiasmo com o setor. Para pôr sua oferta na rua, a BR Properties foi obrigada a reduzir o preço de emissão para R$ 13, abaixo da faixa sugerida inicialmente (entre R$ 14 e R$ 18). De março para cá, as ações praticamente não saíram do lugar. Ontem, fecharam a R$ 12,85. Os papéis da CCP, por sua vez, acumulam queda de 16,25% este ano. "Além dos fundamentos do setor, as empresas estão com preços muito atrativos, o que oferece ótima porta de entrada para o investidor", diz Queiroz.
Para o analista, o mercado de escritórios de alto padrão, sobretudo em São Paulo, entrou em uma espiral ascendente de preços que deve atingir seu ápice daqui a três ou quatro anos. Empresas que adotam estratégia agressiva de aquisições no curto prazo, caso da BR Properties, levam vantagem. "Os imóveis comerciais estão em um estágio mais inicial do ciclo de alta", diz. "Quem aumentar o portfólio agora, como a BR Properties, vai acumular espaços a preços atrativos."
Do espaço atual para locação no mercado- Área Bruta Locável (ABL) -, a BR Properties detém 6%, São Carlos, 3%, e CCP, 1%. Os outros 90% estão pulverizados. Isso indica, avalia Queiroz, que o setor de imóveis comerciais passará por um processo de consolidação, liderado pelas empresas de capital aberto, que têm mais acesso a recursos. "A expansão das receitas das empresas deve ocorrer de forma orgânica e por meio de aquisições", diz.
Ele lembra que a BR Properties já adquiriu cerca de 646 mil metros quadrados desde sua abertura de capital (IPO, na sigla em inglês) e hoje acumula 969 mil metros quadrados de ABL. A perspectiva de Queiroz é que a empresa atinja 1,466 milhão até 2012. Já a CCP tem 13 projetos de expansão, que somam 226 mil metros quadrados. Hoje, a empresa possui ABL total de 173.250 metros quadrados, dos quais 91.050 de escritórios comerciais, principalmente no segmento de alto padrão em áreas nobres.
A estratégia das companhias, explica Queiroz, é adquirir imóveis em regiões em que ha perspectiva de valorização do preço do metro quadrado. O ciclo de negócio prevê ganhos em dois momentos. Primeiro, com o aluguel do empreendimento durante alguns anos. Depois, com a venda da propriedade, executada quando não há mais perspectiva de valorização do metro quadrado.
O principal indicador de rentabilidade do setor de aluguel comercial é o chamado cap-rate. Trata-se da relação entre o preço do imóvel e o valor do aluguel. Por exemplo: se o imóvel vale R$ 1 milhão e a empresa obtém R$ 100 mil de aluguel, o cap-rate é de 10%. A perspectiva do analista é de que os preços dos imóveis subam mais que o dos aluguéis nos próximos anos, o que provocará uma compressão do cap-rate. Essa perda de rentabilidade com o aluguel, contudo, mais do que será compensada pelo preço da venda do imóvel.
Além disso, quando as companhias venderem as propriedades, a taxa de juros estará em níveis mais baixos. Elas terão, portanto, dinheiro em caixa e acesso a recursos com custos menores para explorar novas regiões. "Isso deve acontecer depois de 2014 e 2015, quando o custo de capital no Brasil deve ser mais baixo", afirma Queiroz.
Para quem se machucou com a onda dos flats nos anos 80 e a euforia dos escritórios no fim da década de 90, o cenário róseo traçado pelo Santander assusta. É preciso lembrar que a própria lógica do negócio de imóveis para alugar costuma causar descasamentos temporários entre oferta e demanda. Uma procura muito grande por escritórios estimula os incorporadoras a construir empreendimentos. Entre o lançamento e a entrega da obra, porém, passam-se geralmente três anos. O problema é que a demanda pode ter esfriado no momento em que os escritórios forem entregues, provocando um tombo no valor dos aluguéis.
Foi justamente o que aconteceu em 2003 e 2004, quando houve entrega de empreendimentos lançados na euforia do fim da década de 90 e início dos anos 2000. Na época, a taxa de vacância (número de espaços vagos em relação à oferta) atingiu picos de 30%. "Depois dessa experiência, os empreendedores passaram ter mais cautela", diz Lilian Feng, gerente da Jones Lang Salle. "Hoje, a oferta de novos espaços é bastante estudada, por isso, o risco de taxa de vacância elevada é baixo", afirma.
Segundo Lilian, as taxas de vacância no mercado de alto padrão de São Paulo devem permanecer abaixo da chamada taxa de equilíbrio (15%) nos próximos anos, impulsionando os preços de aluguéis. A taxa de equilíbrio indica que não há descompasso entre oferta e demanda. Isso significa que há imóveis vagos apenas temporariamente, em razão da troca de inquilinos. Desde 2006, a taxa de vacância na capital paulista não passa de 13%. No segundo trimestre, foi de apenas 9% "O jogo está a favor dos proprietários e deve continuar assim", diz a executiva.
Ela lembra que a taxa de vacância se manteve comportada no período apesar de um aumento de cerca de 90% do aluguel em áreas nobres de São Paulo de 2006 até o ano passado, com uma breve interrupção durante o auge da crise financeira, no fim de 2008. "Os valores de locação subiram muito nos últimos anos, mas não atingiram ainda o teto", diz Lilian. "A tendência é ainda é de crescimento, embora em um ritmo mais compassado."
Queiroz, do Santander, lembra também que os aluguéis são reajustados pelo Índice de Preços Geral-Mercado (IGP-M). Após apresentar deflação em 2009, com mergulho dos preços dos atacados, o índice deve subir este ano 7,5% (acima dos preços ao consumidor), impulsionando o valor dos aluguéis.
As administradores de shopping centers também se enquadram no grupo das companhias do setor de imóveis para aluguel, embora muitas vezes sejam associadas ao varejo. Hoje, as principais empresas do segmento listadas em bolsa são Multiplan, Iguatemi e BRMalls.
Embora não considere as perspectivas para o setor de shopping centers tão favoráveis como os escritórios comerciais, o analista do Santander recomenda compra para Iguatemi e, especialmente, para a BRMalls, em razão da estratégia agressiva de expansão e a cultura de controle de custos.
O preço-alvo estimado para a ação da BRMalls no fim de 2011 é de R$ 32,50, o que embute um potencial de valorização de 32,65% em relação ao fechamento de ontem, a R$ 24,50. Já para as ações da Iguatemi, o preço-alvo estimado é de R$ 41, potencial de valorização de 20,6%.
Para o especialista em finanças Ricardo Torres, professor de Finanças da Brazilian Business School, o panorama para o setor de imóveis para alugar é realmente positivo, dado o crescimento da economia. "A própria modalidade do investimento é interessante, porque gera um fluxo de renda constante", afirma Torres.
Mas ele lembra que, ao contrário das cotas de fundos imobiliários, que exploram aluguéis, as ações das empresas do setor estão sujeitas aos solavancos da bolsa. Ou seja, mesmos com fundamentos e perspectivas positivas, os papéis podem ter desempenho negativo em razão de episódios de aversão ao risco. "A dinâmica do setor de fundos é diferente da da bolsa, e o investidor tem de estar preparado para volatilidade", diz.
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