Folha de São Paulo, Camila Fusco, 01/ago
Dona de um faturamento de R$ 4,2 bilhões, a PDG Realty encontrou na Agre, companhia incorporada em maio, o principal apoio para crescer nas regiões Norte e Nordeste. Segundo a Folha apurou, os lançamentos imobiliários da PDG nas duas regiões devem beirar R$ 2 bilhões neste ano. O volume é considerado expressivo por especialistas e dá novo fôlego de crescimento à PDG, que até agora concentrava mais da metade dos negócios no centro-sul.
Procurada, a PDG não se pronunciou, afirmando estar em período de silêncio.
"A Agre é o carro-chefe de diversificação geográfica da PDG nessas regiões", diz Armando Halfeld, analista da Ativa Corretora.
Imobiliária líder em vendas no país no ano passado, num momento de expansão histórica do setor, a PDG teve um crescimento meteórico nesta década.
Criada em 2003 a partir de investimentos do Pactual Capital Partners (PCP), divisão do Banco Pactual, a companhia passou de empresa virtualmente desconhecida para a condição de gigante do setor.
Neste ano, a previsão é atingir a faixa entre R$ 6,5 bilhões e R$ 7,5 bilhões em lançamentos imobiliários.
A estratégia para o crescimento foi a de aquisições do controle e de participações em oito empresas nos últimos quatro anos.
Fruto da união entre Abyara, Klabin Segall e Agra, a Agre prevê que 56% de seus lançamentos no ano, avaliados em R$ 2,5 bilhões, aconteçam no Norte/Nordeste. É a primeira vez que os lançamentos nas duas regiões superam Sul e Sudeste.
SALVADOR
Salvador é a principal área de interesse. Neste ano, foram lançados três empreendimentos na cidade, que até dezembro deve receber outros dois, num total de R$ 900 milhões.
"A demanda está concentrada principalmente no segmento residencial, mas miramos também oportunidades comerciais", diz Beto Horst, presidente da Agre.
Natal e Recife são outras capitais-alvo de crescimento da PDG com a Agre. Em Fortaleza, a companhia também receberá o reforço dos empreendimentos da Goldfarb, braço dedicado ao segmento econômico e controlado pela PDG desde 2006.
"No Norte, os alvos são Manaus e Belém, onde a Agre atua com parceiros locais de incorporação", diz Horst.
No Amazonas, a parceria da Agre é com a construtora Amazonas, e, no Pará, com a Leal Moreira.
Prazo e custo favorecem pré-moldados
Estruturas pré-moldadas de construção são a aposta crescente da PDG para reduzir custos com mão de obra e acelerar a entrega de obras.
Em Salvador, onde a Agre está construindo um condomínio com 1.300 apartamentos no bairro de Piatã, foi montada uma fábrica de pré-moldados em alvenaria no canteiro de obras em parceria com a construtora baiana Sertenge.
Uma espécie de "linha de produção" fabrica e une os blocos de concreto que formarão as paredes. Três gruas transportam a estrutura depois de montada, como as paredes prontas, até o andar pertinente.
"O modelo traz corte de custos de 10% a 15% em relação à alvenaria tradicional", diz Beto Horst, presidente da Agre. A companhia estuda levar o método também para Belém e Manaus.
O uso de estruturas pré-moldadas é tão estratégico para a PDG que a companhia propôs recentemente a aquisição da Jet Casa, principal fornecedora da Goldfarb, seu braço de construção para o segmento econômico.
Com três fábricas -em Campinas, Cuiabá e Goiânia-, a companhia paulista fornece a infraestrutura, baseada em tijolos simples para casas de até dois andares. O corte de custos estimado é de até 30% com mão de obra.
CLASSE MÉDIA
No segundo trimestre, o segmento econômico representou 51% das vendas da PDG, com lançamentos de até R$ 250 mil. A fatia da média renda, com valores até R$ 500 mil, fortalecida com a incorporação da Agre, representou 12%.
Entre os lançamentos econômicos da PDG, 68% custam até R$ 130 mil -são elegíveis ao programa Minha Casa, Minha Vida.
"A PDG está bem integrada, com empreendimentos desde R$ 80 mil até acima de R$ 1 milhão. Ao lado da Gafisa, da Cyrela e da Rossi, ela conquistou a capacidade de estar em todas as faixas de renda", diz Eduardo Silveira, analista do Banco Fator.
Os primeiros ganhos com a incorporação da Agre já puderam ser percebidos nos resultados preliminares do primeiro semestre. A companhia vendeu R$ 2,9 bilhões, 75,4% a mais do que no mesmo período do ano anterior.
REORGANIZAÇÃO
O endividamento da Agre, que chegou a quase 50% do seu patrimônio líquido, já não tira o sono dos gestores da PDG, que sanearam as finanças da empresa.
"Todas as nossas dívidas já foram renegociadas", afirma Horst, da Agre.
Algumas das táticas de negociação envolveram o pré-pagamento das debêntures e o uso do nome PDG para a liberação de recursos para obras da Agre, em dificuldades para obter crédito.
terça-feira, 3 de agosto de 2010
segunda-feira, 2 de agosto de 2010
Imóvel menor é opção de investimento com rentabilidade e valorização.
MARIANA SALLOWICZ
DE SÃO PAULO
O lançamento de imóveis "compactos", com até 55 metros quadrados, tem crescido nos últimos anos em São Paulo impulsionado não só por quem procura o primeiro imóvel mas também por clientes que querem investir.
A alta foi de 80,56% entre 2005 e 2009, segundo dados da empresa de pesquisas imobiliárias Geoimovel.
O atrativo é a rentabilidade que se obtém com o aluguel, além da valorização do imóvel. Entre 2004 e 2009, os preços de casas e apartamentos novos subiram, em média, entre 30% e 40% na capital paulista, ante os 22% de inflação do período.
O ganho com a locação de unidades bem localizadas chega a 1% ao mês ou 12,6% ao ano, segundo o presidente do Creci (Conselho Regional dos Corretores de Imóvel), José Augusto Viana Neto. Há cinco anos, era 0,5% ao mês.
Enquanto isso, investimentos de renda fixa tiveram rendimentos inferiores em julho. A taxa do CDB teve retorno de 0,85%, enquanto o CDI (referência para boa parte dos fundos) teve 0,86%. Já a poupança valorizou 0,62%.
"Para quem pretende investir, imóveis menores e bem localizados são os mais atrativos porque têm grande procura", explica Neto.
Além disso, são considerados uma aplicação mais segura do que os imóveis maiores. "Se tiver um inquilino devedor, o prejuízo é maior nos grandes. O ideal é comprar unidades menores e, assim, diluir o risco."
"MINIPREMIUM"
A construtora Even detectou essa demanda. "O investidor voltou ao mercado imobiliário porque a locação está atrativa, além de haver muita liquidez", avalia o diretor de incorporação, João Azevedo.
Com isso, a empresa intensificou a atuação entre os compactos. Os lançamentos saltaram de 366 unidades no ano passado para quase o dobro apenas nos sete primeiros meses do ano (679).
A diferença é que, enquanto em 2009 a empresa vendia apenas imóveis populares nesse tamanho, agora passou a vender também a versão "premium", com foco nos investidores.
"Os "premiuns" são apartamentos de um dormitório, completos e localizados em bairros nobres. Já os populares ficam afastados do centro e têm dois dormitórios", explica Azevedo, da Even. Entre os "premium" recém-inaugurados, há edifícios nos Jardins, em Campo Belo e na Chácara Klabin.
Fonte Folha de São Paulo.
DE SÃO PAULO
O lançamento de imóveis "compactos", com até 55 metros quadrados, tem crescido nos últimos anos em São Paulo impulsionado não só por quem procura o primeiro imóvel mas também por clientes que querem investir.
A alta foi de 80,56% entre 2005 e 2009, segundo dados da empresa de pesquisas imobiliárias Geoimovel.
O atrativo é a rentabilidade que se obtém com o aluguel, além da valorização do imóvel. Entre 2004 e 2009, os preços de casas e apartamentos novos subiram, em média, entre 30% e 40% na capital paulista, ante os 22% de inflação do período.
O ganho com a locação de unidades bem localizadas chega a 1% ao mês ou 12,6% ao ano, segundo o presidente do Creci (Conselho Regional dos Corretores de Imóvel), José Augusto Viana Neto. Há cinco anos, era 0,5% ao mês.
Enquanto isso, investimentos de renda fixa tiveram rendimentos inferiores em julho. A taxa do CDB teve retorno de 0,85%, enquanto o CDI (referência para boa parte dos fundos) teve 0,86%. Já a poupança valorizou 0,62%.
"Para quem pretende investir, imóveis menores e bem localizados são os mais atrativos porque têm grande procura", explica Neto.
Além disso, são considerados uma aplicação mais segura do que os imóveis maiores. "Se tiver um inquilino devedor, o prejuízo é maior nos grandes. O ideal é comprar unidades menores e, assim, diluir o risco."
"MINIPREMIUM"
A construtora Even detectou essa demanda. "O investidor voltou ao mercado imobiliário porque a locação está atrativa, além de haver muita liquidez", avalia o diretor de incorporação, João Azevedo.
Com isso, a empresa intensificou a atuação entre os compactos. Os lançamentos saltaram de 366 unidades no ano passado para quase o dobro apenas nos sete primeiros meses do ano (679).
A diferença é que, enquanto em 2009 a empresa vendia apenas imóveis populares nesse tamanho, agora passou a vender também a versão "premium", com foco nos investidores.
"Os "premiuns" são apartamentos de um dormitório, completos e localizados em bairros nobres. Já os populares ficam afastados do centro e têm dois dormitórios", explica Azevedo, da Even. Entre os "premium" recém-inaugurados, há edifícios nos Jardins, em Campo Belo e na Chácara Klabin.
Fonte Folha de São Paulo.
domingo, 1 de agosto de 2010
A receita de Sam Zell.
As principais lições do investidor americano que acumulou uma fortuna de 3 bilhões de dólares comprando e vendendo imóveis
Pergunte ao americano Sam Zell o que ele faria se tivesse uma quantia ilimitada de dinheiro para investir, e a resposta é imediata: "Eu compraria o Brasil", diz ele. Claro, o país teria de estar à venda para que o sonho de Zell fosse concretizado, o que não parece ser o caso - mas a resposta ajuda a entender como funciona a cabeça daquele que já foi chamado de o mais influente investidor da história do mercado imobiliário. Filho de imigrantes poloneses e dono de uma fortuna estimada em 3 bilhões de dólares, Sam Zell começou a construir seu império ainda estudante. Ele comprava apartamentos abandonados, reformava e alugava para outros estudantes. Apartamento vai, apartamento vem, tornou-se dono de 200 000 imóveis residenciais nos Estados Unidos. Seu negócio mais célebre foi a venda de sua empresa de imóveis comerciais, a Equity Office Properties, para o fundo americano de private equity Blackstone, por 39 bilhões de dólares - o maior negócio já feito no setor. Isso, vale lembrar, no fim de 2006, pouco antes da implosão do mercado imobiliário americano. Nos últimos 40 anos, Zell aprimorou o estilo de investimento que, agora, faz com que veja no Brasil as maiores oportunidades de lucro do planeta. Ele tem cerca de 1 bilhão de dólares investidos em empresas brasileiras, como Gafisa e BR Malls, e pretende aplicar mais, em setores como hotelaria e infraestrutura. Como ele, milhares de investidores estão apostando no potencial do mercado imobiliário brasileiro. EXAME procurou Sam Zell para conhecer os pilares de seu método - e entender como os pequenos investidores podem aprender com ele. Veja suas principais lições. É a demografia, estúpido
Sam Zell é um escravo confesso da velha lei da oferta e da demanda. Na última década, ele saiu pelo mundo em busca de mercados em que as forças da demografia oferecessem perspectivas de retorno maior que o obtido nos países ricos. O primeiro alvo foi o México. Em 2002, quando o mercado imobiliário do país passava por uma profunda transformação, puxada principalmente pela explosão de consumo da baixa renda, Zell comprou uma fatia da construtora popular Homex - a participação foi totalmente vendida em 2008, com lucro estimado na casa dos 1 000%. O segundo alvo é o Brasil. Uma conta mágica o atraiu: o país precisa de 8 milhões a 10 milhões de imóveis para atender à demanda que já existe - e ele acredita que isso vá gerar boas oportunidades em diferentes segmentos do setor imobiliário. A partir de 2005, Zell investiu na incorporadora Gafisa, na administradora de shoppings BR Malls, na construtora voltada para a baixa renda Tenda, no grupo de investimentos Bracor e na financeira Brazilian Finance. "Muitos magnatas do setor imobiliário não prestam a devida atenção na demanda, se deixam levar por premissas complexas e fazem investimentos desastrados", diz o escritor Ben Johnson, biógrafo de Zell. "Ele investe com base em ideias simples, e o Brasil é uma ideia muito simples."
Zell tem pelo menos uma semelhança notória com o investidor Warren Buffett, o segundo homem mais rico do mundo. Ambos detestam se desfazer de seus investimentos. "Quando você é otimista, nunca acha que é a hora certa de vender", disse Zell a EXAME. Para ele, um investidor que quer ganhar dinheiro com imóveis deve ter paciência ao enfrentar as oscilações do mercado - e só vender quando receber o que Zell apelida de oferta "Poderoso Chefão": aquela que não se pode recusar. Foi o que ocorreu em 2007, quando o fundo Blackstone ofereceu 39 bilhões de dólares pelos 585 prédios da Equity Office.
Não pegue carona no entusiasmo dos outros
Nas últimas décadas, Zell participou de um bom punhado de ciclos no mercado imobiliário. E viu que é nas ondas de otimismo mais agudo que podem ser feitos os piores negócios. É nessa hora que surgem os projetos que darão certo "porque os preços continuarão subindo". Zell evitou alguns micos ao fugir desse tipo de negócio. Nos anos 70, em meio a um período eufórico de construções, ele chegou à conclusão que não haveria demanda para tantos imóveis. Parou de comprar e abriu uma empresa especializada em administrar projetos quebrados. "O erro mais comum é pegar carona no entusiasmo dos outros", diz ele.
Antes de investir nas ações de uma empresa, conheça seus executivos
Embora tenha feito fama e fortuna negociando imóveis, boa parte do dinheiro de Sam Zell se destina à compra de participações em empresas. "Não fazemos investimentos em muitas companhias, mas grandes investimentos em poucas." Um quesito é fundamental para ele: procurar empresas administradas por executivos que também se sintam seus donos. "Eles devem ter uma boa parte de seu patrimônio investida em ações da empresa", diz Zell. Foi em busca de executivos-sócios que ele investiu na Gafisa e na BR Malls - empresas que têm em seu DNA o modelo de gestão da GP Investimentos, célebre por investir na remuneração variável de seus profissionais.
Veja para que lado o mercado está virado. E invista no outro lado
Zell construiu uma sólida reputação de investidor "do contra". Nos anos 60, ganhou dinheiro ao investir pesado em cidades secundárias em estados como Kentucky e Wisconsin, abandonadas por outros investidores. Em seguida, fez uma série de investimentos bem sucedidos em empresas quebradas, o que criou sua fama de "grave dancer" - aquele que dança perto de túmulos, sem cair neles. Essa estratégia, por definição, traz muito mais riscos. Após construir seu império imobiliário, Zell passou a colocar dinheiro de forma sistemática em diversos outros segmentos fora do mercado imobiliário, de seguradoras a times de beisebol. Um de seus maiores investimentos foi a compra do grupo de mídia Tribune por 8,2 bilhões de dólares em 2007. Parecia loucura investir tanto dinheiro num setor decadente, mas Zell decidiu, mais uma vez, ir contra a maré. Por enquanto, deu tudo errado. O Tribune entrou em concordata em 2008, e ainda não saiu. Zell, porém, mantém inabalada sua convicção. "Investimentos convencionais trazem retornos convencionais", diz. "Olhe para a lista dos maiores empresários do mundo. Quantos deles ficaram ricos seguindo a manada? Não consigo pensar em muitos."
*Reportagem originalmente publicada na revista EXAME em 04/02/2010
Pergunte ao americano Sam Zell o que ele faria se tivesse uma quantia ilimitada de dinheiro para investir, e a resposta é imediata: "Eu compraria o Brasil", diz ele. Claro, o país teria de estar à venda para que o sonho de Zell fosse concretizado, o que não parece ser o caso - mas a resposta ajuda a entender como funciona a cabeça daquele que já foi chamado de o mais influente investidor da história do mercado imobiliário. Filho de imigrantes poloneses e dono de uma fortuna estimada em 3 bilhões de dólares, Sam Zell começou a construir seu império ainda estudante. Ele comprava apartamentos abandonados, reformava e alugava para outros estudantes. Apartamento vai, apartamento vem, tornou-se dono de 200 000 imóveis residenciais nos Estados Unidos. Seu negócio mais célebre foi a venda de sua empresa de imóveis comerciais, a Equity Office Properties, para o fundo americano de private equity Blackstone, por 39 bilhões de dólares - o maior negócio já feito no setor. Isso, vale lembrar, no fim de 2006, pouco antes da implosão do mercado imobiliário americano. Nos últimos 40 anos, Zell aprimorou o estilo de investimento que, agora, faz com que veja no Brasil as maiores oportunidades de lucro do planeta. Ele tem cerca de 1 bilhão de dólares investidos em empresas brasileiras, como Gafisa e BR Malls, e pretende aplicar mais, em setores como hotelaria e infraestrutura. Como ele, milhares de investidores estão apostando no potencial do mercado imobiliário brasileiro. EXAME procurou Sam Zell para conhecer os pilares de seu método - e entender como os pequenos investidores podem aprender com ele. Veja suas principais lições. É a demografia, estúpido
Sam Zell é um escravo confesso da velha lei da oferta e da demanda. Na última década, ele saiu pelo mundo em busca de mercados em que as forças da demografia oferecessem perspectivas de retorno maior que o obtido nos países ricos. O primeiro alvo foi o México. Em 2002, quando o mercado imobiliário do país passava por uma profunda transformação, puxada principalmente pela explosão de consumo da baixa renda, Zell comprou uma fatia da construtora popular Homex - a participação foi totalmente vendida em 2008, com lucro estimado na casa dos 1 000%. O segundo alvo é o Brasil. Uma conta mágica o atraiu: o país precisa de 8 milhões a 10 milhões de imóveis para atender à demanda que já existe - e ele acredita que isso vá gerar boas oportunidades em diferentes segmentos do setor imobiliário. A partir de 2005, Zell investiu na incorporadora Gafisa, na administradora de shoppings BR Malls, na construtora voltada para a baixa renda Tenda, no grupo de investimentos Bracor e na financeira Brazilian Finance. "Muitos magnatas do setor imobiliário não prestam a devida atenção na demanda, se deixam levar por premissas complexas e fazem investimentos desastrados", diz o escritor Ben Johnson, biógrafo de Zell. "Ele investe com base em ideias simples, e o Brasil é uma ideia muito simples."
Zell tem pelo menos uma semelhança notória com o investidor Warren Buffett, o segundo homem mais rico do mundo. Ambos detestam se desfazer de seus investimentos. "Quando você é otimista, nunca acha que é a hora certa de vender", disse Zell a EXAME. Para ele, um investidor que quer ganhar dinheiro com imóveis deve ter paciência ao enfrentar as oscilações do mercado - e só vender quando receber o que Zell apelida de oferta "Poderoso Chefão": aquela que não se pode recusar. Foi o que ocorreu em 2007, quando o fundo Blackstone ofereceu 39 bilhões de dólares pelos 585 prédios da Equity Office.
Não pegue carona no entusiasmo dos outros
Nas últimas décadas, Zell participou de um bom punhado de ciclos no mercado imobiliário. E viu que é nas ondas de otimismo mais agudo que podem ser feitos os piores negócios. É nessa hora que surgem os projetos que darão certo "porque os preços continuarão subindo". Zell evitou alguns micos ao fugir desse tipo de negócio. Nos anos 70, em meio a um período eufórico de construções, ele chegou à conclusão que não haveria demanda para tantos imóveis. Parou de comprar e abriu uma empresa especializada em administrar projetos quebrados. "O erro mais comum é pegar carona no entusiasmo dos outros", diz ele.
Antes de investir nas ações de uma empresa, conheça seus executivos
Embora tenha feito fama e fortuna negociando imóveis, boa parte do dinheiro de Sam Zell se destina à compra de participações em empresas. "Não fazemos investimentos em muitas companhias, mas grandes investimentos em poucas." Um quesito é fundamental para ele: procurar empresas administradas por executivos que também se sintam seus donos. "Eles devem ter uma boa parte de seu patrimônio investida em ações da empresa", diz Zell. Foi em busca de executivos-sócios que ele investiu na Gafisa e na BR Malls - empresas que têm em seu DNA o modelo de gestão da GP Investimentos, célebre por investir na remuneração variável de seus profissionais.
Veja para que lado o mercado está virado. E invista no outro lado
Zell construiu uma sólida reputação de investidor "do contra". Nos anos 60, ganhou dinheiro ao investir pesado em cidades secundárias em estados como Kentucky e Wisconsin, abandonadas por outros investidores. Em seguida, fez uma série de investimentos bem sucedidos em empresas quebradas, o que criou sua fama de "grave dancer" - aquele que dança perto de túmulos, sem cair neles. Essa estratégia, por definição, traz muito mais riscos. Após construir seu império imobiliário, Zell passou a colocar dinheiro de forma sistemática em diversos outros segmentos fora do mercado imobiliário, de seguradoras a times de beisebol. Um de seus maiores investimentos foi a compra do grupo de mídia Tribune por 8,2 bilhões de dólares em 2007. Parecia loucura investir tanto dinheiro num setor decadente, mas Zell decidiu, mais uma vez, ir contra a maré. Por enquanto, deu tudo errado. O Tribune entrou em concordata em 2008, e ainda não saiu. Zell, porém, mantém inabalada sua convicção. "Investimentos convencionais trazem retornos convencionais", diz. "Olhe para a lista dos maiores empresários do mundo. Quantos deles ficaram ricos seguindo a manada? Não consigo pensar em muitos."
*Reportagem originalmente publicada na revista EXAME em 04/02/2010
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