Valor Econômico, Palavra do Estrategista, 03/abr
O setor imobiliário apresenta diversas opções de investimento: produtos de renda fixa, como Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), fundos imobiliários com as mais diversas propostas ou ações negociadas em bolsa. Há companhias dos setores residencial e comercial listadas na BMF&Bovespa. Conheça a tese de investimento de BR Properties (BRPR3), São Carlos (SCAR3) e Cyrela Commercial Properties, CCP (CCPR3), representantes do segmento comercial.
Grande parte das companhias do setor imobiliário listadas na bolsa atua no segmento residencial. Já tratei desse segmento em três posts: "A análise do setor imobiliário e suas particularidades - Partes I, II e III" de 30/08/11, 31/08/11 e 02/09/2011. São ações com maior volatilidade, apresentando beta elevado (veja conceito de beta no post "As ações defensivas do Ibovespa", de 09/08/11). A atividade operacional é fortemente correlacionada a variáveis macroeconômicas como juros e renda disponível.
Já as empresas do segmento comercial apresentam perfil mais conservador. Um dos objetivos dessas companhias é adquirir ou construir imóveis para posterior obtenção de renda via aluguel. Os betas estatísticos são baixos significando que as ações tendem a ter pior desempenho do que o Ibovespa quando a bolsa está em alta, mas superam o índice em mercados baixistas. Os betas de SCAR3 e CCPR3 devem ser analisados com cuidado em decorrência da baixa liquidez dos papéis. Enquanto BRPR3 negocia em torno de R$ 26 milhões ao dia, as outras duas, giram cerca de R$ 1 milhão diários. Os baixos betas explicam o bom desempenho de BRPR3 (2,5%), SCAR3 (4,1%) e CCPR3 (14,2%) vis-à-vis a queda do Ibovespa de 18,1% em 2011.
O segmento apresenta indicadores de desempenhos próprios. Um deles é o NAV ("net asset value"). Ele representa o valor de mercado da carteira de imóveis apurado por consultorias especializadas, deduzindo-se a dívida líquida. Seria o valor justo do portfólio de investimentos da companhia. Quando o valor de mercado da companhia (preço da ação x total de ações) se encontra menor do que o NAV significa que o mercado aplica um desconto em relação ao valor justo do portfólio.
O valor de mercado da BR Properties é próximo ao valor justo da carteira. Por sua vez, os de São Carlos e CCP apresentam descontos em relação aos NAV, de 24% e 28%, respectivamente. Esse resultado reflete também a maior liquidez de BR Properties em relação às suas concorrentes. Por essa métrica, para investidores sem restrições de liquidez, SCAR3 e CCPR3 se apresentam mais atrativas.
Outra métrica usada é o FFO ("funds from operations"). É uma medida simplificada de geração de caixa, adicionando-se ao lucro líquido a depreciação e a amortização e excluindo-se eventos como ganhos na venda de propriedades. Significa a geração de caixa própria que poderá financiar as atividades da companhia. Essa métrica é específica do setor. Para se medir a geração de caixa em companhias de outros setores é mais usual se utilizar o EBITDA (para entender melhor esse indicador veja post "Como ler o múltiplo FV/EBITDA?", de 15/09/11). Ele mede a geração de caixa operacional, não sendo impactado pelas despesas financeiras. Já no segmento de imóveis comerciais, como a atividade é dependente de financiamento, faz mais sentido utilizar a geração de caixa após as despesas financeiras. A margem FFO (FFO sobre receita líquida) em 2011 de São Carlos (47,2%) foi superior à de CCP (36%) e BR Properties (31%), que apresentam um grau de alavancagem maior.
Outro indicador particular do setor é o NOI ("net operating income") que espelha a receita de aluguéis deduzida das despesas relacionadas. Quando dividimos o NOI de 2011 pelo valor de mercado atual das companhias obtemos o "capitalization rate" (ou "cap rate"). Essa taxa pode ser comparada com os juros da economia. BRPR3 e CCPR3 apresentam "cap rate" em torno de 9,5%, enquanto SCAR3, de 12%. Com a queda da Selic, essas ações se tornaram mais atrativas. Logo, não é surpresa as ações apresentarem bom desempenho em 2012.
Para aplicadores mais conservadores e que gostam do investimento em imóveis, é interessante ter essas ações no radar - uma alternativa ao tradicional investimento em tijolo e cimento.
André Rocha é analista certificado pela Apimec e atua há 20 anos como especialista na avaliação de companhias listadas na bolsa
As opiniões contidas neste espaço refletem a visão do analista sobre as companhias, e não a do Valor Econômico. O Valor e o autor não se responsabilizam por prejuízos decorrentes do uso dessas informações (Veja os termos de uso completos em www.valor.com.br/valor-investe/o-estrategista)
terça-feira, 3 de abril de 2012
Empurrão de R$ 30 bilhões na economia
O Globo Online, Martha Beck, Geralda Doca, Eliane Oliveira e Lucianne Carneiro, 03/abr
Governo anuncia nesta terça pacote de medidas de incentivo ao setor produtivo
Na tentativa de turbinar a economia, para que cresça os 4,5% esperados pela presidente Dilma Rousseff, o governo anuncia hoje um pacote de medidas de incentivo ao setor produtivo. As ações - tratadas como a segunda etapa do programa Brasil Maior, anunciado no ano passado - incluem desde a ampliação da desoneração da folha de pagamento das empresas até o aumento de recursos para o BNDES emprestar mais com taxas menores. E ações de desburocratização do comércio exterior e defesa comercial. Só a desoneração da folha terá um custo de R$ 12,5 bilhões até 2014, mas o pacote de incentivos pode superar R$ 30 bilhões.
Estrela do pacote, a desoneração da folha terá impacto nos cofres da Previdência, pois prevê a substituição da contribuição previdenciária patronal de 20% sobre os salários por um imposto sobre o faturamento da empresas com alíquota de 1%. O governo deve conceder o benefício aos setores de autopeças, máquinas e equipamentos, eletroeletrônicos, têxteis e móveis. O custo estimado de R$ 12,5 bilhões em três anos é o dobro dos R$ 6 bilhões dos quais o governo abriu mão quando desonerou a folha dos segmentos de confecções, calçados, couros, software e call centers, no ano passado.
Considerando que o governo também vai reforçar o capital do BNDES para que a instituição possa emprestar mais, o pacote de hoje será mais generoso que a primeira etapa do Brasil Maior, quando os incentivos chegaram a R$ 20 bilhões. A expectativa de incentivos acima de R$ 30 bilhões dependia ontem de decisão da presidente Dilma, que até a noite ainda estava reunida com seus técnicos para fechar detalhes das medidas.
Governo vai anunciar também novo regime automotivo
As ações para incentivar a indústria vinham sendo preparadas pela equipe econômica desde o fim do ano passado, mas, diante do fraco resultado da atividade no primeiro trimestre do ano - o que levou os técnicos do governo a trabalharem internamente com taxas de crescimento abaixo dos 4,5% -, a presidente determinou que o anúncio de pelo menos parte do pacote fosse antecipado para hoje. Foram convidadas para o lançamento das ações mais de 400 pessoas, incluindo empresários, sindicalistas e parlamentares.
Para engordar o pacote, o governo vai anunciar também o novo regime automotivo, que prevê incentivos tributários por meio do Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI) para as montadoras que investirem mais em inovação e na utilização de conteúdo nacional em sua produção. A pressa em incluir o benefício no plano levou o Ministério da Fazenda a fazer reuniões com representantes do setor automotivo durante toda a tarde de sexta-feira e a manhã de ontem.
Dilma também vai assinar um decreto que cria um grupo de trabalho com a participação de 18 membros (governo, centrais sindicais e de empregadores) para acompanhar os impactos da desoneração da folha. Este comitê vai monitorar se os empregos estão sendo mantidos e o impacto efetivo nas contas da Previdência. Também ficou decidido que o Tesouro Nacional vai ressarcir a Previdência e repassar, mensalmente ao fundo do Regime Geral de Previdência Social (RGPS) o que o regime de aposentaria deixar de arrecadar com a substituição da contribuição patronal para o INSS por uma alíquota sobre o faturamento das empresas.
Também devem ser anunciadas simplificações na cobrança da Cofins e a redução da carga tributária sobre o setor de geração de energia. Haverá ainda a desoneração do setor de telecomunicações com redução ou isenção de PIS/Cofins de equipamentos usados na construção de redes voltadas para o Programa Nacional de Banda Larga. Para conceder os benefícios, o governo levará em consideração alguns critérios, como o local onde as redes serão construídas, a penetração, a tecnologia usada e o tipo de rede. As empresas terão, ainda, que apresentar contrapartidas e instalar as redes em regiões com menor densidade populacional. A tecnologia tem de ser nacional.
No caso do BNDES, haverá mais dinheiro para capital de giro e para o PSI (Programa de Sustentação do Investimento), que fornece crédito para a compra de itens como bens de capital, componentes, caminhões, inovação tecnológica, bens de informática e telecomunicações. Também podem mudar as regras do ACC (o banco antecipa ao empresário uma parte ou o total que ele vai receber do importador numa venda). Uma possibilidade é que o ACC seja estendido para fornecedores de insumos para exportação.
IPI sobre importados pode ser elevado
Na área de defesa comercial, além do reforço no combate a práticas desleais de comércio, o governo estudava aumentar tributos como Cofins e Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI) nas importações de manufaturados. Ao contrário do Imposto de Importação, em que é preciso a concordância dos demais sócios do Mercosul, os demais impostos podem ser alterados de forma unilateral pelo Brasil. No entanto, ontem uma corrente do governo defendia cautela, sob o argumento de os vizinhos argentinos já se encontram sob fogo cruzado na Organização Mundial do Comércio (OMC) por causa de medidas protecionistas.
Economistas acreditam que novas medidas podem ajudar a indústria, mas tendem a ter efeito paliativo e dar um alívio apenas temporário. Os problemas, alertam, são estruturais e exigem mudanças mais profundas, como treinamento de mão de obra. infraestrutura e o câmbio.
- (As medidas do governo) dão alívio temporário. Mas a indústria tem um problema sério de competitividade e é preciso tratar questões de fundo. Essas medidas apenas apagam o incêndio - diz o economista-chefe da Sul América Investimentos, Newton Rosa.
Para o economista da Rosenberg & Associados Daniel Lima, as medidas do governo são paliativas e temporárias. Segundo ele, esta não é a solução para a indústria, que precisaria de "uma agenda estrutural de desenvolvimento de longo prazo".
Por enquanto, a indústria - que foi a principal força negativa do Produto Interno Bruto (PIB, conjunto de bens e riquezas produzidos num país) - continua desapontando. Hoje, o IBGE divulga a produção industrial de fevereiro, e a estimativa do mercado, segundo levantamento da Bloomberg, é algo entre uma queda de 0,6% (BNY Mellon ARX) e uma alta de 1,7% (Goldman Sachs) na comparação com janeiro.
- Estimamos uma expansão do PIB de cerca de 0,5% no primeiro trimestre, frente ao quarto trimestre. Se o crescimento começa fraco, dificilmente pode ficar acima de 3,2%, 3,3% no ano - diz Solange Srour, economista-chefe da BNY Mellon ARX.
Governo anuncia nesta terça pacote de medidas de incentivo ao setor produtivo
Na tentativa de turbinar a economia, para que cresça os 4,5% esperados pela presidente Dilma Rousseff, o governo anuncia hoje um pacote de medidas de incentivo ao setor produtivo. As ações - tratadas como a segunda etapa do programa Brasil Maior, anunciado no ano passado - incluem desde a ampliação da desoneração da folha de pagamento das empresas até o aumento de recursos para o BNDES emprestar mais com taxas menores. E ações de desburocratização do comércio exterior e defesa comercial. Só a desoneração da folha terá um custo de R$ 12,5 bilhões até 2014, mas o pacote de incentivos pode superar R$ 30 bilhões.
Estrela do pacote, a desoneração da folha terá impacto nos cofres da Previdência, pois prevê a substituição da contribuição previdenciária patronal de 20% sobre os salários por um imposto sobre o faturamento da empresas com alíquota de 1%. O governo deve conceder o benefício aos setores de autopeças, máquinas e equipamentos, eletroeletrônicos, têxteis e móveis. O custo estimado de R$ 12,5 bilhões em três anos é o dobro dos R$ 6 bilhões dos quais o governo abriu mão quando desonerou a folha dos segmentos de confecções, calçados, couros, software e call centers, no ano passado.
Considerando que o governo também vai reforçar o capital do BNDES para que a instituição possa emprestar mais, o pacote de hoje será mais generoso que a primeira etapa do Brasil Maior, quando os incentivos chegaram a R$ 20 bilhões. A expectativa de incentivos acima de R$ 30 bilhões dependia ontem de decisão da presidente Dilma, que até a noite ainda estava reunida com seus técnicos para fechar detalhes das medidas.
Governo vai anunciar também novo regime automotivo
As ações para incentivar a indústria vinham sendo preparadas pela equipe econômica desde o fim do ano passado, mas, diante do fraco resultado da atividade no primeiro trimestre do ano - o que levou os técnicos do governo a trabalharem internamente com taxas de crescimento abaixo dos 4,5% -, a presidente determinou que o anúncio de pelo menos parte do pacote fosse antecipado para hoje. Foram convidadas para o lançamento das ações mais de 400 pessoas, incluindo empresários, sindicalistas e parlamentares.
Para engordar o pacote, o governo vai anunciar também o novo regime automotivo, que prevê incentivos tributários por meio do Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI) para as montadoras que investirem mais em inovação e na utilização de conteúdo nacional em sua produção. A pressa em incluir o benefício no plano levou o Ministério da Fazenda a fazer reuniões com representantes do setor automotivo durante toda a tarde de sexta-feira e a manhã de ontem.
Dilma também vai assinar um decreto que cria um grupo de trabalho com a participação de 18 membros (governo, centrais sindicais e de empregadores) para acompanhar os impactos da desoneração da folha. Este comitê vai monitorar se os empregos estão sendo mantidos e o impacto efetivo nas contas da Previdência. Também ficou decidido que o Tesouro Nacional vai ressarcir a Previdência e repassar, mensalmente ao fundo do Regime Geral de Previdência Social (RGPS) o que o regime de aposentaria deixar de arrecadar com a substituição da contribuição patronal para o INSS por uma alíquota sobre o faturamento das empresas.
Também devem ser anunciadas simplificações na cobrança da Cofins e a redução da carga tributária sobre o setor de geração de energia. Haverá ainda a desoneração do setor de telecomunicações com redução ou isenção de PIS/Cofins de equipamentos usados na construção de redes voltadas para o Programa Nacional de Banda Larga. Para conceder os benefícios, o governo levará em consideração alguns critérios, como o local onde as redes serão construídas, a penetração, a tecnologia usada e o tipo de rede. As empresas terão, ainda, que apresentar contrapartidas e instalar as redes em regiões com menor densidade populacional. A tecnologia tem de ser nacional.
No caso do BNDES, haverá mais dinheiro para capital de giro e para o PSI (Programa de Sustentação do Investimento), que fornece crédito para a compra de itens como bens de capital, componentes, caminhões, inovação tecnológica, bens de informática e telecomunicações. Também podem mudar as regras do ACC (o banco antecipa ao empresário uma parte ou o total que ele vai receber do importador numa venda). Uma possibilidade é que o ACC seja estendido para fornecedores de insumos para exportação.
IPI sobre importados pode ser elevado
Na área de defesa comercial, além do reforço no combate a práticas desleais de comércio, o governo estudava aumentar tributos como Cofins e Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI) nas importações de manufaturados. Ao contrário do Imposto de Importação, em que é preciso a concordância dos demais sócios do Mercosul, os demais impostos podem ser alterados de forma unilateral pelo Brasil. No entanto, ontem uma corrente do governo defendia cautela, sob o argumento de os vizinhos argentinos já se encontram sob fogo cruzado na Organização Mundial do Comércio (OMC) por causa de medidas protecionistas.
Economistas acreditam que novas medidas podem ajudar a indústria, mas tendem a ter efeito paliativo e dar um alívio apenas temporário. Os problemas, alertam, são estruturais e exigem mudanças mais profundas, como treinamento de mão de obra. infraestrutura e o câmbio.
- (As medidas do governo) dão alívio temporário. Mas a indústria tem um problema sério de competitividade e é preciso tratar questões de fundo. Essas medidas apenas apagam o incêndio - diz o economista-chefe da Sul América Investimentos, Newton Rosa.
Para o economista da Rosenberg & Associados Daniel Lima, as medidas do governo são paliativas e temporárias. Segundo ele, esta não é a solução para a indústria, que precisaria de "uma agenda estrutural de desenvolvimento de longo prazo".
Por enquanto, a indústria - que foi a principal força negativa do Produto Interno Bruto (PIB, conjunto de bens e riquezas produzidos num país) - continua desapontando. Hoje, o IBGE divulga a produção industrial de fevereiro, e a estimativa do mercado, segundo levantamento da Bloomberg, é algo entre uma queda de 0,6% (BNY Mellon ARX) e uma alta de 1,7% (Goldman Sachs) na comparação com janeiro.
- Estimamos uma expansão do PIB de cerca de 0,5% no primeiro trimestre, frente ao quarto trimestre. Se o crescimento começa fraco, dificilmente pode ficar acima de 3,2%, 3,3% no ano - diz Solange Srour, economista-chefe da BNY Mellon ARX.
Na linha de chegada
Brasil Econômico, Encontro de Contas, 03/abr
Está pelos últimos acabamentos a obra de um dos maiores empreendimentos corporativos construídos no Brasil nesta década. O gigantesco Pátio Malzoni, que está sendo rebatizado para Pátio Bandeiras, acaba de ter concluídos os trabalhos de jardinagem dos entornos do prédio que ocupa endereço nobre na Avenida Faria Lima, em São Paulo. O edifício comercial de 19 andares e seis subsolos ocupa área da Casa Bandeirista, tombada em 1982 pelo Condephaat, por ser remanescente da sede de uma fazenda que deu origem ao bairro Itaim Bibi. A construção histórica foi restaurada e integrada ao empreendimento, ocupando lugar de honra sob um imenso pórtico de 28 metros de altura por 41 metros de largura. O prédio de escritórios de altíssimo padrão vai hospedar empresas de pedigree como Google, que passa a ocupar três andares do empreendimento a partir do segundo semestre. O grupo Fasano também tempera a instalação de um restaurante no térreo do edifício.
Está pelos últimos acabamentos a obra de um dos maiores empreendimentos corporativos construídos no Brasil nesta década. O gigantesco Pátio Malzoni, que está sendo rebatizado para Pátio Bandeiras, acaba de ter concluídos os trabalhos de jardinagem dos entornos do prédio que ocupa endereço nobre na Avenida Faria Lima, em São Paulo. O edifício comercial de 19 andares e seis subsolos ocupa área da Casa Bandeirista, tombada em 1982 pelo Condephaat, por ser remanescente da sede de uma fazenda que deu origem ao bairro Itaim Bibi. A construção histórica foi restaurada e integrada ao empreendimento, ocupando lugar de honra sob um imenso pórtico de 28 metros de altura por 41 metros de largura. O prédio de escritórios de altíssimo padrão vai hospedar empresas de pedigree como Google, que passa a ocupar três andares do empreendimento a partir do segundo semestre. O grupo Fasano também tempera a instalação de um restaurante no térreo do edifício.
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