Comunico aos meus seguidores que atualmente me encontro em ferias.Apos o retorno voltarei a escrever novas postangens.
Desejo a todos maravilhosas festas e prospero ano novo.
sexta-feira, 31 de dezembro de 2010
sábado, 18 de dezembro de 2010
Apartamento mais caro de SP vale R$ 35 milhões; veja lista
Metro quadrado de luxo custa até R$ 35 mil
A escassez de terrenos nos bairros reconhecidamente nobres de São Paulo e a retomada da venda de imóveis para classe média e média baixa fez com que o preço do metro quadrado dos apartamentos de altíssimo padrão em São Paulo alcance até R$ 35 mil, uma alta estimada de 20% só em 2010. Com isso, as transações com os imóveis mais caros destas regiões chegam a bater os R$ 35 milhões. Com uma pesquisa entre imobiliárias especializadas em imóveis de altíssimo padrão e construtoras, o Terra foi atrás de onde estão os imóveis mais caros da capital paulista - que chegam a custar até R$ 35 milhões - e buscou explicações do porquê os preços nestes locais baterem nas dezenas de milhões de reais.
Dez anos depois da operação urbana do Itaim Bibi, situações como o fim dos Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepac) e as restrições à verticalização acabam desencadeando a explosão dos preços. Situação semelhante vivem outros bairros nobres da cidade como Vila Nova Conceição, Jardim Paulista, Jardim América, Ibirapuera e alguns pontos de Moema onde a Lei de Zoneamento restringe a verticalização e/ou faltam terrenos grandes para este tipo de empreendimento. Resultado: A cobertura do Chateau Margaux na Vila Nova Conceição foi vendida por R$ 35 milhões por Athina Onassis em fevereiro, quase R$ 35 mil o m².
"Em primeiro lugar, são pouquíssimos os bairros (valorizados). Dentro desses bairros, falta área livre e enfrentamos restrições de construção", explica o diretor de vendas da incorporadora Bolsa de Imóvel, Daniel Dequech. A valorização no caso da ex-cobertura de Onassis é sensível: em 1998, quando foi lançado, o metro quadrado do edifício valia R$ 5 mil.
Segundo Dequech, essa realidade tem dificultado a "reposição de mercadoria" no altíssimo padrão, ao mesmo tempo em que a economia brasileira vai bem e possibilita o surgimento de novos milionários, com possibilidade de crédito para comprá-los. Assim, "pela lei da oferta e da procura, naturalmente os preços estão subindo, cerca de 20% ao ano", diz o consultor.
A falta de lançamentos tem feito os edifícios consagrados terem valorização sem precedentes. Os apartamentos dos edifícios da Praça Pereira Coutinho, próximos ao parque do Ibirapuera (com imóveis valendo até R$ 35 milhões), próximos ao Shopping Iguatemi (até R$ 15 mil o metro quadrado) e Clube Pinheiros (até R$ 20 mil o metro quadrado), entre outros, não ficam vagos, segundo Guilherme Escobar, sócio-diretor da imobiliária VNC. "Um apartamento bem precificado em um dos bairros mais caros de São Paulo não fica mais de quatro meses parado", diz ele, que espera um faturamento 20% maior este ano por conta do mercado aquecido.
Pressão por quantidade
Para complicar ainda mais, a abertura de capital de algumas construtoras tem se tornado mais um fator de pressão nos preços. Diante da necessidade de apresentar um volume alto de lançamentos para atender às expectativas dos acionistas - e enfrentando a dificuldade de lançar imóveis de alto padrão - as empresas partiram para os imóveis do segmento chamado econômico e supereconômico, onde é possível trabalhar com volume.
"O plano de negócio de empresas listadas na Bovespa não permite que se mantenham no alto padrão, que requer um produto mais trabalhado e terrenos mais difíceis de conseguir. Não tem como as empresas se sustentarem nesse segmento", explica o diretor de incorporações da JHSF, Luciano Amaral. A JHSF, no entanto, espera manter o mesmo número de lançamentos em alto padrão em 2011. "Nosso objetivo é manter o número de lançamentos, mas a dificuldade é grande", explica.
O novo alto padrão
Em meio a esse cenário, algumas construtoras estão apostando no alto padrão mas com pequena metragem, especialmente para ricos solteiros e separados, que não estão interessados em mansões, mas em serviços. "Hoje vemos que não é apenas a metragem que define o alto padrão. O metro quadrado de um apartamento pequeno, com um pé direito duplo, bom acabamento e serviços exclusivos também alcança este nível de preço", explica o sócio diretor da Sotheby's Celso Pinto.
Atualmente, a imobiliária de altíssimo padrão negocia com empresas de luxo internacionais a prestação de serviços em edifícios paulistanos. "Não é para arrumar a casa, apenas. É para cuidar da vida do morador, comprar o ingresso em uma peça ou show", afirma Pinto.
Confira a lista dos apartamentos mais caros de São Paulo
Edifício Chateau Margaux - até R$ 35 milhões (pronto) - Vila Nova Conceição
Edifício L'Essence Jardins - até R$ 35 milhões (pronto) - Jardins
Edifício Adolpho Lindenberg - até R$ 25 milhões (pronto) - Morumbi
Condomínio Parque Cidade Jardim - R$ 25 milhões (pronto) - Cidade Jardim
Edifício Alfredo Volpi - R$ 15 milhões (pronto) - Cidade Jardim
Condomínio Praça Vila Nova - R$ 13 milhões (na planta) - Vila Nova Conceição
Edifício Vitra - R$ 8 milhões (na planta) - Itaim Bibi
Edifício Hemisphere Ibirapuera: R$ 3,5 milhões (na planta) - Ibirapuera
Edifício Chateau Latife - R$ 25 mil (metro quadrado) - (pronto) - Vila Nova Conceição
Edifício Clermont Ferrant - R$ 25 mil (metro quadrado) - (pronto) - Vila Nova Conceição
Edifício San Marino - R$ 20 mil (metro quadrado) - (pronto) - Jardim Europa
Edifício Golden Gate - R$ 20 mil (metro quadrado) - (na planta) - Jardim Europa
Edifício George Sand - R$ 15 mil (metro quadrado) - (pronto) - Jardim Europa
A escassez de terrenos nos bairros reconhecidamente nobres de São Paulo e a retomada da venda de imóveis para classe média e média baixa fez com que o preço do metro quadrado dos apartamentos de altíssimo padrão em São Paulo alcance até R$ 35 mil, uma alta estimada de 20% só em 2010. Com isso, as transações com os imóveis mais caros destas regiões chegam a bater os R$ 35 milhões. Com uma pesquisa entre imobiliárias especializadas em imóveis de altíssimo padrão e construtoras, o Terra foi atrás de onde estão os imóveis mais caros da capital paulista - que chegam a custar até R$ 35 milhões - e buscou explicações do porquê os preços nestes locais baterem nas dezenas de milhões de reais.
Dez anos depois da operação urbana do Itaim Bibi, situações como o fim dos Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepac) e as restrições à verticalização acabam desencadeando a explosão dos preços. Situação semelhante vivem outros bairros nobres da cidade como Vila Nova Conceição, Jardim Paulista, Jardim América, Ibirapuera e alguns pontos de Moema onde a Lei de Zoneamento restringe a verticalização e/ou faltam terrenos grandes para este tipo de empreendimento. Resultado: A cobertura do Chateau Margaux na Vila Nova Conceição foi vendida por R$ 35 milhões por Athina Onassis em fevereiro, quase R$ 35 mil o m².
"Em primeiro lugar, são pouquíssimos os bairros (valorizados). Dentro desses bairros, falta área livre e enfrentamos restrições de construção", explica o diretor de vendas da incorporadora Bolsa de Imóvel, Daniel Dequech. A valorização no caso da ex-cobertura de Onassis é sensível: em 1998, quando foi lançado, o metro quadrado do edifício valia R$ 5 mil.
Segundo Dequech, essa realidade tem dificultado a "reposição de mercadoria" no altíssimo padrão, ao mesmo tempo em que a economia brasileira vai bem e possibilita o surgimento de novos milionários, com possibilidade de crédito para comprá-los. Assim, "pela lei da oferta e da procura, naturalmente os preços estão subindo, cerca de 20% ao ano", diz o consultor.
A falta de lançamentos tem feito os edifícios consagrados terem valorização sem precedentes. Os apartamentos dos edifícios da Praça Pereira Coutinho, próximos ao parque do Ibirapuera (com imóveis valendo até R$ 35 milhões), próximos ao Shopping Iguatemi (até R$ 15 mil o metro quadrado) e Clube Pinheiros (até R$ 20 mil o metro quadrado), entre outros, não ficam vagos, segundo Guilherme Escobar, sócio-diretor da imobiliária VNC. "Um apartamento bem precificado em um dos bairros mais caros de São Paulo não fica mais de quatro meses parado", diz ele, que espera um faturamento 20% maior este ano por conta do mercado aquecido.
Pressão por quantidade
Para complicar ainda mais, a abertura de capital de algumas construtoras tem se tornado mais um fator de pressão nos preços. Diante da necessidade de apresentar um volume alto de lançamentos para atender às expectativas dos acionistas - e enfrentando a dificuldade de lançar imóveis de alto padrão - as empresas partiram para os imóveis do segmento chamado econômico e supereconômico, onde é possível trabalhar com volume.
"O plano de negócio de empresas listadas na Bovespa não permite que se mantenham no alto padrão, que requer um produto mais trabalhado e terrenos mais difíceis de conseguir. Não tem como as empresas se sustentarem nesse segmento", explica o diretor de incorporações da JHSF, Luciano Amaral. A JHSF, no entanto, espera manter o mesmo número de lançamentos em alto padrão em 2011. "Nosso objetivo é manter o número de lançamentos, mas a dificuldade é grande", explica.
O novo alto padrão
Em meio a esse cenário, algumas construtoras estão apostando no alto padrão mas com pequena metragem, especialmente para ricos solteiros e separados, que não estão interessados em mansões, mas em serviços. "Hoje vemos que não é apenas a metragem que define o alto padrão. O metro quadrado de um apartamento pequeno, com um pé direito duplo, bom acabamento e serviços exclusivos também alcança este nível de preço", explica o sócio diretor da Sotheby's Celso Pinto.
Atualmente, a imobiliária de altíssimo padrão negocia com empresas de luxo internacionais a prestação de serviços em edifícios paulistanos. "Não é para arrumar a casa, apenas. É para cuidar da vida do morador, comprar o ingresso em uma peça ou show", afirma Pinto.
Confira a lista dos apartamentos mais caros de São Paulo
Edifício Chateau Margaux - até R$ 35 milhões (pronto) - Vila Nova Conceição
Edifício L'Essence Jardins - até R$ 35 milhões (pronto) - Jardins
Edifício Adolpho Lindenberg - até R$ 25 milhões (pronto) - Morumbi
Condomínio Parque Cidade Jardim - R$ 25 milhões (pronto) - Cidade Jardim
Edifício Alfredo Volpi - R$ 15 milhões (pronto) - Cidade Jardim
Condomínio Praça Vila Nova - R$ 13 milhões (na planta) - Vila Nova Conceição
Edifício Vitra - R$ 8 milhões (na planta) - Itaim Bibi
Edifício Hemisphere Ibirapuera: R$ 3,5 milhões (na planta) - Ibirapuera
Edifício Chateau Latife - R$ 25 mil (metro quadrado) - (pronto) - Vila Nova Conceição
Edifício Clermont Ferrant - R$ 25 mil (metro quadrado) - (pronto) - Vila Nova Conceição
Edifício San Marino - R$ 20 mil (metro quadrado) - (pronto) - Jardim Europa
Edifício Golden Gate - R$ 20 mil (metro quadrado) - (na planta) - Jardim Europa
Edifício George Sand - R$ 15 mil (metro quadrado) - (pronto) - Jardim Europa
terça-feira, 14 de dezembro de 2010
Sobram imóveis na avenida Paulista
Região tem a maior taxa de imóveis sem inquilino de São Paulo, mas ainda é a terceira mais cara para uma empresa se instalar
Projeto do Paulista Corporate: Ministério Público quer embargar prédio ao lado do Masp
Um dos principais cartões postais da cidade de São Paulo, a avenida Paulista não exerce no mundo dos negócios o mesmo fascínio despertado entre turistas e jovens. A região é o maior polo da cultura paulistana e possui excelente infraestrutura, várias estações de metrô e ligações de ônibus para praticamente todo o município. Mesmo assim, a taxa de vacância de escritórios de alto padrão na avenida alcança 12%, segundo pesquisa da consultoria Colliers, especializada em imóveis. O percentual de escritórios sem inquilino na região não é apenas bem superior à média de 2,8% da cidade como também é a maior de São Paulo.
A vice-presidente da Colliers no Brasil, Sandra Ralston, afirma, no entanto, que muito em breve a situação deve começar a se normalizar. Em primeiro lugar, o aquecimento da economia tem feito a demanda por escritórios de alto padrão crescer mais rápido que a oferta em praticamente toda a cidade. Como o boom imobiliário não foi antecipado pelas empresas do setor, que precisam de cerca de três anos para o desenvolvimento de um projeto de alto padrão numa cidade como São Paulo, a tendência de médio prazo é que os espaços ainda vazios sejam ocupados e que os preços dos aluguéis continuem sob pressão.
Uma peculiaridade do mercado também gera a expectativa de que o percentual de vacância na avenida Paulista diminua em breve. A região abriga dezenas de grandes edifícios, mas a maioria é de salinhas comerciais voltadas para profissionais liberais ou pequenas empresas. Todo o estoque de prédios de alto padrão não chega a 100.000 metros quadrados. Como dois edifícios inaugurados recentemente (o Paulista 500 e o Platinum) tiveram uma absorção no mercado mais lenta que o esperado, a taxa de vacância na avenida foi inflada de uma forma que não deve se sustentar no longo prazo.
Um dos fatores que impediu a rápida ocupação desses dois edifícios foi o preço. Inaugurado em 2008, o Paulista 500 chegou a ser oferecido a interessados na locação por 140 reais mensais por metro quadrado. O valor está bem acima da média da região da Paulista (102,50 reais) e praticamente só é viável na cidade de São Paulo se cobrado em pontos disputadíssimos das avenidas Faria Lima e Juscelino Kubitschek. Tanto que os proprietários do Paulista 500 aceitaram que o preço estava mal-calibrado e já fecham contratos de aluguel por algo mais próximo a 110 reais o metro.
Assim como no passado a avenida Paulista atraiu empresas e bancos que anteriormente estavam concentrados na região central da cidade, nas últimas duas décadas foram as avenidas Faria Lima, Juscelino Kubitschek, Luiz Carlos Berrini e Roque Petroni que se tornaram os principais centros de atração de empresas. Durante muitos anos, esses polos de crescimento tiraram inquilinos da própria Paulista. Muitas empresas do setor financeiro deixaram a avenida mais conhecida do Brasil rumo à região da Faria Lima, onde hoje se cobra o aluguel mais caro da cidade. Empresas de bens de consumo ou industriais decidiram fugir para a Berrini e a Roque Petroni, atraídas por uma boa localização, infraestrutura completa de telecomunicações, proximidade do aeroporto de Congonhas e aluguéis bem mais em conta.
A concorrência dessas regiões fez a avenida Paulista perder importância como centro de negócios, mas a sangria já foi atada, na avaliação de Sandra Ralston, da Colliers. Alguns bancos como o Citibank, o Safra e o Daycoval decidiram permanecer na avenida - apesar de outros deles, como o BicBanco e o Banco Real, recentemente terem deixado a região. A Paulista também continua a atrair empresas de serviços, escritórios de advocacia, corretoras e seguradoras de médio e grande porte, que costumam alugar escritórios de 500 a 1.500 metros quadrados.
Para uma empresa, a principal vantagem de se instalar na avenida é a visibilidade. Mesmo com a lei Cidade Limpa em vigência, ter o logotipo na Paulista, ainda que exposto de uma maneira discreta, permite um reforço da marca juntos às milhões de pessoas que passam por ali todos os meses. Em alguns casos específicos, a localização geográfica da Paulista também ajuda. Escritórios de advocacia, por exemplo, podem ficar próximos aos tribunais do Centro. Já os moradores do bairro dos Jardins chegam ao trabalho após poucos minutos dirigindo.
Quem gosta mesmo de estar na Paulista são os funcionários das empresas que ali se instalam. A facilidade de acesso por meio de transporte público é uma grande vantagem - ainda que aqueles que não abrem mão do carro sejam penalizados com mensalidades de estacionamento que chegam a 300 reais. A avenida também abriga áreas de lazer como o parque Trianon, centros de compras como o shopping Paulista, importantes espaços culturais como o Masp, dezenas de salas de cinema e os bares da rua Augusta. Outra vantagem para os funcionários de empresas são as opções de restaurantes. Ainda que não sejam baratos, há dezenas de opções para almoço na região. Não é à toa que a avenida continue a ser o local predileto de turistas em São Paulo - principalmente os estrangeiros.
São por esses motivos que a avenida Paulista continua a ser interessante para construtoras e incorporadoras. Ainda que o centro financeiro tenha rumado ao oeste, a região ainda tem o terceiro aluguel mais caro de São Paulo. Um dos melhores prédios inaugurados recentemente na avenida é o Santa Catarina. O edifício foi projetado pelo arquiteto Ruy Ohtake, o mesmo que desenhou os hotéis Renaissance e Unique na cidade. Localizado em frente à estação Brigadeiro do metrô, o prédio espelhado abriga a sede da Copersucar, a maior cooperativa brasileira de açúcar e álcool. Outro importante investimento na região foi o edifício Comendador Yerchanik Kissajikian - também chamado de CYK. Inaugurado em 2009, o prédio abriga a sede da Petrobras em São Paulo.
Próximos lançamentos
A verdade é que os futuros lançamentos imobiliários na avenida Paulista só não serão mais numerosos devido à falta de terrenos. O projeto mais ambicioso a ser inaugurado nos próximos anos é o da torre Matarazzo, um prédio de alto padrão que deve ser construído no mesmo terreno que durante muito tempo abrigou a mansão do industrial Francisco Matarazzo, o maior empresário brasileiro no início do século XX. Comprado pelas incorporadoras Cyrela Commercial Properties (CCP) e Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário (CCDI) em 2007 por 125 milhões de reais, o terreno foi durante muitos anos alvo de disputa entre a família Matarazzo e a Prefeitura de São Paulo. O antigo casarão chegou a ser tombado, mas na década de 90 parte de sua estrutura desabou - suspeita-se que tenha sido demolido de propósito para que o terreno pudesse ser vendido. O que sobrou foi posto no chão em 1996 para que a área pudesse ser transformada em um estacionamento.
A CCP e a CCDI ainda não fecharam todos os detalhes do projeto que será erguido no local até 2014. Como nem todas as licenças de construção foram aprovadas, algumas mudanças ainda podem ser necessárias. Mas as empresas não escondem o plano de construir ali a melhor torre de escritórios da avenida Paulista, além de um shopping center. O projeto é assinado pelo escritório de arquitetura Aflalo & Gasperini, responsável por alguns dos melhores edifícios corporativos da cidade, como o Eldorado Business Tower e o Rochaverá Corporate Towers. O empreendimento já ganhou a pré-certificação LEED C&S, que é o selo verde de maior reconhecimento internacional para edifícios.
Outro projeto polêmico em construção na avenida é o Paulista Corporate. O edifício já está sendo construído, mas o Ministério Público Federal tenta embargar a obra porque considera que ela afeta a paisagem no entorno do Masp. A incorporadora Gafisa, responsável pelo projeto, diz que possui todas as licenças exigidas por lei e que a Justiça negou o pedido de liminar apresentado pela Procuradoria, mas ainda não há uma decisão definitiva. A construção do prédio de 70 metros - altura máxima permitida na região - continua a todo vapor e tem previsão de ser concluída em novembro de 2011.
Como novas construções na região serão sempre polêmicas, especialistas acreditam que as maiores oportunidades para lançamentos na avenida Paulista serão de "retrofit" - ou reformas completas realizadas para deixar prédios antigos num padrão próximo do exigido atualmente pelo mercado. Em 2011, por exemplo, a WTorre deve concluir a reforma do antigo esqueleto do prédio da Cesp, que pegou fogo em 1987 e foi comprado recentemente pela construtora. Pelo terreno de 21.000 metros quadrados que também abriga o shopping Center 3, a WTorre pagou 91 milhões de reais. A empresa já anunciou que pretende revender o prédio de 18 andares e 400 vagas de estacionamento totalmente remodelado por um valor bastante superior.
Sandra Ralston, da Colliers, alerta que fazer "retrofit" de um prédio nunca é trivial. Ao contrário do que acontece no Rio de Janeiro, onde as empresas têm poucas opções e aceitam alugar um edifício antigo que passou por uma completa reformulação, em São Paulo a maioria dos locatários prefere prédios modernos, que não possuem inconvenientes como uma grande quantidade de colunas ou poucas vagas de estacionamento. Outra dificuldade para uma incorporadora atuar no segmento de "retrofit" é conseguir chegar a um acordo com todos os proprietários para a aquisição de um edifício inteiro. Em muitas propriedades, também há problemas judiciais envolvendo o espólio do imóvel. "É a falta de terrenos que obrigará os incorporadores a achar soluções para esse tipo de problema", diz.
O atual preço dos aluguéis é um grande incentivo para as empresas do setor arregaçarem as mangas. Imóveis de alto padrão na avenida Faria Lima têm sido alugados por 180 reais o metro quadrado. Nas torres de escritórios em construção na esquina da avenida Juscelino Kubitschek com a marginal Pinheiros, compradas pelo banco BTG Pactual da WTorre, o aluguel pedido já alcança 240 reais - o maior do Brasil. Os preços são tão convidativos para os empreendedores do setor imobiliário que a Colliers teme que edifícios demais sejam lançados nos próximos anos, gerando uma situação de super oferta. Enquanto a economia continuar em forte expansão, no entanto, o mais razoável é que a cidade permaneça com poucos espaços vazios e aluguéis em escalada.
Projeto do Paulista Corporate: Ministério Público quer embargar prédio ao lado do Masp
Um dos principais cartões postais da cidade de São Paulo, a avenida Paulista não exerce no mundo dos negócios o mesmo fascínio despertado entre turistas e jovens. A região é o maior polo da cultura paulistana e possui excelente infraestrutura, várias estações de metrô e ligações de ônibus para praticamente todo o município. Mesmo assim, a taxa de vacância de escritórios de alto padrão na avenida alcança 12%, segundo pesquisa da consultoria Colliers, especializada em imóveis. O percentual de escritórios sem inquilino na região não é apenas bem superior à média de 2,8% da cidade como também é a maior de São Paulo.
A vice-presidente da Colliers no Brasil, Sandra Ralston, afirma, no entanto, que muito em breve a situação deve começar a se normalizar. Em primeiro lugar, o aquecimento da economia tem feito a demanda por escritórios de alto padrão crescer mais rápido que a oferta em praticamente toda a cidade. Como o boom imobiliário não foi antecipado pelas empresas do setor, que precisam de cerca de três anos para o desenvolvimento de um projeto de alto padrão numa cidade como São Paulo, a tendência de médio prazo é que os espaços ainda vazios sejam ocupados e que os preços dos aluguéis continuem sob pressão.
Uma peculiaridade do mercado também gera a expectativa de que o percentual de vacância na avenida Paulista diminua em breve. A região abriga dezenas de grandes edifícios, mas a maioria é de salinhas comerciais voltadas para profissionais liberais ou pequenas empresas. Todo o estoque de prédios de alto padrão não chega a 100.000 metros quadrados. Como dois edifícios inaugurados recentemente (o Paulista 500 e o Platinum) tiveram uma absorção no mercado mais lenta que o esperado, a taxa de vacância na avenida foi inflada de uma forma que não deve se sustentar no longo prazo.
Um dos fatores que impediu a rápida ocupação desses dois edifícios foi o preço. Inaugurado em 2008, o Paulista 500 chegou a ser oferecido a interessados na locação por 140 reais mensais por metro quadrado. O valor está bem acima da média da região da Paulista (102,50 reais) e praticamente só é viável na cidade de São Paulo se cobrado em pontos disputadíssimos das avenidas Faria Lima e Juscelino Kubitschek. Tanto que os proprietários do Paulista 500 aceitaram que o preço estava mal-calibrado e já fecham contratos de aluguel por algo mais próximo a 110 reais o metro.
Assim como no passado a avenida Paulista atraiu empresas e bancos que anteriormente estavam concentrados na região central da cidade, nas últimas duas décadas foram as avenidas Faria Lima, Juscelino Kubitschek, Luiz Carlos Berrini e Roque Petroni que se tornaram os principais centros de atração de empresas. Durante muitos anos, esses polos de crescimento tiraram inquilinos da própria Paulista. Muitas empresas do setor financeiro deixaram a avenida mais conhecida do Brasil rumo à região da Faria Lima, onde hoje se cobra o aluguel mais caro da cidade. Empresas de bens de consumo ou industriais decidiram fugir para a Berrini e a Roque Petroni, atraídas por uma boa localização, infraestrutura completa de telecomunicações, proximidade do aeroporto de Congonhas e aluguéis bem mais em conta.
A concorrência dessas regiões fez a avenida Paulista perder importância como centro de negócios, mas a sangria já foi atada, na avaliação de Sandra Ralston, da Colliers. Alguns bancos como o Citibank, o Safra e o Daycoval decidiram permanecer na avenida - apesar de outros deles, como o BicBanco e o Banco Real, recentemente terem deixado a região. A Paulista também continua a atrair empresas de serviços, escritórios de advocacia, corretoras e seguradoras de médio e grande porte, que costumam alugar escritórios de 500 a 1.500 metros quadrados.
Para uma empresa, a principal vantagem de se instalar na avenida é a visibilidade. Mesmo com a lei Cidade Limpa em vigência, ter o logotipo na Paulista, ainda que exposto de uma maneira discreta, permite um reforço da marca juntos às milhões de pessoas que passam por ali todos os meses. Em alguns casos específicos, a localização geográfica da Paulista também ajuda. Escritórios de advocacia, por exemplo, podem ficar próximos aos tribunais do Centro. Já os moradores do bairro dos Jardins chegam ao trabalho após poucos minutos dirigindo.
Quem gosta mesmo de estar na Paulista são os funcionários das empresas que ali se instalam. A facilidade de acesso por meio de transporte público é uma grande vantagem - ainda que aqueles que não abrem mão do carro sejam penalizados com mensalidades de estacionamento que chegam a 300 reais. A avenida também abriga áreas de lazer como o parque Trianon, centros de compras como o shopping Paulista, importantes espaços culturais como o Masp, dezenas de salas de cinema e os bares da rua Augusta. Outra vantagem para os funcionários de empresas são as opções de restaurantes. Ainda que não sejam baratos, há dezenas de opções para almoço na região. Não é à toa que a avenida continue a ser o local predileto de turistas em São Paulo - principalmente os estrangeiros.
São por esses motivos que a avenida Paulista continua a ser interessante para construtoras e incorporadoras. Ainda que o centro financeiro tenha rumado ao oeste, a região ainda tem o terceiro aluguel mais caro de São Paulo. Um dos melhores prédios inaugurados recentemente na avenida é o Santa Catarina. O edifício foi projetado pelo arquiteto Ruy Ohtake, o mesmo que desenhou os hotéis Renaissance e Unique na cidade. Localizado em frente à estação Brigadeiro do metrô, o prédio espelhado abriga a sede da Copersucar, a maior cooperativa brasileira de açúcar e álcool. Outro importante investimento na região foi o edifício Comendador Yerchanik Kissajikian - também chamado de CYK. Inaugurado em 2009, o prédio abriga a sede da Petrobras em São Paulo.
Próximos lançamentos
A verdade é que os futuros lançamentos imobiliários na avenida Paulista só não serão mais numerosos devido à falta de terrenos. O projeto mais ambicioso a ser inaugurado nos próximos anos é o da torre Matarazzo, um prédio de alto padrão que deve ser construído no mesmo terreno que durante muito tempo abrigou a mansão do industrial Francisco Matarazzo, o maior empresário brasileiro no início do século XX. Comprado pelas incorporadoras Cyrela Commercial Properties (CCP) e Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário (CCDI) em 2007 por 125 milhões de reais, o terreno foi durante muitos anos alvo de disputa entre a família Matarazzo e a Prefeitura de São Paulo. O antigo casarão chegou a ser tombado, mas na década de 90 parte de sua estrutura desabou - suspeita-se que tenha sido demolido de propósito para que o terreno pudesse ser vendido. O que sobrou foi posto no chão em 1996 para que a área pudesse ser transformada em um estacionamento.
A CCP e a CCDI ainda não fecharam todos os detalhes do projeto que será erguido no local até 2014. Como nem todas as licenças de construção foram aprovadas, algumas mudanças ainda podem ser necessárias. Mas as empresas não escondem o plano de construir ali a melhor torre de escritórios da avenida Paulista, além de um shopping center. O projeto é assinado pelo escritório de arquitetura Aflalo & Gasperini, responsável por alguns dos melhores edifícios corporativos da cidade, como o Eldorado Business Tower e o Rochaverá Corporate Towers. O empreendimento já ganhou a pré-certificação LEED C&S, que é o selo verde de maior reconhecimento internacional para edifícios.
Outro projeto polêmico em construção na avenida é o Paulista Corporate. O edifício já está sendo construído, mas o Ministério Público Federal tenta embargar a obra porque considera que ela afeta a paisagem no entorno do Masp. A incorporadora Gafisa, responsável pelo projeto, diz que possui todas as licenças exigidas por lei e que a Justiça negou o pedido de liminar apresentado pela Procuradoria, mas ainda não há uma decisão definitiva. A construção do prédio de 70 metros - altura máxima permitida na região - continua a todo vapor e tem previsão de ser concluída em novembro de 2011.
Como novas construções na região serão sempre polêmicas, especialistas acreditam que as maiores oportunidades para lançamentos na avenida Paulista serão de "retrofit" - ou reformas completas realizadas para deixar prédios antigos num padrão próximo do exigido atualmente pelo mercado. Em 2011, por exemplo, a WTorre deve concluir a reforma do antigo esqueleto do prédio da Cesp, que pegou fogo em 1987 e foi comprado recentemente pela construtora. Pelo terreno de 21.000 metros quadrados que também abriga o shopping Center 3, a WTorre pagou 91 milhões de reais. A empresa já anunciou que pretende revender o prédio de 18 andares e 400 vagas de estacionamento totalmente remodelado por um valor bastante superior.
Sandra Ralston, da Colliers, alerta que fazer "retrofit" de um prédio nunca é trivial. Ao contrário do que acontece no Rio de Janeiro, onde as empresas têm poucas opções e aceitam alugar um edifício antigo que passou por uma completa reformulação, em São Paulo a maioria dos locatários prefere prédios modernos, que não possuem inconvenientes como uma grande quantidade de colunas ou poucas vagas de estacionamento. Outra dificuldade para uma incorporadora atuar no segmento de "retrofit" é conseguir chegar a um acordo com todos os proprietários para a aquisição de um edifício inteiro. Em muitas propriedades, também há problemas judiciais envolvendo o espólio do imóvel. "É a falta de terrenos que obrigará os incorporadores a achar soluções para esse tipo de problema", diz.
O atual preço dos aluguéis é um grande incentivo para as empresas do setor arregaçarem as mangas. Imóveis de alto padrão na avenida Faria Lima têm sido alugados por 180 reais o metro quadrado. Nas torres de escritórios em construção na esquina da avenida Juscelino Kubitschek com a marginal Pinheiros, compradas pelo banco BTG Pactual da WTorre, o aluguel pedido já alcança 240 reais - o maior do Brasil. Os preços são tão convidativos para os empreendedores do setor imobiliário que a Colliers teme que edifícios demais sejam lançados nos próximos anos, gerando uma situação de super oferta. Enquanto a economia continuar em forte expansão, no entanto, o mais razoável é que a cidade permaneça com poucos espaços vazios e aluguéis em escalada.
Imobiliárias cobram taxa abusiva de serviço de assessoria
No momento de assinar contrato da compra de um imóvel, algumas imobiliárias acabam impondo ao comprador o pagamento da taxa Sati - Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária, pela qual é cobrado o percentual de 0,88% sobre o valor total do bem, alegando custos de assistência jurídica para esclarecimentos, análise econômica, acompanhamento até a assinatura do contrato, entre outros serviços prestados. Em muitos casos, o pagamento dessa taxa é embutido no valor da entrada, sem que o mutuário perceba.
A Amspa (Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências) alerta que é contra a lei não informar ao consumidor sobre a inserção da taxa no contrato, além de ferir o código de ética da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) por impor o profissional contratado pela corretora, sem permitir que o contratante busque um defensor independente. O artigo 39 do Código de Defesa do Consumidos (CDC) também considera abusiva a prática de submeter o fornecimento do serviço relacionado a outro.
Para Marco Aurélio Luz, presidente da Amspa, a obrigação de pagar pela assessoria imobiliária é do próprio contratante e não do novo proprietário do imóvel. A exceção só é feita no caso do estabelecimento, em comum acordo entre as partes, com todos os esclarecimentos e retificação no contrato. “Na ânsia de realizar o sonho da casa própria, o mutuário acaba se submetendo à imposição da corretora. Ou muitas vezes não analisa com calma todos os detalhes antes de fechar o negócio, o que trará problemas futuramente”, expõe.
O professor Robson de Sousa foi um dos afetados pela cobrança da taxa Sati. O mutuário adquiriu o imóvel no início deste ano e efetuou o pagamento da entrada do apartamento sem saber da inclusão da porcentagem. “Na época, o caso passou despercebido, mas quando chegou o momento do financiamento e refiz as contas percebi que o valor não batia”, diz. Depois, ele conta que contatou a corretora e a construtora, na tentativa de obter esclarecimentos.
Segundo Sousa, após vários pedidos de explicação, foi informado que o valor se referia aos serviços prestados de assessoria imobiliária. “Disseram que a cobrança da taxa era legal e que estava no contrato. Não concordei com o procedimento, pois era dever da imobiliária falar da sua inclusão no fechamento do contrato”, relata. O ocorrido fez com que o mutuário procurasse o auxílio da Amspa para reaver a quantia ou tê-la abatida no saldo devedor.
Depois da análise do contrato e dos comprovantes de pagamento de quase R$ 7 mil, Robson constatou que existia uma cláusula, em letras miúdas, especificando o serviço. “Depois desse episódio, aprendi que antes de fechar qualquer contrato devo lê-lo atentamente, tirar todas as dúvidas, analisar condições financeiras, além de colocar todos os detalhes registrados em documento e, em caso de falta de esclarecimento, procurar auxílio”, diz o professor. Robson pretende também recorrer à Justiça, para a devolução do valor pela compra de outros dois apartamentos adquiridos anteriormente, quando não sabia da ilegalidade da taxa. “Vou lutar pelos meus direitos, o que é meu quero de volta”.
“Todos que estiverem nessa situação podem recorrer na Justiça para pedir a devolução de seu dinheiro, que deverá ser restituído em dobro, além de ser acrescido de correção monetária e juros”, orienta Luz. “As corretoras podem alegar que a cobrança foi legal, mas não existe lei que comprove a obrigatoriedade desse pagamento”, completa.
Serviço:
A Amspa presta assessoria a mutuários. O contato pode ser feito pelo telefone (11) 3292-9230. Mais informações no site da Associação - www.amspa.com.br
A Amspa (Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências) alerta que é contra a lei não informar ao consumidor sobre a inserção da taxa no contrato, além de ferir o código de ética da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) por impor o profissional contratado pela corretora, sem permitir que o contratante busque um defensor independente. O artigo 39 do Código de Defesa do Consumidos (CDC) também considera abusiva a prática de submeter o fornecimento do serviço relacionado a outro.
Para Marco Aurélio Luz, presidente da Amspa, a obrigação de pagar pela assessoria imobiliária é do próprio contratante e não do novo proprietário do imóvel. A exceção só é feita no caso do estabelecimento, em comum acordo entre as partes, com todos os esclarecimentos e retificação no contrato. “Na ânsia de realizar o sonho da casa própria, o mutuário acaba se submetendo à imposição da corretora. Ou muitas vezes não analisa com calma todos os detalhes antes de fechar o negócio, o que trará problemas futuramente”, expõe.
O professor Robson de Sousa foi um dos afetados pela cobrança da taxa Sati. O mutuário adquiriu o imóvel no início deste ano e efetuou o pagamento da entrada do apartamento sem saber da inclusão da porcentagem. “Na época, o caso passou despercebido, mas quando chegou o momento do financiamento e refiz as contas percebi que o valor não batia”, diz. Depois, ele conta que contatou a corretora e a construtora, na tentativa de obter esclarecimentos.
Segundo Sousa, após vários pedidos de explicação, foi informado que o valor se referia aos serviços prestados de assessoria imobiliária. “Disseram que a cobrança da taxa era legal e que estava no contrato. Não concordei com o procedimento, pois era dever da imobiliária falar da sua inclusão no fechamento do contrato”, relata. O ocorrido fez com que o mutuário procurasse o auxílio da Amspa para reaver a quantia ou tê-la abatida no saldo devedor.
Depois da análise do contrato e dos comprovantes de pagamento de quase R$ 7 mil, Robson constatou que existia uma cláusula, em letras miúdas, especificando o serviço. “Depois desse episódio, aprendi que antes de fechar qualquer contrato devo lê-lo atentamente, tirar todas as dúvidas, analisar condições financeiras, além de colocar todos os detalhes registrados em documento e, em caso de falta de esclarecimento, procurar auxílio”, diz o professor. Robson pretende também recorrer à Justiça, para a devolução do valor pela compra de outros dois apartamentos adquiridos anteriormente, quando não sabia da ilegalidade da taxa. “Vou lutar pelos meus direitos, o que é meu quero de volta”.
“Todos que estiverem nessa situação podem recorrer na Justiça para pedir a devolução de seu dinheiro, que deverá ser restituído em dobro, além de ser acrescido de correção monetária e juros”, orienta Luz. “As corretoras podem alegar que a cobrança foi legal, mas não existe lei que comprove a obrigatoriedade desse pagamento”, completa.
Serviço:
A Amspa presta assessoria a mutuários. O contato pode ser feito pelo telefone (11) 3292-9230. Mais informações no site da Associação - www.amspa.com.br
domingo, 12 de dezembro de 2010
Os limites da construção civil
AE - AE
Após o crescimento desabalado da construção civil, em 2010, estimado em 11%, o Sindicato da Construção Civil de São Paulo (Sinduscon-SP) espera que esse ritmo caia para 6%, em 2011, devido à escassez de terrenos, insuficiência de pessoal e de materiais de construção.
O setor da construção civil emprega 2,8 milhões de pessoas, das quais 300 mil neste ano, e representa cerca de 15% do PIB. O ritmo deste ano foi muito forte e dificilmente será repetido. Ao divulgar o PIB, quinta-feira, o IBGE registrou alta de 10,7% do setor nos últimos quatro trimestres. A consultoria LCA estima que a construção civil cresceu 13,9%, em 2010, projetando uma evolução de 5,8%, em 2011, e de 5,6%, em 2012.
Em gradações diversas, todos os indicadores são positivos - a Associação Nacional dos Comerciantes de Material de Construção (Anamaco), por exemplo, informou que as vendas do setor cresceram 11% em 12 meses, até novembro, e 7,8% entre outubro e novembro, período forte, devido ao 13.º salário.
Segundo a Associação Brasileira da Indústria de Blocos de Concreto, o ritmo de crescimento de 2010 persistirá nos próximos meses: a maioria das empresas do subsetor prevê um aumento das vendas, no próximo trimestre, entre 10% e 30%, e algumas, um crescimento superior a 30%.
As projeções do mercado imobiliário para 2011 baseiam-se na continuidade da oferta de crédito proveniente de depósitos de poupança, FGTS, securitização de recebíveis e fundos imobiliários. No período de janeiro a outubro, comparado a igual período de 2009, o crédito imobiliário concedido com base nos recursos das cadernetas cresceu quase 70%, financiando 406 mil unidades.
Mas, a partir do ano que vem, a construção civil será mais demandada não apenas para construir habitações, imóveis comerciais e infraestrutura, mas para dar conta das obras necessárias à realização da Copa do Mundo de 2014 e dos Jogos Olímpicos de 2016 - estas, da ordem de R$ 40 bilhões. Serão construídos, ao mesmo tempo, 12 estádios. Além de vergalhões, madeira, cimento, concreto, argamassa, azulejos, vidros, pisos, tijolos, tintas e vernizes, entre os produtos muito procurados, prevê-se escassez de bens de capital, como guindastes, monotrilhos e estacas-hélice - empregadas em fundações. A importação de alguns desses itens será indispensável.
Chega-se, em 2010, ao fim de um ciclo de expansão que usou "mais e melhor" a estrutura física existente e a capacidade de produção, acredita o diretor de Economia do Sinduscon, Eduardo Zaidan. "Esse modelo de crescimento lastreado na estrutura atual está no limite", afirmou, prevendo que 2011 será um divisor de águas.
Para que o setor da construção civil continue crescendo com rapidez, o Sinduscon recomenda a manutenção dos programas de habitação popular, como o Minha Casa, Minha Vida; a criação de novas fontes de financiamento de longo prazo; o aumento dos investimentos em inovação, para obter ganhos de produtividade; a redução dos custos dos terrenos; e a disposição de enfrentar o déficit de mão de obra qualificada. Mas nem todas as propostas são exequíveis.
No âmbito privado estão avançados os estudos sobre novos mecanismos de captação, como títulos bancários lastreados em patrimônio imobiliário. Já o governo terá de usar recursos orçamentários para oferecer mais habitações populares. Além disso, os esforços para reduzir o preço dos terrenos também depende dos governos, mediante a oferta de áreas pertencentes à União, Estados e municípios - às quais será preciso levar infraestrutura.
A formação de pessoal qualificado já não depende de escolas técnicas, mas das empresas - que formam operários em canteiros de obras, "com um sujeito imitando o outro" -, "um método medieval", como diz o presidente do Sinduscon, Sérgio Watanabe.
No melhor cenário, o setor da construção deve crescer com equilíbrio, evitando o superaquecimento da demanda e a alta excessiva de preços.
Após o crescimento desabalado da construção civil, em 2010, estimado em 11%, o Sindicato da Construção Civil de São Paulo (Sinduscon-SP) espera que esse ritmo caia para 6%, em 2011, devido à escassez de terrenos, insuficiência de pessoal e de materiais de construção.
O setor da construção civil emprega 2,8 milhões de pessoas, das quais 300 mil neste ano, e representa cerca de 15% do PIB. O ritmo deste ano foi muito forte e dificilmente será repetido. Ao divulgar o PIB, quinta-feira, o IBGE registrou alta de 10,7% do setor nos últimos quatro trimestres. A consultoria LCA estima que a construção civil cresceu 13,9%, em 2010, projetando uma evolução de 5,8%, em 2011, e de 5,6%, em 2012.
Em gradações diversas, todos os indicadores são positivos - a Associação Nacional dos Comerciantes de Material de Construção (Anamaco), por exemplo, informou que as vendas do setor cresceram 11% em 12 meses, até novembro, e 7,8% entre outubro e novembro, período forte, devido ao 13.º salário.
Segundo a Associação Brasileira da Indústria de Blocos de Concreto, o ritmo de crescimento de 2010 persistirá nos próximos meses: a maioria das empresas do subsetor prevê um aumento das vendas, no próximo trimestre, entre 10% e 30%, e algumas, um crescimento superior a 30%.
As projeções do mercado imobiliário para 2011 baseiam-se na continuidade da oferta de crédito proveniente de depósitos de poupança, FGTS, securitização de recebíveis e fundos imobiliários. No período de janeiro a outubro, comparado a igual período de 2009, o crédito imobiliário concedido com base nos recursos das cadernetas cresceu quase 70%, financiando 406 mil unidades.
Mas, a partir do ano que vem, a construção civil será mais demandada não apenas para construir habitações, imóveis comerciais e infraestrutura, mas para dar conta das obras necessárias à realização da Copa do Mundo de 2014 e dos Jogos Olímpicos de 2016 - estas, da ordem de R$ 40 bilhões. Serão construídos, ao mesmo tempo, 12 estádios. Além de vergalhões, madeira, cimento, concreto, argamassa, azulejos, vidros, pisos, tijolos, tintas e vernizes, entre os produtos muito procurados, prevê-se escassez de bens de capital, como guindastes, monotrilhos e estacas-hélice - empregadas em fundações. A importação de alguns desses itens será indispensável.
Chega-se, em 2010, ao fim de um ciclo de expansão que usou "mais e melhor" a estrutura física existente e a capacidade de produção, acredita o diretor de Economia do Sinduscon, Eduardo Zaidan. "Esse modelo de crescimento lastreado na estrutura atual está no limite", afirmou, prevendo que 2011 será um divisor de águas.
Para que o setor da construção civil continue crescendo com rapidez, o Sinduscon recomenda a manutenção dos programas de habitação popular, como o Minha Casa, Minha Vida; a criação de novas fontes de financiamento de longo prazo; o aumento dos investimentos em inovação, para obter ganhos de produtividade; a redução dos custos dos terrenos; e a disposição de enfrentar o déficit de mão de obra qualificada. Mas nem todas as propostas são exequíveis.
No âmbito privado estão avançados os estudos sobre novos mecanismos de captação, como títulos bancários lastreados em patrimônio imobiliário. Já o governo terá de usar recursos orçamentários para oferecer mais habitações populares. Além disso, os esforços para reduzir o preço dos terrenos também depende dos governos, mediante a oferta de áreas pertencentes à União, Estados e municípios - às quais será preciso levar infraestrutura.
A formação de pessoal qualificado já não depende de escolas técnicas, mas das empresas - que formam operários em canteiros de obras, "com um sujeito imitando o outro" -, "um método medieval", como diz o presidente do Sinduscon, Sérgio Watanabe.
No melhor cenário, o setor da construção deve crescer com equilíbrio, evitando o superaquecimento da demanda e a alta excessiva de preços.
Queixas contra construtoras crescem mais que vendas em SP
O número de reclamações de paulistanos contra construtoras cresceu 123% no primeiro semestre deste ano em relação ao mesmo período de 2009, segundo o Procon-SP (Fundação de Proteção e Defesa do Consumidor).
Essa alta é bem maior do que a do número de unidades comercializadas no mesmo período --variação de 18,3% entre os primeiros semestres de 2009 e de 2010, segundo o Secovi-SP (sindicato do setor imobiliário).
No primeiro semestre deste ano, quando foram vendidas 17 mil unidades novas, o Procon-SP recebeu 1.569 reclamações -a maioria sobre atraso na entrega de imóveis adquiridos na planta.
"A cada 200 compradores prejudicados, só um pede indenização", contabiliza o procurador da Justiça Paulo Sérgio Cornacchioni.
Compradores que se sentem lesados vão além das queixas. O número de processos judiciais contra construtoras aumentou 50% de 2009 a setembro de 2010, aponta pesquisa da Tapai Advogados em fóruns.
Segundo a Tapai e o Procon-SP, as que têm mais queixas são Tenda, Gafisa (do mesmo grupo empresarial) e Cyrela, que não reconhecem os dados levantados pelo escritório de advocacia.
Não há regra fixa para punir a construtora que não cumpre o prazo de entrega. A indenização varia caso a caso e só ocorre quando o comprador inicia uma ação judicial.
Ainda que exista uma cláusula no contrato de compra que autorize atraso de até seis meses, o consumidor pode recorrer, pois esse prazo de tolerância é nulo, segundo uma portaria de 1998 do Ministério da Justiça.
A relações-públicas Cristina Santos, 28, aguarda há 18 meses a entrega de um imóvel da Tenda. Para reclamar, criou um blog.
À Folha, a Tenda disse que a assembleia de entrega do empreendimento ocorreu em 19 e 20 de novembro, não restando pendências para o repasse das unidades.
Essa alta é bem maior do que a do número de unidades comercializadas no mesmo período --variação de 18,3% entre os primeiros semestres de 2009 e de 2010, segundo o Secovi-SP (sindicato do setor imobiliário).
No primeiro semestre deste ano, quando foram vendidas 17 mil unidades novas, o Procon-SP recebeu 1.569 reclamações -a maioria sobre atraso na entrega de imóveis adquiridos na planta.
"A cada 200 compradores prejudicados, só um pede indenização", contabiliza o procurador da Justiça Paulo Sérgio Cornacchioni.
Compradores que se sentem lesados vão além das queixas. O número de processos judiciais contra construtoras aumentou 50% de 2009 a setembro de 2010, aponta pesquisa da Tapai Advogados em fóruns.
Segundo a Tapai e o Procon-SP, as que têm mais queixas são Tenda, Gafisa (do mesmo grupo empresarial) e Cyrela, que não reconhecem os dados levantados pelo escritório de advocacia.
Não há regra fixa para punir a construtora que não cumpre o prazo de entrega. A indenização varia caso a caso e só ocorre quando o comprador inicia uma ação judicial.
Ainda que exista uma cláusula no contrato de compra que autorize atraso de até seis meses, o consumidor pode recorrer, pois esse prazo de tolerância é nulo, segundo uma portaria de 1998 do Ministério da Justiça.
A relações-públicas Cristina Santos, 28, aguarda há 18 meses a entrega de um imóvel da Tenda. Para reclamar, criou um blog.
À Folha, a Tenda disse que a assembleia de entrega do empreendimento ocorreu em 19 e 20 de novembro, não restando pendências para o repasse das unidades.
Reclamações contra construtoras devem ser sustentadas por provas
PATRÍCIA BASILIO
COLABORAÇÃO PARA A FOLHA
Embora tenham aumentado as queixas contra construtoras, ainda é pequena a porcentagem --até 5%-- de mutuários prejudicados que reclamam das empresas na Justiça ou em órgãos de proteção ao consumidor, afirma o advogado Marcelo Tapai.
Lúcio Delfino, diretor da ABMH (Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação), reforça que, para questionar a qualidade de um serviço, o mutuário deve provar o motivo da insatisfação.
"Panfletos publicitários, imagens de outdoors, contratos e fotos de problemas são suficientes para o processo ter continuidade", explica.
Se houver atraso na entrega, ele cita três formas de recorrer: rescindir o contrato, exigir liberação do imóvel por via judicial ou pedir indenização ao fim da obra.
"Todos os gastos devem ser ressarcidos pela construtora, como os com aluguel e casamento remarcado", diz.
Para Maria Inês Dolci, coordenadora da ProTeste (Associação Brasileira de Defesa do Consumidor), acompanhar as assembleias dos compradores que se sentem lesados também é crucial: "Nelas, o mutuário discute os problemas coletivamente".
CONTRATO
Das 1.569 reclamações contra construtoras no Procon-SP no primeiro semestre, 34% tratam de não cumprimento do contrato. A maioria é sobre atraso na entrega.
O valor de taxas -como a de corretagem- é questionado em 25,5% delas, enquanto 5,3% apontam qualidade insuficiente da construção.
Nem sempre as construtoras mais contestadas são as que mais lançaram unidades. As que concentram mais reclamações, Tenda e Gafisa (do mesmo grupo), aparecem em quarto lugar no ranking das que mais colocaram imóveis à venda.
A professora Marcilia Maria da Costa, 50, não esperava problemas para habitar o imóvel que comprou da Goldfarb no Jabaquara (zona sul). "Tive problemas elétricos, vazamentos e descobri que os azulejos do banheiro haviam sido mal colocados."
A empresa marcou uma reunião com ela para a próxima terça-feira.(PB)
COLABORAÇÃO PARA A FOLHA
Embora tenham aumentado as queixas contra construtoras, ainda é pequena a porcentagem --até 5%-- de mutuários prejudicados que reclamam das empresas na Justiça ou em órgãos de proteção ao consumidor, afirma o advogado Marcelo Tapai.
Lúcio Delfino, diretor da ABMH (Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação), reforça que, para questionar a qualidade de um serviço, o mutuário deve provar o motivo da insatisfação.
"Panfletos publicitários, imagens de outdoors, contratos e fotos de problemas são suficientes para o processo ter continuidade", explica.
Se houver atraso na entrega, ele cita três formas de recorrer: rescindir o contrato, exigir liberação do imóvel por via judicial ou pedir indenização ao fim da obra.
"Todos os gastos devem ser ressarcidos pela construtora, como os com aluguel e casamento remarcado", diz.
Para Maria Inês Dolci, coordenadora da ProTeste (Associação Brasileira de Defesa do Consumidor), acompanhar as assembleias dos compradores que se sentem lesados também é crucial: "Nelas, o mutuário discute os problemas coletivamente".
CONTRATO
Das 1.569 reclamações contra construtoras no Procon-SP no primeiro semestre, 34% tratam de não cumprimento do contrato. A maioria é sobre atraso na entrega.
O valor de taxas -como a de corretagem- é questionado em 25,5% delas, enquanto 5,3% apontam qualidade insuficiente da construção.
Nem sempre as construtoras mais contestadas são as que mais lançaram unidades. As que concentram mais reclamações, Tenda e Gafisa (do mesmo grupo), aparecem em quarto lugar no ranking das que mais colocaram imóveis à venda.
A professora Marcilia Maria da Costa, 50, não esperava problemas para habitar o imóvel que comprou da Goldfarb no Jabaquara (zona sul). "Tive problemas elétricos, vazamentos e descobri que os azulejos do banheiro haviam sido mal colocados."
A empresa marcou uma reunião com ela para a próxima terça-feira.(PB)
Parcela financiada de imóveis sobe para 62% do total
TATIANA RESENDE
DE SÃO PAULO
As facilidades de acesso ao crédito e o maior interesse dos bancos no mercado imobiliário vêm elevando a parcela financiada da moradia e estão antecipando o sonho da casa própria para muitas famílias.
O percentual atingiu 62% na média do país, no acumulado deste ano até outubro, de acordo com a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), que engloba todos os empréstimos feitos pelos bancos com recursos da caderneta.
Em 2009, havia ficado em 61,1%, patamar bem acima do contabilizado um ano antes (58,6%). Os números registrados em 2004 (46,8%) e em 2005 (47,8%) mostram que os clientes davam mais da metade do valor da compra logo na entrada.
"Isso inviabilizava o acesso das famílias ao crédito habitacional", diz Jorge Hereda, vice-presidente de governo da Caixa Econômica Federal, principal agente financiador de habitação no país.
O percentual médio emprestado atualmente, no entanto, ainda está bem abaixo do limite oferecido em cada banco, que chega a 90% nas duas instituições financeiras públicas (ver quadro acima).
Na opinião de Hereda e do presidente da Abecip, Luiz Antônio França, a média de financiamento poderia subir para 80% do valor do imóvel sem trazer risco ao sistema.
"Ainda há margem para aumentar de forma sustentável. Uma das lições da crise econômica é manter em até 80%", afirma o executivo.
"Uma pessoa que dá 20% de entrada no imóvel vai estar preocupada em honrar essa prestação", completa o vice-presidente da Caixa. Para ele, é preciso observar, ao avaliar o sistema, como está sendo feita a análise de risco do cliente.
"Lá fora se terceirizou isso de uma maneira irresponsável, com condições de financiamento que levaram ao que aconteceu", diz, referindo-se principalmente ao mercado norte-americano.
CONFIANÇA
No Brasil, o percentual emprestado para a compra do imóvel vem aumentando devido à entrada, nesse mercado, de famílias de menor renda, que têm mais dificuldade em poupar, mas também de parte da população que está mais confiante em contratar um financiamento de longo prazo.
"Até pouco tempo atrás, havia muito receio, então eles preferiam esperar um pouco mais. Agora há mais confiança no ambiente de crescimento econômico", destaca Ana Maria Castelo, coordenadora de projetos da construção da FGV (Fundação Getulio Vargas).
Os números comprovam a expansão em ritmo acelerado. Entre janeiro e outubro deste ano, os financiamentos com recursos da poupança somaram R$ 44,9 bilhões, 69% a mais do que no mesmo período de 2009 e mais do que o dobro do valor contabilizado em todo o ano de 2007.
Segundo Ana Maria, o Brasil está crescendo "com base na compra de famílias que querem um imóvel para morar", em contraponto à menor participação de investidores.
Esse é o caso da contadora Eliete Pacheco, 40, que assinou em outubro o financiamento habitacional de 60% do valor do imóvel. Para conseguir ter a casa própria, ela conta que nunca fez uma grande viagem de férias, não comprou carro e poupou tudo o que podia para a entrada. "A gente sabe que pagar aluguel não tem retorno. Aqui sei que vai ser meu."
DE SÃO PAULO
As facilidades de acesso ao crédito e o maior interesse dos bancos no mercado imobiliário vêm elevando a parcela financiada da moradia e estão antecipando o sonho da casa própria para muitas famílias.
O percentual atingiu 62% na média do país, no acumulado deste ano até outubro, de acordo com a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), que engloba todos os empréstimos feitos pelos bancos com recursos da caderneta.
Em 2009, havia ficado em 61,1%, patamar bem acima do contabilizado um ano antes (58,6%). Os números registrados em 2004 (46,8%) e em 2005 (47,8%) mostram que os clientes davam mais da metade do valor da compra logo na entrada.
"Isso inviabilizava o acesso das famílias ao crédito habitacional", diz Jorge Hereda, vice-presidente de governo da Caixa Econômica Federal, principal agente financiador de habitação no país.
O percentual médio emprestado atualmente, no entanto, ainda está bem abaixo do limite oferecido em cada banco, que chega a 90% nas duas instituições financeiras públicas (ver quadro acima).
Na opinião de Hereda e do presidente da Abecip, Luiz Antônio França, a média de financiamento poderia subir para 80% do valor do imóvel sem trazer risco ao sistema.
"Ainda há margem para aumentar de forma sustentável. Uma das lições da crise econômica é manter em até 80%", afirma o executivo.
"Uma pessoa que dá 20% de entrada no imóvel vai estar preocupada em honrar essa prestação", completa o vice-presidente da Caixa. Para ele, é preciso observar, ao avaliar o sistema, como está sendo feita a análise de risco do cliente.
"Lá fora se terceirizou isso de uma maneira irresponsável, com condições de financiamento que levaram ao que aconteceu", diz, referindo-se principalmente ao mercado norte-americano.
CONFIANÇA
No Brasil, o percentual emprestado para a compra do imóvel vem aumentando devido à entrada, nesse mercado, de famílias de menor renda, que têm mais dificuldade em poupar, mas também de parte da população que está mais confiante em contratar um financiamento de longo prazo.
"Até pouco tempo atrás, havia muito receio, então eles preferiam esperar um pouco mais. Agora há mais confiança no ambiente de crescimento econômico", destaca Ana Maria Castelo, coordenadora de projetos da construção da FGV (Fundação Getulio Vargas).
Os números comprovam a expansão em ritmo acelerado. Entre janeiro e outubro deste ano, os financiamentos com recursos da poupança somaram R$ 44,9 bilhões, 69% a mais do que no mesmo período de 2009 e mais do que o dobro do valor contabilizado em todo o ano de 2007.
Segundo Ana Maria, o Brasil está crescendo "com base na compra de famílias que querem um imóvel para morar", em contraponto à menor participação de investidores.
Esse é o caso da contadora Eliete Pacheco, 40, que assinou em outubro o financiamento habitacional de 60% do valor do imóvel. Para conseguir ter a casa própria, ela conta que nunca fez uma grande viagem de férias, não comprou carro e poupou tudo o que podia para a entrada. "A gente sabe que pagar aluguel não tem retorno. Aqui sei que vai ser meu."
sábado, 4 de dezembro de 2010
Preço de imóvel novo sobe até 81% em SP
Com crédito disponível e economia aquecida, os preços dos imóveis novos na cidade de São Paulo dispararam neste ano. O metro quadrado dos lançamentos teve alta de até 81% de janeiro a outubro, na comparação com 2009.
Foi o caso dos apartamentos residenciais localizados na Bela Vista (região central da capital), cujo metro quadrado custa R$ 8.043 hoje.
Na média do município, a valorização do valor do metro quadrado foi de 29% –de R$ 4.084 em 2009 para R$ 5.272 neste ano.
“O preço, historicamente, acompanha os índices de inflação. Neste ano, porém, houve um descolamento, apontando para a valorização dos imóveis”, afirma Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP (sindicato da habitação). O IPCA, índice oficial de inflação do governo, subiu 4,38% no ano, até outubro. Já a alta do INCC no mesmo período é de 6,34%.
Bairros
O levantamento, feito pela empresa de pesquisas imobiliárias Geoimovel, mostra que, de um total de 50 bairros que tiveram lançamentos em 2009 e em 2010, 46 apresentaram alta nos preços (veja o mapa no quadro ao lado).
Naqueles em que houve queda, a consultoria a atribui à “readequação dos preços” ou à “venda de unidades de padrão mais baixo”.
A pesquisa compara os preços médios em 2009 e nos dez primeiros meses de 2010. Após a Bela Vista, a maior alta, de 73,74%, ocorreu na Vila Maria (zona norte).
O preço médio mais alto é de Moema (zona sul), onde o m² de um lançamento custa, em média, R$ 10.513 o m². Na região, um imóvel com 100 m² é vendido por R$ 1,05 milhão.
Celso Amaral, diretor da Geoimovel e da Amaral DAvila Avaliações, diz que o cenário atual positivo influenciou a alta de preço. “Não há perspectiva de desemprego e o crédito ficou mais acessível.”
Fonte: Folha de São Paulo
Foi o caso dos apartamentos residenciais localizados na Bela Vista (região central da capital), cujo metro quadrado custa R$ 8.043 hoje.
Na média do município, a valorização do valor do metro quadrado foi de 29% –de R$ 4.084 em 2009 para R$ 5.272 neste ano.
“O preço, historicamente, acompanha os índices de inflação. Neste ano, porém, houve um descolamento, apontando para a valorização dos imóveis”, afirma Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP (sindicato da habitação). O IPCA, índice oficial de inflação do governo, subiu 4,38% no ano, até outubro. Já a alta do INCC no mesmo período é de 6,34%.
Bairros
O levantamento, feito pela empresa de pesquisas imobiliárias Geoimovel, mostra que, de um total de 50 bairros que tiveram lançamentos em 2009 e em 2010, 46 apresentaram alta nos preços (veja o mapa no quadro ao lado).
Naqueles em que houve queda, a consultoria a atribui à “readequação dos preços” ou à “venda de unidades de padrão mais baixo”.
A pesquisa compara os preços médios em 2009 e nos dez primeiros meses de 2010. Após a Bela Vista, a maior alta, de 73,74%, ocorreu na Vila Maria (zona norte).
O preço médio mais alto é de Moema (zona sul), onde o m² de um lançamento custa, em média, R$ 10.513 o m². Na região, um imóvel com 100 m² é vendido por R$ 1,05 milhão.
Celso Amaral, diretor da Geoimovel e da Amaral DAvila Avaliações, diz que o cenário atual positivo influenciou a alta de preço. “Não há perspectiva de desemprego e o crédito ficou mais acessível.”
Fonte: Folha de São Paulo
Presidente da PDG diz que não há bolha no mercado imobiliário brasileiro
Apesar da forte expansão vista nos últimos anos, não há bolhas no mercado imobiliário brasileiro. Essa é a opinião do presidente da PDG Realty (PDGR3), José Antonio Grabowsky, que traçou perspectivas bastante otimistas para o setor.
“Há um espaço muito grande para crescer nos próximos dez anos”, afirmou Grabowsky em evento realizado nesta quarta-feira (24) pela Febraban (Federação Brasileira dos Bancos) e pelo BNDES (Banco Nacional do Desenvolvimento Econômico e Social) em São Paulo.
Grabowsky classificou a oportunidade do mercado imobiliário brasileiro como “gigantesca”. Segundo ele, não há bolhas porque o movimento recente é uma recuperação dos praticamente 20 anos em que o setor ficou praticamente estagnado.
“O déficit habitacional é grande, o crescimento populacional e mudanças em termos de idade e capacidade de pagamento, além da ascensão da classe média, trazem uma perspectiva de crescimento enorme para o setor”, completou o executivo.
O papel do governo
Grabowsky pontuou ainda a importância dos investimentos públicos no mercado imobiliário. “O Minha Casa, Minha Vida é o primeiro programa sério em muito tempo para tentar resolver o déficit habitacional. A baixa renda não era adequadamente atendida por dificuldades de viabilizar pagamento de compradores”, disse.
Para o executivo, as parcerias entre os setores público e privado são necessárias para o setor. “A responsabilidade é geralmente jogada para o setor privado; às vezes isso é viável, às vezes não – em especial na baixa renda”, ressaltou.
Demanda em alta
O presidente da PDG afirmou que a demanda é o que menos preocupa no setor. “Com financiamentos, a demanda do setor está garantida”, explicou.
Segundo ele, a evolução do crédito imobiliário do sistema de poupança é essencial, e deve acompanhar a demanda. “Há alternativas dentro do próprio sistema de poupança, mecanismos de funding facilitam as operações, acreditamos que vamos ter que ter uma nova fonte de recursos, provavelmente a securitização, que é uma alternativa a poupança e ao FGTS”, disse.
Grabowsky destacou que essa nova opção abriria acesso a novas e importantes fontes de financiamentos. “Esse é o caminho que o mercado vai ter que perseguir para viabilizar esse crescimento grande que teremos nos próximos dez anos”.
Mercado de capitais
O executivo destacou ainda a enorme ajuda do mercado de capitais, tanto via ações quanto via dívida, no desenvolvimento do setor. “O acesso ao mercado ajudou na expansão do setor e na criação de grandes empresas imobiliárias”, disse.
Fonte: NewMark
“Há um espaço muito grande para crescer nos próximos dez anos”, afirmou Grabowsky em evento realizado nesta quarta-feira (24) pela Febraban (Federação Brasileira dos Bancos) e pelo BNDES (Banco Nacional do Desenvolvimento Econômico e Social) em São Paulo.
Grabowsky classificou a oportunidade do mercado imobiliário brasileiro como “gigantesca”. Segundo ele, não há bolhas porque o movimento recente é uma recuperação dos praticamente 20 anos em que o setor ficou praticamente estagnado.
“O déficit habitacional é grande, o crescimento populacional e mudanças em termos de idade e capacidade de pagamento, além da ascensão da classe média, trazem uma perspectiva de crescimento enorme para o setor”, completou o executivo.
O papel do governo
Grabowsky pontuou ainda a importância dos investimentos públicos no mercado imobiliário. “O Minha Casa, Minha Vida é o primeiro programa sério em muito tempo para tentar resolver o déficit habitacional. A baixa renda não era adequadamente atendida por dificuldades de viabilizar pagamento de compradores”, disse.
Para o executivo, as parcerias entre os setores público e privado são necessárias para o setor. “A responsabilidade é geralmente jogada para o setor privado; às vezes isso é viável, às vezes não – em especial na baixa renda”, ressaltou.
Demanda em alta
O presidente da PDG afirmou que a demanda é o que menos preocupa no setor. “Com financiamentos, a demanda do setor está garantida”, explicou.
Segundo ele, a evolução do crédito imobiliário do sistema de poupança é essencial, e deve acompanhar a demanda. “Há alternativas dentro do próprio sistema de poupança, mecanismos de funding facilitam as operações, acreditamos que vamos ter que ter uma nova fonte de recursos, provavelmente a securitização, que é uma alternativa a poupança e ao FGTS”, disse.
Grabowsky destacou que essa nova opção abriria acesso a novas e importantes fontes de financiamentos. “Esse é o caminho que o mercado vai ter que perseguir para viabilizar esse crescimento grande que teremos nos próximos dez anos”.
Mercado de capitais
O executivo destacou ainda a enorme ajuda do mercado de capitais, tanto via ações quanto via dívida, no desenvolvimento do setor. “O acesso ao mercado ajudou na expansão do setor e na criação de grandes empresas imobiliárias”, disse.
Fonte: NewMark
Bula nos imóveis
Folha de São Paulo, Mercado Aberto, 03/dez
No primeiro ano da estreia da farmacêutica EMS nos negócios da área imobiliária, a sua incorporadora ACS vai fechar 2010 com oito empreendimentos e VGV (Valor Geral de Vendas) de R$ 330 milhões.
"Para o próximo ano, nós devemos ultrapassar as estimativas iniciais de R$ 400 milhões", diz Silvio Chaimovitz, presidente da empresa.
A incorporadora começou as operações em janeiro com um lançamento residencial em Campinas (SP) e agora chega à capital.
Serão três empreendimentos, dois residenciais (em Pinheiros e Chácara Klabin) e um comercial (no Jabaquara), com VGV estimado de R$ 83 milhões.
O foco da companhia é atuar também na região do Grande ABC e na cidade de Santos.
"Essas regiões são importantes por estarem próximas ao porto. Com os negócios do pré-sal, vai ter muita empresa e moradores a procura de imóveis próximos às rodovias Anchieta e Imigrantes", diz Chaimovitz.
No primeiro ano da estreia da farmacêutica EMS nos negócios da área imobiliária, a sua incorporadora ACS vai fechar 2010 com oito empreendimentos e VGV (Valor Geral de Vendas) de R$ 330 milhões.
"Para o próximo ano, nós devemos ultrapassar as estimativas iniciais de R$ 400 milhões", diz Silvio Chaimovitz, presidente da empresa.
A incorporadora começou as operações em janeiro com um lançamento residencial em Campinas (SP) e agora chega à capital.
Serão três empreendimentos, dois residenciais (em Pinheiros e Chácara Klabin) e um comercial (no Jabaquara), com VGV estimado de R$ 83 milhões.
O foco da companhia é atuar também na região do Grande ABC e na cidade de Santos.
"Essas regiões são importantes por estarem próximas ao porto. Com os negócios do pré-sal, vai ter muita empresa e moradores a procura de imóveis próximos às rodovias Anchieta e Imigrantes", diz Chaimovitz.
Imobiliárias e construtoras adotam novas estratégias para vender imóveis
Com a concorrência para vender imóveis em São Paulo, num mercado super aquecido, imobiliárias e construtoras passaram a aprimorar as ferramentas de vendas. Investiram na propaganda virtual e os corretores saíram para as ruas em busca dos futuros compradores.
imprimir Campo Limpo, periferia de São Paulo. A van estaciona na principal avenida do bairro, e rapidamente os corretores começam a pescar os clientes.
A mobilidade é a mais nova estratégia da imobiliária. Nas quinze vans que circulam por São Paulo, já foram vendidos 500 apartamentos nos últimos meses. “Quando a gente vai para a rua, a gente pega de fato o público alvo. O cliente está carente dessa informação de que ele pode comprar um apartamento com a renda que ele tem”, afirma Ronaldo Santoro, diretor de vendas da imobiliária Habitcasa.
A vendedora Carla de Castro Silva gostou da novidade no atendimento. “É mais prático, você já está aqui, já pergunta, em vez de gastar seu tempo indo lá”, diz. E este é apenas um dos métodos que imobiliárias e construtoras estão utilizando. Para conquistar clientes, as empresas passaram a ocupar vários espaços com muita criatividade.
Das ruas para a internet, uma construtora montou um departamento especializado em redes sociais pra divulgar os empreendimentos. As vendas originadas pela internet subiram de 8%, em 2001 para 35% este ano.
“Não há mais necessidade muitas vezes de vir ao ponto de venda pra obter informações do empreendimento, ele tem todas as informações pelo conteúdo disponível na internet”, diz Romeo Busarello, diretor de ambientes digitais da Tecnisa.
E foi a propaganda virtual, na palma da mão, que seduziu o advogado Endrigo Rampaso. “A praticidade disso é muito interessante. Você tem acesso à planta, você tem acesso ao decorado”, diz.
Só depois de fechar o negócio é que ele foi ver a região onde o apartamento será construído. “Estou bem satisfeito. Espero que a região valorize, que o empreendimento saia e seja como eu vi no telefone”.
imprimir Campo Limpo, periferia de São Paulo. A van estaciona na principal avenida do bairro, e rapidamente os corretores começam a pescar os clientes.
A mobilidade é a mais nova estratégia da imobiliária. Nas quinze vans que circulam por São Paulo, já foram vendidos 500 apartamentos nos últimos meses. “Quando a gente vai para a rua, a gente pega de fato o público alvo. O cliente está carente dessa informação de que ele pode comprar um apartamento com a renda que ele tem”, afirma Ronaldo Santoro, diretor de vendas da imobiliária Habitcasa.
A vendedora Carla de Castro Silva gostou da novidade no atendimento. “É mais prático, você já está aqui, já pergunta, em vez de gastar seu tempo indo lá”, diz. E este é apenas um dos métodos que imobiliárias e construtoras estão utilizando. Para conquistar clientes, as empresas passaram a ocupar vários espaços com muita criatividade.
Das ruas para a internet, uma construtora montou um departamento especializado em redes sociais pra divulgar os empreendimentos. As vendas originadas pela internet subiram de 8%, em 2001 para 35% este ano.
“Não há mais necessidade muitas vezes de vir ao ponto de venda pra obter informações do empreendimento, ele tem todas as informações pelo conteúdo disponível na internet”, diz Romeo Busarello, diretor de ambientes digitais da Tecnisa.
E foi a propaganda virtual, na palma da mão, que seduziu o advogado Endrigo Rampaso. “A praticidade disso é muito interessante. Você tem acesso à planta, você tem acesso ao decorado”, diz.
Só depois de fechar o negócio é que ele foi ver a região onde o apartamento será construído. “Estou bem satisfeito. Espero que a região valorize, que o empreendimento saia e seja como eu vi no telefone”.
Mantega admite alta de juros dos empréstimos com anúncio de novas medidas
Posted: 03 Dec 2010 07:01 AM PST
03/12/2010 - 12h13
JULIANA ROCHA
EDUARDO CUCOLO
DE BRASÍLIA
O ministro da Fazenda, Guido Mantega, admitiu nesta sexta-feira que as taxas de juros de empréstimos vão subir por causa do aumento do compulsório e da exigência de capital dos bancos em relação ao risco dos financiamentos.
O ministro acrescentou, porém, que considera oportunas as medidas diante da expansão do crédito no país.
"É claro que isso vai encarecer um pouco o crédito, mas nesse momento em que há expansão é oportuno fazê-lo", afirmou o ministro da Fazenda.
Mantega disse ainda que o nível de financiamento no Brasil já voltou ao nível anterior à crise financeira dos Estados Unidos, iniciada em 2008.
Apesar da preocupação do governo com o mercado de crédito no país, Mantega negou que a qualidade dos financiamentos, como o nível de inadimplência e a capacidade de pagamento, seja ruim.
"Não é que o crédito está preocupante. Hoje já foi totalmente restabelecido o crédito do período pós-crise. Tem que dar uma moderada para que não passe dos limites", afirmou.
MEDIDAS
O Banco Central anunciou hoje uma série de medidas para reduzir o ritmo de aumento do crédito e intensificar o processo de desaceleração da economia, a fim de evitar o aumento da inflação.
Haverá aumento do compulsório (dinheiro dos bancos que fica depositado no BC), para retirar R$ 61 bilhões da economia, restrição para empréstimos de longo prazo a pessoas físicas e retirada da ajuda do FGC (Fundo Garantidor de Crédito) para bancos de menor porte.
O depósito compulsório é um dos instrumentos que o Banco Central usa para controlar a quantidade de dinheiro que circula na economia. O mecanismo influencia o crédito disponível e as taxas de juros cobradas.
A medida adotada neste momento pelo governo foi tomada para tentar conter a inflação.
O objetivo, de acordo com o presidente do BC, Henrique Meirelles, é restabelecer as condições do mercado de crédito no período pré-crise de 2008 e evitar a formação de bolhas.
MEDIDAS
Além do aumento do compulsório sobre depósitos à vista e a prazo, as emissões de Letras Financeiras ficarão isentas de recolhimento compulsório (depósitos a prazo).
"Essa medida reduz a liquidez do mercado e inibe a formação de bolhas e a assunção de riscos que podem ser negativos para a saúde da economia no futuro. Elimina também o restante das medidas de liquidez introduzidas durante a crise", disse o presidente do Banco Central, Henrique Meirelles.
Em relação ao crédito para pessoas físicas, os bancos terão de possuir uma reserva maior de capital para conceder empréstimos nas linhas: consignado (acima de 36 meses), veículos (acima de 24 meses, dependendo do valor da garantia) e outros financiamentos acima de 24 meses.
Financiamentos imobiliários, crédito rural e compra de veículos de carga (ônibus e caminhões) não serão atingidos pela medida.
INFLAÇÃO
Meirelles destacou que essa medida também tem implicações macroeconômicas, "com impacto no mercado de crédito e também via preços".
Ele afirmou que essas ações "macro-prudenciais" não substituem a política de regulação da taxa básica de juros, mas devem ser usadas de forma complementar pelo BC.
"É prudente não dissociar essas ações das de política monetária. São complementares e usadas em situações diferentes. Em março de 2010, o BC também elevou as alíquotas de compulsório e, em abril, adotou medidas de política monetária com o aumento da taxa Selic", disse o presidente do BC.
CARTEIRAS DE CRÉDITO
Em relação a carteiras de crédito, o governo vai manter o incentivo para bancos grandes comprarem ativos de instituições menores. A medida acabaria no próximo dia 31, mas foi estendida até junho de 2011.
O governo também anunciou o cronograma de retirada do mecanismo que permitiu a bancos emitir títulos que tinham garantia do FGC. Começa em janeiro de 2012 e termina em janeiro de 2016.
03/12/2010 - 12h13
JULIANA ROCHA
EDUARDO CUCOLO
DE BRASÍLIA
O ministro da Fazenda, Guido Mantega, admitiu nesta sexta-feira que as taxas de juros de empréstimos vão subir por causa do aumento do compulsório e da exigência de capital dos bancos em relação ao risco dos financiamentos.
O ministro acrescentou, porém, que considera oportunas as medidas diante da expansão do crédito no país.
"É claro que isso vai encarecer um pouco o crédito, mas nesse momento em que há expansão é oportuno fazê-lo", afirmou o ministro da Fazenda.
Mantega disse ainda que o nível de financiamento no Brasil já voltou ao nível anterior à crise financeira dos Estados Unidos, iniciada em 2008.
Apesar da preocupação do governo com o mercado de crédito no país, Mantega negou que a qualidade dos financiamentos, como o nível de inadimplência e a capacidade de pagamento, seja ruim.
"Não é que o crédito está preocupante. Hoje já foi totalmente restabelecido o crédito do período pós-crise. Tem que dar uma moderada para que não passe dos limites", afirmou.
MEDIDAS
O Banco Central anunciou hoje uma série de medidas para reduzir o ritmo de aumento do crédito e intensificar o processo de desaceleração da economia, a fim de evitar o aumento da inflação.
Haverá aumento do compulsório (dinheiro dos bancos que fica depositado no BC), para retirar R$ 61 bilhões da economia, restrição para empréstimos de longo prazo a pessoas físicas e retirada da ajuda do FGC (Fundo Garantidor de Crédito) para bancos de menor porte.
O depósito compulsório é um dos instrumentos que o Banco Central usa para controlar a quantidade de dinheiro que circula na economia. O mecanismo influencia o crédito disponível e as taxas de juros cobradas.
A medida adotada neste momento pelo governo foi tomada para tentar conter a inflação.
O objetivo, de acordo com o presidente do BC, Henrique Meirelles, é restabelecer as condições do mercado de crédito no período pré-crise de 2008 e evitar a formação de bolhas.
MEDIDAS
Além do aumento do compulsório sobre depósitos à vista e a prazo, as emissões de Letras Financeiras ficarão isentas de recolhimento compulsório (depósitos a prazo).
"Essa medida reduz a liquidez do mercado e inibe a formação de bolhas e a assunção de riscos que podem ser negativos para a saúde da economia no futuro. Elimina também o restante das medidas de liquidez introduzidas durante a crise", disse o presidente do Banco Central, Henrique Meirelles.
Em relação ao crédito para pessoas físicas, os bancos terão de possuir uma reserva maior de capital para conceder empréstimos nas linhas: consignado (acima de 36 meses), veículos (acima de 24 meses, dependendo do valor da garantia) e outros financiamentos acima de 24 meses.
Financiamentos imobiliários, crédito rural e compra de veículos de carga (ônibus e caminhões) não serão atingidos pela medida.
INFLAÇÃO
Meirelles destacou que essa medida também tem implicações macroeconômicas, "com impacto no mercado de crédito e também via preços".
Ele afirmou que essas ações "macro-prudenciais" não substituem a política de regulação da taxa básica de juros, mas devem ser usadas de forma complementar pelo BC.
"É prudente não dissociar essas ações das de política monetária. São complementares e usadas em situações diferentes. Em março de 2010, o BC também elevou as alíquotas de compulsório e, em abril, adotou medidas de política monetária com o aumento da taxa Selic", disse o presidente do BC.
CARTEIRAS DE CRÉDITO
Em relação a carteiras de crédito, o governo vai manter o incentivo para bancos grandes comprarem ativos de instituições menores. A medida acabaria no próximo dia 31, mas foi estendida até junho de 2011.
O governo também anunciou o cronograma de retirada do mecanismo que permitiu a bancos emitir títulos que tinham garantia do FGC. Começa em janeiro de 2012 e termina em janeiro de 2016.
Entenda o que é o compulsório e como ele coloca mais dinheiro na economia
Posted: 03 Dec 2010 07:08 AM PST
25/06/2010 - 17h32
EDUARDO CUCOLO
DE BRASÍLIA
O depósito compulsório é um dos instrumentos que o Banco Central usa para controlar a quantidade de dinheiro que circula na economia. O mecanismo influencia o crédito disponível e as taxas de juros cobradas.
Por meio do compulsório, os bancos são obrigados a depositar em uma conta no próprio BC parte dos recursos captados dos seus clientes nos depósitos à vista, a prazo ou poupança.
Quando reduz o compulsório, o BC dá aos bancos mais dinheiro para emprestar aos seus clientes. Isso pode ajudar a reduzir os juros bancários ou, em momentos de mais escassez de dinheiro, impedir que sequem as fontes de crédito para o consumidor e para empresas.
Em 2009, a piora da crise nos EUA e na Europa prejudicou principalmente os bancos menores no Brasil, que tiveram dificuldade de captar dinheiro no exterior. Por isso, o BC mexeu no ano passado nas regras do compulsório para colocar mais dinheiro na economia.
Além disso, o governo destinou mais dinheiro para o BNDES (Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social), que repassa esses recursos para empresas que estão em busca de crédito mais barato.
Veja como funcionam os diferentes tipos de compulsório:
1-) Depósitos à vista
Os bancos são obrigados a recolher 42% dos depósitos à vista (dinheiro da conta corrente) feitos pelos seus clientes e depositar o dinheiro em espécie no BC. Sobre esse valor a recolher, é dado um desconto de R$ 44 milhões. Ou seja, os bancos só depositam aquilo que ultrapassa esse valor. Esse dinheiro fica parado, sem remuneração. Equivale hoje a cerca de 20% de todo o compulsório recolhido pelo BC.
2-) Depósitos a prazo
Os bancos são obrigados a recolher 15% dos depósitos a prazo (CDB, por exemplo) feitos pelos seus clientes. Parte do recolhimento é feito por meio de títulos públicos remunerados (30%). Outra parcela, em espécie, fica sem remuneração (70%). Há um desconto de R$ 2 bilhões no valor a ser recolhido.
Representa cerca de 20% de todo o compulsório recolhido.
3-) Caderneta de poupança
O BC exige o recolhimento, em espécie, de 20% do dinheiro que os clientes aplicam na poupança. Nesse caso, o dinheiro é remunerado pelo BC, que paga TR + 3% ao ano ao banco. Representa de 25% a 30% de todo o compulsório recolhido pelo BC.
4-) Exigibilidade adicional
Inclui os três tipos anteriores de compulsório. O banco aplica uma alíquota de 5% sobre os depósitos à vista, 5% sobre os depósitos a prazo e 10% sobre poupança. Sobre o valor apurado, há um desconto de R$ 1 bilhão. O recolhimento é em títulos públicos. Equivale a cerca de 25% de todo o compulsório recolhido pelo BC.
5-) Leasing
O recolhimento sobre depósitos interfinanceiros foi criado no início de 2008, com o objetivo de recolher parte do dinheiro gerado pelo aumento das operações de leasing. A cobrança vem sendo implantada gradualmente, com uma alíquota que vai chegar a 25% em 2009. O recolhimento é feito em títulos públicos.
Equivale hoje a cerca de 5% de todo o compulsório recolhido pelo BC.
25/06/2010 - 17h32
EDUARDO CUCOLO
DE BRASÍLIA
O depósito compulsório é um dos instrumentos que o Banco Central usa para controlar a quantidade de dinheiro que circula na economia. O mecanismo influencia o crédito disponível e as taxas de juros cobradas.
Por meio do compulsório, os bancos são obrigados a depositar em uma conta no próprio BC parte dos recursos captados dos seus clientes nos depósitos à vista, a prazo ou poupança.
Quando reduz o compulsório, o BC dá aos bancos mais dinheiro para emprestar aos seus clientes. Isso pode ajudar a reduzir os juros bancários ou, em momentos de mais escassez de dinheiro, impedir que sequem as fontes de crédito para o consumidor e para empresas.
Em 2009, a piora da crise nos EUA e na Europa prejudicou principalmente os bancos menores no Brasil, que tiveram dificuldade de captar dinheiro no exterior. Por isso, o BC mexeu no ano passado nas regras do compulsório para colocar mais dinheiro na economia.
Além disso, o governo destinou mais dinheiro para o BNDES (Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social), que repassa esses recursos para empresas que estão em busca de crédito mais barato.
Veja como funcionam os diferentes tipos de compulsório:
1-) Depósitos à vista
Os bancos são obrigados a recolher 42% dos depósitos à vista (dinheiro da conta corrente) feitos pelos seus clientes e depositar o dinheiro em espécie no BC. Sobre esse valor a recolher, é dado um desconto de R$ 44 milhões. Ou seja, os bancos só depositam aquilo que ultrapassa esse valor. Esse dinheiro fica parado, sem remuneração. Equivale hoje a cerca de 20% de todo o compulsório recolhido pelo BC.
2-) Depósitos a prazo
Os bancos são obrigados a recolher 15% dos depósitos a prazo (CDB, por exemplo) feitos pelos seus clientes. Parte do recolhimento é feito por meio de títulos públicos remunerados (30%). Outra parcela, em espécie, fica sem remuneração (70%). Há um desconto de R$ 2 bilhões no valor a ser recolhido.
Representa cerca de 20% de todo o compulsório recolhido.
3-) Caderneta de poupança
O BC exige o recolhimento, em espécie, de 20% do dinheiro que os clientes aplicam na poupança. Nesse caso, o dinheiro é remunerado pelo BC, que paga TR + 3% ao ano ao banco. Representa de 25% a 30% de todo o compulsório recolhido pelo BC.
4-) Exigibilidade adicional
Inclui os três tipos anteriores de compulsório. O banco aplica uma alíquota de 5% sobre os depósitos à vista, 5% sobre os depósitos a prazo e 10% sobre poupança. Sobre o valor apurado, há um desconto de R$ 1 bilhão. O recolhimento é em títulos públicos. Equivale a cerca de 25% de todo o compulsório recolhido pelo BC.
5-) Leasing
O recolhimento sobre depósitos interfinanceiros foi criado no início de 2008, com o objetivo de recolher parte do dinheiro gerado pelo aumento das operações de leasing. A cobrança vem sendo implantada gradualmente, com uma alíquota que vai chegar a 25% em 2009. O recolhimento é feito em títulos públicos.
Equivale hoje a cerca de 5% de todo o compulsório recolhido pelo BC.
sexta-feira, 3 de dezembro de 2010
Gastos com aluguel pesam mais que financiamento da casa própria, diz Ipea
O Globo online, Fabiana Ribeiro, 02/dez
Os gastos com aluguel pesam bem mais no orçamento das famílias do que as despesas com financiamento do imóvel. É o que aponta estudo do Ipea sobre os dados das Pesquisas de Orçamentos Familiares (POF) do IBGE, referentes aos períodos 2002/2003 e 2008/2009. Pelo estudo, a despesa dos mutuários com financiamento consome 6,66% da sua renda anual. Já o gasto com aluguel compromete quase o dobro do orçamento do ano, 12,14% da renda de quem tem esse custo.
- Está mais barato financiar um imóvel do que pagar o aluguel. Os preços dos aluguéis têm subido absurdamente, a partir de contratos curtos, de 30 meses, que não trazem qualquer proteção ao consumidor. Já o sistema de crédito imobiliário tende a proteger mais o consumidor, inclusive contra especulações. Além disso, o valor das prestações já está estabelecido, mesmo que haja valorização do imóvel - diz Pedro Humberto Carvalho, pesquisador do Ipea, para quem o Minha Casa, Minha Vida procura aumentar o crédito para a população de baixa renda.
Apesar da participação do aluguel no orçamento das famílias ter se mantido praticamente estável, mais brasileiros estão pagando aluguel. De acordo com o Ipea, a proporção das famílias que têm aluguel a pagar subiu de 13% para 17% entre os períodos de 2002/2003 e 2008/2009. Contudo, a desigualdade também aparece nesse quesito. Os dados mostram que o aluguel representa de 15% a 20% da renda familiar dos pagantes mais pobres (renda familiar mensal de até R$ 913,09). E apenas de 5% a 7% dos mais ricos (com renda familiar mensal de até R$ 117.219,20). Como efeito dessa distorção, há, para o Instituto, incentivo à informalidade urbana e à autoconstrução ilegal.
O médico Alexandre Marques ainda não tem como fugir do aluguel, mas sonha em ter uma casa própria:
- Amanhã mesmo (hoje) vou ao banco pedir um empréstimo para comprar um apartamento. Os preços de aluguel estão muito altos.
O garçom Antônio Marcos Batista e a balconista Luciana Salkine pensam em dar entrada em um imóvel no futuro. Hoje, alugam um conjugado por R$ 450.
- Pagamos aluguel há cinco meses. Mas estamos economizando para comprar uma casa - diz Luciana.
Os gastos com aluguel pesam bem mais no orçamento das famílias do que as despesas com financiamento do imóvel. É o que aponta estudo do Ipea sobre os dados das Pesquisas de Orçamentos Familiares (POF) do IBGE, referentes aos períodos 2002/2003 e 2008/2009. Pelo estudo, a despesa dos mutuários com financiamento consome 6,66% da sua renda anual. Já o gasto com aluguel compromete quase o dobro do orçamento do ano, 12,14% da renda de quem tem esse custo.
- Está mais barato financiar um imóvel do que pagar o aluguel. Os preços dos aluguéis têm subido absurdamente, a partir de contratos curtos, de 30 meses, que não trazem qualquer proteção ao consumidor. Já o sistema de crédito imobiliário tende a proteger mais o consumidor, inclusive contra especulações. Além disso, o valor das prestações já está estabelecido, mesmo que haja valorização do imóvel - diz Pedro Humberto Carvalho, pesquisador do Ipea, para quem o Minha Casa, Minha Vida procura aumentar o crédito para a população de baixa renda.
Apesar da participação do aluguel no orçamento das famílias ter se mantido praticamente estável, mais brasileiros estão pagando aluguel. De acordo com o Ipea, a proporção das famílias que têm aluguel a pagar subiu de 13% para 17% entre os períodos de 2002/2003 e 2008/2009. Contudo, a desigualdade também aparece nesse quesito. Os dados mostram que o aluguel representa de 15% a 20% da renda familiar dos pagantes mais pobres (renda familiar mensal de até R$ 913,09). E apenas de 5% a 7% dos mais ricos (com renda familiar mensal de até R$ 117.219,20). Como efeito dessa distorção, há, para o Instituto, incentivo à informalidade urbana e à autoconstrução ilegal.
O médico Alexandre Marques ainda não tem como fugir do aluguel, mas sonha em ter uma casa própria:
- Amanhã mesmo (hoje) vou ao banco pedir um empréstimo para comprar um apartamento. Os preços de aluguel estão muito altos.
O garçom Antônio Marcos Batista e a balconista Luciana Salkine pensam em dar entrada em um imóvel no futuro. Hoje, alugam um conjugado por R$ 450.
- Pagamos aluguel há cinco meses. Mas estamos economizando para comprar uma casa - diz Luciana.
Pacote visa aumentar crédito de longo prazo
O Estado de São Paulo, Fabio Graner, 02/dez
O governo já está com os estudos praticamente prontos para anunciar as medidas de estímulo ao financiamento de longo prazo na economia brasileira. O pacote de medidas dependia apenas de algumas definições sobre como seriam feitas algumas desonerações em instrumentos financeiros de aplicação de longo prazo, que vão viabilizar a oferta de crédito para grandes obras e investimentos do setor produtivo.
Havia especulações de que o pacote poderia ser anunciado hoje na reunião do Conselhão - Conselho de Desenvolvimento Econômico e Social (CDES) -, mas o mais provável, de acordo com fontes da área econômica, é que o anúncio seja feito em uma reunião de avaliação do governo no próximo dia 15.
No encontro, será feito um balanço das ações dos oito anos da gestão Lula, que posteriormente será registrado em cartório.
Indefinições sobre a modelagem de algumas desonerações acabaram por atrasar a finalização do conjunto de medidas. Apesar de hoje se falar no dia 15 como data mais provável para o anúncio, nada garante que isso de fato ocorrerá. Como estratégia política, a equipe econômica pode decidir segurar o pacote por mais tempo e lançá-lo já na governo Dilma, de forma a colocar esta como a primeira "bondade" da nova presidente do País.
Medidas. No conjunto de medidas a serem apresentadas estão: criação de uma debênture para projetos específicos livre de Imposto de Renda, que vai ajudar a financiar projetos de infraestrutura; estímulos tributários para aplicações de prazos mais longos de aplicação, fechando brechas para evitar dribles que tornem a aplicação de curto prazo; incentivo ao financiamento imobiliário fora da caderneta de poupança, por exemplo desonerando os CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários, títulos que têm origem em financiamento de imóveis) para pessoas jurídicas; e uma possível redução do compulsório sobre poupança para elevar os financiamento de imóveis.
Além dessas medidas, o governo quer dinamizar o mercado secundário de debêntures, que são títulos de dívida privada. E pretende autorizar o BNDES a emitir Letras Financeiras (debênture bancária) para que o banco federal de fomento possa captar recursos de longo prazo no mercado, demandando menos recursos do Tesouro Nacional.
Ainda assim, o governo tem discutido um novo aporte de dinheiro no BNDES. O pedido do banco é de R$ 50 bilhões a R$ 60 bilhões, mas a Fazenda quer dar menos recursos para a instituição. Além do debate sobre qual o valor do novo aporte, também se discute se isso será feito ainda no governo Lula ou se ocorrerá sob a presidência de Dilma Rousseff, que tinha dito que não haveria mais dinheiro do Tesouro para o BNDES.
Seja qual for o valor, a intenção principal do governo com esse pacote de medidas é tornar os investimentos produtivos na economia menos dependentes dos empréstimos do BNDES. A avaliação é que o banco já é suficientemente grande e que não pode ser o único agente de fomento dos investimentos, embora tenha cumprido papel fundamental durante e no momento seguinte à crise internacional. / COLABOROU EDUARDO RODRIGUES
ALGUMAS MEDIDAS
Debêntures
Deve ser criada uma debênture para projetos específicos livre de imposto de renda
Tributos
Serão criados estímulos tributários para aplicações de prazos mais longos
Imóveis
Também deve haver incentivos ao financiamento imobiliário além da caderneta de poupança
O governo já está com os estudos praticamente prontos para anunciar as medidas de estímulo ao financiamento de longo prazo na economia brasileira. O pacote de medidas dependia apenas de algumas definições sobre como seriam feitas algumas desonerações em instrumentos financeiros de aplicação de longo prazo, que vão viabilizar a oferta de crédito para grandes obras e investimentos do setor produtivo.
Havia especulações de que o pacote poderia ser anunciado hoje na reunião do Conselhão - Conselho de Desenvolvimento Econômico e Social (CDES) -, mas o mais provável, de acordo com fontes da área econômica, é que o anúncio seja feito em uma reunião de avaliação do governo no próximo dia 15.
No encontro, será feito um balanço das ações dos oito anos da gestão Lula, que posteriormente será registrado em cartório.
Indefinições sobre a modelagem de algumas desonerações acabaram por atrasar a finalização do conjunto de medidas. Apesar de hoje se falar no dia 15 como data mais provável para o anúncio, nada garante que isso de fato ocorrerá. Como estratégia política, a equipe econômica pode decidir segurar o pacote por mais tempo e lançá-lo já na governo Dilma, de forma a colocar esta como a primeira "bondade" da nova presidente do País.
Medidas. No conjunto de medidas a serem apresentadas estão: criação de uma debênture para projetos específicos livre de Imposto de Renda, que vai ajudar a financiar projetos de infraestrutura; estímulos tributários para aplicações de prazos mais longos de aplicação, fechando brechas para evitar dribles que tornem a aplicação de curto prazo; incentivo ao financiamento imobiliário fora da caderneta de poupança, por exemplo desonerando os CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários, títulos que têm origem em financiamento de imóveis) para pessoas jurídicas; e uma possível redução do compulsório sobre poupança para elevar os financiamento de imóveis.
Além dessas medidas, o governo quer dinamizar o mercado secundário de debêntures, que são títulos de dívida privada. E pretende autorizar o BNDES a emitir Letras Financeiras (debênture bancária) para que o banco federal de fomento possa captar recursos de longo prazo no mercado, demandando menos recursos do Tesouro Nacional.
Ainda assim, o governo tem discutido um novo aporte de dinheiro no BNDES. O pedido do banco é de R$ 50 bilhões a R$ 60 bilhões, mas a Fazenda quer dar menos recursos para a instituição. Além do debate sobre qual o valor do novo aporte, também se discute se isso será feito ainda no governo Lula ou se ocorrerá sob a presidência de Dilma Rousseff, que tinha dito que não haveria mais dinheiro do Tesouro para o BNDES.
Seja qual for o valor, a intenção principal do governo com esse pacote de medidas é tornar os investimentos produtivos na economia menos dependentes dos empréstimos do BNDES. A avaliação é que o banco já é suficientemente grande e que não pode ser o único agente de fomento dos investimentos, embora tenha cumprido papel fundamental durante e no momento seguinte à crise internacional. / COLABOROU EDUARDO RODRIGUES
ALGUMAS MEDIDAS
Debêntures
Deve ser criada uma debênture para projetos específicos livre de imposto de renda
Tributos
Serão criados estímulos tributários para aplicações de prazos mais longos
Imóveis
Também deve haver incentivos ao financiamento imobiliário além da caderneta de poupança
Pequenas construtoras reduzem alíquota do IR
Médias e pequenas construtoras estão adotando um novo meio de planejamento tributário para pagar menos Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) e poder concorrer com as grandes no aquecido mercado imobiliário brasileiro. O planejamento consiste na formação de uma Sociedade de Propósito Específico (SPE). Isso porque a Receita Federal, por meio de soluções de consulta, tem manifestado o entendimento de que se a construtora fornece parcialmente os materiais de uma obra, deve pagar o IR sobre uma base de cálculo de 32%. Porém, se o fornecimento é total, a base de cálculo cai para um quarto: 8%.
A solução de consulta nº 338, de 2010, da 8ª Região Fiscal (São Paulo), por exemplo, determina que se há emprego da totalidade de materiais, deverá ser aplicado o percentual de 8% sobre a receita total gerada. Pela solução, "a receita bruta decorrente das atividades de construção civil por empreitada com fornecimento parcial de materiais ou exclusivamente de mão de obra (empreitada de lavor) sujeita-se ao percentual de 32% para a determinação da base de cálculo do Imposto de Renda".
O advogado César Augusto Di Natale Nobre, sócio da área de direito tributário do escritório Giovanini Filho Advogados, explica que esse planejamento é interessante para construtoras de pequeno e médio porte, que são tributadas pelo regime de lucro presumido, ou seja, que faturam até R$ 48 milhões por ano.
A dúvida sobre a base de cálculo no caso do fornecimento total ou parcial de materiais surgiu a partir da revogação tácita do Ato Declaratório Normativo da Coordenação-Geral de Tributação (Cosit) nº 6, de 1997, pela Instrução Normativa da Receita nº 539, de 2005. Tal ato dizia expressamente que não importava a quantidade de materiais, que a alíquota seria de 8%. "Por isso, nossa orientação é a formação de uma parceria, por meio de uma SPE, entre cliente e outros fornecedores", afirma Nobre.
Para a advogada Verônica Sprangim, do escritório Duarte Garcia, Caselli Guimarães e Terra Advogados, se a empreitada é global nada impede a formação de uma SPE para o fornecimento total dos materiais pela sociedade e consequente recolhimento do IR sobre 8%. "Mas, para nós, para haver segurança jurídica, é essencial que o contrato com quem vai receber os materiais deixe claro que o fornecimento será global", afirma a advogada.
Como a Receita não aceita planejamentos tributários feitos sem propósito negocial, ou seja, apenas para o pagamento de menos impostos, é preciso tomar alguns cuidados para evitar autos de infração. O tributarista Charles McNaughton, do escritório Gaudêncio, McNaughton & Prado Advogados, afirma que o ideal, no caso das pequenas construtoras, é realmente que elas se unam para fornecer todo material. "Mas como o Fisco analisa os planejamentos tributários pela ótica econômica, recomendo que não ocorra junção só no papel", diz. "Se querem formar uma SPE, que façam isso concretamente ou o Fisco desconsiderará o planejamento e ainda cobrará a diferença", acrescenta. Por isso, deve ser estudada a disponibilidade negocial e viabilidade econômica das empresas se unirem, segundo McNaughton.
A solução de consulta nº 338, de 2010, da 8ª Região Fiscal (São Paulo), por exemplo, determina que se há emprego da totalidade de materiais, deverá ser aplicado o percentual de 8% sobre a receita total gerada. Pela solução, "a receita bruta decorrente das atividades de construção civil por empreitada com fornecimento parcial de materiais ou exclusivamente de mão de obra (empreitada de lavor) sujeita-se ao percentual de 32% para a determinação da base de cálculo do Imposto de Renda".
O advogado César Augusto Di Natale Nobre, sócio da área de direito tributário do escritório Giovanini Filho Advogados, explica que esse planejamento é interessante para construtoras de pequeno e médio porte, que são tributadas pelo regime de lucro presumido, ou seja, que faturam até R$ 48 milhões por ano.
A dúvida sobre a base de cálculo no caso do fornecimento total ou parcial de materiais surgiu a partir da revogação tácita do Ato Declaratório Normativo da Coordenação-Geral de Tributação (Cosit) nº 6, de 1997, pela Instrução Normativa da Receita nº 539, de 2005. Tal ato dizia expressamente que não importava a quantidade de materiais, que a alíquota seria de 8%. "Por isso, nossa orientação é a formação de uma parceria, por meio de uma SPE, entre cliente e outros fornecedores", afirma Nobre.
Para a advogada Verônica Sprangim, do escritório Duarte Garcia, Caselli Guimarães e Terra Advogados, se a empreitada é global nada impede a formação de uma SPE para o fornecimento total dos materiais pela sociedade e consequente recolhimento do IR sobre 8%. "Mas, para nós, para haver segurança jurídica, é essencial que o contrato com quem vai receber os materiais deixe claro que o fornecimento será global", afirma a advogada.
Como a Receita não aceita planejamentos tributários feitos sem propósito negocial, ou seja, apenas para o pagamento de menos impostos, é preciso tomar alguns cuidados para evitar autos de infração. O tributarista Charles McNaughton, do escritório Gaudêncio, McNaughton & Prado Advogados, afirma que o ideal, no caso das pequenas construtoras, é realmente que elas se unam para fornecer todo material. "Mas como o Fisco analisa os planejamentos tributários pela ótica econômica, recomendo que não ocorra junção só no papel", diz. "Se querem formar uma SPE, que façam isso concretamente ou o Fisco desconsiderará o planejamento e ainda cobrará a diferença", acrescenta. Por isso, deve ser estudada a disponibilidade negocial e viabilidade econômica das empresas se unirem, segundo McNaughton.
FUNDO IMOBILIÁRIO: A MELHOR ALTERNATIVA PARA INVESTIR EM IMÓVEIS
Mauro Calil
02.12.2010
Comprar um imóvel com o objetivo de alugar ou diversificar os investimentos ainda é uma alternativa comum entre muitos investidores. A certeza de investir em algo concreto, de poder entrar e conferir onde o dinheiro esta aplicado é algo que traz tranquilidade e segurança e que leva muitos brasileiros a investirem em imóveis.
Porém, se avaliarmos os resultados, hoje, o mercado disponibiliza ao investidor outras formas mais rentáveis de se investir em imóveis. A alternativa mais comum e que, aos poucos, começa a ganhar espaço é o investimento em fundos imobiliários.
Antes de comprar um imóvel para investir - seja para alugar, seja para esperar a valorização futura do empreendimento -, é preciso fazer uma série de análises. O problema de inadimplência de inquilinos é algo real que também precisa fazer parte dessa conta. Há problemas de infraestrutura, além do fato de que, entre um inquilino e outro, o imóvel vai ficar vazio e, consequentemente, permanecer meses com rentabilidade igual a zero.
Em média, estima-se que os aluguéis garantam ao investidor uma rentabilidade bruta entre 0,5% a 0,7% do valor investido - isso sem contar o tempo despendido para a realização e solução de todos os problemas que podem surgir.
Outro ponto que precisa ser considerado previamente pelos investidores é a questão da liquidez. Se precisar, por algum motivo, se desfazer o imóvel de forma rápida, certamente o investidor terá de reduzir o preço e pode até amargar algum prejuízo. Os processos de venda geralmente são demorados e, para conseguir a rentabilidade com a valorização do imóvel, é preciso paciência.
Optar pelo investimento em um fundo imobiliário apresenta uma série de vantagens. Apesar de o investidor não ser o proprietário de todo o imóvel, ele é cotista do fundo e é proprietário de uma parte do empreendimento, que pode ser um grande complexo comercial, seja um edifício com inúmeros escritórios ou um grande shopping center.
Se por um lado o investidor não pode dizer com todas as letras "este imóvel é meu", por outro, ele tem uma série de vantagens. A primeira é a facilidade de investimento e a ausência de negociação e problemas com os inquilinos. Em um fundo de investimento imobiliário, o gestor do empreendimento assume a responsabilidade pelas negociações e todos os problemas que possam acontecer.
Em um fundo, é possível investir em imóveis com pequenos valores. Ou seja, o investidor não precisa despender centenas de milhares de reais na aquisição de um único imóvel. Ele pode comprar cotas de diferentes imóveis localizados em regiões diferentes. A rentabilidade também é mais elevada, ficando na casa de 0,8% ao mês. Além disso, o problema de liquidez é mais fácil de ser solucionado.
Apesar de não ser tão simples como sair de um fundo de renda fixa, a liquidez dos fundos imobiliários tem aumentado. Para sair do investimento, é necessário que a cota seja vendida para outro investidor.
Outro ponto que precisa ser considerado e que afeta diretamente a rentabilidade da aplicação são os impostos. Ao receber o pagamento dos alugueis, o investidor sofre alta tributação de Imposto de Renda (IR).
A alíquota segue a tabela progressiva e, de acordo com o valor, pode chegar à casa de 27,5%. No fundo, não há uma tributação direta do investidor, mas sim da rentabilidade como acontece em toda a indústria de fundos.
Como se trata de uma operação financeira, no entanto, é preciso ficar atento às taxas cobradas pelos gestores e à política do fundo. Também é preciso conhecer o perfil dos inquilinos desses empreendimentos.
A rentabilidade também está atrelada ao pagamento dos aluguéis. A diferença é que o risco de inadimplência está distribuído entre todos os inquilinos e não concentrado em apenas um ou dois.
Como em todo tipo de investimento, é preciso considerar a necessidade e as vantagens da diversificação. Os fundos imobiliários garantem esta diversificação para investimentos em imóveis.
Mauro Calil é professor e educador financeiro, fundador do Centro de Estudos e Formação de Patrimônio Calil&Calil
02.12.2010
Comprar um imóvel com o objetivo de alugar ou diversificar os investimentos ainda é uma alternativa comum entre muitos investidores. A certeza de investir em algo concreto, de poder entrar e conferir onde o dinheiro esta aplicado é algo que traz tranquilidade e segurança e que leva muitos brasileiros a investirem em imóveis.
Porém, se avaliarmos os resultados, hoje, o mercado disponibiliza ao investidor outras formas mais rentáveis de se investir em imóveis. A alternativa mais comum e que, aos poucos, começa a ganhar espaço é o investimento em fundos imobiliários.
Antes de comprar um imóvel para investir - seja para alugar, seja para esperar a valorização futura do empreendimento -, é preciso fazer uma série de análises. O problema de inadimplência de inquilinos é algo real que também precisa fazer parte dessa conta. Há problemas de infraestrutura, além do fato de que, entre um inquilino e outro, o imóvel vai ficar vazio e, consequentemente, permanecer meses com rentabilidade igual a zero.
Em média, estima-se que os aluguéis garantam ao investidor uma rentabilidade bruta entre 0,5% a 0,7% do valor investido - isso sem contar o tempo despendido para a realização e solução de todos os problemas que podem surgir.
Outro ponto que precisa ser considerado previamente pelos investidores é a questão da liquidez. Se precisar, por algum motivo, se desfazer o imóvel de forma rápida, certamente o investidor terá de reduzir o preço e pode até amargar algum prejuízo. Os processos de venda geralmente são demorados e, para conseguir a rentabilidade com a valorização do imóvel, é preciso paciência.
Optar pelo investimento em um fundo imobiliário apresenta uma série de vantagens. Apesar de o investidor não ser o proprietário de todo o imóvel, ele é cotista do fundo e é proprietário de uma parte do empreendimento, que pode ser um grande complexo comercial, seja um edifício com inúmeros escritórios ou um grande shopping center.
Se por um lado o investidor não pode dizer com todas as letras "este imóvel é meu", por outro, ele tem uma série de vantagens. A primeira é a facilidade de investimento e a ausência de negociação e problemas com os inquilinos. Em um fundo de investimento imobiliário, o gestor do empreendimento assume a responsabilidade pelas negociações e todos os problemas que possam acontecer.
Em um fundo, é possível investir em imóveis com pequenos valores. Ou seja, o investidor não precisa despender centenas de milhares de reais na aquisição de um único imóvel. Ele pode comprar cotas de diferentes imóveis localizados em regiões diferentes. A rentabilidade também é mais elevada, ficando na casa de 0,8% ao mês. Além disso, o problema de liquidez é mais fácil de ser solucionado.
Apesar de não ser tão simples como sair de um fundo de renda fixa, a liquidez dos fundos imobiliários tem aumentado. Para sair do investimento, é necessário que a cota seja vendida para outro investidor.
Outro ponto que precisa ser considerado e que afeta diretamente a rentabilidade da aplicação são os impostos. Ao receber o pagamento dos alugueis, o investidor sofre alta tributação de Imposto de Renda (IR).
A alíquota segue a tabela progressiva e, de acordo com o valor, pode chegar à casa de 27,5%. No fundo, não há uma tributação direta do investidor, mas sim da rentabilidade como acontece em toda a indústria de fundos.
Como se trata de uma operação financeira, no entanto, é preciso ficar atento às taxas cobradas pelos gestores e à política do fundo. Também é preciso conhecer o perfil dos inquilinos desses empreendimentos.
A rentabilidade também está atrelada ao pagamento dos aluguéis. A diferença é que o risco de inadimplência está distribuído entre todos os inquilinos e não concentrado em apenas um ou dois.
Como em todo tipo de investimento, é preciso considerar a necessidade e as vantagens da diversificação. Os fundos imobiliários garantem esta diversificação para investimentos em imóveis.
Mauro Calil é professor e educador financeiro, fundador do Centro de Estudos e Formação de Patrimônio Calil&Calil
Corte no passivo de Lisboa depende do imobiliário
62% do valor a abater ao passivo provém das receitas da venda de imóveis. Rede de saneamento garante a outra "fatia de leão".
O plano da Câmara de Lisboa para redução do seu passivo está muito dependente do mercado imobiliário que, em período de crise e de contracção do crédito, deverá estar mais condicionado.
A autarquia prevê amortizar 353 milhões de euros do seu passivo no próximo ano. Essa redução vai depender, principalmente, das receitas provenientes do fundo imobiliário, que deverá ser constituído ainda este ano e no qual a autarquia deverá ter uma participação de 25%. O montante que está previsto amealhar com o fundo imobiliário representa 62% do total - 218 milhões de euros. Porém, esta receita merece reservas da oposição, dada a actual situação económica.
O plano da Câmara de Lisboa para redução do seu passivo está muito dependente do mercado imobiliário que, em período de crise e de contracção do crédito, deverá estar mais condicionado.
A autarquia prevê amortizar 353 milhões de euros do seu passivo no próximo ano. Essa redução vai depender, principalmente, das receitas provenientes do fundo imobiliário, que deverá ser constituído ainda este ano e no qual a autarquia deverá ter uma participação de 25%. O montante que está previsto amealhar com o fundo imobiliário representa 62% do total - 218 milhões de euros. Porém, esta receita merece reservas da oposição, dada a actual situação económica.
Risco espanhol
A Espanha é a porta de entrada para uma contaminação da crise europeia na América Latina. No México, 37% de todos os ativos financeiros estão nas mãos de bancos espanhóis. No Brasil, 10%. Nos próximos dois anos o governo espanhol terá US$ 341 bilhões em dívida para rolar. Isso representa 25% do PIB espanhol. Agora, até as empresas do país estão tendo que pagar mais caro para rolar as dívidas.
A desconfiança com as contas da Espanha tem feito com que o custo para a rolagem da dívida fique mais caro e, desta forma, o governo está entrando numa espiral negativa. Esta semana, esse custo bateu recorde desde a criação da Zona do Euro: chegou a 5,34% para títulos espanhóis de 10 anos, 3,11% a mais que os juros da dívida alemã. Ontem, caiu quando o Banco Central Europeu afirmou que iria continuar financiando a dívida dos países problemáticos. A crise se agrava porque a dívida do setor privado, que chega a 140% do PIB, também começou a ficar mais cara.
O PIB da Espanha representa 12% da Zona do Euro e chega a US$ 1,45 trilhão, pouco menor que o PIB brasileiro. Para se ter uma ideia do que isso significa, o PIB da Irlanda é de US$ 0,2 trilhão. Juntos, Portugal, Irlanda e Grécia somam US$ 0,75 trilhão. Daí, percebe-se o potencial de estrago de uma crise espanhola. O Fundo de socorro da Zona do Euro, de 750 bilhões, pode não ter fôlego para socorrer a Espanha.
— A Espanha preocupa e precisa ser acompanhada constantemente com lente de aumento porque é lá que está o grande risco para o mundo. A situação não é fácil — afirmou o economista Alexandre Póvoa, da Modal Asset.
Assim como Estados Unidos, Irlanda e Inglaterra, a crise espanhola tem origem no mercado imobiliário. A maior parte dos empregos criados no país nos anos 2000 teve vínculo com o setor de habitação. Em 2007, enquanto o investimento em construção da Zona do Euro somava 6% do PIB, na Espanha, a taxa chegava a 9%. Isso mostra por que o estouro da bolha em 2008 teve impacto tão grande no mercado de trabalho. O desemprego disparou de 8%, em 2007, para acima de 20%, este ano. É o maior da Zona do Euro e torna a recuperação mais difícil porque tira poder de compra das famílias. Também expõe os bancos a riscos de atrasos ou calotes.
O estouro da bolha e os prejuízos bancários levaram o governo a socorrer o sistema financeiro. As contas públicas se deterioraram rapidamente. Se em 2007 elas registraram superávit de 1,9%; em 2009 marcaram déficit de 11,2% do PIB. A dívida, que era de 36,1% do PIB em 2007, deve chegar a 69,4% em 2012, segundo projeção do governo.
Num mundo globalizado em que tudo se mistura, a Espanha corre riscos também por causa de Portugal. Os bancos espanhóis têm US$ 100 bilhões de títulos da dívida do governo de Portugal, de ativos de empresas portuguesas ou imóveis comerciais no país. E Portugal tem US$ 40 bilhões de dívida para rolar apenas no primeiro quadrimestre de 2011. Isso aumenta os riscos para os espanhóis. Ontem, a S&P colocou sob avaliação negativa o rating de Portugal.
Em relatório, o banco francês BNP Paribas disse que a “Espanha é a chave para a América Latina”. Ou seja, se a crise chegar aos espanhóis, terá também impacto na região, mas o risco maior é do México porque 37% dos ativos bancários do país estão nas mãos de bancos espanhóis. No Brasil, a taxa é bem menor: 10%. Mas, segundo o Paribas, o risco no Brasil é menor porque 50% do mercado de crédito do país estão nas mãos de bancos públicos. É ironia que o mercado aponte o gigantismo do setor público no mercado brasileiro — sempre criticado — como um fator de segurança.
— O risco para o México é muito maior porque o país tem relações muito mais fortes com a economia espanhola do que o Brasil. O nosso problema seria dificuldade para o financiamento do déficit em conta corrente, que está crescente. Podemos ter menos Investimento Estrangeiro Direto e menos fluxo externo como um todo — explicou a economista Monica de Bolle, da Galanto consultoria.
Monica esclarece que os grandes bancos espanhóis privados estão bem e que os problemas estão concentrados nos bancos públicos:
— Os grandes bancos da Espanha estão bem. Entre eles, o Santander, que tem forte presença no Brasil. Inclusive a operação do Santander no Brasil é tão boa que a filial manda dinheiro para a matriz. O problema está nas chamadas cajas de ahorros, que são bancos de províncias. Muitos já quebraram e há um fundo do governo para socorrê-los — afirmou.
José Augusto de Castro, da Associação de Comércio Exterior do Brasil (AEB), vê impacto na balança comercial porque uma crise na Espanha afetaria toda a Zona do Euro:
— A Europa é grande compradora de commodities e destino de 21% de nossas exportações. Como a receita para a redução do déficit fiscal é corte de gastos, haverá menos crescimento e menos demanda por commodities. Além disso, um agravamento da crise, chegando a uma economia sólida como a espanhola, levará investidores a buscar ativos seguros e fugir do mercado de commodities. Isso terá reflexo nos preços.
O Departamento de Estudos Econômicos do Bradesco escreveu que o temor sobre os países da Zona do Euro não sairá do radar tão cedo. A preocupação também é com o financiamento do nosso déficit em conta corrente.
“Torna-se imperativo encontrar uma nova fonte de financiamento para o crescimento brasileiro”, disse.
É preciso sempre estar preparado para o pior, porque em caso de crise a reputação de um país vai de um extremo ao outro em curto espaço de tempo. A Irlanda demorou 15 anos para colocar as contas em ordem e apenas três anos para bagunçá-las novamente.
A desconfiança com as contas da Espanha tem feito com que o custo para a rolagem da dívida fique mais caro e, desta forma, o governo está entrando numa espiral negativa. Esta semana, esse custo bateu recorde desde a criação da Zona do Euro: chegou a 5,34% para títulos espanhóis de 10 anos, 3,11% a mais que os juros da dívida alemã. Ontem, caiu quando o Banco Central Europeu afirmou que iria continuar financiando a dívida dos países problemáticos. A crise se agrava porque a dívida do setor privado, que chega a 140% do PIB, também começou a ficar mais cara.
O PIB da Espanha representa 12% da Zona do Euro e chega a US$ 1,45 trilhão, pouco menor que o PIB brasileiro. Para se ter uma ideia do que isso significa, o PIB da Irlanda é de US$ 0,2 trilhão. Juntos, Portugal, Irlanda e Grécia somam US$ 0,75 trilhão. Daí, percebe-se o potencial de estrago de uma crise espanhola. O Fundo de socorro da Zona do Euro, de 750 bilhões, pode não ter fôlego para socorrer a Espanha.
— A Espanha preocupa e precisa ser acompanhada constantemente com lente de aumento porque é lá que está o grande risco para o mundo. A situação não é fácil — afirmou o economista Alexandre Póvoa, da Modal Asset.
Assim como Estados Unidos, Irlanda e Inglaterra, a crise espanhola tem origem no mercado imobiliário. A maior parte dos empregos criados no país nos anos 2000 teve vínculo com o setor de habitação. Em 2007, enquanto o investimento em construção da Zona do Euro somava 6% do PIB, na Espanha, a taxa chegava a 9%. Isso mostra por que o estouro da bolha em 2008 teve impacto tão grande no mercado de trabalho. O desemprego disparou de 8%, em 2007, para acima de 20%, este ano. É o maior da Zona do Euro e torna a recuperação mais difícil porque tira poder de compra das famílias. Também expõe os bancos a riscos de atrasos ou calotes.
O estouro da bolha e os prejuízos bancários levaram o governo a socorrer o sistema financeiro. As contas públicas se deterioraram rapidamente. Se em 2007 elas registraram superávit de 1,9%; em 2009 marcaram déficit de 11,2% do PIB. A dívida, que era de 36,1% do PIB em 2007, deve chegar a 69,4% em 2012, segundo projeção do governo.
Num mundo globalizado em que tudo se mistura, a Espanha corre riscos também por causa de Portugal. Os bancos espanhóis têm US$ 100 bilhões de títulos da dívida do governo de Portugal, de ativos de empresas portuguesas ou imóveis comerciais no país. E Portugal tem US$ 40 bilhões de dívida para rolar apenas no primeiro quadrimestre de 2011. Isso aumenta os riscos para os espanhóis. Ontem, a S&P colocou sob avaliação negativa o rating de Portugal.
Em relatório, o banco francês BNP Paribas disse que a “Espanha é a chave para a América Latina”. Ou seja, se a crise chegar aos espanhóis, terá também impacto na região, mas o risco maior é do México porque 37% dos ativos bancários do país estão nas mãos de bancos espanhóis. No Brasil, a taxa é bem menor: 10%. Mas, segundo o Paribas, o risco no Brasil é menor porque 50% do mercado de crédito do país estão nas mãos de bancos públicos. É ironia que o mercado aponte o gigantismo do setor público no mercado brasileiro — sempre criticado — como um fator de segurança.
— O risco para o México é muito maior porque o país tem relações muito mais fortes com a economia espanhola do que o Brasil. O nosso problema seria dificuldade para o financiamento do déficit em conta corrente, que está crescente. Podemos ter menos Investimento Estrangeiro Direto e menos fluxo externo como um todo — explicou a economista Monica de Bolle, da Galanto consultoria.
Monica esclarece que os grandes bancos espanhóis privados estão bem e que os problemas estão concentrados nos bancos públicos:
— Os grandes bancos da Espanha estão bem. Entre eles, o Santander, que tem forte presença no Brasil. Inclusive a operação do Santander no Brasil é tão boa que a filial manda dinheiro para a matriz. O problema está nas chamadas cajas de ahorros, que são bancos de províncias. Muitos já quebraram e há um fundo do governo para socorrê-los — afirmou.
José Augusto de Castro, da Associação de Comércio Exterior do Brasil (AEB), vê impacto na balança comercial porque uma crise na Espanha afetaria toda a Zona do Euro:
— A Europa é grande compradora de commodities e destino de 21% de nossas exportações. Como a receita para a redução do déficit fiscal é corte de gastos, haverá menos crescimento e menos demanda por commodities. Além disso, um agravamento da crise, chegando a uma economia sólida como a espanhola, levará investidores a buscar ativos seguros e fugir do mercado de commodities. Isso terá reflexo nos preços.
O Departamento de Estudos Econômicos do Bradesco escreveu que o temor sobre os países da Zona do Euro não sairá do radar tão cedo. A preocupação também é com o financiamento do nosso déficit em conta corrente.
“Torna-se imperativo encontrar uma nova fonte de financiamento para o crescimento brasileiro”, disse.
É preciso sempre estar preparado para o pior, porque em caso de crise a reputação de um país vai de um extremo ao outro em curto espaço de tempo. A Irlanda demorou 15 anos para colocar as contas em ordem e apenas três anos para bagunçá-las novamente.
Crédito que tem imóvel como garantia cresce 195% na Caixa
SÃO PAULO - A Caixa Econômica Federal já emprestou R$ 212 milhões por meio do Crédito Aporte Caixa, uma linha de financiamento pessoal bastante competitiva e que aceita imóvel como garantia de operação. O valor concedido em 2010 representa um crescimento de 195% sobre o total emprestado no ano todo de 2009.
Com taxas de juros a partir de 1,39% ao mês mais TR (condição especial até 30 de dezembro de 2010), prazo de até 120 meses para pagar e concessão de crédito de até 70% do valor do imóvel dado como garantia, o Crédito Aporte vem ocupando lugar de destaque nas opções de crédito. Trata-se de uma linha de crédito pessoal sem destinação específica, aceitando, como garantia, um imóvel. O produto também é conhecido no mercado como home equity, refinanciamento de imóveis ou SDE - Sem Destinação Específica.
Segundo a superintendente nacional de Cliente de Média e Alta Renda da Caixa, Kátia Maria Loureiro Torres, o produto é ideal para quem precisa de dinheiro para trocar uma dívida cara por uma mais barata, investir em outro imóvel ou até mesmo montar um negócio. "O cliente poderá contar com esta opção de empréstimo que apresenta excelentes condições, financiamento ágil e uma das melhores taxas do mercado", completa a gerente.
O mercado começa a acordar para esta modalidade de empréstimo, atraído pelas condições do produto, que vem conquistando uma clientela empreendedora, com destaque para sócios de empresas que percebem a oportunidade de crescimento.
Com taxas de juros a partir de 1,39% ao mês mais TR (condição especial até 30 de dezembro de 2010), prazo de até 120 meses para pagar e concessão de crédito de até 70% do valor do imóvel dado como garantia, o Crédito Aporte vem ocupando lugar de destaque nas opções de crédito. Trata-se de uma linha de crédito pessoal sem destinação específica, aceitando, como garantia, um imóvel. O produto também é conhecido no mercado como home equity, refinanciamento de imóveis ou SDE - Sem Destinação Específica.
Segundo a superintendente nacional de Cliente de Média e Alta Renda da Caixa, Kátia Maria Loureiro Torres, o produto é ideal para quem precisa de dinheiro para trocar uma dívida cara por uma mais barata, investir em outro imóvel ou até mesmo montar um negócio. "O cliente poderá contar com esta opção de empréstimo que apresenta excelentes condições, financiamento ágil e uma das melhores taxas do mercado", completa a gerente.
O mercado começa a acordar para esta modalidade de empréstimo, atraído pelas condições do produto, que vem conquistando uma clientela empreendedora, com destaque para sócios de empresas que percebem a oportunidade de crescimento.
Aluguel com aniversário em dezembro e reajuste pelo IGP-M aumentará 10,27%
Essa é a variação acumulada do indicador nos 12 meses encerrados em novembro de 2010
Os aluguéis residenciais em andamento com reajuste anual atrelado ao Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) e aniversário no mês de dezembro serão reajustados em 10,27%. Essa é a variação acumulada do indicador nos últimos 12 meses (dezembro de 2009 a novembro de 2010), após a divulgação, pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), do IGP-M de novembro, que registrou alta de 1,45% no mês.
Uma forma simples de realizar o cálculo é a utilização do fator de reajuste, que, multiplicado pelo valor de locação vigente até novembro, indicará o novo aluguel. Esse fator é de 1,1027 para os contratos que aniversariam em dezembro. Assim, se a locação antes do reajuste era de R$ 800,00, o novo valor será de 800,00 x 1,1027 ou R$ 882,16.
Fatores de Reajustes de aluguel
- Contrato com aniversário em abril de 2010 e pagamento em maio de 2010: 1,0194
- Contrato com aniversário em maio de 2010 e pagamento em junho de 2010: 1,0288
- Contrato com aniversário em junho de 2010 e pagamento em julho de 2010: 1,0418
- Contrato com aniversário em julho de 2010 e pagamento em agosto de 2010: 1,0517
- Contrato com aniversário em agosto de 2010 e pagamento em setembro de 2010: 1,0579
- Contrato com aniversário em setembro de 2010 e pagamento em outubro de 2010: 1,0699
- Contrato com aniversário em outubro de 2010 e pagamento em novembro de 2010: 1,0777
- Contrato com aniversário em novembro de 2010 e pagamento em dezembro de 2010: 1,0881
- Contrato com aniversário em dezembro de 2010 e pagamento em janeiro de 2011: 1,1027
Os aluguéis residenciais em andamento com reajuste anual atrelado ao Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) e aniversário no mês de dezembro serão reajustados em 10,27%. Essa é a variação acumulada do indicador nos últimos 12 meses (dezembro de 2009 a novembro de 2010), após a divulgação, pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), do IGP-M de novembro, que registrou alta de 1,45% no mês.
Uma forma simples de realizar o cálculo é a utilização do fator de reajuste, que, multiplicado pelo valor de locação vigente até novembro, indicará o novo aluguel. Esse fator é de 1,1027 para os contratos que aniversariam em dezembro. Assim, se a locação antes do reajuste era de R$ 800,00, o novo valor será de 800,00 x 1,1027 ou R$ 882,16.
Fatores de Reajustes de aluguel
- Contrato com aniversário em abril de 2010 e pagamento em maio de 2010: 1,0194
- Contrato com aniversário em maio de 2010 e pagamento em junho de 2010: 1,0288
- Contrato com aniversário em junho de 2010 e pagamento em julho de 2010: 1,0418
- Contrato com aniversário em julho de 2010 e pagamento em agosto de 2010: 1,0517
- Contrato com aniversário em agosto de 2010 e pagamento em setembro de 2010: 1,0579
- Contrato com aniversário em setembro de 2010 e pagamento em outubro de 2010: 1,0699
- Contrato com aniversário em outubro de 2010 e pagamento em novembro de 2010: 1,0777
- Contrato com aniversário em novembro de 2010 e pagamento em dezembro de 2010: 1,0881
- Contrato com aniversário em dezembro de 2010 e pagamento em janeiro de 2011: 1,1027
segunda-feira, 29 de novembro de 2010
Preço de imóveis novos sobe até 81% na capital paulista
DE SÃO PAULO
Com crédito disponível e economia aquecida, os preços dos imóveis novos na cidade de São Paulo dispararam neste ano. O metro quadrado dos lançamentos teve alta de até 81% de janeiro a outubro ante 2009, informa a reportagem de Mariana Sallowicz publicada na edição desta segunda-feira da Folha e disponível na íntegra para assinantes do jornal e do UOL.
Foi o caso dos apartamentos residenciais localizados na Bela Vista, no centro da capital paulista, cujo metro quadrado custa R$ 8.043.
Na média do município, a valorização foi de 29% --de R$ 4.084 no ano passado para R$ 5.272 em 2010 o m2.
"O preço, historicamente, acompanha os índices de inflação, como o IPCA [Índice de Preços ao Consumidor Amplo] e o INCC [Índice Nacional de Custo da Construção]. Neste ano, porém, houve um descolamento, apontando para a valorização dos imóveis", diz Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP (sindicato da habitação).
O IPCA, índice oficial de inflação do governo, subiu 4,38% no ano, até outubro. Já a alta do INCC no mesmo período é de 6,34%.
O levantamento, feito pela empresa de pesquisas imobiliárias Geoimovel a pedido da Folha, mostra que, de um total de 50 bairros que tiveram lançamentos em 2009 e em 2010, 46 apresentaram alta nos preços.
Com crédito disponível e economia aquecida, os preços dos imóveis novos na cidade de São Paulo dispararam neste ano. O metro quadrado dos lançamentos teve alta de até 81% de janeiro a outubro ante 2009, informa a reportagem de Mariana Sallowicz publicada na edição desta segunda-feira da Folha e disponível na íntegra para assinantes do jornal e do UOL.
Foi o caso dos apartamentos residenciais localizados na Bela Vista, no centro da capital paulista, cujo metro quadrado custa R$ 8.043.
Na média do município, a valorização foi de 29% --de R$ 4.084 no ano passado para R$ 5.272 em 2010 o m2.
"O preço, historicamente, acompanha os índices de inflação, como o IPCA [Índice de Preços ao Consumidor Amplo] e o INCC [Índice Nacional de Custo da Construção]. Neste ano, porém, houve um descolamento, apontando para a valorização dos imóveis", diz Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP (sindicato da habitação).
O IPCA, índice oficial de inflação do governo, subiu 4,38% no ano, até outubro. Já a alta do INCC no mesmo período é de 6,34%.
O levantamento, feito pela empresa de pesquisas imobiliárias Geoimovel a pedido da Folha, mostra que, de um total de 50 bairros que tiveram lançamentos em 2009 e em 2010, 46 apresentaram alta nos preços.
domingo, 21 de novembro de 2010
Creci-SP lança índice de preços de imóveis usados
O Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP) divulgou hoje a primeira edição do Índice Estadual de Preços de Imóveis Usados Residenciais (IEPI-UR), que reúne a média de preços de imóveis usados e alugueis residenciais. O índice caiu 2,12% em setembro em relação a agosto.
Vendas
Em setembro, a venda de imóveis usados teve queda de 1,32% no Estado de São Paulo em relação ao mês anterior, conforme pesquisa realizada pelo Creci-SP com 1.765 imobiliárias de 37 cidades, incluindo a capital. O índice estadual de vendas recuou de 0,7435 em agosto para 0,7337 em setembro.
A queda de vendas ocorreu em três das quatro regiões em que é feita a pesquisa: ABCD, Guarulhos e Osasco (-13,3%), interior (-5,78%) e litoral (-0,86%). Na cidade de São Paulo, as vendas cresceram 19,71%.
Os imóveis com valor de até R$ 160 mil responderam por 57,46% das vendas no litoral e por 51,68% no interior. Na região do ABCD, Guarulhos e Osasco, os imóveis de até R$ 200 mil representaram 51,27% do total negociado pelas imobiliárias. Já na capital paulista a maior parte das vendas, 54,01%, ficou com imóveis acima de R$ 200 mil.
Vendas
Em setembro, a venda de imóveis usados teve queda de 1,32% no Estado de São Paulo em relação ao mês anterior, conforme pesquisa realizada pelo Creci-SP com 1.765 imobiliárias de 37 cidades, incluindo a capital. O índice estadual de vendas recuou de 0,7435 em agosto para 0,7337 em setembro.
A queda de vendas ocorreu em três das quatro regiões em que é feita a pesquisa: ABCD, Guarulhos e Osasco (-13,3%), interior (-5,78%) e litoral (-0,86%). Na cidade de São Paulo, as vendas cresceram 19,71%.
Os imóveis com valor de até R$ 160 mil responderam por 57,46% das vendas no litoral e por 51,68% no interior. Na região do ABCD, Guarulhos e Osasco, os imóveis de até R$ 200 mil representaram 51,27% do total negociado pelas imobiliárias. Já na capital paulista a maior parte das vendas, 54,01%, ficou com imóveis acima de R$ 200 mil.
Como é feito o cálculo do IPTU
Saiba como a prefeitura chega ao valor do IPTU a ser pago e o que fazer caso o considere abusivo
Talita Abrantes, de EXAME.com Tweet
Imposto é calculado em cima das condições e da localização dos imóveis
Anualmente, boa parte dos proprietários de imóveis de todas as regiões do Brasil têm que encarar aquela que é uma das mais importantes taxas imobiliárias do país, o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU). Na cidade de São Paulo, desde 2010, basta ter um imóvel com valor venal acima de 70.000 reais para fazer parte do pelotão de contribuintes cobrados pela prefeitura. A contribuição é tão tradicional dentro da rotina imobiliária do país que pouca gente sabe verificar se está pagando um imposto compatível com as condições estruturais do imóvel e da região em que ele está localizado.
Isso porque o tributo é definido com base no valor venal do imóvel, calculado a partir da Planta Genérica de Valores Imobiliários (PGVI) do município. Este documento oficial cataloga o preço médio do metro quadrado em cada via da cidade. Assim, para descobrir quanto você vai pagar de IPTU, basta aplicar ao valor venal da sua propriedade as alíquotas determinadas pela legislação municipal. Boa parte dos municípios adota o cálculo progressivo do imposto. "A alíquota é definida pelo valor do imóvel. Quando menor o valor, menor a alíquota", afirma Nelson Lacerda, advogado tributário do escritório Lacerda & Lacerda. Por exemplo, o proprietário de um imóvel avaliado em 500.000 reais que fica em um município cuja alíquota, para esta faixa de preço, é de 1,4%, irá pagar 7.000 reais de imposto.
Boa parte das confusões, no entanto, não está neste cálculo. Mas, sim, na definição das variáveis da fórmula. "A avaliação dos imóveis é feita de maneira massiva e há risco de distorções", afirma Amir Khair, consultor financeiro e ex-secretário de Finanças da Prefeitura de São Paulo. De acordo com ele, o custo do metro quadrado em cada região é definido a partir das melhorias de infraestrutura ou depreciação do local. "Por exemplo, fatores como construção de estações de metrô ou inauguração de shopping centers tornam a área mais valorizada", afirma. "Por outro lado, se é construído um pontilhão em frente a sua casa, o valor do IPTU deve diminuir". A qualidade dos imóveis também interfere nesta avaliação. "Se sua casa tem um padrão melhor que a do seu vizinho, você irá pagar um imposto maior", diz Lacerda.
O ideal, de acordo com o Khair, é reajustar o valor ano a ano. No entanto, muitas prefeituras retardam esse procedimento. O governo municipal de São Paulo, por exemplo, antes dos polêmicos reajustes de 2010, levou oito anos para atualizar as avaliações dos imóveis da cidade. "Nestes casos, é mais comum existir uma grande distância entre o valor venal e a realidade do mercado", explica o ex-secretário. A solução para evitar as distorções, segundo ele, seria estabelecer um limite para a alta do imposto - no caso paulistano, em 2010, ficou determinado que o IPTU poderia ser elevado em até 30% para imóveis residenciais e em até 45% para comerciais -, além de baixar as alíquotas. Em São Paulo, elas foram elevadas.
Diante da suspeita de aplicação incorreta do tributo, o ideal é recorrer à Justiça. Para isso, é preciso contratar um perito que comprove a suspeita e calcule o valor ideal a ser pago. "Prove com dados e peça uma liminar judicial para depositar o imposto ideal em juízo", explica Lacerda. Esta postura impede que você seja considerado inadimplente ou continue contribuindo com uma taxa abusiva.
Talita Abrantes, de EXAME.com Tweet
Imposto é calculado em cima das condições e da localização dos imóveis
Anualmente, boa parte dos proprietários de imóveis de todas as regiões do Brasil têm que encarar aquela que é uma das mais importantes taxas imobiliárias do país, o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU). Na cidade de São Paulo, desde 2010, basta ter um imóvel com valor venal acima de 70.000 reais para fazer parte do pelotão de contribuintes cobrados pela prefeitura. A contribuição é tão tradicional dentro da rotina imobiliária do país que pouca gente sabe verificar se está pagando um imposto compatível com as condições estruturais do imóvel e da região em que ele está localizado.
Isso porque o tributo é definido com base no valor venal do imóvel, calculado a partir da Planta Genérica de Valores Imobiliários (PGVI) do município. Este documento oficial cataloga o preço médio do metro quadrado em cada via da cidade. Assim, para descobrir quanto você vai pagar de IPTU, basta aplicar ao valor venal da sua propriedade as alíquotas determinadas pela legislação municipal. Boa parte dos municípios adota o cálculo progressivo do imposto. "A alíquota é definida pelo valor do imóvel. Quando menor o valor, menor a alíquota", afirma Nelson Lacerda, advogado tributário do escritório Lacerda & Lacerda. Por exemplo, o proprietário de um imóvel avaliado em 500.000 reais que fica em um município cuja alíquota, para esta faixa de preço, é de 1,4%, irá pagar 7.000 reais de imposto.
Boa parte das confusões, no entanto, não está neste cálculo. Mas, sim, na definição das variáveis da fórmula. "A avaliação dos imóveis é feita de maneira massiva e há risco de distorções", afirma Amir Khair, consultor financeiro e ex-secretário de Finanças da Prefeitura de São Paulo. De acordo com ele, o custo do metro quadrado em cada região é definido a partir das melhorias de infraestrutura ou depreciação do local. "Por exemplo, fatores como construção de estações de metrô ou inauguração de shopping centers tornam a área mais valorizada", afirma. "Por outro lado, se é construído um pontilhão em frente a sua casa, o valor do IPTU deve diminuir". A qualidade dos imóveis também interfere nesta avaliação. "Se sua casa tem um padrão melhor que a do seu vizinho, você irá pagar um imposto maior", diz Lacerda.
O ideal, de acordo com o Khair, é reajustar o valor ano a ano. No entanto, muitas prefeituras retardam esse procedimento. O governo municipal de São Paulo, por exemplo, antes dos polêmicos reajustes de 2010, levou oito anos para atualizar as avaliações dos imóveis da cidade. "Nestes casos, é mais comum existir uma grande distância entre o valor venal e a realidade do mercado", explica o ex-secretário. A solução para evitar as distorções, segundo ele, seria estabelecer um limite para a alta do imposto - no caso paulistano, em 2010, ficou determinado que o IPTU poderia ser elevado em até 30% para imóveis residenciais e em até 45% para comerciais -, além de baixar as alíquotas. Em São Paulo, elas foram elevadas.
Diante da suspeita de aplicação incorreta do tributo, o ideal é recorrer à Justiça. Para isso, é preciso contratar um perito que comprove a suspeita e calcule o valor ideal a ser pago. "Prove com dados e peça uma liminar judicial para depositar o imposto ideal em juízo", explica Lacerda. Esta postura impede que você seja considerado inadimplente ou continue contribuindo com uma taxa abusiva.
Monotrilho afeta preço dos imóveis no Morumbi
Ao contrário do metrô, que sempre valoriza as residências próximas, o monotrilho que cortará o bairro pode prejudicar os imóveis vizinhos à linha
João Sandrini, de EXAME.com Tweet Comentários (7)
Divulgação/EXAME.com
Metrô de SP: Linha Ouro (em vermelho) vai ligar o Morumbi à estação Jabaquara
São Paulo - Há alguns dias, a incorporadora Brookfield decidiu colocar em promoção imóveis em construção no Panamby, uma das regiões mais arborizadas e valorizadas da zona sudoeste de São Paulo. Os apartamentos de 141 metros quadrados e duas vagas de garagem localizados dentro de um grande condomínio fechado com extensa área de lazer e todo o aparato de segurança saem, à vista, por 440.000 reais. Isso equivale a um preço por metro quadrado de 3.100 reais, bem abaixo da média de quase 4.000 reais do bairro do Morumbi, segundo pesquisa do Ibope.
Leia Mais
21/11/2010 | Usinas nucleares deverão ser construídas no Nordeste
21/11/2010 | Sucessão em SP pode aliar Kassab a petistas
19/11/2010 | Torre de Donald Trump sucumbe à crise imobiliária na Flórida
19/11/2010 | Secovi-SP: valor de contrato novo de locação sobe 0,4%
Por trás da dificuldade em vender o empreendimento que levou a essa promoção está uma das mais controversas obras de infraestrutura em planejamento na cidade de São Paulo. O governo paulista prevê realizar no dia 18 de novembro a licitação da linha 17 - Ouro do Metrô, que ligará o estádio do Morumbi ao Panamby, o aeroporto de Congonhas e a estação Jabaquara do Metrô (veja mapa acima). Ao invés de optar por uma linha subterrânea, que sempre valoriza os imóveis vizinhos, o governo decidiu pela construção de um monotrilho de proporções assustadoras. Os trens se deslocarão por quase 20 km de vias elevadas a 15 metros de altura, sustentadas por enormes pilares construídos a cada 30 metros. Logo que o edital foi publicado, associações de moradores declararam temer a construção de um "novo Minhocão" no bairro.
Para urbanistas e especialistas em transporte ouvidos por EXAME.com, ainda que a preocupação seja um tanto exagerada, a obra, se levada adiante da forma como foi proposta, terá impacto no mercado imobiliário do Morumbi. Os maiores perdedores, dizem os especialistas, devem ser os imóveis mais próximos às linhas e às estações. É exatamente esse o caso do Villa Amalfi, que terá o monotrilho como vizinho de muro - a Brookfield até decidiu mudar a disposição dos prédios em construção para que o terraço não ficasse de frente para a linha. Ainda que rodem sobre pneus e que haja uma parede de proteção ao lado dos trilhos, trens são sempre barulhentos e emitem um ruído muito menos agradável que o dos milhares de passarinhos que habitam o bairro atualmente.
Outro problema é visual. Não é possível comparar o projeto com o Minhocão, que é muito mais largo, suporta um tráfego bem maior e foi determinante para degradar uma área gigantesca no centro de São Paulo. A estrutura a ser montada também é mais estreita que a do Expresso Tiradentes, o antigo Fura-Fila, que corre no meio da avenida do Estado, na zona leste de São Paulo. Mas seria impossível construir uma obra desse porte sem gerar poluição visual na região. "O monotrilho pode até ser eficiente e funcional, mas bonito não vai ficar", diz o coordenador do curso de Arquitetura e Urbanismo da Unesp, Fernando Okimoto.
Por que um monotrilho?
O governo de São Paulo acredita que o monotrilho é a melhor forma de integrar o aeroporto de Congonhas e o estádio Morumbi ao resto da cidade. O Morumbi é um bairro rico, pouco adensado e enorme que depende de poucas vias para o acesso a outras regiões. O transporte público na região é ruim, e a maior parte dos moradores usa carro para se locomover. Já o aeroporto costuma ser acessado por meio de táxi (caro em São Paulo) ou de veículo próprio (mas a diária do estacionamento dentro de Congonhas custa 58 reais, uma das mais altas do país).
João Sandrini, de EXAME.com Tweet Comentários (7)
Divulgação/EXAME.com
Metrô de SP: Linha Ouro (em vermelho) vai ligar o Morumbi à estação Jabaquara
São Paulo - Há alguns dias, a incorporadora Brookfield decidiu colocar em promoção imóveis em construção no Panamby, uma das regiões mais arborizadas e valorizadas da zona sudoeste de São Paulo. Os apartamentos de 141 metros quadrados e duas vagas de garagem localizados dentro de um grande condomínio fechado com extensa área de lazer e todo o aparato de segurança saem, à vista, por 440.000 reais. Isso equivale a um preço por metro quadrado de 3.100 reais, bem abaixo da média de quase 4.000 reais do bairro do Morumbi, segundo pesquisa do Ibope.
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19/11/2010 | Secovi-SP: valor de contrato novo de locação sobe 0,4%
Por trás da dificuldade em vender o empreendimento que levou a essa promoção está uma das mais controversas obras de infraestrutura em planejamento na cidade de São Paulo. O governo paulista prevê realizar no dia 18 de novembro a licitação da linha 17 - Ouro do Metrô, que ligará o estádio do Morumbi ao Panamby, o aeroporto de Congonhas e a estação Jabaquara do Metrô (veja mapa acima). Ao invés de optar por uma linha subterrânea, que sempre valoriza os imóveis vizinhos, o governo decidiu pela construção de um monotrilho de proporções assustadoras. Os trens se deslocarão por quase 20 km de vias elevadas a 15 metros de altura, sustentadas por enormes pilares construídos a cada 30 metros. Logo que o edital foi publicado, associações de moradores declararam temer a construção de um "novo Minhocão" no bairro.
Para urbanistas e especialistas em transporte ouvidos por EXAME.com, ainda que a preocupação seja um tanto exagerada, a obra, se levada adiante da forma como foi proposta, terá impacto no mercado imobiliário do Morumbi. Os maiores perdedores, dizem os especialistas, devem ser os imóveis mais próximos às linhas e às estações. É exatamente esse o caso do Villa Amalfi, que terá o monotrilho como vizinho de muro - a Brookfield até decidiu mudar a disposição dos prédios em construção para que o terraço não ficasse de frente para a linha. Ainda que rodem sobre pneus e que haja uma parede de proteção ao lado dos trilhos, trens são sempre barulhentos e emitem um ruído muito menos agradável que o dos milhares de passarinhos que habitam o bairro atualmente.
Outro problema é visual. Não é possível comparar o projeto com o Minhocão, que é muito mais largo, suporta um tráfego bem maior e foi determinante para degradar uma área gigantesca no centro de São Paulo. A estrutura a ser montada também é mais estreita que a do Expresso Tiradentes, o antigo Fura-Fila, que corre no meio da avenida do Estado, na zona leste de São Paulo. Mas seria impossível construir uma obra desse porte sem gerar poluição visual na região. "O monotrilho pode até ser eficiente e funcional, mas bonito não vai ficar", diz o coordenador do curso de Arquitetura e Urbanismo da Unesp, Fernando Okimoto.
Por que um monotrilho?
O governo de São Paulo acredita que o monotrilho é a melhor forma de integrar o aeroporto de Congonhas e o estádio Morumbi ao resto da cidade. O Morumbi é um bairro rico, pouco adensado e enorme que depende de poucas vias para o acesso a outras regiões. O transporte público na região é ruim, e a maior parte dos moradores usa carro para se locomover. Já o aeroporto costuma ser acessado por meio de táxi (caro em São Paulo) ou de veículo próprio (mas a diária do estacionamento dentro de Congonhas custa 58 reais, uma das mais altas do país).
Imóvel financiado rende mais para investidores
Estudo da consultoria Mercer a pedido do Portal EXAME mostra que financiar imóvel para investimento é mais rentável que comprá-lo à vista, mas há riscos
Francine De Lorenzo, da EXAME Tweet Comentários (0)
Com o reaquecimento do mercado imobiliário brasileiro nos últimos anos, as aplicações em imóveis voltaram a ser apontadas pelos especialistas como uma boa opção para diversificação da carteira de investimentos. Não só pelas perspectivas de valorização dos imóveis - em São Paulo, o preço médio do metro quadrado de área útil de imóveis residenciais vem aumentando a uma taxa acima de 10% ao ano -, mas também devido à retomada do mercado de locação, que em 2007 rendeu aos locadores retornos superiores a 10% ao ano, de acordo com o Secovi.
Um fator, entretanto, que torna o investimento ainda mais atrativo é a possibilidade de potencializar os ganhos utilizando o crédito imobiliário como parte da estratégia de investimento. A pedido do Portal EXAME, a consultoria Mercer desenvolveu um estudo que mostra que o retorno obtido pelos investidores que optarem por essa estratégia pode ser até 54% superior àquele auferido por quem preferir comprar o imóvel à vista.
A Mercer simulou três possibilidades para um investidor que disponha de 120.000 reais para aplicar em imóveis. No primeiro caso, o investidor compraria à vista o imóvel e o alugaria, obtendo ao final de 12 anos 501.401,80 reais, incluindo o valor do imóvel já valorizado e a renda obtida com a locação durante o período. Se ao invés de comprar o imóvel à vista o investidor desse uma entrada de 30.000 reais, financiasse 90.000 reais pagando juros de 9% ao ano, mais a taxa referencial (TR), e investisse o dinheiro que manteve em mãos em renda fixa e ações, ao término de 12 anos teria um patrimônio de 771.168,59 reais. A princípio, as prestações do financiamento seriam pagas com o rendimento das aplicações e o retorno do aluguel, porém, a partir do 95º mês de financiamento, apenas a renda obtida com a locação já seria suficiente para pagar a prestação (veja detalhes no quadro abaixo).
Quanto rende investir em imóveis
CASO 1
Investir todo o patrimônio num imóvel e ter o aluguel como retorno
Valor Imóvel Valor do Imóvel Capitalizado (1) Valor Aluguel (2) Valor Final (3)
R$ 120.000,00 R$ 376.611,41 R$ 124.793,40 R$ 501.404,80
1) Capitalização de 10% a.a.
2) Reajuste dos aluguéis de 7% a.a.
3) Valor do imóvel capitalizado + aluguel
CASO 2
a) Investir parte do dinheiro (R$ 90.000,00) num fundo DI ou renda fixa, com rentabilidade de 12,60% a.a.
b) Utilizar R$ 30.000,00 de entrada na compra de um imóvel no valor de R$ 120.000,00, alugá-lo e, com o retorno obtido, amortizar parte do financiamento contratado
c) Financiar R$ 90.000,00;
Taxa de Juros: 9% a.a. + TR
Prazo: 12 anos
Sistema de Amortização: SAC
Valor Imóvel Valor do Imóvel Capitalizado (1) Retorno Financeiro Valor Final
120.000,00 376.611,41 309.948,68 686.560,09
1) Capitalização de 10% a.a.
Obs.: A partir do 95º mês apenas o valor do aluguel é suficiente para pagar o financiamento. O saldo restante passa a ser reinvestido em renda fixa.
CASO 3
a) Investir R$ 63.000,00 num fundo DI ou renda fixa e R$ 27.000,00 em ações. Rentabilidade da renda fixa: 12,60% a.a.
Rentabilidade das ações : 18.0% a.a. (retorno hipotético)
b) Utilizar R$ 30.000,00 de entrada na compra de um imóvel no valor de R$ 120.000,00, alugá-lo e, com o retorno obtido, amortizar parte do financiamento contratado
c) Financiar R$ 90.000,00;
Taxa de Juros: 9% a.a. + TR
Prazo: 12 anos
Sistema de Amortização: SAC
Valor Imóvel Valor do Imóvel Capitalizado (1) Retorno Financeiro Valor Final
R$ 120.000,00 R$ 376.611,41 R$ 394.557,18 R$ 771.168,59
1) Capitalização de 10% a.a.
Obs.: Parte da parcela adquirida do imóvel será paga com os recursos (juros) obtidos no investimento de renda fixa.
Obs.: A partir do 95º mês apenas o valor do aluguel é suficiente para pagar o financiamento. O saldo restante passa a ser reinvestido nas aplicações financeiras.
Fonte: consultoria Mercer
O investidor mais conservador teria a opção de investir o dinheiro somente em renda fixa - o que já lhe garantiria um rendimento superior ao que seria obtido caso comprasse à vista o imóvel -, mas na avaliação do matemático e professor da Universidade de São Paulo (USP), José Dutra Vieira Sobrinho, só vale a pena elevar o risco da carteira tomando um empréstimo se o investidor decidir aplicar em ações. "No longo prazo, a tendência é de que a Bolsa renda muito mais que a renda fixa", diz.
A simulação não considera os custos de operação, nem a possibilidade de vacância do imóvel por longo período. De acordo com dados do Secovi, o tempo médio para locação de um imóvel em 2007 foi 22 dias. "A redução das taxas de juros e a ampliação dos prazos dos financiamentos imobiliários não reduziram a procura por imóveis para locação, principalmente imóveis novos", diz o vice-presidente de Locação do Secovi, José Roberto Federighi.
Segundo o executivo, há uma grande demanda por parte de pessoas que estão em trânsito, estudando ou trabalhando fora de sua cidade natal. "A globalização criou um novo padrão de carreira e, com o grau de investimento, a tendência é que cada vez mais as pessoas se movimentem. Por isso, muitos preferem alugar ao invés de comprar um imóvel para morar", diz Federighi, lembrando que os recém-casados, os recém-separados e as pessoas em início de vida econômica também demandam imóveis para locação.
Francine De Lorenzo, da EXAME Tweet Comentários (0)
Com o reaquecimento do mercado imobiliário brasileiro nos últimos anos, as aplicações em imóveis voltaram a ser apontadas pelos especialistas como uma boa opção para diversificação da carteira de investimentos. Não só pelas perspectivas de valorização dos imóveis - em São Paulo, o preço médio do metro quadrado de área útil de imóveis residenciais vem aumentando a uma taxa acima de 10% ao ano -, mas também devido à retomada do mercado de locação, que em 2007 rendeu aos locadores retornos superiores a 10% ao ano, de acordo com o Secovi.
Um fator, entretanto, que torna o investimento ainda mais atrativo é a possibilidade de potencializar os ganhos utilizando o crédito imobiliário como parte da estratégia de investimento. A pedido do Portal EXAME, a consultoria Mercer desenvolveu um estudo que mostra que o retorno obtido pelos investidores que optarem por essa estratégia pode ser até 54% superior àquele auferido por quem preferir comprar o imóvel à vista.
A Mercer simulou três possibilidades para um investidor que disponha de 120.000 reais para aplicar em imóveis. No primeiro caso, o investidor compraria à vista o imóvel e o alugaria, obtendo ao final de 12 anos 501.401,80 reais, incluindo o valor do imóvel já valorizado e a renda obtida com a locação durante o período. Se ao invés de comprar o imóvel à vista o investidor desse uma entrada de 30.000 reais, financiasse 90.000 reais pagando juros de 9% ao ano, mais a taxa referencial (TR), e investisse o dinheiro que manteve em mãos em renda fixa e ações, ao término de 12 anos teria um patrimônio de 771.168,59 reais. A princípio, as prestações do financiamento seriam pagas com o rendimento das aplicações e o retorno do aluguel, porém, a partir do 95º mês de financiamento, apenas a renda obtida com a locação já seria suficiente para pagar a prestação (veja detalhes no quadro abaixo).
Quanto rende investir em imóveis
CASO 1
Investir todo o patrimônio num imóvel e ter o aluguel como retorno
Valor Imóvel Valor do Imóvel Capitalizado (1) Valor Aluguel (2) Valor Final (3)
R$ 120.000,00 R$ 376.611,41 R$ 124.793,40 R$ 501.404,80
1) Capitalização de 10% a.a.
2) Reajuste dos aluguéis de 7% a.a.
3) Valor do imóvel capitalizado + aluguel
CASO 2
a) Investir parte do dinheiro (R$ 90.000,00) num fundo DI ou renda fixa, com rentabilidade de 12,60% a.a.
b) Utilizar R$ 30.000,00 de entrada na compra de um imóvel no valor de R$ 120.000,00, alugá-lo e, com o retorno obtido, amortizar parte do financiamento contratado
c) Financiar R$ 90.000,00;
Taxa de Juros: 9% a.a. + TR
Prazo: 12 anos
Sistema de Amortização: SAC
Valor Imóvel Valor do Imóvel Capitalizado (1) Retorno Financeiro Valor Final
120.000,00 376.611,41 309.948,68 686.560,09
1) Capitalização de 10% a.a.
Obs.: A partir do 95º mês apenas o valor do aluguel é suficiente para pagar o financiamento. O saldo restante passa a ser reinvestido em renda fixa.
CASO 3
a) Investir R$ 63.000,00 num fundo DI ou renda fixa e R$ 27.000,00 em ações. Rentabilidade da renda fixa: 12,60% a.a.
Rentabilidade das ações : 18.0% a.a. (retorno hipotético)
b) Utilizar R$ 30.000,00 de entrada na compra de um imóvel no valor de R$ 120.000,00, alugá-lo e, com o retorno obtido, amortizar parte do financiamento contratado
c) Financiar R$ 90.000,00;
Taxa de Juros: 9% a.a. + TR
Prazo: 12 anos
Sistema de Amortização: SAC
Valor Imóvel Valor do Imóvel Capitalizado (1) Retorno Financeiro Valor Final
R$ 120.000,00 R$ 376.611,41 R$ 394.557,18 R$ 771.168,59
1) Capitalização de 10% a.a.
Obs.: Parte da parcela adquirida do imóvel será paga com os recursos (juros) obtidos no investimento de renda fixa.
Obs.: A partir do 95º mês apenas o valor do aluguel é suficiente para pagar o financiamento. O saldo restante passa a ser reinvestido nas aplicações financeiras.
Fonte: consultoria Mercer
O investidor mais conservador teria a opção de investir o dinheiro somente em renda fixa - o que já lhe garantiria um rendimento superior ao que seria obtido caso comprasse à vista o imóvel -, mas na avaliação do matemático e professor da Universidade de São Paulo (USP), José Dutra Vieira Sobrinho, só vale a pena elevar o risco da carteira tomando um empréstimo se o investidor decidir aplicar em ações. "No longo prazo, a tendência é de que a Bolsa renda muito mais que a renda fixa", diz.
A simulação não considera os custos de operação, nem a possibilidade de vacância do imóvel por longo período. De acordo com dados do Secovi, o tempo médio para locação de um imóvel em 2007 foi 22 dias. "A redução das taxas de juros e a ampliação dos prazos dos financiamentos imobiliários não reduziram a procura por imóveis para locação, principalmente imóveis novos", diz o vice-presidente de Locação do Secovi, José Roberto Federighi.
Segundo o executivo, há uma grande demanda por parte de pessoas que estão em trânsito, estudando ou trabalhando fora de sua cidade natal. "A globalização criou um novo padrão de carreira e, com o grau de investimento, a tendência é que cada vez mais as pessoas se movimentem. Por isso, muitos preferem alugar ao invés de comprar um imóvel para morar", diz Federighi, lembrando que os recém-casados, os recém-separados e as pessoas em início de vida econômica também demandam imóveis para locação.
Capital perde participação e responde por metade dos lançamentos de imóveis na GSP
TATIANA RESENDE
DE SÃO PAULO
Depois de dominar os lançamentos de imóveis residenciais na região metropolitana até meados desta década, a capital paulista vem perdendo espaço e respondeu por menos da metade (49,9%) das moradias postas à venda neste ano.
Segundo levantamento do Secovi (Sindicato da Habitação) de São Paulo feito a pedido da Folha, a participação era de 57,6% em 2009, considerando também o período de janeiro a agosto, o dado mais recente. Essa fatia chegava a 83,9% em 2004, quando a pesquisa da entidade passou a ser feita com a nova metodologia.
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Entre as explicações para esse espraiamento estão a escassez de terrenos e o Minha Casa, Minha Vida, cujos imóveis podem custar no máximo R$ 130 mil para se enquadrarem no programa federal.
Alessandro Shinoda/Folhapress
Empreendimento da MRV em São Bernardo do Campo (GSP)
Entre os outros 38 municípios que compõem a Grande São Paulo, destacaram-se neste ano os lançamentos em Guarulhos, Barueri (incluindo Alphaville e Tamboré), São Bernardo do Campo, Santo André, Carapicuíba e Diadema.
Sobre a crítica recorrente do Secovi em relação à dificuldade na aprovação de projetos pela Prefeitura de São Paulo, o secretário municipal de Habitação, Ricardo Pereira Leite, destaca que há muitas secretarias envolvidas, como transportes, meio ambiente e desenvolvimento urbano.
"Essa complexidade é da cidade e tem um viés qualitativo, respeitando mais todos os aspectos. Com certeza fica menos célere, mas estamos procurando melhorar o processo de análise", diz.
O presidente do Secovi-SP, João Crestana, rebate lembrando que "a agilidade é importante não só para construtoras, mas também para consumidores". "Há mais exigências para aprovar, mas também mais ferramentas para agilizar esse processo."
A secretaria informou que os projetos de novos imóveis aprovados neste ano estão disponíveis para consulta pública, mas os interessados em saber o total devem contar um por um.
Editoria de Arte/Folhapress
"É difícil crescer ficando num só lugar. Ofertar mais implica sair de São Paulo. Se você não for, alguém vai", avalia Sergio Paulo dos Anjos, diretor da MRV. "[O problema na capital] é crítico, mas outras grandes cidades, como Rio de Janeiro e Belo Horizonte, passam por situações parecidas", completa.
Segundo Crestana, está difícil até encontrar áreas que abrigam estacionamentos para negociar. "Temos que comprar 20 casinhas para "formar" um terreno."
Rubens Junior, diretor da Rossi, acrescenta ainda que, "se fosse só achar o terreno, seria fácil. Temos que superar muitos problemas jurídicos e ambientais".
Na opinião do executivo, encontrar áreas compatíveis com o Minha Casa, Minha Vida em São Paulo "é quase impossível". O efeito disso é que "cidades às quais eventualmente não iríamos se tornaram mais atraentes".
A diversificação de oportunidade de negócios é apontada por Sandro Gamba, diretor da Gafisa, como uma necessidade para competir no mercado. "Tendo várias frentes de trabalho, podemos lançar simultaneamente vários empreendimentos."
Em vendas, o acompanhamento em toda a região metropolitana só começou a ser feito neste ano, período no qual a capital respondeu por 52,3% dos imóveis comercializados, patamar em linha com o de lançamentos.
DISTÂNCIAS
O deslocamento ainda é o principal problema enfrentado por quem mora fora da capital e precisa ir e voltar todos os dias para o trabalho, gargalo que une quem saiu da cidade em busca de qualidade de vida ou porque não conseguiu comprar um imóvel nas áreas valorizadas.
Para se ter uma ideia de como os congestionamentos ainda podem ficar piores, mais de 30% dos automóveis novos vendidos no país neste ano foram emplacados no Estado de São Paulo.
Na opinião de Candido Malta, professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP, "o pedágio urbano é inevitável". O especialista considera que só é possível demover as pessoas do uso do carro "mexendo no bolso". "Para eles, os problemas são sempre os outros."
O arquiteto e urbanista Kazuo Nakano, do Instituto Pólis, acrescenta que ainda há uma lacuna na sociedade sobre o debate metropolitano. "Os municípios se fortaleceram com a Constituição de 1988, mas não se criou uma articulação", diz, lembrando da experiência em Londres, onde há uma instância de governo, eleita indiretamente pelos prefeitos, "para pensar além do município, o contexto metropolitano".
Nakano destaca a importância desse planejamento para não criar apenas cidades dormitórios, com oportunidades só de moradia, mas também com emprego, comércio, serviços e lazer.
Para Malta, as construtoras são "muito conservadoras", seguem os grandes movimentos da sociedade, indo onde já deu certo, onde está vendendo". Por isso, destaca, é preciso incentivos para projetos urbanísticos.
De acordo com ele, esse processo do emprego ir atrás das moradias "é natural na classe média, mas a baixa renda não tem esse poder", faixa da população que é mais penalizada pelas deficiências no tranporte público.
Além do projeto que está sendo elaborado pela prefeitura de São Paulo para a Concessão Urbanística Nova Luz, estão em andamento quatro operações urbanas na capital: Faria Lima, Água Espraiada, Centro e Água Branca, mas as duas últimas ainda precisam se adequar ao Estatuto das Cidades. Essas operações promovem alterações estruturais, definindo novos parâmetros de ocupação e de adensamento, com um incremento no estoque de imóveis residenciais e comerciais.
DE SÃO PAULO
Depois de dominar os lançamentos de imóveis residenciais na região metropolitana até meados desta década, a capital paulista vem perdendo espaço e respondeu por menos da metade (49,9%) das moradias postas à venda neste ano.
Segundo levantamento do Secovi (Sindicato da Habitação) de São Paulo feito a pedido da Folha, a participação era de 57,6% em 2009, considerando também o período de janeiro a agosto, o dado mais recente. Essa fatia chegava a 83,9% em 2004, quando a pesquisa da entidade passou a ser feita com a nova metodologia.
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Entre as explicações para esse espraiamento estão a escassez de terrenos e o Minha Casa, Minha Vida, cujos imóveis podem custar no máximo R$ 130 mil para se enquadrarem no programa federal.
Alessandro Shinoda/Folhapress
Empreendimento da MRV em São Bernardo do Campo (GSP)
Entre os outros 38 municípios que compõem a Grande São Paulo, destacaram-se neste ano os lançamentos em Guarulhos, Barueri (incluindo Alphaville e Tamboré), São Bernardo do Campo, Santo André, Carapicuíba e Diadema.
Sobre a crítica recorrente do Secovi em relação à dificuldade na aprovação de projetos pela Prefeitura de São Paulo, o secretário municipal de Habitação, Ricardo Pereira Leite, destaca que há muitas secretarias envolvidas, como transportes, meio ambiente e desenvolvimento urbano.
"Essa complexidade é da cidade e tem um viés qualitativo, respeitando mais todos os aspectos. Com certeza fica menos célere, mas estamos procurando melhorar o processo de análise", diz.
O presidente do Secovi-SP, João Crestana, rebate lembrando que "a agilidade é importante não só para construtoras, mas também para consumidores". "Há mais exigências para aprovar, mas também mais ferramentas para agilizar esse processo."
A secretaria informou que os projetos de novos imóveis aprovados neste ano estão disponíveis para consulta pública, mas os interessados em saber o total devem contar um por um.
Editoria de Arte/Folhapress
"É difícil crescer ficando num só lugar. Ofertar mais implica sair de São Paulo. Se você não for, alguém vai", avalia Sergio Paulo dos Anjos, diretor da MRV. "[O problema na capital] é crítico, mas outras grandes cidades, como Rio de Janeiro e Belo Horizonte, passam por situações parecidas", completa.
Segundo Crestana, está difícil até encontrar áreas que abrigam estacionamentos para negociar. "Temos que comprar 20 casinhas para "formar" um terreno."
Rubens Junior, diretor da Rossi, acrescenta ainda que, "se fosse só achar o terreno, seria fácil. Temos que superar muitos problemas jurídicos e ambientais".
Na opinião do executivo, encontrar áreas compatíveis com o Minha Casa, Minha Vida em São Paulo "é quase impossível". O efeito disso é que "cidades às quais eventualmente não iríamos se tornaram mais atraentes".
A diversificação de oportunidade de negócios é apontada por Sandro Gamba, diretor da Gafisa, como uma necessidade para competir no mercado. "Tendo várias frentes de trabalho, podemos lançar simultaneamente vários empreendimentos."
Em vendas, o acompanhamento em toda a região metropolitana só começou a ser feito neste ano, período no qual a capital respondeu por 52,3% dos imóveis comercializados, patamar em linha com o de lançamentos.
DISTÂNCIAS
O deslocamento ainda é o principal problema enfrentado por quem mora fora da capital e precisa ir e voltar todos os dias para o trabalho, gargalo que une quem saiu da cidade em busca de qualidade de vida ou porque não conseguiu comprar um imóvel nas áreas valorizadas.
Para se ter uma ideia de como os congestionamentos ainda podem ficar piores, mais de 30% dos automóveis novos vendidos no país neste ano foram emplacados no Estado de São Paulo.
Na opinião de Candido Malta, professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP, "o pedágio urbano é inevitável". O especialista considera que só é possível demover as pessoas do uso do carro "mexendo no bolso". "Para eles, os problemas são sempre os outros."
O arquiteto e urbanista Kazuo Nakano, do Instituto Pólis, acrescenta que ainda há uma lacuna na sociedade sobre o debate metropolitano. "Os municípios se fortaleceram com a Constituição de 1988, mas não se criou uma articulação", diz, lembrando da experiência em Londres, onde há uma instância de governo, eleita indiretamente pelos prefeitos, "para pensar além do município, o contexto metropolitano".
Nakano destaca a importância desse planejamento para não criar apenas cidades dormitórios, com oportunidades só de moradia, mas também com emprego, comércio, serviços e lazer.
Para Malta, as construtoras são "muito conservadoras", seguem os grandes movimentos da sociedade, indo onde já deu certo, onde está vendendo". Por isso, destaca, é preciso incentivos para projetos urbanísticos.
De acordo com ele, esse processo do emprego ir atrás das moradias "é natural na classe média, mas a baixa renda não tem esse poder", faixa da população que é mais penalizada pelas deficiências no tranporte público.
Além do projeto que está sendo elaborado pela prefeitura de São Paulo para a Concessão Urbanística Nova Luz, estão em andamento quatro operações urbanas na capital: Faria Lima, Água Espraiada, Centro e Água Branca, mas as duas últimas ainda precisam se adequar ao Estatuto das Cidades. Essas operações promovem alterações estruturais, definindo novos parâmetros de ocupação e de adensamento, com um incremento no estoque de imóveis residenciais e comerciais.
Vaga de garagem gera discussão e encarece imóvel em até 12%
Ter carro virou quase uma exigência para acompanhar a correria da vida nas grandes cidades. O problema é: o que fazer com eles quando não estão sendo usados? Os condomínios atuais resolveram a questão colocando mais vagas do que o número de unidades. Mas, para aqueles que ainda moram em prédios antigos, quando o item era para lá de supérfluo, a discórdia entre os moradores é quase inevitável.
Visitantes podem estacionar no prédio? Posso alugar o espaço para terceiros? De acordo com a legislação, estando na escritura, o proprietário pode fazer o que quiser com o bem, mas, na verdade, quem estabelece essas regras é a convenção de condomínio. E é aí que mora o perigo.
Além da confusão, optar por um apartamento com local para o carro pesa no bolso. De acordo com uma pesquisa do Sindicato da Habitação, Secovi Rio, a vaga encarece em até 12,2% o valor de um apartamento de dois quartos na Tijuca. Ou seja, o locatário paga cerca de R$ 420 apenas para ter onde colocar o carro. Mas será que esse custo vale?
Para a jornalista Fernanda Con’Andra, de 32 anos, o valor pago pela vaga não compensava. Com bons argumentos, ela conseguiu algo raro no mercado: desvincular a garagem do apartamento que aluga no Centro do Rio.
— Como a convenção não permitia a locação da vaga para não moradores, negociei com a imobiliário e consegui R$ 160 de desconto — conta.
Veja o que diz a legislação, de acordo com o advogado Hamilton Quirino, no quadro abaixo:
Legislação
Pelo Artigo 1.338 do Código Civil, o condômino pode alugar sua vaga para qualquer pessoa, dando preferência aos moradores. No entanto, a convenção de condomínio pode proibir a locação para pessoas estranhas ao prédio, o que se faz com base nas regras de segurança interna.
Projeto de lei
Aprovado pelo Senado, o Projeto de Lei do Senado (PLS) 219/2003, que prevê o impedimento do aluguel e da venda de vagas de garagem em condomínios residenciais e comerciais para não condôminos, ainda está em votação na Câmara dos Deputados. Se aprovado, o PLS ainda deixará uma brecha, já que abrirá a possibilidade de a transação ser aprovada em ata por convenção do condomínio.
Visita
Se a vaga pertence ao imóvel, o proprietário tem o direito de emprestar a mesma para visitas. Por questões de segurança, no entanto, o proprietário deve avisar ao porteiro do prédio, informando o nome e a marca do carro do visitante em questão.
Disputa
No caso de imóveis com dois andares, no qual cada andar pertence a um proprietário, a vaga deve ser utilizada pelo imóvel que tenha a mesma discriminada na escritura. Se a área for comum, o uso deverá ser determinado pela convenção ou por acordo entre as partes.
Aluguel
Se o imóvel for alugado, e não havendo proibição no contrato de locação, o inquilino pode sublocar sua vaga a outro morador ou a pessoas estranhas ao condomínio, caso não haja tal proibição na convenção.
Notificação
Se o morador descumprir as regras de bom uso da garagem, estabelecida em assembleia, a notificação poderá ser entregue pessoalmente, com assinatura na cópia, remetida pelo Cartório de Títulos e Documentos ou até judicialmente. A notificação deverá atender ao que dispõem as normas internas do condomínio, com a aplicação das punições ali previstas, após uma prévia advertência, se for o caso.
Venda
A venda das garagens privativas também está garantida pelo Artigo 1.338 do Código Civil. Mas, em relação a terceiros, a mesma somente poderá ser concretizada com autorização prévia da assembleia de condôminos.
Visitantes podem estacionar no prédio? Posso alugar o espaço para terceiros? De acordo com a legislação, estando na escritura, o proprietário pode fazer o que quiser com o bem, mas, na verdade, quem estabelece essas regras é a convenção de condomínio. E é aí que mora o perigo.
Além da confusão, optar por um apartamento com local para o carro pesa no bolso. De acordo com uma pesquisa do Sindicato da Habitação, Secovi Rio, a vaga encarece em até 12,2% o valor de um apartamento de dois quartos na Tijuca. Ou seja, o locatário paga cerca de R$ 420 apenas para ter onde colocar o carro. Mas será que esse custo vale?
Para a jornalista Fernanda Con’Andra, de 32 anos, o valor pago pela vaga não compensava. Com bons argumentos, ela conseguiu algo raro no mercado: desvincular a garagem do apartamento que aluga no Centro do Rio.
— Como a convenção não permitia a locação da vaga para não moradores, negociei com a imobiliário e consegui R$ 160 de desconto — conta.
Veja o que diz a legislação, de acordo com o advogado Hamilton Quirino, no quadro abaixo:
Legislação
Pelo Artigo 1.338 do Código Civil, o condômino pode alugar sua vaga para qualquer pessoa, dando preferência aos moradores. No entanto, a convenção de condomínio pode proibir a locação para pessoas estranhas ao prédio, o que se faz com base nas regras de segurança interna.
Projeto de lei
Aprovado pelo Senado, o Projeto de Lei do Senado (PLS) 219/2003, que prevê o impedimento do aluguel e da venda de vagas de garagem em condomínios residenciais e comerciais para não condôminos, ainda está em votação na Câmara dos Deputados. Se aprovado, o PLS ainda deixará uma brecha, já que abrirá a possibilidade de a transação ser aprovada em ata por convenção do condomínio.
Visita
Se a vaga pertence ao imóvel, o proprietário tem o direito de emprestar a mesma para visitas. Por questões de segurança, no entanto, o proprietário deve avisar ao porteiro do prédio, informando o nome e a marca do carro do visitante em questão.
Disputa
No caso de imóveis com dois andares, no qual cada andar pertence a um proprietário, a vaga deve ser utilizada pelo imóvel que tenha a mesma discriminada na escritura. Se a área for comum, o uso deverá ser determinado pela convenção ou por acordo entre as partes.
Aluguel
Se o imóvel for alugado, e não havendo proibição no contrato de locação, o inquilino pode sublocar sua vaga a outro morador ou a pessoas estranhas ao condomínio, caso não haja tal proibição na convenção.
Notificação
Se o morador descumprir as regras de bom uso da garagem, estabelecida em assembleia, a notificação poderá ser entregue pessoalmente, com assinatura na cópia, remetida pelo Cartório de Títulos e Documentos ou até judicialmente. A notificação deverá atender ao que dispõem as normas internas do condomínio, com a aplicação das punições ali previstas, após uma prévia advertência, se for o caso.
Venda
A venda das garagens privativas também está garantida pelo Artigo 1.338 do Código Civil. Mas, em relação a terceiros, a mesma somente poderá ser concretizada com autorização prévia da assembleia de condôminos.
Construtoras investem em ações ousadas de marketing imobiliário para atrair os clientes
O Globo
RIO - Os apartamentos decorados agora são a mais velha das estratégias de marketing imobiliário. Para atrair o cliente, as construtoras estão lançando mão de ações mais interativas e bem ousadas. Vale presentear compradores com carros zero quilômetro e oferecer um descontão num site de compras coletivas. Até sorteio de R$ 1 milhão entre os compradores já foi feito. E o resultado de todo esse investimento, afirmam os especialistas de marketing, é a triplicação da velocidade de vendas.
Os jogos infantis conduziram a campanha dos novos empreendimentos da Even Construtora e Incorporadora. Em parceria com a Brinquedos Estrela, a empresa desenvolveu uma versão personalizada do tradicional "Banco Imobiliário" para presentear seus clientes. O jogo foi adaptado para o setor da construção. As propriedades fictícias são substituídas por imóveis reais da construtora em São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte, principais praças de atuação da companhia. Além disso, foram incluídos conceitos de sustentabilidade e bem estar, alinhados ao posicionamento da empresa.
O objetivo da iniciativa é oferecer aos clientes a oportunidade de retomar o hábito dos jogos de tabuleiro, que fizeram parte da infância de tantas gerações e que continuam sendo um importante instrumento de estímulo à convivência entre as pessoas e ao desenvolvimento de habilidades de comunicação, diálogo, estratégia e raciocínio lógico, enquanto permite vivenciar a dinâmica do mercado imobiliário.
E quem não gostaria de ganhar R$ 1 milhão? Isso mesmo. Para acelerar a venda das últimas mil unidades do condomínio Estrelas, na Barra da Tijuca, numa operação inédita, a construtora CHL, do grupo PDG, lançou um sorteio entre os compradores com premiação de R$ 1 milhão. Os apartamentos, de 2 e 3 quartos, tinham preço médio de R$ 260 mil. O sorteio aconteceu em outubro. Além disso, 600 compradores que pagaram as parcelas do imóvel em dia até a conclusão da obra ganham um automóvel Palio novo. Essas ações, de acordo com o Marcos Saceanu, diretor da CHL, a ação triplicou a velocidade de vendas.
- Nós lançamos o empreendimento com venda média de 15 unidades por mês. Com a ação, o número saltou para aproximadamente 50 - diz Saceanu.
A empresa já tinha inovado quando, em junho, em parceria com o portal Oferta X , levou o mercado imobiliário para o universo das compras coletivas na internet, modelo de negócio que chegou recentemente ao Brasil. Com descontos de R$ 5 mil, quatro unidades de dois e três quartos do condomínio Estrelas, na Barra da Tijuca, foram postas à venda. Em quatro horas, todos os apartamentos já haviam sido vendidos.
A Calçada, em parceria com a Newserrat, resolveu investir num concurso de vídeos criativos entre corretores do Freedom Club Residence, condomínio na região Olímpica da Barra da Tijuca com unidades de planta flexível e preço médio de R$ 250 mil. Desenvolvida pela agência Percepttiva, a ação, que entrou no ar na última terça-feira, propõe aos concorrentes a criação de um vídeo para a internet sobre o que seria um dia perfeito a partir da música-tema da campanha.
Para participar é preciso enviar o material para o site Dias Perfeitos do Seu Jeito , com prêmio no valor de R$ 10 mil, em dinheiro. Os cinco vídeos mais votados, nos dois casos, serão premiados.
- Esse tipo de ação é um caminho sem volta. As construtoras devem investir cada vez mais em campanhas interativas. A internet se tornou uma importante ferramenta para o marketing imobiliário. E ela deve ser explorada ao máximo - explica o diretor de criação da Percepttiva.
RIO - Os apartamentos decorados agora são a mais velha das estratégias de marketing imobiliário. Para atrair o cliente, as construtoras estão lançando mão de ações mais interativas e bem ousadas. Vale presentear compradores com carros zero quilômetro e oferecer um descontão num site de compras coletivas. Até sorteio de R$ 1 milhão entre os compradores já foi feito. E o resultado de todo esse investimento, afirmam os especialistas de marketing, é a triplicação da velocidade de vendas.
Os jogos infantis conduziram a campanha dos novos empreendimentos da Even Construtora e Incorporadora. Em parceria com a Brinquedos Estrela, a empresa desenvolveu uma versão personalizada do tradicional "Banco Imobiliário" para presentear seus clientes. O jogo foi adaptado para o setor da construção. As propriedades fictícias são substituídas por imóveis reais da construtora em São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte, principais praças de atuação da companhia. Além disso, foram incluídos conceitos de sustentabilidade e bem estar, alinhados ao posicionamento da empresa.
O objetivo da iniciativa é oferecer aos clientes a oportunidade de retomar o hábito dos jogos de tabuleiro, que fizeram parte da infância de tantas gerações e que continuam sendo um importante instrumento de estímulo à convivência entre as pessoas e ao desenvolvimento de habilidades de comunicação, diálogo, estratégia e raciocínio lógico, enquanto permite vivenciar a dinâmica do mercado imobiliário.
E quem não gostaria de ganhar R$ 1 milhão? Isso mesmo. Para acelerar a venda das últimas mil unidades do condomínio Estrelas, na Barra da Tijuca, numa operação inédita, a construtora CHL, do grupo PDG, lançou um sorteio entre os compradores com premiação de R$ 1 milhão. Os apartamentos, de 2 e 3 quartos, tinham preço médio de R$ 260 mil. O sorteio aconteceu em outubro. Além disso, 600 compradores que pagaram as parcelas do imóvel em dia até a conclusão da obra ganham um automóvel Palio novo. Essas ações, de acordo com o Marcos Saceanu, diretor da CHL, a ação triplicou a velocidade de vendas.
- Nós lançamos o empreendimento com venda média de 15 unidades por mês. Com a ação, o número saltou para aproximadamente 50 - diz Saceanu.
A empresa já tinha inovado quando, em junho, em parceria com o portal Oferta X , levou o mercado imobiliário para o universo das compras coletivas na internet, modelo de negócio que chegou recentemente ao Brasil. Com descontos de R$ 5 mil, quatro unidades de dois e três quartos do condomínio Estrelas, na Barra da Tijuca, foram postas à venda. Em quatro horas, todos os apartamentos já haviam sido vendidos.
A Calçada, em parceria com a Newserrat, resolveu investir num concurso de vídeos criativos entre corretores do Freedom Club Residence, condomínio na região Olímpica da Barra da Tijuca com unidades de planta flexível e preço médio de R$ 250 mil. Desenvolvida pela agência Percepttiva, a ação, que entrou no ar na última terça-feira, propõe aos concorrentes a criação de um vídeo para a internet sobre o que seria um dia perfeito a partir da música-tema da campanha.
Para participar é preciso enviar o material para o site Dias Perfeitos do Seu Jeito , com prêmio no valor de R$ 10 mil, em dinheiro. Os cinco vídeos mais votados, nos dois casos, serão premiados.
- Esse tipo de ação é um caminho sem volta. As construtoras devem investir cada vez mais em campanhas interativas. A internet se tornou uma importante ferramenta para o marketing imobiliário. E ela deve ser explorada ao máximo - explica o diretor de criação da Percepttiva.
Objeto de desejo, a varanda hoje chega a ocupar até 25% da área total dos imóveis
O Globo
O conceito surgiu nos anos 30, foi abandonado durante os modernistas anos 60 e, ao ser resgatado, virou objeto de desejo. Mais do que isso. As varandas alcançaram status de cômodo e, na contramão dos novos imóveis, cada vez mais compactos, ganharam medidas generosas, como mostra reportagem de Flávia Monteiro publicada no GLOBO deste domingo. Algumas chegam a ocupar até 25% da área total de um apartamento, no caso dos empreendimentos de alto luxo; e cerca de 10%, nos lançamentos populares. Até pouco tempo, estas participações eram de aproximadamente 15% e 5%.
- Nesse novo conceito, as varandas deixaram de ser um espaço para mera contemplação e incorporaram funções que, efetivamente, fazem parte do dia a dia dos moradores. Elas se transformaram numa espécie de quintal flutuante - analisa Celso Rayol, diretor-geral da STA Arquitetura.
Ainda segundo Rayol, o aumento do poder de compra do brasileiro, reflexo da estabilização econômica, obrigou as construtoras a se adaptarem às demandas de um consumidor cada vez mais exigente. Mas não é só isso:
- Houve mudança de comportamento. As pessoas passaram a ficar mais tempo em casa, principalmente, por conta da sensação de segurança.
A pesquisadora Andréa Freire, do Instituto Mediator, especializado em pesquisas para o mercado imobiliário, afirma que a varanda deixou de ser uma extensão do imóvel para se tornar um cômodo efetivo, com vida própria.
- No caso dos empreendimentos populares, elas funcionam como uma espécie de quintal, um espaço que alivia a sensação de confinamento. A metragem pode não ser tão generosa, mas já agrada a partir do momento em que cabe uma churrasqueira portátil. Nas classes mais altas, a preferência é por imóveis onde a varanda não ladeie todos os cômodos.
O conceito surgiu nos anos 30, foi abandonado durante os modernistas anos 60 e, ao ser resgatado, virou objeto de desejo. Mais do que isso. As varandas alcançaram status de cômodo e, na contramão dos novos imóveis, cada vez mais compactos, ganharam medidas generosas, como mostra reportagem de Flávia Monteiro publicada no GLOBO deste domingo. Algumas chegam a ocupar até 25% da área total de um apartamento, no caso dos empreendimentos de alto luxo; e cerca de 10%, nos lançamentos populares. Até pouco tempo, estas participações eram de aproximadamente 15% e 5%.
- Nesse novo conceito, as varandas deixaram de ser um espaço para mera contemplação e incorporaram funções que, efetivamente, fazem parte do dia a dia dos moradores. Elas se transformaram numa espécie de quintal flutuante - analisa Celso Rayol, diretor-geral da STA Arquitetura.
Ainda segundo Rayol, o aumento do poder de compra do brasileiro, reflexo da estabilização econômica, obrigou as construtoras a se adaptarem às demandas de um consumidor cada vez mais exigente. Mas não é só isso:
- Houve mudança de comportamento. As pessoas passaram a ficar mais tempo em casa, principalmente, por conta da sensação de segurança.
A pesquisadora Andréa Freire, do Instituto Mediator, especializado em pesquisas para o mercado imobiliário, afirma que a varanda deixou de ser uma extensão do imóvel para se tornar um cômodo efetivo, com vida própria.
- No caso dos empreendimentos populares, elas funcionam como uma espécie de quintal, um espaço que alivia a sensação de confinamento. A metragem pode não ser tão generosa, mas já agrada a partir do momento em que cabe uma churrasqueira portátil. Nas classes mais altas, a preferência é por imóveis onde a varanda não ladeie todos os cômodos.
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