Educacional de Imóveis: tudo sobre este investimento

Para você que tem interesse em investir em imóveis ou que fica aflito ao ouvir sobre a grande valorização que o mercado imobiliário brasileiro vem vivenciando nos últimos anos, saiba que investir em imóveis não é só para os grandes investidores, e provavelmente é muito mais acessível do que você imagina.
Cada vez mais, os pequenos investidores vêm apostando na valorização do mercado imobiliário como um investimento seguro e de longo prazo. A compra de imóveis comerciais ou residenciais traz hoje uma rentabilidade crescente para os investidores, gerada com o aluguel e a revenda dos mesmos. Em paralelo, mudanças no cenário macroeconômico brasileiro vem favorecendo o acesso de mais investidores ao mercado imobiliário: estabilidade econômica com expansão da classe média, nível de desemprego reduzido, elevação do poder de compra da população e incentivo a uma política de crédito imobiliário garantem um grande potencial de crescimento deste mercado.


A regra básica para se investir em imóveis

A regra básica do investimento em imóveis consiste em saber diferenciar um imóvel comprado para uso pessoal, daquele que está sendo adquirido com o objetivo de investimento. Os critérios de avaliação são completamente diferentes.

Quando realizamos o sonho da casa própria, ou compramos um imóvel para utilizá-lo como escritório ou consultório, nos preocupamos basicamente com o nosso bem-estar, tornando-nos propensos a pagar um pouco mais por uma bela vista, uma boa vizinhança ou outras bem feitorias que na maioria das vezes pouco importam quando compramos um imóvel para investimento. Um imóvel para investimento não precisa ser bonito, ele tem apenas que ter potencial para dar lucro. O grande segredo do investimento imobiliário consiste em considerar o imóvel apenas como um negócio. Da mesma maneira que você não estabelece qualquer vínculo emocional com um lote de ações ao negociá-las na bolsa de valores, você também deve buscar exclusivamente o lucro ao negociar um imóvel.


O objetivo básico do investimento imobiliário é lucrar

Um imóvel para investimento tem que ser analisado apenas pelos seus números. Não interessa a sua opinião pessoal sobre a localização, o estado ou o histórico do imóvel. O que realmente interessa é a opinião do mercado imobiliário sobre o seu imóvel. Se o mercado imobiliário está aquecido e se há grande demanda por imóveis na região onde seu imóvel se encontra, fatalmente o seu ativo tornar-se-á uma fonte de renda.

Assim, após se conscientizar que o objetivo principal do investimento imobiliário consiste mais em obter lucro e menos em adquirir um bem, você deve estar pronto para responder duas questões que também serão determinantes para o sucesso de seu investimento: quando e onde investir em imóveis?

Qual o melhor momento para comprar um imóvel?

Um dos principais fatores de sucesso ao investir em imóveis é reconhecer o momento certo de comprar. É preciso prestar atenção às boas oportunidades do mercado para conseguirmos comprar um imóvel abaixo de seu valor de mercado.

A melhor forma de saber se um imóvel está sendo oferecido a um bom preço é observar o valor médio de outros imóveis na região. O valor médio do metro quadrado de um imóvel na região que você está pesquisando deve estar sendo negociado a um valor superior ao que foi oferecido para você. Outro fator de grande importância é observar o potencial de valorização da região.

Qual a melhor localização para comprar um imóvel?

A localização do imóvel pode ser a chave do sucesso de seu investimento. Determinadas regiões possuem um potencial de valorização maior do que outras. A infraestrutura disponibilizada e futuros investimentos na região devem sempre ser considerados no momento da escolha de onde investir.

Além disso, a finalidade do imóvel deve ser compatível com a sua localização. Um imóvel comercial deve, preferencialmente, estar localizado em uma área comercial, e um imóvel residencial deve estar localizado em uma região mais residencial.

As vantagens do investimento imobiliário:

O investimento em imóveis sempre foi considerado uma forma segura de preservar um patrimônio. Um imóvel bem escolhido mantém o seu valor de mercado e muitas vezes valoriza-se mais do que a rentabilidade de outros tipos de investimentos mais conservadores, como a caderneta de poupança ou um fundo de investimento DI.

Além disso, os investimentos em imóveis sempre foram considerados investimentos de baixo risco. Com um cenário altamente favorecido pelo ambiente macroeconômico positivo, o investimento imobiliário apresenta grandes vantagens por sua solidez, segurança e, principalmente, pelo potencial de crescimento futuro do mercado imobiliário. Quanto mais um país cresce, mais valorizados ficam os seus imóveis: o crescimento econômico de qualquer nação envolve necessariamente o avanço do mercado imobiliário e da construção civil. Com o Brasil não vem sendo diferente. Desde 2005, há um avanço constante do aumento do investimento nacional e estrangeiro no setor imobiliário brasileiro, transformando o imóvel em uma ótima opção de investimento.

Segurança

Investir em imóveis é seguro. Um imóvel é um patrimônio físico. Em outras palavras, é um bem tangível: podemos tocá-lo, podemos vê-lo. Mesmo que o valor deste ativo venha a se desvalorizar por um momento de instabilidade econômica ou por uma crise financeira, este bem nunca vai deixar de ser seu.

O imóvel não pode ser congelado como a caderneta de poupança. Também não tem o seu valor reduzido à pó, como os contratos de opções que possuem prazo de validade, ou como as ações, cujas empresas podem ir à falência. Dentre todos os tipos de investimento, sem sombra de dúvida, o investimento imobiliário é o que possui, historicamente, maior estabilidade.

Rentabilidade

Investir em imóveis é obter uma fonte de renda em potencial. Um imóvel bem escolhido é uma fonte de renda vitalícia. Além da possibilidade de revenda do imóvel a um preço superior ao valor pago para adquirí-lo, há a possibilidade de remuneração mensal através de seu aluguel.

Todos precisamos de um lugar para morar. Todos precisamos de um lugar para trabalhar. Mesmo aquelas pessoas que não tem condições de comprar a casa própria, ou aquelas empresas que não são proprietárias de seu ambiente de trabalho, sempre estarão à procura de um bom imóvel para alugar.

Volatilidade

Um imóvel bem escolhido mantém o seu valor de mercado e muitas vezes valoriza-se mais do que a rentabilidade de outros tipos de investimentos mais conservadores.

Diversificação

O investimento em imóveis representa uma oportunidade de diversificação para o investidor, pois a rentabilidade está relacionada ao mercado imobiliário.

Investimento Imobiliário: Como Comprar / Como Investir:
Existem quatro maneiras para nos tornarmos proprietários de imóveis: a compra à vista, o financiamento, o consórcio e o investimento em fundos imobiliários. Enquanto as duas primeiras são modalidades bem conhecidas pelo mercado, as duas últimas ainda necessitam de mais tempo e informações para cair no gosto popular.

Comprar um imóvel à vista é um privilégio de poucos. Exige não apenas um bom salário e/ou uma boa bonificação, como uma grande dose de disciplina para poupar o dinheiro necessário para tal investimento. A saída para a maioria dos que tem o sonho do imóvel próprio é a utilização do financiamento bancário ou do financiamento pela própria construtora do imóvel. Com a redução da taxa de juros e com o incentivo ao crédito imobiliário, esta modalidade vem transformando tais sonhos em realidade. Infelizmente, o valor final de um imóvel financiado acaba custando muito mais caro do que se comprado à vista. Recentemente, duas modalidades vem começando a se destacar no mercado imobiliário: o consórcio e os fundos imobiliários.

Compra à Vista

Poupar todos os meses e investir dinheiro ao longo do tempo com o objetivo de comprar um imóvel à vista é uma das maneiras mais tradicionais para se adquirir um imóvel. O problema deste método é que costuma levar muito tempo e exige muita disciplina, fazendo com que a maioria das pessoas não tenham êxito em seu objetivo.

Financiamento

Financiar a compra de um imóvel resolve o problema da disciplina e alivia o problema do tempo. O problema do financiamento reside nas altas taxas de juros cobradas pelo pagamento à prazo do imóvel.

No caso dos financiamentos bancários, o comprador precisa pagar um valor de entrada de, no mínimo, vinte por cento do valor do imóvel, podendo financiar o saldo devedor em até 360 meses. Ao final deste período o comprador terá pago de duas a três vezes o valor à vista do imóvel. A vantagem desta modalidade é a possibilidade de tomar posse do imóvel imediatamente à obtenção do crédito imobiliário, além de obrigar o comprador a ter disciplina para honrar com as parcelas mensais sob pena de pagar juros sobre os juros já cobrados mensalmente.

No caso dos financiamentos contraídos diretamente com as construtoras dos imóveis, o comprador normalmente precisa pagar um valor de entrada maior do que o exigido pelos bancos, além de ter um prazo consideravelmente menor para quitar o saldo devedor. Nesta modalidade, o comprador precisa aguardar a construtora finalizar a construção dos imóveis para fazer uso do mesmo. Apesar de o comprador ter um número menor de parcelas mensais para quitar em definitivo o saldo devedor do imóvel, existem parcelas semestrais e/ou anuais de alto valor que exigem do comprador uma boa reserva financeira e uma boa dose de disciplina. Continue lendo...

Consórcio

O consórcio imobiliário é uma espécie de poupança programada para a compra de imóveis onde um grupo de pessoas é formado para adquirí-los sem que seja necessário recorrer a empréstimos e juros altos. O único valor a ser pago além do preço do imóvel é uma taxa de administração à empresa que organiza e administra este grupo.

Utilizar um consórcio imobiliário para comprar um imóvel resolve o problema da disciplina e das altas taxas de juros, uma vez que o comprador obriga-se a pagar as prestações mensais acrescidas apenas da taxa de administração do investimento. Entretanto, os consórcios não costumam contemplar o investidor de imediato, fazendo com que o comprador tenha que aguardar para poder fazer uso do imóvel. Continue lendo...

Fundo Imobiliário

Os fundos imobiliários consistem em uma comunhão de recursos financeiros captados para investimento em empreendimentos imobiliários. Os recursos são captados diretamente em mercados de valores mobiliários. O objetivo dos fundos é auferir ganhos mediante locação, arrendamento ou alienação de escritórios, lojas, shopping centers e outros empreendimentos que constituem a carteira de investimento do fundo. O investidor de um fundo imobiliário adquire cotas de participação de todos os empreendimentos que compõem a carteira do fundo.

Além de fornecer acesso ao mercado de imóveis, os fundos imobiliários permitem que pequenos investidores tornem proprietários de empreendimentos até então inacessíveis, como prédios comerciais e shopping centers. Além disso, tais investimentos ocorrem de forma simples, através de bolsas de valores: o investidor não precisa preocupar-se com certidões, escrituras e outras burocracias relacionadas ao investimento imobiliário.


Panorama do mercado imobiliário brasileiro:
Desde 2005, o mercado imobiliário brasileiro vem vivenciando um forte crescimento, apoiado, principalmente, em um cenário de estabilidade da economia e em políticas de incentivo ao crédito imobiliário.

O desenvolvimento e a estabilização da economia, assim como a redução das taxas de juros nos últimos anos facilitam o acesso de uma grande parcela da população ao crédito imobiliário. O fato do percentual deste crédito ainda ser pequeno em relação ao PIB do Brasil (cerca de quatro por cento), indica que ainda há grande espaço para crescimento, algo muito favorável para quem deseja investir neste mercado. A redução das taxas de juros e uma política de incentivo ao crédito imobiliário aumentam a capacidade de compra dos pequenos investidores e tornam o investimento em imóveis mais atraentes para quem deseja aumentar seu patrimônio financeiro. Em paralelo, a redução do desemprego e a estabilidade da economia proporcionam a confiança necessária para a compra de imóveis e outros investimentos de longo prazo.

Demanda crescente por imóveis no Brasil

Apesar do forte crescimento dos últimos anos, as expectativas para este mercado ainda são bastante positivas. O déficit habitacional está estimado em seis milhões de moradias. Além disso, a predominância de uma jovem população economicamente ativa e a redução crescente do tamanho das famílias geram uma demanda de 1,2 a 1,5 milhões de novas moradias por ano.

Mudança no perfil da população brasileira

A mudança no perfil da população brasileira também é um importante fator para manter o potencial de crescimento do mercado imobiliário. Hoje, o planejamento familiar é diferente e grande parte dos jovens já possuem poder aquisitivo suficiente para investir na aquisição de seu primeiro imóvel antes dos trinta e cinco anos de idade. Além disso, famílias menores tendem também a aumentar a necessidade por imóveis, alavancando o potencial do mercado imobiliário.

Facilidade de acesso ao mercado imobiliário

A renda mínima necessária para se adquirir um financiamento imobiliário foi bastante reduzida ao longo dos anos. Em 2005, quando o salario mínimo era de R$ 300,00 e não havia qualquer incentivo ou condição macroeconômica para uma política de crédito imobiliário, eram necessários uma renda familiar de pelo menos quinze salários mínimos para aquisição de um imóvel.

O desenvolvimento e a estabilização da economia, além da redução das taxas de juros nos últimos anos, facilitaram o acesso de uma grande parcela da população ao crédito imobiliário. Atualmente, são necessários uma renda familiar de apenas cinco salários mínimos para aquisição de um imóvel através do crédito imobiliário.


Perfil do investidor do mercado imobiliário:
O comportamento dos investidores do mercado imobiliário varia de acordo com o tipo de produto e com a localização e padrão dos empreendimentos que adquirem.

Basicamente, podemos dividir os investidores do mercado imobiliário em dois grupos distintos: os pequenos investidores e os grandes investidores. Enquanto os grandes investidores contam com a assessoria de consultores imobiliários e estão sempre abertos a novas oportunidades, os pequenos investidores concentram seus investimentos em regiões com as quais já possuem algum tipo de relação pessoal ou profissional, tais como empreendimentos de bairro ou de regiões específicas. Os pequenos investidores, geralmente, buscam o financiamento de longo prazo para a compra dos imóveis, enquanto os grandes investidores costumam optar por um período de pagamento mais curto, quitando grande parte ou mesmo a totalidade do imóvel até a data de entrega. Em comum, os dois perfis de investidores prezam pela garantia de entrega do imóvel e pela rentabilidade futura.

Dicas para o investidor iniciante

Para o investidor iniciante, que está começando a investir no mercado imobiliário, os pontos mais importantes ao avaliar a perspectiva do investimento e ao escolher o imóvel são:
•Conhecimento sobre a região em que o empreendimento está localizado;
•Adequação das parcelas de pagamento ao seu orçamento, uma vez que o investidor iniciante geralmente opta por prazos de pagamento mais longos;
•Potencial de rentabilidade que o negócio pode oferecer no futuro (aluguel ou revenda).

Dicas para o investidor experiente

Para o investidor mais experiente, que já vem investindo no mercado imobiliário há mais tempo, os pontos mais importantes de avaliação do investimento são:
•Volume de unidades em oferta;
•Volume de imóveis vagos;
•Valor futuro de locação do imóvel;
•Histórico do empreendimento;
•Perfil do imóvel
•Conhecimento sobre a região em que o empreendimento está localizado, como por exemplo, a proximidade de centros comerciais, faculdades e estações de metrô.


Aluguel: Rentabilidade mensal do investidor do mercado imobiliário:
Um investimento imobiliário bem sucedido pode tornar-se uma fonte de renda vitalícia, além de ser uma bela herança para deixar para os seus filhos. Todos precisamos de moradia, e quem não tem condições de comprar a casa própria sempre estará a procura de um bom imóvel para alugar.
Para o investidor afeito ao mercado financeiro, quando o assunto é ter onde morar, existe a premissa de que alugar um imóvel pode ser mais interessante do que comprar. Em tempos de estabilidade econômica, com a economia mais dinâmica, crédito facilitado e forte demanda por imóveis, surgem sempre boas oportunidades para aqueles que desejam comprar um imóvel para alugar. O ponto crucial ao adquirir um imóvel para locação é saber utilizar a métrica correta para avaliar o valor do aluguel. Lembre-se que os contratos de aluguel normalmente possuem duração de trinta meses e são reajustados anualmente pelo Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) – criado inicialmente para compensar as perdas nos preços produzidas pela inflação. Assim, um erro no estabelecimento no valor do aluguel pode manter a sua rentabilidade mensal defasada por um longo período de tempo.

Valor do aluguel

O mais crítico ao investir em um imóvel é saber utilizar a métrica correta para estabelecer o valor do aluguel. Isso significa saber analisar se o valor recebido pelo aluguel está compatível com os valores cobrados em imóveis similares.

O valor do aluguel mensal sempre refere-se ao valor do imóvel.

Não há um consenso de mercado, mas o percentual mais aceito entre os especialistas varia entre 0,50% e 0,75% do valor do imóvel, o que corresponde a, respectivamente, 6% e 9% de rentabilidade ao ano.

Exemplo

Um imóvel comprado por um investidor por R$ 300.000,00, deve gerar mensalmente uma receita entre R$ 1.500,00 (0,50%) e R$ 2.250,00 (0,75%). Por ano, a rentabilidade deste investimento inicial de R$ 300.000,00 oscilará entre R$ 18.000,00 e R$ 27.000,00.


A tributação na venda e na locação de imóveis:
Todos os rendimentos oriundos da locação ou do lucro sobre a venda de imóveis estão sujeitos à tributação de imposto de renda e devem constar na declaração anual de imposto de renda do contribuinte.
Os rendimentos oriundos do aluguel de imóveis são tributados normalmente como qualquer outro rendimento tributável recebido pelo contribuinte. As alíquotas de imposto de renda aplicadas progressivamente sobre tais receitas variam de zero a 27,5%. Despesas relacionadas ao imóvel durante o período de apuração podem ser deduzidas, tais como taxa de administração, taxa condominial e IPTU. Já na venda de imóveis por pessoa física, somente haverá um tributo a ser pago: o chamado imposto de renda sobre o ganho de capital. Esse tributo só é devido quando há diferença positiva entre o valor de venda do imóvel e o seu valor histórico (valor que consta na declaração do contribuinte como sendo o valor de aquisição do bem). O imposto de renda é apurado aplicando-se a alíquota de 15% sobre o lucro da operação (ganho de capital).

Imposto de renda incidente sobre o aluguel de imóveis

No que tange os rendimentos oriundos do aluguel de imóveis, o valor total recebido deve ser informado juntamente com os demais rendimentos tributáveis auferidos pelo contribuinte durante o ano de exercício. Este total de rendimentos sofrerá a aplicação de alíquotas progressivas que variam de zero a 27,5%.

Caso o contribuinte já tenha pago parte ou a totalidade do imposto devido durante o ano de exercício, poderá deduzir este valor do saldo total devido, recolhendo ou restituindo a diferença apurada.

Existem algumas maneiras para tentar reduzir o valor total de imposto de renda a ser pago pelo contribuinte sobre o lucro obtido com a locação do imóvel:
•Deduzir o valor total de despesas relacionadas ao imóvel pagas pelo contribuinte durante o ano de exercício, tais como taxa de administração, taxa de condomínio e IPTU.
•Informar a totalidade dos rendimentos dos bens em comum na declaração de imposto de renda do cônjuge com menor renda anual, desde que as declarações do casal sejam feitas separadamente para que ambos beneficiem-se da taxa de isenção.

Imposto de renda incidente sobre a venda de imóveis

No que tange os rendimentos oriundos da venda de imóveis, haverá a incidência de uma tributação especial: o imposto de renda sobre o ganho de capital.

Este tributo incide sobre a diferença positiva entre o valor de venda do imóvel e o seu valor histórico – o valor que consta na declaração do contribuinte como sendo o valor e compra do imóvel. O imposto de renda é apurado aplicando-se uma alíquota de 15% sobre o lucro resultante das operações de compra e venda.

Importante: O imposto de renda sobre o ganho de capital deve ser apurado e pago de forma separada do imposto de renda incidente sobre os outros rendimentos tributáveis.

Existem algumas maneiras para tentar reduzir o valor total de imposto de renda a ser pago pelo contribuinte sobre o lucro obtido com a venda do imóvel:
•Quando o imóvel foi adquirido há muitos anos, é possível corrigir o valor de compra desse imóvel utilizando os índices de correção previstos em lei.
•É possível adicionar ao custo de aquisição todas as melhorias realizadas no imóvel.
•É possível deduzir da base de cálculo o valor da taxa de corretagem paga pela intermediação do negócio.

Isenção de imposto de renda sobre a venda de imóveis

Está isento do pagamento de imposto de renda aqueles contribuintes cujo ganho de capital com a venda de imóveis tenha sido igual ou inferior ao valor limite de R$ 35.000,00, conforme determina o artigo 22 inciso II da lei 9.250 de 1995, alterada pela lei 11.196 de 2005.

Está isento do pagamento de imposto de renda aqueles contribuintes que venderam o seu único imóvel por um valor máximo de R$ 440.000,00, desde que o mesmo contribuinte não tenha vendido qualquer outro imóvel nos últimos cinco anos, conforme determina o artigo 23 inciso II da lei 9.250 de 1995.

Está isento do pagamento de imposto de renda aquele contribuinte que adquirir um novo imóvel residencial em um prazo máximo de até 180 dias após a venda de outro imóvel residencial, conforme o artigo 39 da lei 11.196 de 2005. Apenas enquadram-se nesta opção de isenção tributária contribuintes pessoas física residentes no país que utilizam o valor integral do ganho de capital para a aquisição do novo imóvel.

Está isento do pagamento de imposto de renda aquele contribuinte cujo imóvel tenha sido desapropriado pelo Poder Público Federal, Estadual ou Municipal. Mesmo que haja ganho de capital, considera-se que tal lucro meramente recompôs o patrimônio do desapropriado, assim como lhe proporciona justa indenização não sujeita a tributação pelo imposto de renda.

Está isento do pagamento de imposto de renda aquele contribuinte cujo imóvel foi adquirido até 1969, conforme o artigo 139 do decreto 3.000 de 1999. Para os imóveis adquiridos posteriormente a 1969, existe a possibilidade de aplicação de uma tabela regressiva de incidência de imposto de renda.


Ano Redução
1970 95%
1971 90%
1972 85%
1973 80%
1974 75%
1975 70%
1976 65%
1977 60%
1978 55%
1979 50%
1980 45%
1981 40%
1982 35%
1983 30%
1984 25%
1985 20%
1986 15%
1987 10%


Prazo para recolhimento do imposto de renda

O imposto de renda incidente sobre rendimentos oriundos da locação ou da venda de um imóvel deve ser apurado e recolhido até o último dia útil do mês subsequente ao recebimento do dinheiro. Caso este prazo não seja respeitado, o contribuinte está sujeito a uma multa de 20%, acrescida de juros até o efetivo pagamento. Caso o contribuinte opte por não informar tais rendimentos, estará sujeito a uma multa mínima de 75%, acrescida de juros até o efetivo pagamento.

Fonte:ADVNFN.COM