Escassez de terrenos em São Paulo, uma questão relativa

Brasil Econômico, Juliana Marques (Opinião), 02/jun


Muito se tem falado sobre a escassez de áreas para novos desenvolvimentos imobiliários na cidade de São Paulo. Ao mesmo tempo, atesta-se o aumento da demanda por edifícios corporativos e residenciais. Os tradicionais centros financeiros e comerciais paulistanos, como as regiões das avenidas Paulista, Faria Lima e Berrini, têm apresentado índices cada vez menores de espaços vagos, números mais baixos, inclusive, que os patamares internacionais. Em 2010, a taxa de vacância média em São Paulo para edifícios comerciais de alto padrão foi cerca de 7%, ao passo que em Chicago foi de 20% e em Nova York, 12%. Este cenário de alta demanda e baixa oferta tem puxado para cima os preços dos aluguéis comerciais na cidade. Da mesma forma, bairros residenciais também registram aumento nos preços dos imóveis. Se de um lado a oferta é reduzida, devido aos poucos terrenos disponíveis, de outro, há uma forte demanda, gerada, por exemplo, pelas facilidades de financiamento para a compra de imóveis.

É preciso analisar a falta de espaços em São Paulo. Sim, faltam terrenos na cidade. Porém, melhor seria dizer que faltam terrenos onde queremos. Essa escassez é relativa, o que não é positivo, já que algumas regiões, em detrimento de outras, acabam recebendo mais investimentos públicos. A consequência é uma concentração muito desigual de renda e de riqueza, sem falar nos problemas que afetam o bom funcionamento e a qualidade da cidade.

Historicamente, o vetor sudoeste é uma região privilegiada. Novos centros econômicos e financeiros foram surgindo à medida que os antigos ficaram saturados. Foi assim com o surgimento da Paulista e o lento abandono da região central; depois com a Faria Lima, na década de 1990; e, mais recentemente, com o fortalecimento das regiões da Berrini, Vila Olímpia e Chácara Santo Antônio. Esse eixo, a partir do Centro e rumo às zonas Sul e Oeste, recebeu grande parte dos investimentos feitos pelo poder público na cidade. Não é de se estranhar que grandes empresas queiram estar em lugares como Paulista, Faria Lima e Berrini e que famílias de alta renda queiram residir em bairros como Alto de Pinheiros e Moema.

Escolhem-se determinadas regiões, historicamente mais desejadas, que se tornam rapidamente saturadas pela falta de terrenos e pelos limites impostos pela legislação, atenta à capacidade de absorção da infraestrutura dos distritos. A escassez de terrenos evidencia a explosão imobiliária no grande setor Sudoeste da cidade. Isso contribui para um fenômeno que assombra as cidades americanas há 30 anos, as chamadas deseconomias de aglomeração, que ocorrem quando a concentração passa a trazer mais desvantagens econômicas do que vantagens: congestionamentos, elevação do preço da terra e desequilíbrio ambiental.

Apesar do ceticismo em relação à melhora da qualidade de vida em São Paulo, o desenvolvimento de regiões hoje carentes de infraestrutura e serviços pode fazer com que as atividades sejam melhor distribuídas, gerando maior equilíbrio socioeconômico. Essa estratégia traz novas perspectivas para o mercado imobiliário, que pode ser agente positivo de transformação, desde que bem direcionado e coordenado. Nos grandes centros já saturados, cabe ao próprio mercado imobiliário desenvolver a capacidade de constantemente se reinventar.

Juliana Marques - coordenadora da área de vendas e investimentos da Jones Lang LaSalle