Tira-dúvidas: saiba como proceder em caso de desapropriação do seu imóvel

Normalmente, a imissão na posse ocorre depois que expropriado já recebeu 80% do valor indenizatório
Isabella Ayub cidades@eband.com.br
As desapropriações de imóveis pelo poder público são ações comuns durante a realização de grandes obras públicas. Os direitos dos expropriados que terão seus imóveis tomados pela Justiça, entretanto, costumam ser pouco divulgados.

O advogado especialista em desapropriações Lucas Sousa, do escritório Pires & Gonçalves, esclarece as dúvidas mais comuns ligadas ao assunto, assim como os direitos e deveres dos expropriados.

- É possível impedir a desapropriação de um imóvel? O morador do imóvel que será desapropriado pode recorrer na Justiça?

Não se pode impedir um processo de desapropriação. Uma vez publicado o Decreto e ajuizada a ação, caso não haja acordo entre o morador e o poder público (Ente Expropriante), àquele não cabe outra alternativa senão discutir o valor ofertado na Justiça.

Exceção à regra é o caso em que haja alguma irregularidade no Decreto, quando o expropriado poderá discutir sua validade ou, ainda como exceção, são os casos em que o Ente Expropriante publica o Decreto, mas fica inerte no prazo de cinco anos, quando caduca o Decreto. Se o morador tiver e comprovar os prejuízos sofridos, este poderá ajuizar uma ação indenizatória.

- E se o proprietário do imóvel não concordar com a desapropriação, o que acontece?

Não cabe ao morador discutir ou concordar, uma vez que o interesse particular não pode superar o interesse público – premissa maior de nossa Constituição Federal e justificadora da Desapropriação.

Então, ao expropriado cabe tomar as medidas legais cabíveis, ou seja, defender-se em ação de desapropriação ajuizada pelo poder público, para discutir tão somente o valor indenizatório.

- O proprietário precisa contratar um advogado para fazer o acordo?

A assistência de um advogado não é obrigatória, todavia, é interessante e importante ao proprietário do imóvel estar bem assessorado, para que o acordo firmado possa ser o mais justo possível.

- Como é feita a indenização? De que forma o valor do imóvel é avaliado?

Em ações de desapropriação, o juiz nomeia um perito, engenheiro capacitado e imparcial, que irá avaliar o imóvel levando em consideração dois aspectos mais importantes: as características físicas e específicas do imóvel que está sendo desapropriado e o valor real de mercado deste imóvel.

Às partes – Expropriante e Expropriado – é dada a possibilidade de nomear assistente técnico, o qual irá acompanhar o Perito nesta avaliação e auxiliá-lo para buscar o valor mais justo e condizente com a realidade imobiliária local.

- Podem ser feitas obras no imóvel para elevar o valor da indenização?

Não, o imóvel, a partir do momento em que é publicado o Decreto, fica “congelado”, fora do mercado, ou seja, não pode ser vendido e, ainda que sejam erguidas construções para valorizar mais o imóvel, estas serão desconsideradas quando da avaliação pelo Perito do Juiz, caso não seja objeto de acordo extrajudicial.

Inclusive, a legislação cabível, o Decreto-Lei nº. 3.361/45, que regula as Desapropriações, dispõe expressamente sobre o não pagamento de indenização para construções realizadas no imóvel depois de publicado o Decreto.

- O proprietário pode ser indenizado se não tiver a escritura do imóvel?

É necessário que o proprietário comprove, por meio de documentos (cessão de contrato, compromisso de compra e venda, dentre outros), que a cadeia dominial não deixa dúvidas que o expropriado é o proprietário do imóvel.

Podemos ter, como já tivemos casos aqui, em que o proprietário demonstrou, por meio de três contratos de compromisso de venda e compra, que ele era o proprietário do imóvel, e, recebeu a indenização correspondente, em decorrência da desapropriação.

- Como é feito o pagamento da indenização? Em quanto tempo?

A regra geral, em processos judiciais, é o Ente Expropriante (poder público) que deposita a oferta inicial, ou seja, aquele valor que seu laudo administrativo, feito por empresa contratada pelo Poder Público, disse que vale o imóvel.

O juiz, então, nomeia um perito, que irá avaliar a área e, se houver diferença de valores, o poder público complementa o depósito inicial realizado. Esta primeira parte do processo demora menos de 6 meses, e o expropriado (morador) tem o direito de levantar (sacar) 80% de todos os depósitos realizados pela Expropriante a título de indenização pelo imóvel. Esta fase é relativamente rápida, especialmente se o Ente Expropriante pedir urgência no trâmite do processo, que segue até sentença e decisão final.

A diferença fica por conta da apuração final do valor indenizatório, depois do trânsito em julgado, ou seja, depois que não cabe mais nenhum recurso. Se for órgão público – Prefeitura, Estado ou Governo Federal -, há nova citação, com cópia de algumas peças principais do processo, quando, então, é formado o precatório, que entrará na ordem cronológica de pagamento de precatórios do órgão governamental e poderá ser pago, a depender do valor, em até 10 parcelas iguais, anuais e sucessivas.

Já quando se tratar de autarquia ou empresa público-privada, o pagamento é em parcela única e diretamente no processo de execução de eventual valor remanescente.

- Como fica a questão do realojamento?

Neste caso, o Ente Expropriante providencia auxílio psicológico, bem como todo o transporte necessário para que o desapropriado possa levar seus bens (pertences pessoais, já que não é possível levar nada da casa, pois será computado quando da avaliação pelo Perito Judicial, das benfeitorias existentes) para outro local.

Normalmente, a imissão na posse – ato que tira do particular a posse do imóvel e a transfere para a expropriante – ocorre depois que expropriado já recebeu 80% do valor indenizatório, ou seja, quando já teve condições, mínimas ou não, de adquirir um novo imóvel.