As vantagens de morar no Centro de São Paulo.

Bairros como o Brás, o Pari e o Bom Retiro começam a ser redescobertos pelo mercado imobiliário

São Paulo – Um movimento que tem suas raízes na década de 1970 deve ganhar força no mercado imobiliário da cidade de São Paulo nos próximos anos. Bairros próximos ao centro, como o Brás, Pari e Bom Retiro, prometem chamar cada vez mais atenção de construtoras e incorporadoras para empreendimentos residenciais.

Com a escassez de terrenos em outras regiões da cidade, as alternativas agora começam a ser bairros de vocação industrial, onde os galpões sem uso podem dar lugar a espaços suficientemente grandes para a construção de imóveis residenciais. “A indústria começou a sair da cidade de São Paulo em meados da década de 1970 por uma série de motivos, que vão desde a dificuldade de entrar com carretas na cidade, até a poluição sonora que incomodava a população”, explica Luiz Paulo Pompéia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp). Sobraram então os galpões que abrigavam as grandes fábricas. Embora alguns deles sejam tombados e não possam ser demolidos, ainda sobram boas opções disponíveis para o mercado imobiliário.

Mas porque a região demorou para entrar definitivamente no radar das incorporadoras? Em primeiro lugar, porque esses bairros nunca tiveram perfil residencial e por isso não chamavam atenção das grandes empresas. “O empresariado não enxergava essas áreas como opção para crescer em habitação”, afirma Pompéia.

Outro ponto foi a degradação do Centro, que por muito tempo fez com que a região e as proximidades não fossem consideradas como opção de moradia pela população. Vale lembrar que o Centro abriga a Cracolândia, ponto de intenso consumo de drogas. Eduardo Machado, diretor de incorporações da PDG São Paulo, afirma que as políticas públicas anunciadas para a revitalização do Centro devem atrair cada vez mais moradores para a região. “Nas grandes cidades do mundo, como Nova York e Paris, os centros são regiões muito valorizadas. Em São Paulo há um atraso em relação a isso”, afirma. A PDG é umas das empresas que aposta nesse movimento imobiliário. Machado afirma que a velocidade de absorção dos lançamentos chega a ser até maior que em outros pontos da cidade. A empresa lançou em maio o edifício residencial Urbe. Das 216 unidades do prédio, hoje apenas três continuam disponíveis.

Outra empresa que resolveu apostar nessa tendência, olhando principalmente para os bairros próximos ao Centro, foi a Requadra Desenvolvimento Imobiliário, que está lançando duas torres residenciais no Brás, com um total de 440 apartamentos. “Atuamos há muito tempo no Centro de São Paulo e sabemos que há uma demanda forte na região. Nos bairros centrais, porém, há muita dificuldade de encontrar terreno disponível e com documentação em dia. Por isso, começamos a procurar locais próximos”, afirma Marcos França, diretor comercial da Requadra. O local onde ficarão as torres abrigava galpões industriais. Os apartamentos variam entre 28 metros quadrados e 50 metros quadrados e os preços, que ainda não são definitivos, devem ficar entre 135.000 reais e 310.000 reais. França concorda com a tendência de crescimento da região. “As incorporadoras estavam trabalhando primeiro em bairros mais óbvios”, afirma.

Além da demanda de quem trabalha na região, o mercado também pode esperar moradores que trabalham no Brás, Bom Retiro e Pari. “As opções residenciais da região são construções muito antigas, que em geral não têm nem vaga de garagem”, afirma França. Segundo a Associação de Lojistas do Brás (Alobrás), a região gera cerca de 150.000 empregos diretos e 300.000 indiretos. A circulação média diária é de 300.000 pessoas, com pico de 1 milhão.
Embora a alta de preços também assole os novos pontos para empreendimentos residenciais, o valor do metro quadrado ainda está muito abaixo de locais tradicionais de São Paulo. “Como essa região ainda não foi descoberta, traz preços relativamente bons quando comparados com os de outros bairros”, afirma Pompéia, da Embraesp.

Enquanto o metro quadrado no Brás gira em torno de 4.300 reais, na região entre Ibirapuera e Vila Nova Conceição, o valor supera os 9.000 reais. A alta, porém, já é mais forte que no centro. Enquanto o metro quadrado de apartamentos na Sé caiu 4,9% em outubro ante setembro, o valor no Brás subiu 4,40% no mesmo período, segundo o índice FipeZap de Preços de Imóveis Anunciados, como mostra a tabela abaixo.

Bairro Variação em outubro (sobre setembro) Variação em 2011
Sé -4,90% 37,50%
Bom Retiro 2,50% 29,10%
Brás 4,40% 41,10%
Pari 5,90% 23,80%
São Paulo 1,90% 23,20%

Marcos França, da Requadra, acredita que a alta recentemente observada foi resultado de uma série de fatores do cenário econômico, como a maior oferta de crédito. “Essa valorização que vimos já passou. Os preços não devem continuar subindo no ritmo que vinham subindo”, afirma.

Em toda a região metropolitana de São Paulo, Pompéia estima que, se continuasse produzindo no ritmo atual, o mercado imobiliário ainda teria demanda forte por ao menos mais dez anos, mas ainda assim, os preços não devem continuar crescendo no mesmo ritmo. “Em 2012, podemos começar a ter uma acomodação de preços, que deve preceder a queda”, diz.

Perfil


A aposta é que o Centro e proximidades atrairão um público de pessoas solteiras ou casais jovens. As grandes famílias não devem ser maioria na região. “Observamos que os imóveis de um dormitório têm venda mais rápida do que outros”, afirma Machado, da PDG. As três unidades que ainda estão disponíveis do empreendimento Urbe, da empresa, são de dois dormitórios. “As opções de um dormitório foram vendidas primeiro”, afirma.

Fonte:exame on-line