Do mercado financeiro ao imóvel

Crise levou investidor a diversificar suas aplicações. Mas especialistas alertam que especular pode ser muito arriscado
13 de maio de 2011 | 0h 00
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Marisa Folgato - O Estado de S.Paulo
ESPECIAL PARA O ESTADO


Além da família interessada em realizar o sonho da casa própria, a valorização dos imóveis ocorrida nos últimos anos tem atraído investidores. Não só os tradicionais, que compram para alugar depois, mas um outro tipo: aquele que costumava aplicar no mercado financeiro e resolveu diversificar os investimentos depois da crise, adquirindo um apartamento na planta, por exemplo, para vender meses depois.

Mas especialistas alertam: quem espera retornos altos e a curto prazo deve tomar cuidado. Esse não é o perfil do setor imobiliário. "O mercado está chegando a uma maturidade e a especulação imobiliária é arriscadíssima", alerta o presidente do Secovi, João Crestana.

Segundo ele, o imóvel é um bem estável, mas a liquidez é mais complicada do que a moeda, a ação. "Quem compra na planta e espera vender com alto lucro em um ano pode se decepcionar e vai ver que a valorização em curto prazo não é melhor do que em outros investimentos.''

Para Crestana deve se manter mesmo no mercado o investidor tradicional. ''Aquele que compra imóvel para alugar, aumentar a renda. Como faziam os imigrantes italianos, portugueses, libaneses.'' De acordo com o presidente do Secovi, o aluguel representa, em média, de 0,8 a 1% do valor do imóvel residencial. Já no comercial gira em torno de 1 a 2%. Um bom setor para investir, avalia, é o de hotelaria. ''Não só por conta de eventos, como a Copa, mas por causa do crescimento do País mesmo, que pede a construção de novos empreendimentos.''

O economista-chefe do Secovi, Celso Petrucci, diz que os maiores índices de valorização dos imóveis ocorreram entre o segundo semestre de 2009 e o primeiro de 2010. "A puxada de preço já aconteceu. Há quem compre na planta e espere uma valorização de 50% em um, dois ou três anos, que é o tempo da obra, em média, Mas ninguém sabe o que vai acontecer, ainda mais em 30 meses."

Como nossos avós- Na Gafisa, nos últimos dois anos os investidores passaram a aparecer com mais força. "Cerca de 10% dos clientes adquirem imóveis residenciais para investimento, tanto aluguel quanto revenda e não compram apenas uma unidade, mas 2,5 em média", afirma o diretor superintendente de Marketing e Vendas da empresa, Luiz Carlos Siciliano. Em alguns empreendimentos comerciais, essa porcentagem chega a 30%.

O diretor verificou que, depois da crise da bolsa de 2008, algumas pessoas ficaram assustadas. "Houve uma diversificação de investimentos de parte desse público, que voltou um pouco ao tempo dos nossos avós que juntavam dinheiro para comprar imóvel, um bem sólido, capaz de dar uma renda e ser futura herança para a família", diz Siciliano. Ele explicou que os imóveis de menor metragem, como os de dois dormitórios, têm maior liquidez para aluguéis.

Para Siciliano, o momento ainda é positivo para a aquisição de imóveis como investimento. "Quem compra na planta tem um fluxo melhor de pagamento e pode ter um bom retorno, dependendo da localização, dos serviços na região e da oferta de empreendimentos", explica. "A Gafisa lançou há dois anos um imóvel no Brooklin, por exemplo, ao custo de R$ 5,5 mil o metro quadrado e hoje está em R$ 8 mil, uma valorização superior a qualquer índice." Mas ressalta que algumas regiões valorizam mais e outras menos. O retorno pode não ser tão bom.

"Sempre tem uma valorização entre a compra na planta e a venda, mas quem adquire um imóvel nessas condições assume riscos, como ocorrer qualquer problema na obra, atrasos, e o custo do capital", afirma a coordenadora de projetos da Fundação Getúlio Vargas (FGV), Ana Maria Castelo. Segundo Ana, o imóvel também não tem grande liquidez. "E o investidor vai ter gastos, como condomínio, quando a obra for entregue." Nas unidades de dois dormitórios o giro é maior e a facilidade de vendas também. Já os de maior padrão imobilizam o capital. "O investidor costuma procurar mais os empreendimentos comerciais."

A diretora comercial da Área de Locação e Vendas da Lello Imóveis, Roseli Hernandes, concorda. "A maioria dos imóveis residenciais são mais comprados para moradia", explica. Mesmo assim, ela afirma que quem adquire para locar depois encontra bons rendimentos: o aluguel de um imóvel de dois dormitórios, por exemplo, fica entre 0,7 e 0,9% do valor da propriedade por mês. "Já no alto padrão a rentabilidade não passa de 0,4%."

Ela diz que comprar em lançamento para revender tem sido um bom negócio. "Até agora, porque daqui para frente preços dos imóveis vão ganhar estabilização e pode não haver margem interessante de lucro para revenda", analisa. Mas explica que no mercado de imóveis não se pode generalizar. "Cada prédio é uma situação." Segundo ela, se uma região tem poucas oportunidades, a chance de venda é melhor; se há grande oferta, o retorno vai ser menor e pode até empatar.

Regina alerta que a pessoa deve avaliar bem as vantagens e desvantagens de comprar um lançamento, a empresa, outros imóveis construídos, a seriedade. "E até se pode esperar até três anos, se a obra não atrasar, para usufruir do imóvel ou sua necessidade é uma unidade usada."

Avaliar o plano de pagamento também é indispensável. Pode parecer atraente no início, com as prestações mais baixas no período da construção, e não caber no bolso depois. "Há planos com intermediárias, semestrais, anuais, e já vi muitas pessoas que não estavam preparadas para isso."

A diretora acrescenta que há projetos levando 600 famílias para um condomínio. "Vale saber como é o acesso, a portaria, o estacionamento, se o número de elevadores e da estrutura de lazer são suficientes para tanta gente, ou vai se decepcionar." E não se esquecer do preço do condomínio. "Ele é menos quando há mais unidades, por exemplo." Nos prédios mais antigos, ele pode ser maior, por causa dos gastos com manutenção.

ESCOLHA BEM UM IMÓVEL NA PLANTA

Escolha bem o bairro: avalie a mobilidade, os serviços disponíveis, escolas, creches. Veja se não é perto de cemitério, favela, se não tem feira na rua, enchente. Veja o local durante o dia e à noite.

Conhecer quem vai vender o produto. A sociedade de propósitos específicos oferece maior conforto e segurança para o comprador. Tem um CNPJ diferente e não carrega eventuais problemas da principal incorporadora.

Visitar outras obras da empresa, em construção e/ou entregues há 2 ou 3 anos. Ir ao local, falar com porteiro, zelador e até algum morador, saber se prazos foram
cumpridos, se materiais são de qualidade, se há problemas de construção. Consultar órgãos de defesa do consumidor sobre a situação da empresa.

Ver se cabe no bolso: não se deixe levar pela prestação mais baixa durante a construção. Lembrar que depois de pronta, com o financiamento, ela vai aumentar muito. Outra
despesa que vem após a entrega: o condomínio. Ver se é viável.

Acompanhe o estágio das obras por meio de visitas ao empreendimento ou pela internet. Muitas empresas oferecem o serviço em seus sites.

Quando receber o imóvel, leia as instruções de uso e o Manual do Proprietário para certificar-se das garantias da sua unidade. Os prazos legais são diferentes para os componentes.

Apostas

CELSO PFTRUCCI
ECONOMISTA-CHEFE DO SECOVI

"Há quem compre na planta e espere uma valorização de 50%. Mas ninguém sabe o que vai acontecer em 30 meses"

ROSELI HERNANDES
DIRETORA DA ÁREA DE LOCAÇÃO E VENDAS DA LELLO IMÓVEIS

"Daqui para a frente, os preços vão se estabilizar e pode não haver margem interessante
de lucro"

LUIZ CARLOS SICILIANO
DIRETOR DE MARKETING E VENDAS DA GAFISA

"Houve uma diversificação por parte desses clientes investidores"