Imóveis comerciais: Nasce uma bolha?

Preços em alta, oferta em expansão, estrangeiros comprando - a euforia do mercado imobiliário comercial está passando dos limites?
De tempos em tempos, um mercado passa por aquela fase em que não parece haver alternativa para os preços senão subir, subir e subir. Como bem se viu na bolha imobiliária americana,essa é uma fase que pode ser perigosa. Pois um fenômeno dessa natureza parece estar ganhando forma num importante segmento do mercado imobiliário brasileiro - o comercial. Há, espalhados pelo país, diversos exemplos desse comportamento. A BNCorp, incorporadora que tem o Bank of America Merrill Lynch e a construtora Bueno Netto como sócios, passou a ser procurada, seis meses atrás, por fundos estrangeiros interessados em comprar um prédio inteiro que a empresa lançaria na rua Oscar Freire, uma das mais valorizadas de São Paulo. Em vez de vender, a BNCorp decidiu esperar e lançá-lo em maio. "Achamos que podemos conseguir preços melhores", diz Danilo Camargo, diretor da BNCorp. Há,é inegável,uma série de razões para fundamentar o otimismo de Camargo. Um levantamento da consultoria imobiliária CB Richard Ellis mostra que investidores estrangeiros e nacionais destinaram 3,6 bilhões de reais à compra de edifícios de escritórios em 2010, um recorde. Além deles, milhares de pessoas físicas aplicaram parte das economias em salas comerciais, espaços que geralmente variam de 50 a 200 metros quadrados e são ocupados por profissionais liberais. Boa parte desses imóveis foi lançada recentemente e só ficará pronta nos próximos anos. O que ainda ninguém sabe é se haverá empresas, médicos e advogados dispostos a ocupar esses escritórios quando eles forem entregues - ou se muitos investidores vão acabar com um mico nas mãos.
O segmento que apresenta mais motivos para preocupação é o das salas comerciais. Em São Paulo, maior mercado do país, foram lançados 7500 escritórios desse tipo em 2010, o triplo de 2008. Estima-se que mais da metade dos imóveis tenha sido comprada por pequenos investidores, interessados em revender as salas com lucro no futuro ou alugá-las para receber uma renda mensal. "Hoje, a procura por esses espaços é grande, porque ficamos muito tempo sem construir. E isso que o investidor vê. Mas o mercado deverá estar saturado daqui a alguns anos", diz Fernando Kenworthy, presidente da Fibra Experts, incorporadora do grupo Vicunha. Com medo de não haver demanda, a empresa desistiu de lançar um conjunto de salas comercias na zona oeste de São Paulo - agora, o empreendimento terá prédios residenciais e lojas. Como Kenworthy, cada vez mais executivos temem que o mercado das salinhas passe por uma crise parecida com a dos flats na década de 90. Na época, a procura por flats estava em alta, houve uma série de lançamentos e milhares de pequenos investidores passaram a aplicar nesses quartos, recebendo uma renda mensal que variava de acordo com a ocupação. O movimento, porém, foi desordenado e a oferta superou, de longe, a demanda. O número de flats aumentou cerca de cinco vezes, o que deixou milhares de quartos vagos. O mercado levou quase dez anos para se recuperar.
A situação dos prédios de escritórios corporativos, ocupados por grandes empresas, é diferente. A oferta desses imóveis está crescendo no Rio de Janeiro e em São Paulo, mas num ritmo menor do que o das salas comerciais: o aumento médio anual desde 2008 foi de pouco mais de 20%. O que preocupa, aqui, são os preços. Os alugueis estão entre os maiores do mundo e continuam subindo. Segundo EXAME apurou, no edifício Brookfield Malzoni, que está sendo construído na avenida Faria Lima, em São Paulo, o aluguel médio é de160 reais o metro quadrado, o equivalente ao que se paga na região próxima à Times Square, em Nova York. Apesar do preço alto, o prédio já está todo alugado e algumas empresas chegaram a disputar andares (o dono do prédio, o banco BTG Pactual, não quis dar entrevista). Há concorrência para alugar e também para investir nesses empreendimentos. A Previ, maior fundo de pensão do país, mudou sua política interna para conseguir aplicar em prédios comerciais. "Antes, só investíamos quando o imóvel estava pronto, mas começamos a perder negócios para outros fundos, que entravam na fase de construção. Agora, vamos para o início da cadeia", diz Renê Sanda, diretor da Previ. A gestora coreana Mirae levou três anos para fechar seu primeiro negócio imobiliário no país porque não achava projetos."Muitos donos de empreendimentos não querem vender porque esperam conseguir preços melhores", diz Steve Kim, diretor da Mirae.
Parece a bolsa em 2007
O que atrai os investidores é o diagnóstico de que existe uma falta crônica de imóveis comerciais no país. Um levantamento da Richard Ellis indica que, nas principais cidades do mundo, há cerca de cinco escritórios para cada habitante - aqui, a proporção é de um para um. Há menos espaços comerciais em São Paulo do que em Atlanta, por exemplo. Além disso, em razão da expansão econômica, mais empresas contrataram e precisaram de novos escritórios, o que fez a taxa de imóveis vagos cair para o menor nível da história no Rio e em São Paulo. A questão é como esse mercado vai se ajustar ao ambiente de juros maiores e crescimento menor esperado para os próximos anos. "Como aconteceu na bolsa em 2006 e 2007, há muita gente investindo em imóveis achando que a curva é só ascendente, e obviamente não funciona assim", diz Carlos Betancourt, sócio da Bracor, empresa de investimentos imobiliários que tem o bilionário Sam Zell entre seus sócios. Betancourt decidiu vender: neste ano, os imóveis da Bracor foram comprados pela gestora Prosperitas por 3 bilhões de reais. Os próximos meses vão mostrar se ele fez um bom negócio ou se os investidores que estão aumentando a aposta no setor é que vão ganhar.
"Como aconteceu na bolsa em 2006 e 2007, há muita gente investindo em imóveis achando que a curva é só ascendente", diz um executivo


Com reportagem de Alexandre Moschella
Revista Exame/AC