Novo conceito dribla falta de espaço

Valor Econômico, Daniela D'Ambrosio, 29/abr


Com esgotamento na Faria Lima, o "mix used" garante bons ganhos às incorporadoras

Já há quem chame o quadrilátero das principais avenidas que cruzam a região da Faria Lima e da Vila Olímpia de Manhattan brasileira. Exageros à parte, o fato é que, ao menos pelos preços e sofisticação dos projetos, a região não deixa nada a desejar. O esgotamento do potencial construtivo dos prédios comerciais de grande porte fez com que as incorporadoras importassem o conceito "mix used" - sucesso imobiliário em Nova York, Londres, Tóquio e Dubai. São projetos que reúnem residenciais e pequenas salas comerciais no mesmo endereço ou, até mesmo, na mesma torre.

Assinados por arquitetos, decoradores e paisagistas cobiçados, os novos empreendimentos vendem localização e diferenciais de projeto. "Preço aqui é um mero detalhe", diz Branca Cesaroni, coordenadora da Lopes, no estande de vendas do Horizonte.

Não exatamente "detalhes tão pequenos", como cantaria o rei Roberto Carlos - sócio de 50% do empreendimento com a sua Emoções Incorporadora. O preço é mantido em sigilo absoluto, até porque os incorporadores - Emoções, Toledo Ferrari e AAM - estão esperando o termômetro do pré-lançamento para definir o valor. Há, no mercado, quem aposte em algo como R$ 17 mil a R$ 20 mil o metro quadrado. A maioria dos apartamentos têm entre 54 m2 e 82 m2, mas há lofts e coberturas, com metragens maiores. O prédio chama a atenção pelo tamanho: 40 andares.

A chegada breve de vizinhos nobres - leia-se prédios comerciais de grande porte - levam para a região um contingente de executivos extremamente bem remunerados, que ganham a opção de trabalhar a pé. Há vários arranha-céus corporativos em construção na região, endereço de renomados bancos de investimentos e sede de grandes corporações nacionais e multinacionais.

Profissionais com bônus suficiente para gastar R$ 2 milhões em um loft de pouco mais de 100 m2. Os novos - e nobres- endereços comerciais da região, o shoppings Vila Olímpia e o Iguatemi JK, que dever ser inaugurado no fim do ano, terminam de compor o luxuoso cenário da região. Até o Parque do Povo e a ciclovia são vendidos como diferenciais da região.

A algumas quadras dali, outro empreendimento vai chamar a atenção quando estiver concluído. É o da Stan, empresa que tem como sócios João Alves de Queiroz Filho - o Júnior, dono da Hypermarcas - e os antigos sócios do banco Banamex. Com valor geral de vendas de R$ 250 milhões, vai lançar um residencial com apartamentos de 30 m2 a 100 m2, com vários formatos; e salas comerciais a partir de 50 m2, que podem chegar a quase 1 mil m2 para quem quiser comprar um andar inteiro.

Embora esteja um pouco "mais adiante", alguns quarteirões depois da Juscelino, o objetivo da Stan é usar o endereço Faria Lima para vender bem o projeto. Além das salas comerciais e do residencial, há ainda uma torre corporativa, que não foi à venda e já está sendo construída. "Não existe um projeto único, integrando essas três possibilidades na Faria Lima", diz Leila Jacy, diretora de incorporação da Stan. "Nem haverá porque não há mais permissão para se construir naquela região", diz.

Em um terreno de 12 mil m2 - que levou quase três anos para ser formado e envolveu a compra de 46 casas - os três prédios serão dispostos em formato de "U" e um bulevar central, com praça e um restaurante ainda não escolhido. A empresa tambem não informa valores, mas, segundo fontes do setor, o residencial deve ficar na faixa de R$ 12 mil a R$ 13 mil o metro quadrado e o comercial entre R$ 15 mil e R$ 16 mil m2.

A Gafisa foi a primeira a testar o conceito. Em uma rua paralela ao quarteirão mais nobre da Faria Lima, lançou, em novembro de 2009, um edifício - em fase de construção. Restam duas unidades residenciais a serem vendidas, com valor de R$ 16 mil o m2. No lançamento, o valor médio era de R$ 13 mil, o que na época foi considerado um valor bastante elevado e acabou servindo como um novo patamar para a região. Cerca de 35% das vendas foi para investidores e o restante para proprietários que utilizarão os imóveis.

Carlos Eduardo Toledo, da Toledo Ferrari, acredita que o público investidor seja maioria no empreendimento Horizonte. "Há muitas empresas que procuram endereços nobres e espaços menores", aposta. Também acredita que, como 75% dos apartamentos têm metragens menores (de até 82 m2), atraia investidores. "O tíquete médio é relativamente baixo para a região", diz.

Toledo comprou o terreno, que estava alugado para uma concessionária, de uma família - que vendeu parte em dinheiro e ficou com algumas unidades - há três anos. Comprou as Cepac's (título do governo que permitem construir na região) no último leilão dos papéis, quando estava cotado a R$ 4 mil. "Pra essa conta fechar, precisam caprichar no preço", diz fonte. Para garantir o sucesso do empreendimento - afinal são 346 unidades - gastaram R$ 10 milhões, entre estande, apartamentos decorados e material de mídia.