SP: efeito sazonal continua em fevereiro no mercado de imóveis novo

O segundo mês de 2011 confirmou a sazonalidade tradicionalmente observada no início do ano no mercado de imóveis novos residenciais da cidade de São Paulo e região. A capital apresentou resultados melhores em relação a janeiro, mas muito aquém dos números registrados em fevereiro de 2010.


A venda de imóveis novos atingiu 1.869 unidades, um crescimento de 125,2% em comparação ao mês anterior, quando foram comercializadas 830 unidades. Em relação a fevereiro de 2010 (com 2.858 unidades), houve queda de 34,6%.


De acordo com o Departamento de Economia e Estatística, responsável pela Pesquisa do Mercado Imobiliário, o indicador de desempenho de comercialização VSO (Venda Sobre Oferta) acompanhou em fevereiro a evolução das vendas em unidades. O VSO médio da cidade de São Paulo foi de 13,2%, diante dos 6,7% de janeiro e dos 21,1% de fevereiro de 2010.


No mês, 86,4% (1.614 unidades) das vendas ocorreram na fase de lançamento, período de maior esforço para promoção e comercialização do produto. Os primeiros seis meses a partir do lançamento caracterizam-se por campanhas em jornais, divulgação em mídia eletrônica (TV e rádio) e nos estandes de vendas.


O período de pós-lançamento, ou seja, unidades em oferta há mais de seis meses e com limite de tempo de permanência de três anos - conforme critério da pesquisa -, teve participação de 13,6% (255 unidades) do total de imóveis negociados em fevereiro.





Número de dormitórios - O nicho de dois dormitórios ocupou novamente a liderança em termos de comercialização, com escoamento de 777 unidades, equivalente a 41,6% do total. Imóveis de 3 dormitórios aparecem em seguida, com 603 unidades e 32,3% de vendas do mês.


Os maiores sucessos na venda de 2 dormitórios ocorreram em bairros das zonas Sul (Morumbi, Cupecê) e Leste (Brás, Cangaíba) e na região central da cidade, com valores médios de até R$ 180 mil ou na faixa entre R$ 240 mil a R$ 370 mil. No segmento de 3 dormitórios, a região Sul prevaleceu. Os valores médios das unidades com melhores resultados atingiram uma faixa ampla, desde R$ 250 mil até R$ 500 mil.


Das unidades negociadas em fevereiro, 89,1% possuíam área útil de até 130m² - ou seja, 1.666 imóveis em relação ao total de 1.869 comercializados. Unidades novas com área entre 45m² e 65m² mereceram destaque, com 38,8% (725 imóveis) do total negociado.





Região Metropolitana - A Região Metropolitana de São Paulo também sofreu efeito da sazonalidade. Em fevereiro, a venda de 3.728 unidades significou alta de 47,1% sobre o total escoado no primeiro mês do ano (2.535 imóveis). Houve, porém, redução de 31,7% em relação ao volume percebido em igual período do ano passado, quando foram vendidas 5.459 unidades.


Em termos de relevância nas vendas, exatamente a metade (50,1%) do volume de unidades comercializado na Região Metropolitana se concentrou na cidade de São Paulo.


O comportamento reflete a nova condição do município, que chegou a representar mais de 70% das vendas até 2005, mas perdeu espaço para cidades vizinhas, devido à escassez de terrenos que viabilizem empreendimentos dentro dos padrões urbanísticos impostos pela prefeitura.


O economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci, considera prematuro afirmar que o desaquecimento registrado no primeiro bimestre irá se consolidar nos próximos meses do ano.


- Em março, além de se perceber a influência do período de Carnaval, os resultados poderão não mostrar a desenvoltura dos anos anteriores.


Ele afirma que as empresas de incorporação, há anos atrás, sobreviviam no mercado imobiliário nos segmentos de classes de maior poder aquisitivo, com atuação tradicional em nichos de três e quatro dormitórios, principalmente. A ascensão das classes populares, aliada a outros fatores microeconômicos, agregou uma nova e significativa demanda, com necessidades diversas do segmento tradicional.


Imóveis considerados econômicos precisam de estrutura empresarial específica, com adoção de tecnologia de produção em escala e até com percepção de redução das margens. Algumas empresas de capital aberto sinalizam por meio da imprensa que retornarão à sua vocação original, de atender o mercado tradicional, diminuindo a participação do segmento econômico em seus lançamentos - avaliou Petrucci. No mercado, disse o economista, irão conviver empresas que terão como público-alvo as camadas "econômicas", assim como aquelas que voltarão a buscar mais o mercado tradicional.