DE SÃO PAULO
Com crédito disponível e economia aquecida, os preços dos imóveis novos na cidade de São Paulo dispararam neste ano. O metro quadrado dos lançamentos teve alta de até 81% de janeiro a outubro ante 2009, informa a reportagem de Mariana Sallowicz publicada na edição desta segunda-feira da Folha e disponível na íntegra para assinantes do jornal e do UOL.
Foi o caso dos apartamentos residenciais localizados na Bela Vista, no centro da capital paulista, cujo metro quadrado custa R$ 8.043.
Na média do município, a valorização foi de 29% --de R$ 4.084 no ano passado para R$ 5.272 em 2010 o m2.
"O preço, historicamente, acompanha os índices de inflação, como o IPCA [Índice de Preços ao Consumidor Amplo] e o INCC [Índice Nacional de Custo da Construção]. Neste ano, porém, houve um descolamento, apontando para a valorização dos imóveis", diz Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP (sindicato da habitação).
O IPCA, índice oficial de inflação do governo, subiu 4,38% no ano, até outubro. Já a alta do INCC no mesmo período é de 6,34%.
O levantamento, feito pela empresa de pesquisas imobiliárias Geoimovel a pedido da Folha, mostra que, de um total de 50 bairros que tiveram lançamentos em 2009 e em 2010, 46 apresentaram alta nos preços.
segunda-feira, 29 de novembro de 2010
domingo, 21 de novembro de 2010
Creci-SP lança índice de preços de imóveis usados
O Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP) divulgou hoje a primeira edição do Índice Estadual de Preços de Imóveis Usados Residenciais (IEPI-UR), que reúne a média de preços de imóveis usados e alugueis residenciais. O índice caiu 2,12% em setembro em relação a agosto.
Vendas
Em setembro, a venda de imóveis usados teve queda de 1,32% no Estado de São Paulo em relação ao mês anterior, conforme pesquisa realizada pelo Creci-SP com 1.765 imobiliárias de 37 cidades, incluindo a capital. O índice estadual de vendas recuou de 0,7435 em agosto para 0,7337 em setembro.
A queda de vendas ocorreu em três das quatro regiões em que é feita a pesquisa: ABCD, Guarulhos e Osasco (-13,3%), interior (-5,78%) e litoral (-0,86%). Na cidade de São Paulo, as vendas cresceram 19,71%.
Os imóveis com valor de até R$ 160 mil responderam por 57,46% das vendas no litoral e por 51,68% no interior. Na região do ABCD, Guarulhos e Osasco, os imóveis de até R$ 200 mil representaram 51,27% do total negociado pelas imobiliárias. Já na capital paulista a maior parte das vendas, 54,01%, ficou com imóveis acima de R$ 200 mil.
Vendas
Em setembro, a venda de imóveis usados teve queda de 1,32% no Estado de São Paulo em relação ao mês anterior, conforme pesquisa realizada pelo Creci-SP com 1.765 imobiliárias de 37 cidades, incluindo a capital. O índice estadual de vendas recuou de 0,7435 em agosto para 0,7337 em setembro.
A queda de vendas ocorreu em três das quatro regiões em que é feita a pesquisa: ABCD, Guarulhos e Osasco (-13,3%), interior (-5,78%) e litoral (-0,86%). Na cidade de São Paulo, as vendas cresceram 19,71%.
Os imóveis com valor de até R$ 160 mil responderam por 57,46% das vendas no litoral e por 51,68% no interior. Na região do ABCD, Guarulhos e Osasco, os imóveis de até R$ 200 mil representaram 51,27% do total negociado pelas imobiliárias. Já na capital paulista a maior parte das vendas, 54,01%, ficou com imóveis acima de R$ 200 mil.
Como é feito o cálculo do IPTU
Saiba como a prefeitura chega ao valor do IPTU a ser pago e o que fazer caso o considere abusivo
Talita Abrantes, de EXAME.com Tweet
Imposto é calculado em cima das condições e da localização dos imóveis
Anualmente, boa parte dos proprietários de imóveis de todas as regiões do Brasil têm que encarar aquela que é uma das mais importantes taxas imobiliárias do país, o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU). Na cidade de São Paulo, desde 2010, basta ter um imóvel com valor venal acima de 70.000 reais para fazer parte do pelotão de contribuintes cobrados pela prefeitura. A contribuição é tão tradicional dentro da rotina imobiliária do país que pouca gente sabe verificar se está pagando um imposto compatível com as condições estruturais do imóvel e da região em que ele está localizado.
Isso porque o tributo é definido com base no valor venal do imóvel, calculado a partir da Planta Genérica de Valores Imobiliários (PGVI) do município. Este documento oficial cataloga o preço médio do metro quadrado em cada via da cidade. Assim, para descobrir quanto você vai pagar de IPTU, basta aplicar ao valor venal da sua propriedade as alíquotas determinadas pela legislação municipal. Boa parte dos municípios adota o cálculo progressivo do imposto. "A alíquota é definida pelo valor do imóvel. Quando menor o valor, menor a alíquota", afirma Nelson Lacerda, advogado tributário do escritório Lacerda & Lacerda. Por exemplo, o proprietário de um imóvel avaliado em 500.000 reais que fica em um município cuja alíquota, para esta faixa de preço, é de 1,4%, irá pagar 7.000 reais de imposto.
Boa parte das confusões, no entanto, não está neste cálculo. Mas, sim, na definição das variáveis da fórmula. "A avaliação dos imóveis é feita de maneira massiva e há risco de distorções", afirma Amir Khair, consultor financeiro e ex-secretário de Finanças da Prefeitura de São Paulo. De acordo com ele, o custo do metro quadrado em cada região é definido a partir das melhorias de infraestrutura ou depreciação do local. "Por exemplo, fatores como construção de estações de metrô ou inauguração de shopping centers tornam a área mais valorizada", afirma. "Por outro lado, se é construído um pontilhão em frente a sua casa, o valor do IPTU deve diminuir". A qualidade dos imóveis também interfere nesta avaliação. "Se sua casa tem um padrão melhor que a do seu vizinho, você irá pagar um imposto maior", diz Lacerda.
O ideal, de acordo com o Khair, é reajustar o valor ano a ano. No entanto, muitas prefeituras retardam esse procedimento. O governo municipal de São Paulo, por exemplo, antes dos polêmicos reajustes de 2010, levou oito anos para atualizar as avaliações dos imóveis da cidade. "Nestes casos, é mais comum existir uma grande distância entre o valor venal e a realidade do mercado", explica o ex-secretário. A solução para evitar as distorções, segundo ele, seria estabelecer um limite para a alta do imposto - no caso paulistano, em 2010, ficou determinado que o IPTU poderia ser elevado em até 30% para imóveis residenciais e em até 45% para comerciais -, além de baixar as alíquotas. Em São Paulo, elas foram elevadas.
Diante da suspeita de aplicação incorreta do tributo, o ideal é recorrer à Justiça. Para isso, é preciso contratar um perito que comprove a suspeita e calcule o valor ideal a ser pago. "Prove com dados e peça uma liminar judicial para depositar o imposto ideal em juízo", explica Lacerda. Esta postura impede que você seja considerado inadimplente ou continue contribuindo com uma taxa abusiva.
Talita Abrantes, de EXAME.com Tweet
Imposto é calculado em cima das condições e da localização dos imóveis
Anualmente, boa parte dos proprietários de imóveis de todas as regiões do Brasil têm que encarar aquela que é uma das mais importantes taxas imobiliárias do país, o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU). Na cidade de São Paulo, desde 2010, basta ter um imóvel com valor venal acima de 70.000 reais para fazer parte do pelotão de contribuintes cobrados pela prefeitura. A contribuição é tão tradicional dentro da rotina imobiliária do país que pouca gente sabe verificar se está pagando um imposto compatível com as condições estruturais do imóvel e da região em que ele está localizado.
Isso porque o tributo é definido com base no valor venal do imóvel, calculado a partir da Planta Genérica de Valores Imobiliários (PGVI) do município. Este documento oficial cataloga o preço médio do metro quadrado em cada via da cidade. Assim, para descobrir quanto você vai pagar de IPTU, basta aplicar ao valor venal da sua propriedade as alíquotas determinadas pela legislação municipal. Boa parte dos municípios adota o cálculo progressivo do imposto. "A alíquota é definida pelo valor do imóvel. Quando menor o valor, menor a alíquota", afirma Nelson Lacerda, advogado tributário do escritório Lacerda & Lacerda. Por exemplo, o proprietário de um imóvel avaliado em 500.000 reais que fica em um município cuja alíquota, para esta faixa de preço, é de 1,4%, irá pagar 7.000 reais de imposto.
Boa parte das confusões, no entanto, não está neste cálculo. Mas, sim, na definição das variáveis da fórmula. "A avaliação dos imóveis é feita de maneira massiva e há risco de distorções", afirma Amir Khair, consultor financeiro e ex-secretário de Finanças da Prefeitura de São Paulo. De acordo com ele, o custo do metro quadrado em cada região é definido a partir das melhorias de infraestrutura ou depreciação do local. "Por exemplo, fatores como construção de estações de metrô ou inauguração de shopping centers tornam a área mais valorizada", afirma. "Por outro lado, se é construído um pontilhão em frente a sua casa, o valor do IPTU deve diminuir". A qualidade dos imóveis também interfere nesta avaliação. "Se sua casa tem um padrão melhor que a do seu vizinho, você irá pagar um imposto maior", diz Lacerda.
O ideal, de acordo com o Khair, é reajustar o valor ano a ano. No entanto, muitas prefeituras retardam esse procedimento. O governo municipal de São Paulo, por exemplo, antes dos polêmicos reajustes de 2010, levou oito anos para atualizar as avaliações dos imóveis da cidade. "Nestes casos, é mais comum existir uma grande distância entre o valor venal e a realidade do mercado", explica o ex-secretário. A solução para evitar as distorções, segundo ele, seria estabelecer um limite para a alta do imposto - no caso paulistano, em 2010, ficou determinado que o IPTU poderia ser elevado em até 30% para imóveis residenciais e em até 45% para comerciais -, além de baixar as alíquotas. Em São Paulo, elas foram elevadas.
Diante da suspeita de aplicação incorreta do tributo, o ideal é recorrer à Justiça. Para isso, é preciso contratar um perito que comprove a suspeita e calcule o valor ideal a ser pago. "Prove com dados e peça uma liminar judicial para depositar o imposto ideal em juízo", explica Lacerda. Esta postura impede que você seja considerado inadimplente ou continue contribuindo com uma taxa abusiva.
Monotrilho afeta preço dos imóveis no Morumbi
Ao contrário do metrô, que sempre valoriza as residências próximas, o monotrilho que cortará o bairro pode prejudicar os imóveis vizinhos à linha
João Sandrini, de EXAME.com Tweet Comentários (7)
Divulgação/EXAME.com
Metrô de SP: Linha Ouro (em vermelho) vai ligar o Morumbi à estação Jabaquara
São Paulo - Há alguns dias, a incorporadora Brookfield decidiu colocar em promoção imóveis em construção no Panamby, uma das regiões mais arborizadas e valorizadas da zona sudoeste de São Paulo. Os apartamentos de 141 metros quadrados e duas vagas de garagem localizados dentro de um grande condomínio fechado com extensa área de lazer e todo o aparato de segurança saem, à vista, por 440.000 reais. Isso equivale a um preço por metro quadrado de 3.100 reais, bem abaixo da média de quase 4.000 reais do bairro do Morumbi, segundo pesquisa do Ibope.
Leia Mais
21/11/2010 | Usinas nucleares deverão ser construídas no Nordeste
21/11/2010 | Sucessão em SP pode aliar Kassab a petistas
19/11/2010 | Torre de Donald Trump sucumbe à crise imobiliária na Flórida
19/11/2010 | Secovi-SP: valor de contrato novo de locação sobe 0,4%
Por trás da dificuldade em vender o empreendimento que levou a essa promoção está uma das mais controversas obras de infraestrutura em planejamento na cidade de São Paulo. O governo paulista prevê realizar no dia 18 de novembro a licitação da linha 17 - Ouro do Metrô, que ligará o estádio do Morumbi ao Panamby, o aeroporto de Congonhas e a estação Jabaquara do Metrô (veja mapa acima). Ao invés de optar por uma linha subterrânea, que sempre valoriza os imóveis vizinhos, o governo decidiu pela construção de um monotrilho de proporções assustadoras. Os trens se deslocarão por quase 20 km de vias elevadas a 15 metros de altura, sustentadas por enormes pilares construídos a cada 30 metros. Logo que o edital foi publicado, associações de moradores declararam temer a construção de um "novo Minhocão" no bairro.
Para urbanistas e especialistas em transporte ouvidos por EXAME.com, ainda que a preocupação seja um tanto exagerada, a obra, se levada adiante da forma como foi proposta, terá impacto no mercado imobiliário do Morumbi. Os maiores perdedores, dizem os especialistas, devem ser os imóveis mais próximos às linhas e às estações. É exatamente esse o caso do Villa Amalfi, que terá o monotrilho como vizinho de muro - a Brookfield até decidiu mudar a disposição dos prédios em construção para que o terraço não ficasse de frente para a linha. Ainda que rodem sobre pneus e que haja uma parede de proteção ao lado dos trilhos, trens são sempre barulhentos e emitem um ruído muito menos agradável que o dos milhares de passarinhos que habitam o bairro atualmente.
Outro problema é visual. Não é possível comparar o projeto com o Minhocão, que é muito mais largo, suporta um tráfego bem maior e foi determinante para degradar uma área gigantesca no centro de São Paulo. A estrutura a ser montada também é mais estreita que a do Expresso Tiradentes, o antigo Fura-Fila, que corre no meio da avenida do Estado, na zona leste de São Paulo. Mas seria impossível construir uma obra desse porte sem gerar poluição visual na região. "O monotrilho pode até ser eficiente e funcional, mas bonito não vai ficar", diz o coordenador do curso de Arquitetura e Urbanismo da Unesp, Fernando Okimoto.
Por que um monotrilho?
O governo de São Paulo acredita que o monotrilho é a melhor forma de integrar o aeroporto de Congonhas e o estádio Morumbi ao resto da cidade. O Morumbi é um bairro rico, pouco adensado e enorme que depende de poucas vias para o acesso a outras regiões. O transporte público na região é ruim, e a maior parte dos moradores usa carro para se locomover. Já o aeroporto costuma ser acessado por meio de táxi (caro em São Paulo) ou de veículo próprio (mas a diária do estacionamento dentro de Congonhas custa 58 reais, uma das mais altas do país).
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Metrô de SP: Linha Ouro (em vermelho) vai ligar o Morumbi à estação Jabaquara
São Paulo - Há alguns dias, a incorporadora Brookfield decidiu colocar em promoção imóveis em construção no Panamby, uma das regiões mais arborizadas e valorizadas da zona sudoeste de São Paulo. Os apartamentos de 141 metros quadrados e duas vagas de garagem localizados dentro de um grande condomínio fechado com extensa área de lazer e todo o aparato de segurança saem, à vista, por 440.000 reais. Isso equivale a um preço por metro quadrado de 3.100 reais, bem abaixo da média de quase 4.000 reais do bairro do Morumbi, segundo pesquisa do Ibope.
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Por trás da dificuldade em vender o empreendimento que levou a essa promoção está uma das mais controversas obras de infraestrutura em planejamento na cidade de São Paulo. O governo paulista prevê realizar no dia 18 de novembro a licitação da linha 17 - Ouro do Metrô, que ligará o estádio do Morumbi ao Panamby, o aeroporto de Congonhas e a estação Jabaquara do Metrô (veja mapa acima). Ao invés de optar por uma linha subterrânea, que sempre valoriza os imóveis vizinhos, o governo decidiu pela construção de um monotrilho de proporções assustadoras. Os trens se deslocarão por quase 20 km de vias elevadas a 15 metros de altura, sustentadas por enormes pilares construídos a cada 30 metros. Logo que o edital foi publicado, associações de moradores declararam temer a construção de um "novo Minhocão" no bairro.
Para urbanistas e especialistas em transporte ouvidos por EXAME.com, ainda que a preocupação seja um tanto exagerada, a obra, se levada adiante da forma como foi proposta, terá impacto no mercado imobiliário do Morumbi. Os maiores perdedores, dizem os especialistas, devem ser os imóveis mais próximos às linhas e às estações. É exatamente esse o caso do Villa Amalfi, que terá o monotrilho como vizinho de muro - a Brookfield até decidiu mudar a disposição dos prédios em construção para que o terraço não ficasse de frente para a linha. Ainda que rodem sobre pneus e que haja uma parede de proteção ao lado dos trilhos, trens são sempre barulhentos e emitem um ruído muito menos agradável que o dos milhares de passarinhos que habitam o bairro atualmente.
Outro problema é visual. Não é possível comparar o projeto com o Minhocão, que é muito mais largo, suporta um tráfego bem maior e foi determinante para degradar uma área gigantesca no centro de São Paulo. A estrutura a ser montada também é mais estreita que a do Expresso Tiradentes, o antigo Fura-Fila, que corre no meio da avenida do Estado, na zona leste de São Paulo. Mas seria impossível construir uma obra desse porte sem gerar poluição visual na região. "O monotrilho pode até ser eficiente e funcional, mas bonito não vai ficar", diz o coordenador do curso de Arquitetura e Urbanismo da Unesp, Fernando Okimoto.
Por que um monotrilho?
O governo de São Paulo acredita que o monotrilho é a melhor forma de integrar o aeroporto de Congonhas e o estádio Morumbi ao resto da cidade. O Morumbi é um bairro rico, pouco adensado e enorme que depende de poucas vias para o acesso a outras regiões. O transporte público na região é ruim, e a maior parte dos moradores usa carro para se locomover. Já o aeroporto costuma ser acessado por meio de táxi (caro em São Paulo) ou de veículo próprio (mas a diária do estacionamento dentro de Congonhas custa 58 reais, uma das mais altas do país).
Imóvel financiado rende mais para investidores
Estudo da consultoria Mercer a pedido do Portal EXAME mostra que financiar imóvel para investimento é mais rentável que comprá-lo à vista, mas há riscos
Francine De Lorenzo, da EXAME Tweet Comentários (0)
Com o reaquecimento do mercado imobiliário brasileiro nos últimos anos, as aplicações em imóveis voltaram a ser apontadas pelos especialistas como uma boa opção para diversificação da carteira de investimentos. Não só pelas perspectivas de valorização dos imóveis - em São Paulo, o preço médio do metro quadrado de área útil de imóveis residenciais vem aumentando a uma taxa acima de 10% ao ano -, mas também devido à retomada do mercado de locação, que em 2007 rendeu aos locadores retornos superiores a 10% ao ano, de acordo com o Secovi.
Um fator, entretanto, que torna o investimento ainda mais atrativo é a possibilidade de potencializar os ganhos utilizando o crédito imobiliário como parte da estratégia de investimento. A pedido do Portal EXAME, a consultoria Mercer desenvolveu um estudo que mostra que o retorno obtido pelos investidores que optarem por essa estratégia pode ser até 54% superior àquele auferido por quem preferir comprar o imóvel à vista.
A Mercer simulou três possibilidades para um investidor que disponha de 120.000 reais para aplicar em imóveis. No primeiro caso, o investidor compraria à vista o imóvel e o alugaria, obtendo ao final de 12 anos 501.401,80 reais, incluindo o valor do imóvel já valorizado e a renda obtida com a locação durante o período. Se ao invés de comprar o imóvel à vista o investidor desse uma entrada de 30.000 reais, financiasse 90.000 reais pagando juros de 9% ao ano, mais a taxa referencial (TR), e investisse o dinheiro que manteve em mãos em renda fixa e ações, ao término de 12 anos teria um patrimônio de 771.168,59 reais. A princípio, as prestações do financiamento seriam pagas com o rendimento das aplicações e o retorno do aluguel, porém, a partir do 95º mês de financiamento, apenas a renda obtida com a locação já seria suficiente para pagar a prestação (veja detalhes no quadro abaixo).
Quanto rende investir em imóveis
CASO 1
Investir todo o patrimônio num imóvel e ter o aluguel como retorno
Valor Imóvel Valor do Imóvel Capitalizado (1) Valor Aluguel (2) Valor Final (3)
R$ 120.000,00 R$ 376.611,41 R$ 124.793,40 R$ 501.404,80
1) Capitalização de 10% a.a.
2) Reajuste dos aluguéis de 7% a.a.
3) Valor do imóvel capitalizado + aluguel
CASO 2
a) Investir parte do dinheiro (R$ 90.000,00) num fundo DI ou renda fixa, com rentabilidade de 12,60% a.a.
b) Utilizar R$ 30.000,00 de entrada na compra de um imóvel no valor de R$ 120.000,00, alugá-lo e, com o retorno obtido, amortizar parte do financiamento contratado
c) Financiar R$ 90.000,00;
Taxa de Juros: 9% a.a. + TR
Prazo: 12 anos
Sistema de Amortização: SAC
Valor Imóvel Valor do Imóvel Capitalizado (1) Retorno Financeiro Valor Final
120.000,00 376.611,41 309.948,68 686.560,09
1) Capitalização de 10% a.a.
Obs.: A partir do 95º mês apenas o valor do aluguel é suficiente para pagar o financiamento. O saldo restante passa a ser reinvestido em renda fixa.
CASO 3
a) Investir R$ 63.000,00 num fundo DI ou renda fixa e R$ 27.000,00 em ações. Rentabilidade da renda fixa: 12,60% a.a.
Rentabilidade das ações : 18.0% a.a. (retorno hipotético)
b) Utilizar R$ 30.000,00 de entrada na compra de um imóvel no valor de R$ 120.000,00, alugá-lo e, com o retorno obtido, amortizar parte do financiamento contratado
c) Financiar R$ 90.000,00;
Taxa de Juros: 9% a.a. + TR
Prazo: 12 anos
Sistema de Amortização: SAC
Valor Imóvel Valor do Imóvel Capitalizado (1) Retorno Financeiro Valor Final
R$ 120.000,00 R$ 376.611,41 R$ 394.557,18 R$ 771.168,59
1) Capitalização de 10% a.a.
Obs.: Parte da parcela adquirida do imóvel será paga com os recursos (juros) obtidos no investimento de renda fixa.
Obs.: A partir do 95º mês apenas o valor do aluguel é suficiente para pagar o financiamento. O saldo restante passa a ser reinvestido nas aplicações financeiras.
Fonte: consultoria Mercer
O investidor mais conservador teria a opção de investir o dinheiro somente em renda fixa - o que já lhe garantiria um rendimento superior ao que seria obtido caso comprasse à vista o imóvel -, mas na avaliação do matemático e professor da Universidade de São Paulo (USP), José Dutra Vieira Sobrinho, só vale a pena elevar o risco da carteira tomando um empréstimo se o investidor decidir aplicar em ações. "No longo prazo, a tendência é de que a Bolsa renda muito mais que a renda fixa", diz.
A simulação não considera os custos de operação, nem a possibilidade de vacância do imóvel por longo período. De acordo com dados do Secovi, o tempo médio para locação de um imóvel em 2007 foi 22 dias. "A redução das taxas de juros e a ampliação dos prazos dos financiamentos imobiliários não reduziram a procura por imóveis para locação, principalmente imóveis novos", diz o vice-presidente de Locação do Secovi, José Roberto Federighi.
Segundo o executivo, há uma grande demanda por parte de pessoas que estão em trânsito, estudando ou trabalhando fora de sua cidade natal. "A globalização criou um novo padrão de carreira e, com o grau de investimento, a tendência é que cada vez mais as pessoas se movimentem. Por isso, muitos preferem alugar ao invés de comprar um imóvel para morar", diz Federighi, lembrando que os recém-casados, os recém-separados e as pessoas em início de vida econômica também demandam imóveis para locação.
Francine De Lorenzo, da EXAME Tweet Comentários (0)
Com o reaquecimento do mercado imobiliário brasileiro nos últimos anos, as aplicações em imóveis voltaram a ser apontadas pelos especialistas como uma boa opção para diversificação da carteira de investimentos. Não só pelas perspectivas de valorização dos imóveis - em São Paulo, o preço médio do metro quadrado de área útil de imóveis residenciais vem aumentando a uma taxa acima de 10% ao ano -, mas também devido à retomada do mercado de locação, que em 2007 rendeu aos locadores retornos superiores a 10% ao ano, de acordo com o Secovi.
Um fator, entretanto, que torna o investimento ainda mais atrativo é a possibilidade de potencializar os ganhos utilizando o crédito imobiliário como parte da estratégia de investimento. A pedido do Portal EXAME, a consultoria Mercer desenvolveu um estudo que mostra que o retorno obtido pelos investidores que optarem por essa estratégia pode ser até 54% superior àquele auferido por quem preferir comprar o imóvel à vista.
A Mercer simulou três possibilidades para um investidor que disponha de 120.000 reais para aplicar em imóveis. No primeiro caso, o investidor compraria à vista o imóvel e o alugaria, obtendo ao final de 12 anos 501.401,80 reais, incluindo o valor do imóvel já valorizado e a renda obtida com a locação durante o período. Se ao invés de comprar o imóvel à vista o investidor desse uma entrada de 30.000 reais, financiasse 90.000 reais pagando juros de 9% ao ano, mais a taxa referencial (TR), e investisse o dinheiro que manteve em mãos em renda fixa e ações, ao término de 12 anos teria um patrimônio de 771.168,59 reais. A princípio, as prestações do financiamento seriam pagas com o rendimento das aplicações e o retorno do aluguel, porém, a partir do 95º mês de financiamento, apenas a renda obtida com a locação já seria suficiente para pagar a prestação (veja detalhes no quadro abaixo).
Quanto rende investir em imóveis
CASO 1
Investir todo o patrimônio num imóvel e ter o aluguel como retorno
Valor Imóvel Valor do Imóvel Capitalizado (1) Valor Aluguel (2) Valor Final (3)
R$ 120.000,00 R$ 376.611,41 R$ 124.793,40 R$ 501.404,80
1) Capitalização de 10% a.a.
2) Reajuste dos aluguéis de 7% a.a.
3) Valor do imóvel capitalizado + aluguel
CASO 2
a) Investir parte do dinheiro (R$ 90.000,00) num fundo DI ou renda fixa, com rentabilidade de 12,60% a.a.
b) Utilizar R$ 30.000,00 de entrada na compra de um imóvel no valor de R$ 120.000,00, alugá-lo e, com o retorno obtido, amortizar parte do financiamento contratado
c) Financiar R$ 90.000,00;
Taxa de Juros: 9% a.a. + TR
Prazo: 12 anos
Sistema de Amortização: SAC
Valor Imóvel Valor do Imóvel Capitalizado (1) Retorno Financeiro Valor Final
120.000,00 376.611,41 309.948,68 686.560,09
1) Capitalização de 10% a.a.
Obs.: A partir do 95º mês apenas o valor do aluguel é suficiente para pagar o financiamento. O saldo restante passa a ser reinvestido em renda fixa.
CASO 3
a) Investir R$ 63.000,00 num fundo DI ou renda fixa e R$ 27.000,00 em ações. Rentabilidade da renda fixa: 12,60% a.a.
Rentabilidade das ações : 18.0% a.a. (retorno hipotético)
b) Utilizar R$ 30.000,00 de entrada na compra de um imóvel no valor de R$ 120.000,00, alugá-lo e, com o retorno obtido, amortizar parte do financiamento contratado
c) Financiar R$ 90.000,00;
Taxa de Juros: 9% a.a. + TR
Prazo: 12 anos
Sistema de Amortização: SAC
Valor Imóvel Valor do Imóvel Capitalizado (1) Retorno Financeiro Valor Final
R$ 120.000,00 R$ 376.611,41 R$ 394.557,18 R$ 771.168,59
1) Capitalização de 10% a.a.
Obs.: Parte da parcela adquirida do imóvel será paga com os recursos (juros) obtidos no investimento de renda fixa.
Obs.: A partir do 95º mês apenas o valor do aluguel é suficiente para pagar o financiamento. O saldo restante passa a ser reinvestido nas aplicações financeiras.
Fonte: consultoria Mercer
O investidor mais conservador teria a opção de investir o dinheiro somente em renda fixa - o que já lhe garantiria um rendimento superior ao que seria obtido caso comprasse à vista o imóvel -, mas na avaliação do matemático e professor da Universidade de São Paulo (USP), José Dutra Vieira Sobrinho, só vale a pena elevar o risco da carteira tomando um empréstimo se o investidor decidir aplicar em ações. "No longo prazo, a tendência é de que a Bolsa renda muito mais que a renda fixa", diz.
A simulação não considera os custos de operação, nem a possibilidade de vacância do imóvel por longo período. De acordo com dados do Secovi, o tempo médio para locação de um imóvel em 2007 foi 22 dias. "A redução das taxas de juros e a ampliação dos prazos dos financiamentos imobiliários não reduziram a procura por imóveis para locação, principalmente imóveis novos", diz o vice-presidente de Locação do Secovi, José Roberto Federighi.
Segundo o executivo, há uma grande demanda por parte de pessoas que estão em trânsito, estudando ou trabalhando fora de sua cidade natal. "A globalização criou um novo padrão de carreira e, com o grau de investimento, a tendência é que cada vez mais as pessoas se movimentem. Por isso, muitos preferem alugar ao invés de comprar um imóvel para morar", diz Federighi, lembrando que os recém-casados, os recém-separados e as pessoas em início de vida econômica também demandam imóveis para locação.
Capital perde participação e responde por metade dos lançamentos de imóveis na GSP
TATIANA RESENDE
DE SÃO PAULO
Depois de dominar os lançamentos de imóveis residenciais na região metropolitana até meados desta década, a capital paulista vem perdendo espaço e respondeu por menos da metade (49,9%) das moradias postas à venda neste ano.
Segundo levantamento do Secovi (Sindicato da Habitação) de São Paulo feito a pedido da Folha, a participação era de 57,6% em 2009, considerando também o período de janeiro a agosto, o dado mais recente. Essa fatia chegava a 83,9% em 2004, quando a pesquisa da entidade passou a ser feita com a nova metodologia.
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Entre as explicações para esse espraiamento estão a escassez de terrenos e o Minha Casa, Minha Vida, cujos imóveis podem custar no máximo R$ 130 mil para se enquadrarem no programa federal.
Alessandro Shinoda/Folhapress
Empreendimento da MRV em São Bernardo do Campo (GSP)
Entre os outros 38 municípios que compõem a Grande São Paulo, destacaram-se neste ano os lançamentos em Guarulhos, Barueri (incluindo Alphaville e Tamboré), São Bernardo do Campo, Santo André, Carapicuíba e Diadema.
Sobre a crítica recorrente do Secovi em relação à dificuldade na aprovação de projetos pela Prefeitura de São Paulo, o secretário municipal de Habitação, Ricardo Pereira Leite, destaca que há muitas secretarias envolvidas, como transportes, meio ambiente e desenvolvimento urbano.
"Essa complexidade é da cidade e tem um viés qualitativo, respeitando mais todos os aspectos. Com certeza fica menos célere, mas estamos procurando melhorar o processo de análise", diz.
O presidente do Secovi-SP, João Crestana, rebate lembrando que "a agilidade é importante não só para construtoras, mas também para consumidores". "Há mais exigências para aprovar, mas também mais ferramentas para agilizar esse processo."
A secretaria informou que os projetos de novos imóveis aprovados neste ano estão disponíveis para consulta pública, mas os interessados em saber o total devem contar um por um.
Editoria de Arte/Folhapress
"É difícil crescer ficando num só lugar. Ofertar mais implica sair de São Paulo. Se você não for, alguém vai", avalia Sergio Paulo dos Anjos, diretor da MRV. "[O problema na capital] é crítico, mas outras grandes cidades, como Rio de Janeiro e Belo Horizonte, passam por situações parecidas", completa.
Segundo Crestana, está difícil até encontrar áreas que abrigam estacionamentos para negociar. "Temos que comprar 20 casinhas para "formar" um terreno."
Rubens Junior, diretor da Rossi, acrescenta ainda que, "se fosse só achar o terreno, seria fácil. Temos que superar muitos problemas jurídicos e ambientais".
Na opinião do executivo, encontrar áreas compatíveis com o Minha Casa, Minha Vida em São Paulo "é quase impossível". O efeito disso é que "cidades às quais eventualmente não iríamos se tornaram mais atraentes".
A diversificação de oportunidade de negócios é apontada por Sandro Gamba, diretor da Gafisa, como uma necessidade para competir no mercado. "Tendo várias frentes de trabalho, podemos lançar simultaneamente vários empreendimentos."
Em vendas, o acompanhamento em toda a região metropolitana só começou a ser feito neste ano, período no qual a capital respondeu por 52,3% dos imóveis comercializados, patamar em linha com o de lançamentos.
DISTÂNCIAS
O deslocamento ainda é o principal problema enfrentado por quem mora fora da capital e precisa ir e voltar todos os dias para o trabalho, gargalo que une quem saiu da cidade em busca de qualidade de vida ou porque não conseguiu comprar um imóvel nas áreas valorizadas.
Para se ter uma ideia de como os congestionamentos ainda podem ficar piores, mais de 30% dos automóveis novos vendidos no país neste ano foram emplacados no Estado de São Paulo.
Na opinião de Candido Malta, professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP, "o pedágio urbano é inevitável". O especialista considera que só é possível demover as pessoas do uso do carro "mexendo no bolso". "Para eles, os problemas são sempre os outros."
O arquiteto e urbanista Kazuo Nakano, do Instituto Pólis, acrescenta que ainda há uma lacuna na sociedade sobre o debate metropolitano. "Os municípios se fortaleceram com a Constituição de 1988, mas não se criou uma articulação", diz, lembrando da experiência em Londres, onde há uma instância de governo, eleita indiretamente pelos prefeitos, "para pensar além do município, o contexto metropolitano".
Nakano destaca a importância desse planejamento para não criar apenas cidades dormitórios, com oportunidades só de moradia, mas também com emprego, comércio, serviços e lazer.
Para Malta, as construtoras são "muito conservadoras", seguem os grandes movimentos da sociedade, indo onde já deu certo, onde está vendendo". Por isso, destaca, é preciso incentivos para projetos urbanísticos.
De acordo com ele, esse processo do emprego ir atrás das moradias "é natural na classe média, mas a baixa renda não tem esse poder", faixa da população que é mais penalizada pelas deficiências no tranporte público.
Além do projeto que está sendo elaborado pela prefeitura de São Paulo para a Concessão Urbanística Nova Luz, estão em andamento quatro operações urbanas na capital: Faria Lima, Água Espraiada, Centro e Água Branca, mas as duas últimas ainda precisam se adequar ao Estatuto das Cidades. Essas operações promovem alterações estruturais, definindo novos parâmetros de ocupação e de adensamento, com um incremento no estoque de imóveis residenciais e comerciais.
DE SÃO PAULO
Depois de dominar os lançamentos de imóveis residenciais na região metropolitana até meados desta década, a capital paulista vem perdendo espaço e respondeu por menos da metade (49,9%) das moradias postas à venda neste ano.
Segundo levantamento do Secovi (Sindicato da Habitação) de São Paulo feito a pedido da Folha, a participação era de 57,6% em 2009, considerando também o período de janeiro a agosto, o dado mais recente. Essa fatia chegava a 83,9% em 2004, quando a pesquisa da entidade passou a ser feita com a nova metodologia.
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Entre as explicações para esse espraiamento estão a escassez de terrenos e o Minha Casa, Minha Vida, cujos imóveis podem custar no máximo R$ 130 mil para se enquadrarem no programa federal.
Alessandro Shinoda/Folhapress
Empreendimento da MRV em São Bernardo do Campo (GSP)
Entre os outros 38 municípios que compõem a Grande São Paulo, destacaram-se neste ano os lançamentos em Guarulhos, Barueri (incluindo Alphaville e Tamboré), São Bernardo do Campo, Santo André, Carapicuíba e Diadema.
Sobre a crítica recorrente do Secovi em relação à dificuldade na aprovação de projetos pela Prefeitura de São Paulo, o secretário municipal de Habitação, Ricardo Pereira Leite, destaca que há muitas secretarias envolvidas, como transportes, meio ambiente e desenvolvimento urbano.
"Essa complexidade é da cidade e tem um viés qualitativo, respeitando mais todos os aspectos. Com certeza fica menos célere, mas estamos procurando melhorar o processo de análise", diz.
O presidente do Secovi-SP, João Crestana, rebate lembrando que "a agilidade é importante não só para construtoras, mas também para consumidores". "Há mais exigências para aprovar, mas também mais ferramentas para agilizar esse processo."
A secretaria informou que os projetos de novos imóveis aprovados neste ano estão disponíveis para consulta pública, mas os interessados em saber o total devem contar um por um.
Editoria de Arte/Folhapress
"É difícil crescer ficando num só lugar. Ofertar mais implica sair de São Paulo. Se você não for, alguém vai", avalia Sergio Paulo dos Anjos, diretor da MRV. "[O problema na capital] é crítico, mas outras grandes cidades, como Rio de Janeiro e Belo Horizonte, passam por situações parecidas", completa.
Segundo Crestana, está difícil até encontrar áreas que abrigam estacionamentos para negociar. "Temos que comprar 20 casinhas para "formar" um terreno."
Rubens Junior, diretor da Rossi, acrescenta ainda que, "se fosse só achar o terreno, seria fácil. Temos que superar muitos problemas jurídicos e ambientais".
Na opinião do executivo, encontrar áreas compatíveis com o Minha Casa, Minha Vida em São Paulo "é quase impossível". O efeito disso é que "cidades às quais eventualmente não iríamos se tornaram mais atraentes".
A diversificação de oportunidade de negócios é apontada por Sandro Gamba, diretor da Gafisa, como uma necessidade para competir no mercado. "Tendo várias frentes de trabalho, podemos lançar simultaneamente vários empreendimentos."
Em vendas, o acompanhamento em toda a região metropolitana só começou a ser feito neste ano, período no qual a capital respondeu por 52,3% dos imóveis comercializados, patamar em linha com o de lançamentos.
DISTÂNCIAS
O deslocamento ainda é o principal problema enfrentado por quem mora fora da capital e precisa ir e voltar todos os dias para o trabalho, gargalo que une quem saiu da cidade em busca de qualidade de vida ou porque não conseguiu comprar um imóvel nas áreas valorizadas.
Para se ter uma ideia de como os congestionamentos ainda podem ficar piores, mais de 30% dos automóveis novos vendidos no país neste ano foram emplacados no Estado de São Paulo.
Na opinião de Candido Malta, professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP, "o pedágio urbano é inevitável". O especialista considera que só é possível demover as pessoas do uso do carro "mexendo no bolso". "Para eles, os problemas são sempre os outros."
O arquiteto e urbanista Kazuo Nakano, do Instituto Pólis, acrescenta que ainda há uma lacuna na sociedade sobre o debate metropolitano. "Os municípios se fortaleceram com a Constituição de 1988, mas não se criou uma articulação", diz, lembrando da experiência em Londres, onde há uma instância de governo, eleita indiretamente pelos prefeitos, "para pensar além do município, o contexto metropolitano".
Nakano destaca a importância desse planejamento para não criar apenas cidades dormitórios, com oportunidades só de moradia, mas também com emprego, comércio, serviços e lazer.
Para Malta, as construtoras são "muito conservadoras", seguem os grandes movimentos da sociedade, indo onde já deu certo, onde está vendendo". Por isso, destaca, é preciso incentivos para projetos urbanísticos.
De acordo com ele, esse processo do emprego ir atrás das moradias "é natural na classe média, mas a baixa renda não tem esse poder", faixa da população que é mais penalizada pelas deficiências no tranporte público.
Além do projeto que está sendo elaborado pela prefeitura de São Paulo para a Concessão Urbanística Nova Luz, estão em andamento quatro operações urbanas na capital: Faria Lima, Água Espraiada, Centro e Água Branca, mas as duas últimas ainda precisam se adequar ao Estatuto das Cidades. Essas operações promovem alterações estruturais, definindo novos parâmetros de ocupação e de adensamento, com um incremento no estoque de imóveis residenciais e comerciais.
Vaga de garagem gera discussão e encarece imóvel em até 12%
Ter carro virou quase uma exigência para acompanhar a correria da vida nas grandes cidades. O problema é: o que fazer com eles quando não estão sendo usados? Os condomínios atuais resolveram a questão colocando mais vagas do que o número de unidades. Mas, para aqueles que ainda moram em prédios antigos, quando o item era para lá de supérfluo, a discórdia entre os moradores é quase inevitável.
Visitantes podem estacionar no prédio? Posso alugar o espaço para terceiros? De acordo com a legislação, estando na escritura, o proprietário pode fazer o que quiser com o bem, mas, na verdade, quem estabelece essas regras é a convenção de condomínio. E é aí que mora o perigo.
Além da confusão, optar por um apartamento com local para o carro pesa no bolso. De acordo com uma pesquisa do Sindicato da Habitação, Secovi Rio, a vaga encarece em até 12,2% o valor de um apartamento de dois quartos na Tijuca. Ou seja, o locatário paga cerca de R$ 420 apenas para ter onde colocar o carro. Mas será que esse custo vale?
Para a jornalista Fernanda Con’Andra, de 32 anos, o valor pago pela vaga não compensava. Com bons argumentos, ela conseguiu algo raro no mercado: desvincular a garagem do apartamento que aluga no Centro do Rio.
— Como a convenção não permitia a locação da vaga para não moradores, negociei com a imobiliário e consegui R$ 160 de desconto — conta.
Veja o que diz a legislação, de acordo com o advogado Hamilton Quirino, no quadro abaixo:
Legislação
Pelo Artigo 1.338 do Código Civil, o condômino pode alugar sua vaga para qualquer pessoa, dando preferência aos moradores. No entanto, a convenção de condomínio pode proibir a locação para pessoas estranhas ao prédio, o que se faz com base nas regras de segurança interna.
Projeto de lei
Aprovado pelo Senado, o Projeto de Lei do Senado (PLS) 219/2003, que prevê o impedimento do aluguel e da venda de vagas de garagem em condomínios residenciais e comerciais para não condôminos, ainda está em votação na Câmara dos Deputados. Se aprovado, o PLS ainda deixará uma brecha, já que abrirá a possibilidade de a transação ser aprovada em ata por convenção do condomínio.
Visita
Se a vaga pertence ao imóvel, o proprietário tem o direito de emprestar a mesma para visitas. Por questões de segurança, no entanto, o proprietário deve avisar ao porteiro do prédio, informando o nome e a marca do carro do visitante em questão.
Disputa
No caso de imóveis com dois andares, no qual cada andar pertence a um proprietário, a vaga deve ser utilizada pelo imóvel que tenha a mesma discriminada na escritura. Se a área for comum, o uso deverá ser determinado pela convenção ou por acordo entre as partes.
Aluguel
Se o imóvel for alugado, e não havendo proibição no contrato de locação, o inquilino pode sublocar sua vaga a outro morador ou a pessoas estranhas ao condomínio, caso não haja tal proibição na convenção.
Notificação
Se o morador descumprir as regras de bom uso da garagem, estabelecida em assembleia, a notificação poderá ser entregue pessoalmente, com assinatura na cópia, remetida pelo Cartório de Títulos e Documentos ou até judicialmente. A notificação deverá atender ao que dispõem as normas internas do condomínio, com a aplicação das punições ali previstas, após uma prévia advertência, se for o caso.
Venda
A venda das garagens privativas também está garantida pelo Artigo 1.338 do Código Civil. Mas, em relação a terceiros, a mesma somente poderá ser concretizada com autorização prévia da assembleia de condôminos.
Visitantes podem estacionar no prédio? Posso alugar o espaço para terceiros? De acordo com a legislação, estando na escritura, o proprietário pode fazer o que quiser com o bem, mas, na verdade, quem estabelece essas regras é a convenção de condomínio. E é aí que mora o perigo.
Além da confusão, optar por um apartamento com local para o carro pesa no bolso. De acordo com uma pesquisa do Sindicato da Habitação, Secovi Rio, a vaga encarece em até 12,2% o valor de um apartamento de dois quartos na Tijuca. Ou seja, o locatário paga cerca de R$ 420 apenas para ter onde colocar o carro. Mas será que esse custo vale?
Para a jornalista Fernanda Con’Andra, de 32 anos, o valor pago pela vaga não compensava. Com bons argumentos, ela conseguiu algo raro no mercado: desvincular a garagem do apartamento que aluga no Centro do Rio.
— Como a convenção não permitia a locação da vaga para não moradores, negociei com a imobiliário e consegui R$ 160 de desconto — conta.
Veja o que diz a legislação, de acordo com o advogado Hamilton Quirino, no quadro abaixo:
Legislação
Pelo Artigo 1.338 do Código Civil, o condômino pode alugar sua vaga para qualquer pessoa, dando preferência aos moradores. No entanto, a convenção de condomínio pode proibir a locação para pessoas estranhas ao prédio, o que se faz com base nas regras de segurança interna.
Projeto de lei
Aprovado pelo Senado, o Projeto de Lei do Senado (PLS) 219/2003, que prevê o impedimento do aluguel e da venda de vagas de garagem em condomínios residenciais e comerciais para não condôminos, ainda está em votação na Câmara dos Deputados. Se aprovado, o PLS ainda deixará uma brecha, já que abrirá a possibilidade de a transação ser aprovada em ata por convenção do condomínio.
Visita
Se a vaga pertence ao imóvel, o proprietário tem o direito de emprestar a mesma para visitas. Por questões de segurança, no entanto, o proprietário deve avisar ao porteiro do prédio, informando o nome e a marca do carro do visitante em questão.
Disputa
No caso de imóveis com dois andares, no qual cada andar pertence a um proprietário, a vaga deve ser utilizada pelo imóvel que tenha a mesma discriminada na escritura. Se a área for comum, o uso deverá ser determinado pela convenção ou por acordo entre as partes.
Aluguel
Se o imóvel for alugado, e não havendo proibição no contrato de locação, o inquilino pode sublocar sua vaga a outro morador ou a pessoas estranhas ao condomínio, caso não haja tal proibição na convenção.
Notificação
Se o morador descumprir as regras de bom uso da garagem, estabelecida em assembleia, a notificação poderá ser entregue pessoalmente, com assinatura na cópia, remetida pelo Cartório de Títulos e Documentos ou até judicialmente. A notificação deverá atender ao que dispõem as normas internas do condomínio, com a aplicação das punições ali previstas, após uma prévia advertência, se for o caso.
Venda
A venda das garagens privativas também está garantida pelo Artigo 1.338 do Código Civil. Mas, em relação a terceiros, a mesma somente poderá ser concretizada com autorização prévia da assembleia de condôminos.
Construtoras investem em ações ousadas de marketing imobiliário para atrair os clientes
O Globo
RIO - Os apartamentos decorados agora são a mais velha das estratégias de marketing imobiliário. Para atrair o cliente, as construtoras estão lançando mão de ações mais interativas e bem ousadas. Vale presentear compradores com carros zero quilômetro e oferecer um descontão num site de compras coletivas. Até sorteio de R$ 1 milhão entre os compradores já foi feito. E o resultado de todo esse investimento, afirmam os especialistas de marketing, é a triplicação da velocidade de vendas.
Os jogos infantis conduziram a campanha dos novos empreendimentos da Even Construtora e Incorporadora. Em parceria com a Brinquedos Estrela, a empresa desenvolveu uma versão personalizada do tradicional "Banco Imobiliário" para presentear seus clientes. O jogo foi adaptado para o setor da construção. As propriedades fictícias são substituídas por imóveis reais da construtora em São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte, principais praças de atuação da companhia. Além disso, foram incluídos conceitos de sustentabilidade e bem estar, alinhados ao posicionamento da empresa.
O objetivo da iniciativa é oferecer aos clientes a oportunidade de retomar o hábito dos jogos de tabuleiro, que fizeram parte da infância de tantas gerações e que continuam sendo um importante instrumento de estímulo à convivência entre as pessoas e ao desenvolvimento de habilidades de comunicação, diálogo, estratégia e raciocínio lógico, enquanto permite vivenciar a dinâmica do mercado imobiliário.
E quem não gostaria de ganhar R$ 1 milhão? Isso mesmo. Para acelerar a venda das últimas mil unidades do condomínio Estrelas, na Barra da Tijuca, numa operação inédita, a construtora CHL, do grupo PDG, lançou um sorteio entre os compradores com premiação de R$ 1 milhão. Os apartamentos, de 2 e 3 quartos, tinham preço médio de R$ 260 mil. O sorteio aconteceu em outubro. Além disso, 600 compradores que pagaram as parcelas do imóvel em dia até a conclusão da obra ganham um automóvel Palio novo. Essas ações, de acordo com o Marcos Saceanu, diretor da CHL, a ação triplicou a velocidade de vendas.
- Nós lançamos o empreendimento com venda média de 15 unidades por mês. Com a ação, o número saltou para aproximadamente 50 - diz Saceanu.
A empresa já tinha inovado quando, em junho, em parceria com o portal Oferta X , levou o mercado imobiliário para o universo das compras coletivas na internet, modelo de negócio que chegou recentemente ao Brasil. Com descontos de R$ 5 mil, quatro unidades de dois e três quartos do condomínio Estrelas, na Barra da Tijuca, foram postas à venda. Em quatro horas, todos os apartamentos já haviam sido vendidos.
A Calçada, em parceria com a Newserrat, resolveu investir num concurso de vídeos criativos entre corretores do Freedom Club Residence, condomínio na região Olímpica da Barra da Tijuca com unidades de planta flexível e preço médio de R$ 250 mil. Desenvolvida pela agência Percepttiva, a ação, que entrou no ar na última terça-feira, propõe aos concorrentes a criação de um vídeo para a internet sobre o que seria um dia perfeito a partir da música-tema da campanha.
Para participar é preciso enviar o material para o site Dias Perfeitos do Seu Jeito , com prêmio no valor de R$ 10 mil, em dinheiro. Os cinco vídeos mais votados, nos dois casos, serão premiados.
- Esse tipo de ação é um caminho sem volta. As construtoras devem investir cada vez mais em campanhas interativas. A internet se tornou uma importante ferramenta para o marketing imobiliário. E ela deve ser explorada ao máximo - explica o diretor de criação da Percepttiva.
RIO - Os apartamentos decorados agora são a mais velha das estratégias de marketing imobiliário. Para atrair o cliente, as construtoras estão lançando mão de ações mais interativas e bem ousadas. Vale presentear compradores com carros zero quilômetro e oferecer um descontão num site de compras coletivas. Até sorteio de R$ 1 milhão entre os compradores já foi feito. E o resultado de todo esse investimento, afirmam os especialistas de marketing, é a triplicação da velocidade de vendas.
Os jogos infantis conduziram a campanha dos novos empreendimentos da Even Construtora e Incorporadora. Em parceria com a Brinquedos Estrela, a empresa desenvolveu uma versão personalizada do tradicional "Banco Imobiliário" para presentear seus clientes. O jogo foi adaptado para o setor da construção. As propriedades fictícias são substituídas por imóveis reais da construtora em São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte, principais praças de atuação da companhia. Além disso, foram incluídos conceitos de sustentabilidade e bem estar, alinhados ao posicionamento da empresa.
O objetivo da iniciativa é oferecer aos clientes a oportunidade de retomar o hábito dos jogos de tabuleiro, que fizeram parte da infância de tantas gerações e que continuam sendo um importante instrumento de estímulo à convivência entre as pessoas e ao desenvolvimento de habilidades de comunicação, diálogo, estratégia e raciocínio lógico, enquanto permite vivenciar a dinâmica do mercado imobiliário.
E quem não gostaria de ganhar R$ 1 milhão? Isso mesmo. Para acelerar a venda das últimas mil unidades do condomínio Estrelas, na Barra da Tijuca, numa operação inédita, a construtora CHL, do grupo PDG, lançou um sorteio entre os compradores com premiação de R$ 1 milhão. Os apartamentos, de 2 e 3 quartos, tinham preço médio de R$ 260 mil. O sorteio aconteceu em outubro. Além disso, 600 compradores que pagaram as parcelas do imóvel em dia até a conclusão da obra ganham um automóvel Palio novo. Essas ações, de acordo com o Marcos Saceanu, diretor da CHL, a ação triplicou a velocidade de vendas.
- Nós lançamos o empreendimento com venda média de 15 unidades por mês. Com a ação, o número saltou para aproximadamente 50 - diz Saceanu.
A empresa já tinha inovado quando, em junho, em parceria com o portal Oferta X , levou o mercado imobiliário para o universo das compras coletivas na internet, modelo de negócio que chegou recentemente ao Brasil. Com descontos de R$ 5 mil, quatro unidades de dois e três quartos do condomínio Estrelas, na Barra da Tijuca, foram postas à venda. Em quatro horas, todos os apartamentos já haviam sido vendidos.
A Calçada, em parceria com a Newserrat, resolveu investir num concurso de vídeos criativos entre corretores do Freedom Club Residence, condomínio na região Olímpica da Barra da Tijuca com unidades de planta flexível e preço médio de R$ 250 mil. Desenvolvida pela agência Percepttiva, a ação, que entrou no ar na última terça-feira, propõe aos concorrentes a criação de um vídeo para a internet sobre o que seria um dia perfeito a partir da música-tema da campanha.
Para participar é preciso enviar o material para o site Dias Perfeitos do Seu Jeito , com prêmio no valor de R$ 10 mil, em dinheiro. Os cinco vídeos mais votados, nos dois casos, serão premiados.
- Esse tipo de ação é um caminho sem volta. As construtoras devem investir cada vez mais em campanhas interativas. A internet se tornou uma importante ferramenta para o marketing imobiliário. E ela deve ser explorada ao máximo - explica o diretor de criação da Percepttiva.
Objeto de desejo, a varanda hoje chega a ocupar até 25% da área total dos imóveis
O Globo
O conceito surgiu nos anos 30, foi abandonado durante os modernistas anos 60 e, ao ser resgatado, virou objeto de desejo. Mais do que isso. As varandas alcançaram status de cômodo e, na contramão dos novos imóveis, cada vez mais compactos, ganharam medidas generosas, como mostra reportagem de Flávia Monteiro publicada no GLOBO deste domingo. Algumas chegam a ocupar até 25% da área total de um apartamento, no caso dos empreendimentos de alto luxo; e cerca de 10%, nos lançamentos populares. Até pouco tempo, estas participações eram de aproximadamente 15% e 5%.
- Nesse novo conceito, as varandas deixaram de ser um espaço para mera contemplação e incorporaram funções que, efetivamente, fazem parte do dia a dia dos moradores. Elas se transformaram numa espécie de quintal flutuante - analisa Celso Rayol, diretor-geral da STA Arquitetura.
Ainda segundo Rayol, o aumento do poder de compra do brasileiro, reflexo da estabilização econômica, obrigou as construtoras a se adaptarem às demandas de um consumidor cada vez mais exigente. Mas não é só isso:
- Houve mudança de comportamento. As pessoas passaram a ficar mais tempo em casa, principalmente, por conta da sensação de segurança.
A pesquisadora Andréa Freire, do Instituto Mediator, especializado em pesquisas para o mercado imobiliário, afirma que a varanda deixou de ser uma extensão do imóvel para se tornar um cômodo efetivo, com vida própria.
- No caso dos empreendimentos populares, elas funcionam como uma espécie de quintal, um espaço que alivia a sensação de confinamento. A metragem pode não ser tão generosa, mas já agrada a partir do momento em que cabe uma churrasqueira portátil. Nas classes mais altas, a preferência é por imóveis onde a varanda não ladeie todos os cômodos.
O conceito surgiu nos anos 30, foi abandonado durante os modernistas anos 60 e, ao ser resgatado, virou objeto de desejo. Mais do que isso. As varandas alcançaram status de cômodo e, na contramão dos novos imóveis, cada vez mais compactos, ganharam medidas generosas, como mostra reportagem de Flávia Monteiro publicada no GLOBO deste domingo. Algumas chegam a ocupar até 25% da área total de um apartamento, no caso dos empreendimentos de alto luxo; e cerca de 10%, nos lançamentos populares. Até pouco tempo, estas participações eram de aproximadamente 15% e 5%.
- Nesse novo conceito, as varandas deixaram de ser um espaço para mera contemplação e incorporaram funções que, efetivamente, fazem parte do dia a dia dos moradores. Elas se transformaram numa espécie de quintal flutuante - analisa Celso Rayol, diretor-geral da STA Arquitetura.
Ainda segundo Rayol, o aumento do poder de compra do brasileiro, reflexo da estabilização econômica, obrigou as construtoras a se adaptarem às demandas de um consumidor cada vez mais exigente. Mas não é só isso:
- Houve mudança de comportamento. As pessoas passaram a ficar mais tempo em casa, principalmente, por conta da sensação de segurança.
A pesquisadora Andréa Freire, do Instituto Mediator, especializado em pesquisas para o mercado imobiliário, afirma que a varanda deixou de ser uma extensão do imóvel para se tornar um cômodo efetivo, com vida própria.
- No caso dos empreendimentos populares, elas funcionam como uma espécie de quintal, um espaço que alivia a sensação de confinamento. A metragem pode não ser tão generosa, mas já agrada a partir do momento em que cabe uma churrasqueira portátil. Nas classes mais altas, a preferência é por imóveis onde a varanda não ladeie todos os cômodos.
Perspectivas para imóveis continuam favoráveis
O Estado de S.Paulo
O crédito imobiliário cresceu substancialmente neste ano e continuará se expandindo pelo menos até o primeiro trimestre de 2011, segundo o gerente de indicadores de mercado da Serasa Experian, Luiz Rabi. Falta saber se continuarão atuando, com a mesma força, as condições que têm favorecido os compradores de imóveis, como o aumento da renda real e do poder de compra dos salários.
O Produto Interno Bruto (PIB) da construção civil, segundo reportagem do jornal Valor, passou de R$ 90,2 bilhões, em 2005, para R$ 137 bilhões, em 2009, e está estimado em R$ 152 bilhões neste ano. Nas mesmas datas, o volume de financiamentos aumentou de R$ 8,9 bilhões para R$ 47,05 bilhões - e já atingiu R$ 47,69 bilhões até o início de setembro, segundo dados do Sinduscon e da Caixa Econômica Federal (CEF).
Como notou Rabi, "diferentemente de outras modalidades, como o cartão de crédito, o financiamento imobiliário trabalha com prazos muito longos, de até 30 anos, e juros relativamente baixos, de 12% ao ano, pontos que contribuem para estimular sua expansão futura". Além disso, a inadimplência superior a 90 dias é de apenas 1,5%.
As projeções - grandiosas - da Fundação Getúlio Vargas e da consultoria Ernst & Young indicam que 37 milhões de moradias deverão ser construídas entre 2007 e 2030, uma média de 1,6 milhão por ano. Mais novas famílias demandarão casa própria. O número de famílias deverá crescer em razão do aumento da idade média da população - de 32,5 anos, em 2017, para 36 anos, em 2030. Até 2017 o setor será estimulado pelas famílias de baixa renda e, a seguir, pela classe média.
Não apenas as operações com lastro no FGTS, gerido pela CEF, cresceram, mas também os empréstimos com base nas cadernetas, chegando perto das 400 mil unidades nos últimos quatro trimestres, 30% mais do que as 300 mil de 2009. A poupança já financia cerca de 40 mil imóveis por mês. A CEF, que usa o FGTS e as cadernetas, financiou 5.340 imóveis por dia em setembro.
As perspectivas são promissoras, mas poderão ser afetadas pelo aumento da inflação e seus efeitos negativos sobre a renda e o poder aquisitivo dos trabalhadores. Depois da fartura de crédito deste ano, talvez seja necessário reduzir um pouco o ritmo, em 2011, o que favoreceria o reequilíbrio fiscal. Um pequeno ajuste na demanda parece mais recomendável do que induzir os mutuários à euforia e, depois, arriscar um aumento da inadimplência.
O crédito imobiliário cresceu substancialmente neste ano e continuará se expandindo pelo menos até o primeiro trimestre de 2011, segundo o gerente de indicadores de mercado da Serasa Experian, Luiz Rabi. Falta saber se continuarão atuando, com a mesma força, as condições que têm favorecido os compradores de imóveis, como o aumento da renda real e do poder de compra dos salários.
O Produto Interno Bruto (PIB) da construção civil, segundo reportagem do jornal Valor, passou de R$ 90,2 bilhões, em 2005, para R$ 137 bilhões, em 2009, e está estimado em R$ 152 bilhões neste ano. Nas mesmas datas, o volume de financiamentos aumentou de R$ 8,9 bilhões para R$ 47,05 bilhões - e já atingiu R$ 47,69 bilhões até o início de setembro, segundo dados do Sinduscon e da Caixa Econômica Federal (CEF).
Como notou Rabi, "diferentemente de outras modalidades, como o cartão de crédito, o financiamento imobiliário trabalha com prazos muito longos, de até 30 anos, e juros relativamente baixos, de 12% ao ano, pontos que contribuem para estimular sua expansão futura". Além disso, a inadimplência superior a 90 dias é de apenas 1,5%.
As projeções - grandiosas - da Fundação Getúlio Vargas e da consultoria Ernst & Young indicam que 37 milhões de moradias deverão ser construídas entre 2007 e 2030, uma média de 1,6 milhão por ano. Mais novas famílias demandarão casa própria. O número de famílias deverá crescer em razão do aumento da idade média da população - de 32,5 anos, em 2017, para 36 anos, em 2030. Até 2017 o setor será estimulado pelas famílias de baixa renda e, a seguir, pela classe média.
Não apenas as operações com lastro no FGTS, gerido pela CEF, cresceram, mas também os empréstimos com base nas cadernetas, chegando perto das 400 mil unidades nos últimos quatro trimestres, 30% mais do que as 300 mil de 2009. A poupança já financia cerca de 40 mil imóveis por mês. A CEF, que usa o FGTS e as cadernetas, financiou 5.340 imóveis por dia em setembro.
As perspectivas são promissoras, mas poderão ser afetadas pelo aumento da inflação e seus efeitos negativos sobre a renda e o poder aquisitivo dos trabalhadores. Depois da fartura de crédito deste ano, talvez seja necessário reduzir um pouco o ritmo, em 2011, o que favoreceria o reequilíbrio fiscal. Um pequeno ajuste na demanda parece mais recomendável do que induzir os mutuários à euforia e, depois, arriscar um aumento da inadimplência.
Venda de imóveis novos se recupera em São Paulo
Depois dos resultados fracos de agosto, vendas cresceram 70% em setembro, chegando a 2.785 imóveis
18 de novembro de 2010
Fabiana Holtz - O Estado de S.Paulo
A venda de imóveis novos na cidade de São Paulo registrou forte recuperação em setembro ante o mês anterior, com salto de 70%, somando 2.785 imóveis. Na Região Metropolitana de São Paulo, que engloba 38 cidades além da capital, as vendas cresceram 23,5%, somando 4.723 unidades. Os dados são da Pesquisa sobre Mercado Imobiliário, realizada mensalmente pelo Departamento de Economia e Estatística do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP).
O resultado da capital, que corresponde a 59% do total da região metropolitana, ficou abaixo do total de setembro de 2009, quando foram vendidas 5.049 unidades. Já no acumulado de janeiro a setembro deste ano foram vendidas 24.605 unidades na cidade de São Paulo, com um declínio de 1,9% sobre igual período de 2009, quando foram comercializados 25.087 imóveis.
A exemplo do que ocorreu com as vendas, o volume de lançamentos na Capital ficou 77,2% acima do apurado em agosto (1.633 moradias). Em setembro, os imóveis de dois dormitórios concentraram 37,8% no volume (1.054 imóveis). O destaque, porém, ficou para o segmento de quatro dormitórios, com 32,6% do total vendido no mês, o que corresponde a 908 unidades.
Conforme o levantamento, o indicador Vendas sobre Oferta (VSO) na Capital acelerou de 17,4% em agosto para 26,4% em setembro. Por segmento, o de dois dormitórios liderou, com VSO de 37%, seguido pelo nicho de quatro dormitórios, com 27,2%. Do total de setembro, 2.217 unidades foram vendidas no período de lançamento - 79,6% das unidades.
Em termos de área útil, a venda de unidades residenciais de até 130 m² atingiu 78,1%. Entre os segmentos, imóveis com área útil entre 46 m² e 65 m² tiveram melhor desempenho no mês, com 1.027 vendas e participação de 36,9% e VSO de 34,6%.
De janeiro a setembro, a Região Metropolitana de São Paulo comercializou 46.445 moradias. Segundo o Secovi, esse cálculo é feito com base no acompanhamento dos imóveis lançados por um período de até 36 meses desde a colocação em oferta.
Em nota, a entidade destaca o bom momento da economia, com redução do desemprego para 6,2%; previsão de 2,5 milhões de empregos em 2010, conforme Ministério do Trabalho; e possibilidade de crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) para níveis acima de 7%. Com isso, o economista-chefe da entidade, Celso Petrucci, estima que o mercado imobiliário da Capital fechará o ano com 36 mil unidades vendidas, com lançamentos entre 33 mil e 35 mil unidades.
Na avaliação de Petrucci, é provável que as incorporadoras e construtoras estejam concentrando os lançamentos no público de maior renda em razão da impossibilidade de viabilizar unidades residenciais na cidade de São Paulo, principalmente de dois dormitórios, para a classe onde existe maior demanda.
18 de novembro de 2010
Fabiana Holtz - O Estado de S.Paulo
A venda de imóveis novos na cidade de São Paulo registrou forte recuperação em setembro ante o mês anterior, com salto de 70%, somando 2.785 imóveis. Na Região Metropolitana de São Paulo, que engloba 38 cidades além da capital, as vendas cresceram 23,5%, somando 4.723 unidades. Os dados são da Pesquisa sobre Mercado Imobiliário, realizada mensalmente pelo Departamento de Economia e Estatística do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP).
O resultado da capital, que corresponde a 59% do total da região metropolitana, ficou abaixo do total de setembro de 2009, quando foram vendidas 5.049 unidades. Já no acumulado de janeiro a setembro deste ano foram vendidas 24.605 unidades na cidade de São Paulo, com um declínio de 1,9% sobre igual período de 2009, quando foram comercializados 25.087 imóveis.
A exemplo do que ocorreu com as vendas, o volume de lançamentos na Capital ficou 77,2% acima do apurado em agosto (1.633 moradias). Em setembro, os imóveis de dois dormitórios concentraram 37,8% no volume (1.054 imóveis). O destaque, porém, ficou para o segmento de quatro dormitórios, com 32,6% do total vendido no mês, o que corresponde a 908 unidades.
Conforme o levantamento, o indicador Vendas sobre Oferta (VSO) na Capital acelerou de 17,4% em agosto para 26,4% em setembro. Por segmento, o de dois dormitórios liderou, com VSO de 37%, seguido pelo nicho de quatro dormitórios, com 27,2%. Do total de setembro, 2.217 unidades foram vendidas no período de lançamento - 79,6% das unidades.
Em termos de área útil, a venda de unidades residenciais de até 130 m² atingiu 78,1%. Entre os segmentos, imóveis com área útil entre 46 m² e 65 m² tiveram melhor desempenho no mês, com 1.027 vendas e participação de 36,9% e VSO de 34,6%.
De janeiro a setembro, a Região Metropolitana de São Paulo comercializou 46.445 moradias. Segundo o Secovi, esse cálculo é feito com base no acompanhamento dos imóveis lançados por um período de até 36 meses desde a colocação em oferta.
Em nota, a entidade destaca o bom momento da economia, com redução do desemprego para 6,2%; previsão de 2,5 milhões de empregos em 2010, conforme Ministério do Trabalho; e possibilidade de crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) para níveis acima de 7%. Com isso, o economista-chefe da entidade, Celso Petrucci, estima que o mercado imobiliário da Capital fechará o ano com 36 mil unidades vendidas, com lançamentos entre 33 mil e 35 mil unidades.
Na avaliação de Petrucci, é provável que as incorporadoras e construtoras estejam concentrando os lançamentos no público de maior renda em razão da impossibilidade de viabilizar unidades residenciais na cidade de São Paulo, principalmente de dois dormitórios, para a classe onde existe maior demanda.
Corretor on-line atrai investimento de fundo
Valor Econômico, Carolina Mandl, 19/nov
Não é apenas a construção que está atraindo os fundos de investimento em participações ao setor imobiliário. Serviços relacionados à compra de imóveis também estão no radar dos investidores. O fundo HorizonTI, gerido pela Confrapar, colocará até R$ 6 milhões para ter uma participação de cerca de 40% no Canal do Crédito, um recém-lançado site que se propõe a fazer a busca pela melhor oferta de crédito imobiliário para quem está em busca da casa própria.
"O site atraiu o fundo por oferecer um serviço que é bastante comum no exterior, mas que ainda é novidade no Brasil", afirma Carlos Eduardo Guillaume, sócio-diretor da Confrapar, justificando o investimento na empresa "star-up", como são conhecidas as companhias recém-criadas. Diante da grande oferta de crédito imobiliário, existe em países como Estado Unidos e Inglaterra a figura do "corretor" de financiamento imobiliário.
A ideia de lançamento do site partiu de Marcelo Prata, que por mais de uma década trabalhou com crédito imobiliário, tanto na parte de vendas quanto de consultoria e cobrança. "Percebi ao longo do tempo que as pessoas tinham muitas dúvidas na hora de fechar um financiamento, por isso decidi abrir um negócio que pudesse tornar o processo mais fácil", diz.
O site se propõe a encontrar a melhor alternativa de financiamento para quem quer comprar a casa própria, tanto em termos de taxas quanto de prazos. Na outra ponta, o site extrai sua receita a partir de uma comissão paga pelo banco com quem o cliente fechar o empréstimo.
Por enquanto, os internautas ainda não conseguem visualizar na tela as diversas ofertas de crédito imobiliário. A cotação, feita até agora como de forma mais experimental, pelos funcionários do site. As instituições que trabalham em parceria com o Canal do Crédito também não foram divulgadas por Prata. A ideia é que em breve o cliente possa enxergar online todas as propostas.
Neste ano, o fundo investirá R$ 2 milhões no projeto, sendo que os demais R$ 4 milhões serão aportados ao longo dos próximos três anos, conforme o site cumprir as metas de desempenho acordadas entre os investidores e os sócios do Canal do Crédito. Os recursos serão investidos principalmente em tecnologia e marketing, segundo Guillaume.
Não é apenas a construção que está atraindo os fundos de investimento em participações ao setor imobiliário. Serviços relacionados à compra de imóveis também estão no radar dos investidores. O fundo HorizonTI, gerido pela Confrapar, colocará até R$ 6 milhões para ter uma participação de cerca de 40% no Canal do Crédito, um recém-lançado site que se propõe a fazer a busca pela melhor oferta de crédito imobiliário para quem está em busca da casa própria.
"O site atraiu o fundo por oferecer um serviço que é bastante comum no exterior, mas que ainda é novidade no Brasil", afirma Carlos Eduardo Guillaume, sócio-diretor da Confrapar, justificando o investimento na empresa "star-up", como são conhecidas as companhias recém-criadas. Diante da grande oferta de crédito imobiliário, existe em países como Estado Unidos e Inglaterra a figura do "corretor" de financiamento imobiliário.
A ideia de lançamento do site partiu de Marcelo Prata, que por mais de uma década trabalhou com crédito imobiliário, tanto na parte de vendas quanto de consultoria e cobrança. "Percebi ao longo do tempo que as pessoas tinham muitas dúvidas na hora de fechar um financiamento, por isso decidi abrir um negócio que pudesse tornar o processo mais fácil", diz.
O site se propõe a encontrar a melhor alternativa de financiamento para quem quer comprar a casa própria, tanto em termos de taxas quanto de prazos. Na outra ponta, o site extrai sua receita a partir de uma comissão paga pelo banco com quem o cliente fechar o empréstimo.
Por enquanto, os internautas ainda não conseguem visualizar na tela as diversas ofertas de crédito imobiliário. A cotação, feita até agora como de forma mais experimental, pelos funcionários do site. As instituições que trabalham em parceria com o Canal do Crédito também não foram divulgadas por Prata. A ideia é que em breve o cliente possa enxergar online todas as propostas.
Neste ano, o fundo investirá R$ 2 milhões no projeto, sendo que os demais R$ 4 milhões serão aportados ao longo dos próximos três anos, conforme o site cumprir as metas de desempenho acordadas entre os investidores e os sócios do Canal do Crédito. Os recursos serão investidos principalmente em tecnologia e marketing, segundo Guillaume.
GAP lança fundo que aplica na construção de imóveis
Valor Econômico, Antonio Perez, 19/nov
Expectativa é captar até R$ 45 milhões para tocar projetos de apartamentos com valor entre R$ 80 mil e R$ 300 mil em Brasília e Fortaleza.
Tradicionalmente ligada ao mundo das carteiras multimercados, a gestora independente GAP Asset Management, que possui mais de R$ 3,5 bilhões em ativos, realiza no momento sua segunda investida na área de fundos imobiliários com o lançamento do GAP Realty II.
Como no caso do GAP Realty I, lançado em 2007, a nova carteira será constituída como um fundo de investimento em participações (FIP) que aplicará em sociedades de propósito específico (SPEs), montadas pela própria GAP. Essas SPEs vão aplicar os recursos dos investidores na construção de apartamentos para a classe média e classe média baixa (imóveis entre R$ 80 mil e R$ 300 mil) em Brasília (DF) e em Fortaleza (CE).
Os projetos serão realizados com parceiros locais, que ficarão responsáveis pela construção e venda dos imóveis. O fundo tem prazo de sete anos, mas pode ser estendido para 10 anos, dependendo do tempo de maturação dos projetos, que abrangem compra do terreno, construção de edifícios e vendas dos apartamentos.
A exemplo do que fazem as incorporadoras imobiliárias, o fundo vai vendendo os imóveis durante a construção para amealhar recursos e pagar os investidores. "Até a entrega do projeto, praticamente todos os apartamentos já foram vendidos", afirma Emanuel Pereira Silva, sócio da GAP.
Com aplicação mínima de R$ 200 mil, o fundo está aberto para captação até o fim de janeiro de 2011. A estimativa da gestora é fechar a carteira com pelo menos R$ 45 milhões. Como no primeiro fundo imobiliário da GAP, os sócios da gestora vão aplicar, como pessoas físicas, recursos próprios para a constituição da carteira.
O GAP Realty I fechou com R$ 17 milhões, 70% aplicados pelos donos da gestora. "Antes de lançar esse primeiro fundo, testamos o modelo com nossos próprios recursos", diz Silva, ressaltando que a carteira foi distribuída apenas para quem já era cliente da GAP e abriga cerca de 30 cotistas. "Em maio, já devolvemos 50% do capital aplicado, e o investidor vai receber mais uma parte no início do próximo ano."
O GAP Realty II terá taxa de administração flutuante, que começa em 0,5% ao ano e sobe à medida que os projetos são desenvolvidos, podendo atingir até 2%. Há também taxa de performance de 15% sobre os ganhos que excederem o Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M).
Por enquanto, a GAP não planeja o lançamento de mais carteiras imobiliárias. Mas Silva acredita que se trata de uma novo nicho de atuação das gestoras, que deve ser impulsionado pela busca dos investidores por diversificação em meio à perspectiva de redução da taxa de juros no médio e longo prazos. "O Brasil ainda é carente em produtos diferenciados para o investidor", diz o executivo.
Ele lembra que, hoje, quem deseja aplicar diretamente no setor (sem comprar ações de incorporadoras ou investir em fundos de recebíveis imobiliários), adquire apartamentos na planta para revendê-los quando o imóvel estiver concluido. "Com uma carteira como a que criamos, é possível investir por meio de uma estrutura profissionalizada."
Uma das vantagens dos fundos imobiliários em relação às carteiras multimercados e de renda fixa, por exemplo é a ausência do come-cotas (antecipação semestral de Imposto de Renda). "Isso pode trazer um retorno líquido significativamente maior que outros investimentos em fundos de renda fixa", afirma.
Expectativa é captar até R$ 45 milhões para tocar projetos de apartamentos com valor entre R$ 80 mil e R$ 300 mil em Brasília e Fortaleza.
Tradicionalmente ligada ao mundo das carteiras multimercados, a gestora independente GAP Asset Management, que possui mais de R$ 3,5 bilhões em ativos, realiza no momento sua segunda investida na área de fundos imobiliários com o lançamento do GAP Realty II.
Como no caso do GAP Realty I, lançado em 2007, a nova carteira será constituída como um fundo de investimento em participações (FIP) que aplicará em sociedades de propósito específico (SPEs), montadas pela própria GAP. Essas SPEs vão aplicar os recursos dos investidores na construção de apartamentos para a classe média e classe média baixa (imóveis entre R$ 80 mil e R$ 300 mil) em Brasília (DF) e em Fortaleza (CE).
Os projetos serão realizados com parceiros locais, que ficarão responsáveis pela construção e venda dos imóveis. O fundo tem prazo de sete anos, mas pode ser estendido para 10 anos, dependendo do tempo de maturação dos projetos, que abrangem compra do terreno, construção de edifícios e vendas dos apartamentos.
A exemplo do que fazem as incorporadoras imobiliárias, o fundo vai vendendo os imóveis durante a construção para amealhar recursos e pagar os investidores. "Até a entrega do projeto, praticamente todos os apartamentos já foram vendidos", afirma Emanuel Pereira Silva, sócio da GAP.
Com aplicação mínima de R$ 200 mil, o fundo está aberto para captação até o fim de janeiro de 2011. A estimativa da gestora é fechar a carteira com pelo menos R$ 45 milhões. Como no primeiro fundo imobiliário da GAP, os sócios da gestora vão aplicar, como pessoas físicas, recursos próprios para a constituição da carteira.
O GAP Realty I fechou com R$ 17 milhões, 70% aplicados pelos donos da gestora. "Antes de lançar esse primeiro fundo, testamos o modelo com nossos próprios recursos", diz Silva, ressaltando que a carteira foi distribuída apenas para quem já era cliente da GAP e abriga cerca de 30 cotistas. "Em maio, já devolvemos 50% do capital aplicado, e o investidor vai receber mais uma parte no início do próximo ano."
O GAP Realty II terá taxa de administração flutuante, que começa em 0,5% ao ano e sobe à medida que os projetos são desenvolvidos, podendo atingir até 2%. Há também taxa de performance de 15% sobre os ganhos que excederem o Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M).
Por enquanto, a GAP não planeja o lançamento de mais carteiras imobiliárias. Mas Silva acredita que se trata de uma novo nicho de atuação das gestoras, que deve ser impulsionado pela busca dos investidores por diversificação em meio à perspectiva de redução da taxa de juros no médio e longo prazos. "O Brasil ainda é carente em produtos diferenciados para o investidor", diz o executivo.
Ele lembra que, hoje, quem deseja aplicar diretamente no setor (sem comprar ações de incorporadoras ou investir em fundos de recebíveis imobiliários), adquire apartamentos na planta para revendê-los quando o imóvel estiver concluido. "Com uma carteira como a que criamos, é possível investir por meio de uma estrutura profissionalizada."
Uma das vantagens dos fundos imobiliários em relação às carteiras multimercados e de renda fixa, por exemplo é a ausência do come-cotas (antecipação semestral de Imposto de Renda). "Isso pode trazer um retorno líquido significativamente maior que outros investimentos em fundos de renda fixa", afirma.
“É preciso enxergar a moradia sob uma ótica maior”
Maria Carolina Brandstetter, professora da Universidade Federal de Goiás
O aquecimento do mercado imobiliário nos últimos anos não trouxe, necessariamente, imóveis que atendessem o perfil do brasileiro nos diferentes estágios de sua vida. Quando decide mudar de residência, o morador pode passar por vá rias dificuldades até encontrar um imóvel que se encaixe nas características da nova fase em que se encontra. É o que mostra uma pesquisa que analisou o comportamento do consumidor, realizada pela professora Maria Carolina Brands tetter, com base no histórico de mo radia de 80 famílias de classe média, em Goiânia (GO). A pesquisa foi apresentada recentemente na 10.ª Con ferência Internacional da So ciedade Latino-Americana de Real Estate, em São Paulo.
Embora o estudo de caso seja de abrangência local, a professora explica que o método pode ser operacionalizado e servir de exemplo para outras regiões brasileiras. “A ideia é abrir esse caminho para que as construtoras sigam o modelo e melhorem a formulação de suas estratégias mercadológicas na área da construção civil. Não podemos focar somente nos investimentos em si. É preciso aliar as ofertas com a real necessidade dos consumidores. O sucesso de vendas deve estar voltado em entender para quem está vendendo.” Em entrevista à Ga zeta do Povo, Maria Carolina co menta sobre os perfis analisados, os fatores que levam à mudança de moradia, as exigências ao fazer uma nova aquisição e o que precisa ser mudado quanto as atuais estratégias de lançamentos de imóveis. Confira os principais trechos.
Como surgiu a ideia da pesquisa?
Sou formada em Engenharia Civil, com doutorado em Engenharia de Produção e, além de ser professora, também atuo em áreas ligadas ao mercado e gestão da construção. Ve nho estudando o comportamento do consumidor há cerca de dez anos, tudo para tentar entender esse processo, que envolve as histórias familiares e a aquisição de novos imóveis.
Qual foi a metodologia utilizada?
Para a pesquisa, desenvolvi um mé todo baseado na análise da carreira habitacional, que consiste em traçar um paralelo entre a mudança geográfica e outras trajetórias de uma pessoa ao longo de sua vida, como o estudo, o trabalho e a família. O público analisado é de classe média, com chefe de família com idade entre 40 e 45 anos, o que resultou em uma carreira habitacional mais rica e mais completa.
Quais os fatores que levam à mudança de residência?
Existem vários motivos que fazem uma pessoa romper o equilíbrio de uma situação que está vivendo e a levam a procurar uma nova moradia. A maioria está satisfeita com o imóvel até que um novo processo chega e muda essa visão. Pode ser porque casou, tem um novo emprego, mudou de cidade para estudar, teve um filho ou para fugir do aluguel. Em média, o brasileiro muda de residência sete vezes ao longo da vida. As mudanças por motivos profissionais são as que mais demandam mobilidade, seguidas das que são feitas para atender conveniências da família, como morar mais perto do trabalho, da escola dos filhos e das facilidades do comércio local.
O que determina a escolha de um novo imóvel?
Existem seis principais variáveis que exercem influência na aquisição da nova moradia. Entre elas está a renda mensal familiar, o patrimônio financeiro familiar, a idade e condição de propriedade do imóvel – se é a pessoa é proprietária ou mora de aluguel. Um fator importante é a grande motivação para a última mudança de moradia, que envolve atributos, como a localização e segurança que a região oferece. E, por fim, o estágio do ciclo de vida familiar, um dos maiores determinantes do comportamento de demanda, como, por exemplo, o caso de um homem de 20 anos que acabou de casar e teve um filho, e um outro de 40 anos, que passou pela mesma situação. Ambos se enquadram em um estágio semelhante de mudança e buscarão perfis similares de imóveis para a nova fase da vida.
Quais imóveis estão em falta no mercado?
Há uma grande dificuldade em en contrar apartamentos de apenas um ou de cinco quartos, de alto pa drão. É preciso observar que as formações familiares mudaram. Hoje existem famílias formadas por casais que estão no segundo ou terceiro casamento e tanto o marido quanto a mulher têm filhos dos ca samentos anteriores, que moram todos juntos e precisam de uma moradia maior. Assim como há casais sem filhos e solteiros que moram sozinhos e possuem maior poder aquisitivo, que buscam uma boa localização, mas em imóveis com um quarto. Em Goiânia, por exemplo, quase nenhum imóvel com esse perfil de um quarto foi oferecido nos últimos anos e os poucos lançamentos foram vendidos rapidamente. Isso pode estar ocorrendo em outras cidades.
Com base na pesquisa, o que a senhora percebe quanto as atuais estratégias de lançamento do mercado imobiliário? O que precisa ser mudado?
Alguns lançamentos são fundamentados apenas em indicadores de mercado, ou seja, nos imóveis que apresentam maior volume de vendas, e continuam lançando com o mesmo perfil só porque deu certo anteriormente. Ou focam em aspectos pontuais, como a localização, por exemplo. É preciso enxergar a moradia sob uma ótica maior e entender o comportamento cíclico das famílias. Os segmentos de automóveis e o de alimentos absorveram essas mudanças e estão desenvolvendo produtos segmentados por faixa etária e de renda, entre outros. O ideal é que o mercado imobiliário siga esse modelo. Uma sugestão é mesclar mais de um perfil em um mesmo empreendimento, fugir da padronização e oferecer flexibilidade, não só na escolha de acabamentos, mas também na planta, com a mesma metragem quadrada, o que torna o imóvel mais atrativo, contemplando uma fatia de mercado maior.
Fonte - Gazeta do Povo
O aquecimento do mercado imobiliário nos últimos anos não trouxe, necessariamente, imóveis que atendessem o perfil do brasileiro nos diferentes estágios de sua vida. Quando decide mudar de residência, o morador pode passar por vá rias dificuldades até encontrar um imóvel que se encaixe nas características da nova fase em que se encontra. É o que mostra uma pesquisa que analisou o comportamento do consumidor, realizada pela professora Maria Carolina Brands tetter, com base no histórico de mo radia de 80 famílias de classe média, em Goiânia (GO). A pesquisa foi apresentada recentemente na 10.ª Con ferência Internacional da So ciedade Latino-Americana de Real Estate, em São Paulo.
Embora o estudo de caso seja de abrangência local, a professora explica que o método pode ser operacionalizado e servir de exemplo para outras regiões brasileiras. “A ideia é abrir esse caminho para que as construtoras sigam o modelo e melhorem a formulação de suas estratégias mercadológicas na área da construção civil. Não podemos focar somente nos investimentos em si. É preciso aliar as ofertas com a real necessidade dos consumidores. O sucesso de vendas deve estar voltado em entender para quem está vendendo.” Em entrevista à Ga zeta do Povo, Maria Carolina co menta sobre os perfis analisados, os fatores que levam à mudança de moradia, as exigências ao fazer uma nova aquisição e o que precisa ser mudado quanto as atuais estratégias de lançamentos de imóveis. Confira os principais trechos.
Como surgiu a ideia da pesquisa?
Sou formada em Engenharia Civil, com doutorado em Engenharia de Produção e, além de ser professora, também atuo em áreas ligadas ao mercado e gestão da construção. Ve nho estudando o comportamento do consumidor há cerca de dez anos, tudo para tentar entender esse processo, que envolve as histórias familiares e a aquisição de novos imóveis.
Qual foi a metodologia utilizada?
Para a pesquisa, desenvolvi um mé todo baseado na análise da carreira habitacional, que consiste em traçar um paralelo entre a mudança geográfica e outras trajetórias de uma pessoa ao longo de sua vida, como o estudo, o trabalho e a família. O público analisado é de classe média, com chefe de família com idade entre 40 e 45 anos, o que resultou em uma carreira habitacional mais rica e mais completa.
Quais os fatores que levam à mudança de residência?
Existem vários motivos que fazem uma pessoa romper o equilíbrio de uma situação que está vivendo e a levam a procurar uma nova moradia. A maioria está satisfeita com o imóvel até que um novo processo chega e muda essa visão. Pode ser porque casou, tem um novo emprego, mudou de cidade para estudar, teve um filho ou para fugir do aluguel. Em média, o brasileiro muda de residência sete vezes ao longo da vida. As mudanças por motivos profissionais são as que mais demandam mobilidade, seguidas das que são feitas para atender conveniências da família, como morar mais perto do trabalho, da escola dos filhos e das facilidades do comércio local.
O que determina a escolha de um novo imóvel?
Existem seis principais variáveis que exercem influência na aquisição da nova moradia. Entre elas está a renda mensal familiar, o patrimônio financeiro familiar, a idade e condição de propriedade do imóvel – se é a pessoa é proprietária ou mora de aluguel. Um fator importante é a grande motivação para a última mudança de moradia, que envolve atributos, como a localização e segurança que a região oferece. E, por fim, o estágio do ciclo de vida familiar, um dos maiores determinantes do comportamento de demanda, como, por exemplo, o caso de um homem de 20 anos que acabou de casar e teve um filho, e um outro de 40 anos, que passou pela mesma situação. Ambos se enquadram em um estágio semelhante de mudança e buscarão perfis similares de imóveis para a nova fase da vida.
Quais imóveis estão em falta no mercado?
Há uma grande dificuldade em en contrar apartamentos de apenas um ou de cinco quartos, de alto pa drão. É preciso observar que as formações familiares mudaram. Hoje existem famílias formadas por casais que estão no segundo ou terceiro casamento e tanto o marido quanto a mulher têm filhos dos ca samentos anteriores, que moram todos juntos e precisam de uma moradia maior. Assim como há casais sem filhos e solteiros que moram sozinhos e possuem maior poder aquisitivo, que buscam uma boa localização, mas em imóveis com um quarto. Em Goiânia, por exemplo, quase nenhum imóvel com esse perfil de um quarto foi oferecido nos últimos anos e os poucos lançamentos foram vendidos rapidamente. Isso pode estar ocorrendo em outras cidades.
Com base na pesquisa, o que a senhora percebe quanto as atuais estratégias de lançamento do mercado imobiliário? O que precisa ser mudado?
Alguns lançamentos são fundamentados apenas em indicadores de mercado, ou seja, nos imóveis que apresentam maior volume de vendas, e continuam lançando com o mesmo perfil só porque deu certo anteriormente. Ou focam em aspectos pontuais, como a localização, por exemplo. É preciso enxergar a moradia sob uma ótica maior e entender o comportamento cíclico das famílias. Os segmentos de automóveis e o de alimentos absorveram essas mudanças e estão desenvolvendo produtos segmentados por faixa etária e de renda, entre outros. O ideal é que o mercado imobiliário siga esse modelo. Uma sugestão é mesclar mais de um perfil em um mesmo empreendimento, fugir da padronização e oferecer flexibilidade, não só na escolha de acabamentos, mas também na planta, com a mesma metragem quadrada, o que torna o imóvel mais atrativo, contemplando uma fatia de mercado maior.
Fonte - Gazeta do Povo
Reclamações contra construtoras dobram com ‘boom’ imobiliário
Do Metro
economia@eband.com.br
O mercado imobiliário se fortaleceu com a estabilidade econômica, os incentivos do governo e o crédito abundante. Mas, com a demanda aquecida, aumentou também o número de atendimentos realizados pelo Procon-SP sobre esse mercado.
Levantamento do órgão aponta que, no primeiro semestre deste ano, foram realizados 1.569 atendimentos sobre construtoras e incorporadoras de imóveis.
Em igual período do ano passado, o número de atendimentos somou 701. As dúvidas sobre cobranças foram os principais motivos que levaram os consumidores a reclamar no Procon, com 534 atendimentos no período – 26% a mais do que em 2009. Em seguida aparece o descumprimento do contrato de compra de imóvel, com 401 queixas.
economia@eband.com.br
O mercado imobiliário se fortaleceu com a estabilidade econômica, os incentivos do governo e o crédito abundante. Mas, com a demanda aquecida, aumentou também o número de atendimentos realizados pelo Procon-SP sobre esse mercado.
Levantamento do órgão aponta que, no primeiro semestre deste ano, foram realizados 1.569 atendimentos sobre construtoras e incorporadoras de imóveis.
Em igual período do ano passado, o número de atendimentos somou 701. As dúvidas sobre cobranças foram os principais motivos que levaram os consumidores a reclamar no Procon, com 534 atendimentos no período – 26% a mais do que em 2009. Em seguida aparece o descumprimento do contrato de compra de imóvel, com 401 queixas.
Hong Kong adota medidas contra especulação imobiliária
DANIELLE CHAVES - Agencia Estado
HONG KONG - O secretário financeiro de Hong Kong, John Tsang, anunciou mais medidas para limitar a especulação no mercado imobiliário do país, incluindo um limite menor para hipotecas e impostos adicionais para propriedades que são vendidas dentro de dois anos após a compra. "Nós vamos anunciar mais medidas se necessário", disse Tsang.
Um imposto adicional de 15% será aplicado às vendas de imóveis dentro de seis meses após a compra, enquanto uma tarifa de 10% será imposta às vendas feitas entre 6 e 12 meses após a compra. Outros 5% serão cobrados nas vendas entre 12 e 24 meses após a compra.
A Autoridade Monetária de Hong Kong informou que pediu que os bancos reduzam o teto para hipotecas de residências com valor acima de 12 milhões de dólares de Hong Kong (US$ 1,54 milhão) para 50% do valor do imóvel, de 60% anteriormente. Para imóveis com valor entre 8 milhões e 12 milhões de dólares de Hong Kong, as hipotecas serão limitadas a 60% do valor, em vez de 70%. O limite para hipotecas de imóveis com valor abaixo de 8 milhões de dólares de Hong Kong permanecerá em 70%.
O plano surge após o governo anunciar em outubro algumas medidas para esfriar o mercado imobiliário e o Fundo Monetário Internacional (FMI) pedir que o governo de Hong Kong tome mais atitudes sobre o mercado imobiliário, caso a inflação dos ativos continue. As informações são da Dow Jones.
HONG KONG - O secretário financeiro de Hong Kong, John Tsang, anunciou mais medidas para limitar a especulação no mercado imobiliário do país, incluindo um limite menor para hipotecas e impostos adicionais para propriedades que são vendidas dentro de dois anos após a compra. "Nós vamos anunciar mais medidas se necessário", disse Tsang.
Um imposto adicional de 15% será aplicado às vendas de imóveis dentro de seis meses após a compra, enquanto uma tarifa de 10% será imposta às vendas feitas entre 6 e 12 meses após a compra. Outros 5% serão cobrados nas vendas entre 12 e 24 meses após a compra.
A Autoridade Monetária de Hong Kong informou que pediu que os bancos reduzam o teto para hipotecas de residências com valor acima de 12 milhões de dólares de Hong Kong (US$ 1,54 milhão) para 50% do valor do imóvel, de 60% anteriormente. Para imóveis com valor entre 8 milhões e 12 milhões de dólares de Hong Kong, as hipotecas serão limitadas a 60% do valor, em vez de 70%. O limite para hipotecas de imóveis com valor abaixo de 8 milhões de dólares de Hong Kong permanecerá em 70%.
O plano surge após o governo anunciar em outubro algumas medidas para esfriar o mercado imobiliário e o Fundo Monetário Internacional (FMI) pedir que o governo de Hong Kong tome mais atitudes sobre o mercado imobiliário, caso a inflação dos ativos continue. As informações são da Dow Jones.
Secovi-SP – Contrato novo de locação residencial sobe 0,4% em outubro de 2010
O mercado de imóveis para locação residencial na cidade de São Paulo
registrou, mo mês de outubro de 2010, desaceleração no ritmo de aumento
dos valores médios negociados em contratos novos. No período,
a alta foi de 0,4%, contra o 1,7% de setembro e o 1,3% de agosto,
de acordo com pesquisa realizada pelo Departamento de Economia
e Estatística do Secovi-SP ( Sindicato da Habitação ).
“Essa estabilização acontece porque os preços vinham subindo muito
nos últimos meses. Agora, pelo visto, os valores de locação começam
a se acomodar em um novo patamar, mais baixo que o anterior”,
afirma Francisco Crestana, vice-presidente de Gestão Patrimonial
e Locação do Sindicato.
Com o resultado, a variação média acumulada dos contratos novos
nos 12 meses encerrados em outubro totalizou 11,77%. Já os contratos
em andamento com aniversário em outubro e reajuste atrelado
ao Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M), da Fundação Getúlio Vargas,
apresentam majoração de 7,16%, referente à variação do IGP-M de outubro
de 2009 a setembro de 2010.
No caso dos contratos novos, os imóveis com menos quartos exibiram
acréscimo mais modesto em outubro. As unidades de 1 dormitório tiveram
aumento de 0,2%, enquanto o valor de locação das moradias de 2 quartos
subiu em média 0,5%. As residências de 3 quartos foram as que obtiveram
as altas mais expressivas: 0,6%.
Na Pesquisa de Locação do Secovi-SP, os dados estão apresentados
em valores por m2, número de dormitórios e estado de conservação.
Por exemplo: um imóvel de 3 quartos na Zona Norte, em bom estado,
possuiria aluguel por m2 situado entre R$ 14,08 e R$ 14,51 em outubro.
Assim uma unidade de 90 m2 localizada na região teria um valor de locação
de R$ 1.267,00 a R$ 1.306,00.
Em outubro, o fiador foi a garantia locatícia mais usada:
respondeu por 48% dos contratos de locação efetuados no mês.
A segunda modalidade mais utilizada ficou por conta do depósito
(de até 3 meses), com 32% de participação. O seguro-fiança garantiu
aproximadamente um quinto dos contratos de aluguel.
Dentre os tipos de imóveis oferecidos, as casas e os sobrados
foram locados mais rapidamente, com uma espera média de 12 a 27 dias.
Os apartamentos escoram um pouco mais lentamente:
seu Índice de Velocidade de Locação (IVL), que mede em número de dias
quanto tempo um imóvel vago demora para ser locado,
apontou uma variação média de 17 a 38 dias.
registrou, mo mês de outubro de 2010, desaceleração no ritmo de aumento
dos valores médios negociados em contratos novos. No período,
a alta foi de 0,4%, contra o 1,7% de setembro e o 1,3% de agosto,
de acordo com pesquisa realizada pelo Departamento de Economia
e Estatística do Secovi-SP ( Sindicato da Habitação ).
“Essa estabilização acontece porque os preços vinham subindo muito
nos últimos meses. Agora, pelo visto, os valores de locação começam
a se acomodar em um novo patamar, mais baixo que o anterior”,
afirma Francisco Crestana, vice-presidente de Gestão Patrimonial
e Locação do Sindicato.
Com o resultado, a variação média acumulada dos contratos novos
nos 12 meses encerrados em outubro totalizou 11,77%. Já os contratos
em andamento com aniversário em outubro e reajuste atrelado
ao Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M), da Fundação Getúlio Vargas,
apresentam majoração de 7,16%, referente à variação do IGP-M de outubro
de 2009 a setembro de 2010.
No caso dos contratos novos, os imóveis com menos quartos exibiram
acréscimo mais modesto em outubro. As unidades de 1 dormitório tiveram
aumento de 0,2%, enquanto o valor de locação das moradias de 2 quartos
subiu em média 0,5%. As residências de 3 quartos foram as que obtiveram
as altas mais expressivas: 0,6%.
Na Pesquisa de Locação do Secovi-SP, os dados estão apresentados
em valores por m2, número de dormitórios e estado de conservação.
Por exemplo: um imóvel de 3 quartos na Zona Norte, em bom estado,
possuiria aluguel por m2 situado entre R$ 14,08 e R$ 14,51 em outubro.
Assim uma unidade de 90 m2 localizada na região teria um valor de locação
de R$ 1.267,00 a R$ 1.306,00.
Em outubro, o fiador foi a garantia locatícia mais usada:
respondeu por 48% dos contratos de locação efetuados no mês.
A segunda modalidade mais utilizada ficou por conta do depósito
(de até 3 meses), com 32% de participação. O seguro-fiança garantiu
aproximadamente um quinto dos contratos de aluguel.
Dentre os tipos de imóveis oferecidos, as casas e os sobrados
foram locados mais rapidamente, com uma espera média de 12 a 27 dias.
Os apartamentos escoram um pouco mais lentamente:
seu Índice de Velocidade de Locação (IVL), que mede em número de dias
quanto tempo um imóvel vago demora para ser locado,
apontou uma variação média de 17 a 38 dias.
Classiimóveis - Novo índice de preços
Pioneirismo do CRECISP Lançado o Índice Estadual de Preços de Imóveis Usados Residenciais - (IEPI-UR/CRECISP)
Primeiro índice a medir o comportamento do conjunto de preços médios de imóveis usados e de aluguéis residenciais no Estado de São Paulo, o IEPI-UR/CRECISP acusou uma queda de 2,12% em setembro na comparação com agosto. Nesta estréia do índice, o Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CRECISP) coletou em média 4.589 preços correspondentes à média do número de imóveis vendidos e alugados nos meses de agosto e setembro em 37 cidades do Estado, incluindo a Capital.
O Índice Estadual de Preços de Imóveis Usados Residenciais (IEPI-UR/CRECISP) é composto, mês a mês, pela média de todos os preços de venda dos imóveis usados e dos aluguéis residenciais efetivados pelas imobiliárias credenciadas pelo CRECISP. "Após mais de 20 anos de pesquisas neste mercado, achamos oportuno dar mais esta contribuição ao mercado imobiliário paulista, criando este índice", ressalta José Augusto Viana Neto, presidente do CRECISP. A partir de agora, mensalmente será divulgado o índice.
É um importante indicador, pois evidencia o comportamento dos preços dos imóveis em determinado período, possibilitando um acompanhamento da evolução deste mercado, para fins de políticas públicas, investimentos privados, etc.
GARANTIA. Pesquisa feita com 1.765 imobiliárias de 37 cidades do Estado de São Paulo pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECISP) registrou pela primeira vez, em setembro, o surgimento de novas formas de garantia em contratos de locação de imóveis. Em três das quatro regiões que compõem a pesquisa, o fiador, o seguro de fiança e o depósito de valor equivalente a três meses de aluguel deixaram de ser os únicos instrumentos utilizados para assegurar o pagamento do aluguel em caso de inadimplência do inquilino.
As novas modalidades são a locação sem garantia, a locação com caução de imóveis e a locação por cessão fiduciária. As três já haviam aparecido nos novos contratos formalizados na Capital em setembro, mas agora, no fechamento da pesquisa estadual, as três foram utilizadas também em contratos nas cidades do Interior. A garantia com caução de imóveis respondeu por 0,40% dos novos contratos, e a locação sem garantia e a feita com cessão fiduciária por 0,13%, cada uma.
Nas cidades de Santo André, São Bernardo, São Caetano, Diadema, Guarulhos e Osasco, a locação sem garantia foi usada em 0,20% dos contratos e a por cessão fiduciária em idêntico percentual. O Litoral foi a única região onde não houve registro dessa novidade.
"Não é o fim da velha figura do fiador, mas pode ser o começo de uma nova forma de relação entre proprietários e candidatos à locação de seus imóveis", comemora José Augusto Viana Neto, presidente do CRECISP. "O benefício é para todos já que, quanto mais fácil for alugar um imóvel, menores os custos e maior a oferta, o que contribuirá para equilibrar o mercado", acrescenta.
Mas o presidente do CRECISP também lembra que o fim do reinado do fiador vai demorar para acontecer, o que fica claro na pesquisa CRECISP. Ele esteve presente em 86,15% dos novos contratos fechados no Interior, em 66,67% nos do Litoral, em 46,11% na Capital e em 45,21% nas cidades do A, B, C, D, Guarulhos e Osasco.
OPÇÕES. No contrato de locação sem garantia, o proprietário dispensa qualquer forma de proteção em eventual inadimplência do inquilino, como o fiador ou o seguro de fiança. Isso acontece porque a alteração feita pela Lei 12.112/09 em artigos da Lei 8.245/91 permite à Justiça conceder liminar nas ações de despejo por falta de pagamento, o que torna o procedimento mais rápido.
Na locação por cessão fiduciária, o proprietário aceita como garantia letras de câmbio, títulos da dívida pública e ações de empresas de capital aberto (S/As) compradas pelo locatário. A Lei 11.196 introduziu, em 2005, essa opção de fiança por meio de um inciso (VI) no artigo 37 da mesma lei 8.245/91.
A terceira opção é a locação com caução de imóvel, opção prevista na Lei 8.245/91, artigo 37, inciso I. A caução pode ser feita por dinheiro em valor que não exceda três vezes o valor do aluguel ou por imóvel do próprio inquilino ou de qualquer outra pessoa. Neste caso, o contrato de locação deve ser averbado na matricula do imóvel no cartório original onde foi feito o registro.
Primeiro índice a medir o comportamento do conjunto de preços médios de imóveis usados e de aluguéis residenciais no Estado de São Paulo, o IEPI-UR/CRECISP acusou uma queda de 2,12% em setembro na comparação com agosto. Nesta estréia do índice, o Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CRECISP) coletou em média 4.589 preços correspondentes à média do número de imóveis vendidos e alugados nos meses de agosto e setembro em 37 cidades do Estado, incluindo a Capital.
O Índice Estadual de Preços de Imóveis Usados Residenciais (IEPI-UR/CRECISP) é composto, mês a mês, pela média de todos os preços de venda dos imóveis usados e dos aluguéis residenciais efetivados pelas imobiliárias credenciadas pelo CRECISP. "Após mais de 20 anos de pesquisas neste mercado, achamos oportuno dar mais esta contribuição ao mercado imobiliário paulista, criando este índice", ressalta José Augusto Viana Neto, presidente do CRECISP. A partir de agora, mensalmente será divulgado o índice.
É um importante indicador, pois evidencia o comportamento dos preços dos imóveis em determinado período, possibilitando um acompanhamento da evolução deste mercado, para fins de políticas públicas, investimentos privados, etc.
GARANTIA. Pesquisa feita com 1.765 imobiliárias de 37 cidades do Estado de São Paulo pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECISP) registrou pela primeira vez, em setembro, o surgimento de novas formas de garantia em contratos de locação de imóveis. Em três das quatro regiões que compõem a pesquisa, o fiador, o seguro de fiança e o depósito de valor equivalente a três meses de aluguel deixaram de ser os únicos instrumentos utilizados para assegurar o pagamento do aluguel em caso de inadimplência do inquilino.
As novas modalidades são a locação sem garantia, a locação com caução de imóveis e a locação por cessão fiduciária. As três já haviam aparecido nos novos contratos formalizados na Capital em setembro, mas agora, no fechamento da pesquisa estadual, as três foram utilizadas também em contratos nas cidades do Interior. A garantia com caução de imóveis respondeu por 0,40% dos novos contratos, e a locação sem garantia e a feita com cessão fiduciária por 0,13%, cada uma.
Nas cidades de Santo André, São Bernardo, São Caetano, Diadema, Guarulhos e Osasco, a locação sem garantia foi usada em 0,20% dos contratos e a por cessão fiduciária em idêntico percentual. O Litoral foi a única região onde não houve registro dessa novidade.
"Não é o fim da velha figura do fiador, mas pode ser o começo de uma nova forma de relação entre proprietários e candidatos à locação de seus imóveis", comemora José Augusto Viana Neto, presidente do CRECISP. "O benefício é para todos já que, quanto mais fácil for alugar um imóvel, menores os custos e maior a oferta, o que contribuirá para equilibrar o mercado", acrescenta.
Mas o presidente do CRECISP também lembra que o fim do reinado do fiador vai demorar para acontecer, o que fica claro na pesquisa CRECISP. Ele esteve presente em 86,15% dos novos contratos fechados no Interior, em 66,67% nos do Litoral, em 46,11% na Capital e em 45,21% nas cidades do A, B, C, D, Guarulhos e Osasco.
OPÇÕES. No contrato de locação sem garantia, o proprietário dispensa qualquer forma de proteção em eventual inadimplência do inquilino, como o fiador ou o seguro de fiança. Isso acontece porque a alteração feita pela Lei 12.112/09 em artigos da Lei 8.245/91 permite à Justiça conceder liminar nas ações de despejo por falta de pagamento, o que torna o procedimento mais rápido.
Na locação por cessão fiduciária, o proprietário aceita como garantia letras de câmbio, títulos da dívida pública e ações de empresas de capital aberto (S/As) compradas pelo locatário. A Lei 11.196 introduziu, em 2005, essa opção de fiança por meio de um inciso (VI) no artigo 37 da mesma lei 8.245/91.
A terceira opção é a locação com caução de imóvel, opção prevista na Lei 8.245/91, artigo 37, inciso I. A caução pode ser feita por dinheiro em valor que não exceda três vezes o valor do aluguel ou por imóvel do próprio inquilino ou de qualquer outra pessoa. Neste caso, o contrato de locação deve ser averbado na matricula do imóvel no cartório original onde foi feito o registro.
Venda de materiais de construção cresce 13,39% no acumulado até outubro
19 de novembro de 2010 | 10h 07
Fabiana Holtz, da Agênica Estado
SÃO PAULO - As vendas de materiais de construção no mercado doméstico registraram expansão de 13,39% no acumulado do ano até outubro, em relação a igual período de 2009, de acordo com levantamento divulgado há pouco pela Associação Brasileira de Materiais de Construção (Abramat). Na mesma base de comparação, as vendas de materiais básicos subiram 12,54%, enquanto as de empresas de acabamento aumentaram 15,08%. No acumulado dos últimos 12 meses foi apurado acréscimo de 11,53% no faturamento.
No mês de outubro, as vendas no mercado interno registraram alta de 0,63% ante o mesmo período do ano anterior e retração de 0,47% em relação a setembro. Nas mesmas bases de comparação, as vendas de materiais básicos recuaram 5,89% e 3,27%, respectivamente, enquanto as de acabamento aumentaram 13,85% e 4,60%. O nível de emprego da indústria de materiais, por sua vez, cresceu 11,35% no mês passado em relação a um ano antes, mas se manteve praticamente estável (-0,17%) na comparação com setembro.
Segundo comunicado da entidade, o resultado mensal aponta para uma tendência de redução de ritmo de crescimento em relação aos mesmos meses de 2009, o que tem ocorrido neste semestre. O resultado acumulado do ano, por sua vez, ficou abaixo das previsões realizadas anteriormente para 2010, de crescimento próximo de 15%, e ainda está 3,36% abaixo da performance de vendas informada nos primeiros dez meses de 2008.
Fabiana Holtz, da Agênica Estado
SÃO PAULO - As vendas de materiais de construção no mercado doméstico registraram expansão de 13,39% no acumulado do ano até outubro, em relação a igual período de 2009, de acordo com levantamento divulgado há pouco pela Associação Brasileira de Materiais de Construção (Abramat). Na mesma base de comparação, as vendas de materiais básicos subiram 12,54%, enquanto as de empresas de acabamento aumentaram 15,08%. No acumulado dos últimos 12 meses foi apurado acréscimo de 11,53% no faturamento.
No mês de outubro, as vendas no mercado interno registraram alta de 0,63% ante o mesmo período do ano anterior e retração de 0,47% em relação a setembro. Nas mesmas bases de comparação, as vendas de materiais básicos recuaram 5,89% e 3,27%, respectivamente, enquanto as de acabamento aumentaram 13,85% e 4,60%. O nível de emprego da indústria de materiais, por sua vez, cresceu 11,35% no mês passado em relação a um ano antes, mas se manteve praticamente estável (-0,17%) na comparação com setembro.
Segundo comunicado da entidade, o resultado mensal aponta para uma tendência de redução de ritmo de crescimento em relação aos mesmos meses de 2009, o que tem ocorrido neste semestre. O resultado acumulado do ano, por sua vez, ficou abaixo das previsões realizadas anteriormente para 2010, de crescimento próximo de 15%, e ainda está 3,36% abaixo da performance de vendas informada nos primeiros dez meses de 2008.
Empresas brasileiras de construção são as mais lucrativas da AL e EUA
19/11/2010 - 11h15
Empresas brasileiras de construção são as mais lucrativas da AL e EUA
DE SÃO PAULO
As empresas brasileiras de construção residencial e empreendimentos imobiliários são as mais lucrativas e as com maior valor de mercado entre as companhias do setor na América Latina e nos Estados Unidos. O levantamento foi divulgado nesta sexta-feira pela consultoria Economatica, que analisou o desempenho de 39 empresas de capital aberto do segmento.
Segundo a pesquisa, há oito empresas brasileiras, uma americana e uma peruana entre as dez empresas mais lucrativas. A melhor colocada foi a PDG Realty, com lucro de US$ 148,3 milhões no terceiro trimestre do ano. Em segundo lugar, está a MRV, com US$ 127,5 milhões.
Em relação a valor de mercado, as duas primeiras colocadas também são brasileiras. A empresa mais valiosa do setor é a PDG Realty, que no dia 18 de novembro atingiu US$ 6,9 bilhões, seguida pela Cyrela Brazil Realty, US$ 5,4 bilhões.
Já no que diz respeito a vendas, as americanas ocupam as duas primeiras colocações, sendo a Pulte Homes no topo, com US$ 1,03 bilhão, e a Horton DR na segunda posição, com US$ 925,7 milhões.
A terceira melhor colocada é a brasileira PDG Realty com US$ 916,5 milhões no terceiro trimestre de 2010.
Outras três empresas brasileiras estão entre as dez maiores empresas por faturamento. A Cyrela Brazil Realty aparece na quinta colocação, a Gafisa na sétima e a MRV na oitava posição.
Para o cálculo, a Economatica utilizou os números apresentados a CVM (Comissão de Valores Mobiliários) ou equivalente em cada país.
Empresas brasileiras de construção são as mais lucrativas da AL e EUA
DE SÃO PAULO
As empresas brasileiras de construção residencial e empreendimentos imobiliários são as mais lucrativas e as com maior valor de mercado entre as companhias do setor na América Latina e nos Estados Unidos. O levantamento foi divulgado nesta sexta-feira pela consultoria Economatica, que analisou o desempenho de 39 empresas de capital aberto do segmento.
Segundo a pesquisa, há oito empresas brasileiras, uma americana e uma peruana entre as dez empresas mais lucrativas. A melhor colocada foi a PDG Realty, com lucro de US$ 148,3 milhões no terceiro trimestre do ano. Em segundo lugar, está a MRV, com US$ 127,5 milhões.
Em relação a valor de mercado, as duas primeiras colocadas também são brasileiras. A empresa mais valiosa do setor é a PDG Realty, que no dia 18 de novembro atingiu US$ 6,9 bilhões, seguida pela Cyrela Brazil Realty, US$ 5,4 bilhões.
Já no que diz respeito a vendas, as americanas ocupam as duas primeiras colocações, sendo a Pulte Homes no topo, com US$ 1,03 bilhão, e a Horton DR na segunda posição, com US$ 925,7 milhões.
A terceira melhor colocada é a brasileira PDG Realty com US$ 916,5 milhões no terceiro trimestre de 2010.
Outras três empresas brasileiras estão entre as dez maiores empresas por faturamento. A Cyrela Brazil Realty aparece na quinta colocação, a Gafisa na sétima e a MRV na oitava posição.
Para o cálculo, a Economatica utilizou os números apresentados a CVM (Comissão de Valores Mobiliários) ou equivalente em cada país.
quinta-feira, 11 de novembro de 2010
Bañuelos amplia atuação no país com nova incorporadora
Fonte: Valor Econômico, Daniela D’Ambrosio, 09/Nov
Ele vive entre China, Inglaterra, Espanha e Brasil, mas foi aqui que escolheu para reviver suas origens. Alguns bilhões a mais na conta, um tanto de polêmica no currículo – amenizada por um capítulo breve e aparentemente bem-sucedido no mercado imobiliário – o espanhol Enrique Bañuelos volta ao cenário da construção civil brasileira. Não mais no papel de consolidador e comprador de empresas com problemas, mas como dono do próprio negócio. Está criando a Veremonte Real Estate, braço da holding Veremonte.
Depois das ousadas investidas que fez no setor imobiliário, que acabaram por lhe garantir o papel de maior acionista individual da maior incorporadora do pais, a PDG Realty – Bañuelos agora aproveita o bom momento para criar uma empresa que irá atuar nas áreas hoteleira, comercial, industrial e de armazéns logísticos. Capitalizado, o bilionário investiu R$ 200 milhões na operação, entre a compra de terrenos e projetos, e tem previsão de investir mais R$ 1 bilhão até 2012 – o que deve gerar R$ 3 bilhões de VGV. Até 2015, pretende chegar a R$ 10 bilhões.
Como é a marca de Bañuelos, não há modéstia nas projeções. Apenas duas empresas – entre 17 de capital aberto – devem chegar perto de R$ 10 bilhões em 2015. A própria PDG Realty e a Cyrela. Na faixa dos R$ 3 bilhões em vendas em 2012 ou acima disso, há um grupo maior, de cerca de seis empresas abertas, mas todas elas com um histórico mais longevo, além de capitalizadas por recentes ofertas em bolsa.
O modelo de negócios será montado via estruturação de fundos, o que significa que os R$ 3 bilhões de VGV devem corresponder a R$ 3 bi em fundos administrados – tanto fundos fechados, quanto para o varejo. Nesse caso, irá enfrentar a concorrência de bancos – o BTG Pactual é um dos mais agressivos, com cerca de R$ 5 bilhões de ofertas em análise na CVM – além de empresas como Prosperitas, WTorre e as estrangeiras, como Tishman Speyer e Hines.
Mas nada disso impede o empresário de avançar na área imobiliária, seu berço de atuação, embora já tenha expandido para a área de agribusiness. Vai aproveitar a influência e os contatos que possui em outros negócios para arregimentar investidores para os fundos que irá criar. “Ainda tem dinheiro de fora que não veio para o Brasil”, diz Luis Fernando Davantel que irá comandar o operação. “Os fundos serão um veículo para melhor eficiência e não fonte de recursos”, diz. Tanto que a ideia é oferecê-los quando o projeto estiver em andamento. “Não vamos vender ‘power point’”, cutuca.
Bom nas frases de efeito ao mesmo tempo que consegue ser extremamente detalhista, Davantel está com Bañuelos desde seus primeiros negócios no Brasil. Não esconde em seu discurso a veia financeira – Davantel já foi Itaú BBA, Votorantim, Santander e WTorre. “Minha paixão pelos ativos é zero”, diz, referindo-se à concorrência e ao fato de a maioria dos empresários ser muito “apegada” aos projetos. “Queremos montar um negócio de liquidez, com maturação em três ou quatro anos.” Davantel começou a montar a estrutura em janeiro e hoje conta com uma equipe de cerca de 30 pessoas.
Na área hoteleira, já tem contrato assinado com a Accor, desde o fim de 2009. Serão os responsáveis por 17 hotéis em 11 capitais (Ibis e Fórmula I ). Serão pelo menos quatro em São Paulo e dois no Rio. Segundo Davantel, serão investidos R$ 500 milhões nos próximos dois anos. “Iremos estruturar um fundo imobiliário só com os hotéis”, diz Davantel. “Dois dos maiores fundos dedicados exclusivamente a hotéis não estão no Brasil.”
A Veremonte Real Estate não irá atuar na área residencial. “Já estamos contentes com PDG Realty”, afirma Marcelo Paracchini, braço direito de Bañuelos e diretor da holding, que descarta nova rodada de aquisições de empresas. Circula no mercado uma versão que o espanhol teria vendido boa parte de suas ações em PDG com lucro e praticamente zerado sua posição. “É que temos vários veículos que foram usados na compra das outras empresas, como Agra, Abyara e Klabin Segall, cada uma com um nome, e na Veremonte mesmo a participação é menor”, responde
Nas área de galpões industriais, a empresa investirá em áreas para vários ocupantes e para uma única empresa, no modelo de “build to suit” (com contratos longos e sob encomenda). A Veremonte tem 1,5 milhão de m2 no quilômetro 40 da Castelo Branco, com potencial de locação de até 600 mil m2. Apenas essa operação vai exigir investimento de R$ 500 milhões.
Além dos galpões, pretende desenvolver pequenos centros comerciais e escritórios mais acessíveis, para empresas de call center, por exemplo. “Já temos parceiros que viriam para 40 endereços desse tipo no Brasil”, diz.
A empresa comprou da Brookfield, por R$ 100 milhões, a antiga sede da BCN em Alphaville, uma área de 80 mil m2, que pode chegar a 720 mil m2 de área construída. Segundo Davantel, será um produto de 10 a 15 anos de desenvolvimento. A empresa cogita até demolir áreas que irá montar hoje. “Isso é muito comum lá fora, o que faz sentido hoje pode não fazer daqui a 15 anos”, explica.
No segmento de escritórios, está apostando no mercado do Rio de Janeiro. Comprou dois edifícios comerciais para reforma no centro da cidade e está perto de fechar mais três ou quatro. “Queremos ter pelo menos 50 mil m2 no Rio este ano”, diz. Para Davantel, o mercado de propriedades comerciais ainda tem muito para se desenvolver. “O que temos hoje não é nada perto do que teremos em cinco anos”, prevê. “Hoje, em 90% dos casos, quem desenvolve é dono do ativo. Essa equação vai mudar e 90% vai estar na mão do investidor”, diz.
Contexto
O espanhol Enrique Bañuelos foi apresentado ao mercado imobiliário brasileiro pelo banco Credit Suisse em setembro de 2008, bem no auge da crise. Em fevereiro do ano seguinte, fez a sua primeira operação: uniu-se à Agra – que sofreu um revés na bolsa depois que a Cyrela desistiu de sua compra – para comprar a Abyara. Em abril de 2009, novamente em parceria com a Agra, adquiriu a Klabin Segall. Cinco meses depois, anunciou a criação da Agre, empresa que representou a Agra, Abyara e Klabin Segall. O fim bem-sucedido da operação – e inesperado – aconteceu com a venda da Agre para a PDG Realty.
Inicialmente, investiu R$ 150 milhões para ficar com Abyara e Klabin Segall. Depois, pagou mais R$ 150 milhões para comprar metade da participação que resultou da Cyrela na Agre e mais R$ 150 milhões pela parte dos sócios da Agra no negócio.
Na Espanha, sua trajetória começou em 1995, quando criou a imobiliária Astroc. Menos de um ano após a abertura de capital da companhia, o preço das ações subiu mais de dez vezes. E foi justamente no ramo imobiliário que ele fez fortuna – em 2007, já estava na lista dos bilionários da Forbes, como o terceiro homem mais rico da Espanha. As ações desabaram por conta de denúncias que parte do resultado havia sido conseguido artificialmente, mas nada ficou provado contra ele.
De origem humilde, hoje é dono de um castelo do século XVIII, em Mallorca, e tem três aviões. Divide seu tempo entre cinco residências: Pequim, Madrid, Londres, Nova York e São Paulo, a última aquisição.
Este ano, começou a atuar fora do mercado imobiliário brasileiro. O fundo Arion Capital, que tem Bañuelos como principal investidor, está negociando a compra de 86% do grupo agroindustrial Maeda por cerca de R$ 100 milhões, além da dívida. O processo está em fase de due dilligence e a operação deve ser concluída até 30 de dezembro.
Recentemente, o grupo Maeda anunciou que está negociando a compra da Brasil Ecodiesel, uma das maiores produtoras de biodiesel.
Esta entrada foi publicada em 09/11/2010 às 12:17 e é arquivado em Mercado.. Você pode seguir qualquer respostas para esta entrada através de RSS 2.0 feed. Você pode deixe uma resposta, ou trackback do seu próprio site.
Ele vive entre China, Inglaterra, Espanha e Brasil, mas foi aqui que escolheu para reviver suas origens. Alguns bilhões a mais na conta, um tanto de polêmica no currículo – amenizada por um capítulo breve e aparentemente bem-sucedido no mercado imobiliário – o espanhol Enrique Bañuelos volta ao cenário da construção civil brasileira. Não mais no papel de consolidador e comprador de empresas com problemas, mas como dono do próprio negócio. Está criando a Veremonte Real Estate, braço da holding Veremonte.
Depois das ousadas investidas que fez no setor imobiliário, que acabaram por lhe garantir o papel de maior acionista individual da maior incorporadora do pais, a PDG Realty – Bañuelos agora aproveita o bom momento para criar uma empresa que irá atuar nas áreas hoteleira, comercial, industrial e de armazéns logísticos. Capitalizado, o bilionário investiu R$ 200 milhões na operação, entre a compra de terrenos e projetos, e tem previsão de investir mais R$ 1 bilhão até 2012 – o que deve gerar R$ 3 bilhões de VGV. Até 2015, pretende chegar a R$ 10 bilhões.
Como é a marca de Bañuelos, não há modéstia nas projeções. Apenas duas empresas – entre 17 de capital aberto – devem chegar perto de R$ 10 bilhões em 2015. A própria PDG Realty e a Cyrela. Na faixa dos R$ 3 bilhões em vendas em 2012 ou acima disso, há um grupo maior, de cerca de seis empresas abertas, mas todas elas com um histórico mais longevo, além de capitalizadas por recentes ofertas em bolsa.
O modelo de negócios será montado via estruturação de fundos, o que significa que os R$ 3 bilhões de VGV devem corresponder a R$ 3 bi em fundos administrados – tanto fundos fechados, quanto para o varejo. Nesse caso, irá enfrentar a concorrência de bancos – o BTG Pactual é um dos mais agressivos, com cerca de R$ 5 bilhões de ofertas em análise na CVM – além de empresas como Prosperitas, WTorre e as estrangeiras, como Tishman Speyer e Hines.
Mas nada disso impede o empresário de avançar na área imobiliária, seu berço de atuação, embora já tenha expandido para a área de agribusiness. Vai aproveitar a influência e os contatos que possui em outros negócios para arregimentar investidores para os fundos que irá criar. “Ainda tem dinheiro de fora que não veio para o Brasil”, diz Luis Fernando Davantel que irá comandar o operação. “Os fundos serão um veículo para melhor eficiência e não fonte de recursos”, diz. Tanto que a ideia é oferecê-los quando o projeto estiver em andamento. “Não vamos vender ‘power point’”, cutuca.
Bom nas frases de efeito ao mesmo tempo que consegue ser extremamente detalhista, Davantel está com Bañuelos desde seus primeiros negócios no Brasil. Não esconde em seu discurso a veia financeira – Davantel já foi Itaú BBA, Votorantim, Santander e WTorre. “Minha paixão pelos ativos é zero”, diz, referindo-se à concorrência e ao fato de a maioria dos empresários ser muito “apegada” aos projetos. “Queremos montar um negócio de liquidez, com maturação em três ou quatro anos.” Davantel começou a montar a estrutura em janeiro e hoje conta com uma equipe de cerca de 30 pessoas.
Na área hoteleira, já tem contrato assinado com a Accor, desde o fim de 2009. Serão os responsáveis por 17 hotéis em 11 capitais (Ibis e Fórmula I ). Serão pelo menos quatro em São Paulo e dois no Rio. Segundo Davantel, serão investidos R$ 500 milhões nos próximos dois anos. “Iremos estruturar um fundo imobiliário só com os hotéis”, diz Davantel. “Dois dos maiores fundos dedicados exclusivamente a hotéis não estão no Brasil.”
A Veremonte Real Estate não irá atuar na área residencial. “Já estamos contentes com PDG Realty”, afirma Marcelo Paracchini, braço direito de Bañuelos e diretor da holding, que descarta nova rodada de aquisições de empresas. Circula no mercado uma versão que o espanhol teria vendido boa parte de suas ações em PDG com lucro e praticamente zerado sua posição. “É que temos vários veículos que foram usados na compra das outras empresas, como Agra, Abyara e Klabin Segall, cada uma com um nome, e na Veremonte mesmo a participação é menor”, responde
Nas área de galpões industriais, a empresa investirá em áreas para vários ocupantes e para uma única empresa, no modelo de “build to suit” (com contratos longos e sob encomenda). A Veremonte tem 1,5 milhão de m2 no quilômetro 40 da Castelo Branco, com potencial de locação de até 600 mil m2. Apenas essa operação vai exigir investimento de R$ 500 milhões.
Além dos galpões, pretende desenvolver pequenos centros comerciais e escritórios mais acessíveis, para empresas de call center, por exemplo. “Já temos parceiros que viriam para 40 endereços desse tipo no Brasil”, diz.
A empresa comprou da Brookfield, por R$ 100 milhões, a antiga sede da BCN em Alphaville, uma área de 80 mil m2, que pode chegar a 720 mil m2 de área construída. Segundo Davantel, será um produto de 10 a 15 anos de desenvolvimento. A empresa cogita até demolir áreas que irá montar hoje. “Isso é muito comum lá fora, o que faz sentido hoje pode não fazer daqui a 15 anos”, explica.
No segmento de escritórios, está apostando no mercado do Rio de Janeiro. Comprou dois edifícios comerciais para reforma no centro da cidade e está perto de fechar mais três ou quatro. “Queremos ter pelo menos 50 mil m2 no Rio este ano”, diz. Para Davantel, o mercado de propriedades comerciais ainda tem muito para se desenvolver. “O que temos hoje não é nada perto do que teremos em cinco anos”, prevê. “Hoje, em 90% dos casos, quem desenvolve é dono do ativo. Essa equação vai mudar e 90% vai estar na mão do investidor”, diz.
Contexto
O espanhol Enrique Bañuelos foi apresentado ao mercado imobiliário brasileiro pelo banco Credit Suisse em setembro de 2008, bem no auge da crise. Em fevereiro do ano seguinte, fez a sua primeira operação: uniu-se à Agra – que sofreu um revés na bolsa depois que a Cyrela desistiu de sua compra – para comprar a Abyara. Em abril de 2009, novamente em parceria com a Agra, adquiriu a Klabin Segall. Cinco meses depois, anunciou a criação da Agre, empresa que representou a Agra, Abyara e Klabin Segall. O fim bem-sucedido da operação – e inesperado – aconteceu com a venda da Agre para a PDG Realty.
Inicialmente, investiu R$ 150 milhões para ficar com Abyara e Klabin Segall. Depois, pagou mais R$ 150 milhões para comprar metade da participação que resultou da Cyrela na Agre e mais R$ 150 milhões pela parte dos sócios da Agra no negócio.
Na Espanha, sua trajetória começou em 1995, quando criou a imobiliária Astroc. Menos de um ano após a abertura de capital da companhia, o preço das ações subiu mais de dez vezes. E foi justamente no ramo imobiliário que ele fez fortuna – em 2007, já estava na lista dos bilionários da Forbes, como o terceiro homem mais rico da Espanha. As ações desabaram por conta de denúncias que parte do resultado havia sido conseguido artificialmente, mas nada ficou provado contra ele.
De origem humilde, hoje é dono de um castelo do século XVIII, em Mallorca, e tem três aviões. Divide seu tempo entre cinco residências: Pequim, Madrid, Londres, Nova York e São Paulo, a última aquisição.
Este ano, começou a atuar fora do mercado imobiliário brasileiro. O fundo Arion Capital, que tem Bañuelos como principal investidor, está negociando a compra de 86% do grupo agroindustrial Maeda por cerca de R$ 100 milhões, além da dívida. O processo está em fase de due dilligence e a operação deve ser concluída até 30 de dezembro.
Recentemente, o grupo Maeda anunciou que está negociando a compra da Brasil Ecodiesel, uma das maiores produtoras de biodiesel.
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terça-feira, 9 de novembro de 2010
Mercado de escritórios de luxo vive ‘febre’
Número de lançamentos é o maior em dez anos e aluguéis já se equiparam aos de NY
08 de novembro de 2010 | 8h 39
Fernando Scheller, de O Estado de S.Paulo
SÃO PAULO - "Grande companhia quer se instalar em São Paulo ou no Rio de Janeiro. Procura escritório amplo, bem localizado, com pé direito alto, ar-condicionado central, vidros antirruído e sistema inteligente de elevadores e energia. Paga-se bem." Ainda não chegou ao ponto de as empresas publicarem anúncio em jornais em busca de espaços comerciais de alto padrão. Mas a falta de escritórios é tão grande que os aluguéis praticados no Rio e em São Paulo se equiparam aos de bons endereços de Nova York. De olho nessa tendência, investidores e construtoras juntaram forças para aumentar a oferta, mas o movimento está longe de suprir a carência de espaços comerciais de qualidade nas cidades mais ricas do País.
De acordo com a consultoria Cushman & Wakefield, a expansão da oferta de escritórios nos bairros mais nobres de São Paulo será de 5% este ano, a maior em uma década. Mas a procura por espaços comerciais ainda está muito acima do recente movimento de construtoras e investidores - e a maior demanda está justamente em áreas como Faria Lima, Itaim e Marginal Pinheiros. Segundo a gerente de pesquisa de mercado da Cushman, Mariana Hanania, o equilíbrio do mercado de escritórios ocorre quando 15% dos espaços estão vagos - neste patamar, explica ela, as empresas têm boas opções a escolher, enquanto administradoras ainda conseguem lucrar com a operação.
Quando o número se distancia do "ponto ideal", a balança pende para um dos lados. E, neste momento, a vantagem é do locador. Segundo a consultoria Jones Lang LaSalle, na Vila Olímpia, em São Paulo, há 3,4% de espaços vagos, o que limita o poder de negociação das empresas que querem se instalar nessa região. O cenário se repete no Rio, onde apenas 5% dos escritórios estão vazios no centro e na zona sul, as áreas mais procuradas.
A demanda crescente se reflete em aluguéis mais altos. Segundo a Cushman & Wakefield, nos últimos 12 meses, o valor dos aluguéis aumentou 13,5% nos principais bairros da capital paulista. Nas duas regiões mais procuradas - Faria Lima e Itaim -, o preço médio do metro quadrado já passa de R$ 100. No Rio de Janeiro, onde há mais restrições a novas construções, a variação de preços foi da ordem de 60%. Na região central, o metro quadrado de um edifício de escritórios é locado por R$ 140, em média.
Fundos. Com o aumento do interesse pelo mercado de escritórios de alto padrão, o volume de recursos dos fundos imobiliários no País também explodiu. Hoje, o patrimônio deles é de R$ 7 bilhões, segundo a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) - alta de quase 40% neste ano.
Entre as instituições mais agressivas está o BTG Pactual: além de ter ajudado no desembolso de R$ 680 milhões por uma das torres do Ventura Corporate, no Rio, o banco pleiteia à CVM novos fundos imobiliários que totalizam R$ 5 bilhões.
Com mais recursos disponíveis, construtoras e incorporadoras disputam terrenos em regiões nobres, apostando em aluguéis ainda mais altos para os próximos anos. A WTorre Properties, que vendeu um edifício por R$ 1,1 bilhão para o Banco Santander, na Marginal Pinheiros, agora constrói duas torres comerciais que farão parte do Shopping JK, do Iguatemi. Embora o preço médio para locação na região esteja hoje perto de R$ 100 o metro quadrado, os espaços do empreendimento, a ser entregue no fim de 2011, já são negociados por R$ 180. De acordo com Bruno Laskowsky, presidente da construtora, trata-se de um "prêmio" pelo fato de os edifícios oferecerem o que o mercado procura: construções novas, bem localizadas e dentro do padrão "AAA" (veja quadro).
Tendências. Os projetos com data de entrega no horizonte não ficam muito tempo no mercado: o Acqua Faria Lima, da Gafisa, ficará pronto em março, mas está totalmente locado. Segundo o diretor de operações da Gafisa, Luís Fernando Bueno, além dos diferenciais tecnológicos, o Acqua terá lajes de até 2 mil metros quadrados - com isso, as empresas ganham eficiência e não precisam distribuir a equipe em vários andares. "O preço no Brasil se compara ao de Nova York, onde bons escritórios são locados a US$ 60 o metro quadrado", diz Bueno.
Para Laskowsky, da WTorre, a tendência é que as construtoras invistam cada vez mais no altíssimo padrão. "Menos de 10% do estoque de São Paulo é de edifícios "AAA". A oferta é bem muito inferior à demanda.
Acho que vale a pena gastar mais com o terreno e oferecer a localização que o cliente quer."
A falta de terrenos nos bairros mais procurados, entretanto, faz as construtoras abrirem novos fronteiras de escritórios de alto padrão, como Alphaville, em Barueri, a 25 quilômetros de São Paulo. A distância se reflete em aluguéis mais baixos: hoje, o metro quadrado para locação de um edifício "AAA" em Alphaville custa menos de R$ 60, menos da metade do valor da Faria Lima. A Tishman Speyer desenvolve um condomínio de edifícios em Alphaville, onde se instalaram companhias como Philips e Redecard.
Outra opção para aumentar a oferta de escritórios de alto padrão é o "retrofit". No Rio, onde há pouco espaço para novos empreendimentos, a reforma é o jeito de adaptar imóveis às necessidades tecnológicas de grandes empresas. Em São Paulo, a estratégia é adotada na Avenida Paulista. A Tishman Speyer atualmente "repagina" um antigo edifício no centro do Rio. "É um prédio dos anos 30, com pé direito alto, que permite a adequação tecnológica", diz Daniel Cherman, presidente da Tishman.
08 de novembro de 2010 | 8h 39
Fernando Scheller, de O Estado de S.Paulo
SÃO PAULO - "Grande companhia quer se instalar em São Paulo ou no Rio de Janeiro. Procura escritório amplo, bem localizado, com pé direito alto, ar-condicionado central, vidros antirruído e sistema inteligente de elevadores e energia. Paga-se bem." Ainda não chegou ao ponto de as empresas publicarem anúncio em jornais em busca de espaços comerciais de alto padrão. Mas a falta de escritórios é tão grande que os aluguéis praticados no Rio e em São Paulo se equiparam aos de bons endereços de Nova York. De olho nessa tendência, investidores e construtoras juntaram forças para aumentar a oferta, mas o movimento está longe de suprir a carência de espaços comerciais de qualidade nas cidades mais ricas do País.
De acordo com a consultoria Cushman & Wakefield, a expansão da oferta de escritórios nos bairros mais nobres de São Paulo será de 5% este ano, a maior em uma década. Mas a procura por espaços comerciais ainda está muito acima do recente movimento de construtoras e investidores - e a maior demanda está justamente em áreas como Faria Lima, Itaim e Marginal Pinheiros. Segundo a gerente de pesquisa de mercado da Cushman, Mariana Hanania, o equilíbrio do mercado de escritórios ocorre quando 15% dos espaços estão vagos - neste patamar, explica ela, as empresas têm boas opções a escolher, enquanto administradoras ainda conseguem lucrar com a operação.
Quando o número se distancia do "ponto ideal", a balança pende para um dos lados. E, neste momento, a vantagem é do locador. Segundo a consultoria Jones Lang LaSalle, na Vila Olímpia, em São Paulo, há 3,4% de espaços vagos, o que limita o poder de negociação das empresas que querem se instalar nessa região. O cenário se repete no Rio, onde apenas 5% dos escritórios estão vazios no centro e na zona sul, as áreas mais procuradas.
A demanda crescente se reflete em aluguéis mais altos. Segundo a Cushman & Wakefield, nos últimos 12 meses, o valor dos aluguéis aumentou 13,5% nos principais bairros da capital paulista. Nas duas regiões mais procuradas - Faria Lima e Itaim -, o preço médio do metro quadrado já passa de R$ 100. No Rio de Janeiro, onde há mais restrições a novas construções, a variação de preços foi da ordem de 60%. Na região central, o metro quadrado de um edifício de escritórios é locado por R$ 140, em média.
Fundos. Com o aumento do interesse pelo mercado de escritórios de alto padrão, o volume de recursos dos fundos imobiliários no País também explodiu. Hoje, o patrimônio deles é de R$ 7 bilhões, segundo a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) - alta de quase 40% neste ano.
Entre as instituições mais agressivas está o BTG Pactual: além de ter ajudado no desembolso de R$ 680 milhões por uma das torres do Ventura Corporate, no Rio, o banco pleiteia à CVM novos fundos imobiliários que totalizam R$ 5 bilhões.
Com mais recursos disponíveis, construtoras e incorporadoras disputam terrenos em regiões nobres, apostando em aluguéis ainda mais altos para os próximos anos. A WTorre Properties, que vendeu um edifício por R$ 1,1 bilhão para o Banco Santander, na Marginal Pinheiros, agora constrói duas torres comerciais que farão parte do Shopping JK, do Iguatemi. Embora o preço médio para locação na região esteja hoje perto de R$ 100 o metro quadrado, os espaços do empreendimento, a ser entregue no fim de 2011, já são negociados por R$ 180. De acordo com Bruno Laskowsky, presidente da construtora, trata-se de um "prêmio" pelo fato de os edifícios oferecerem o que o mercado procura: construções novas, bem localizadas e dentro do padrão "AAA" (veja quadro).
Tendências. Os projetos com data de entrega no horizonte não ficam muito tempo no mercado: o Acqua Faria Lima, da Gafisa, ficará pronto em março, mas está totalmente locado. Segundo o diretor de operações da Gafisa, Luís Fernando Bueno, além dos diferenciais tecnológicos, o Acqua terá lajes de até 2 mil metros quadrados - com isso, as empresas ganham eficiência e não precisam distribuir a equipe em vários andares. "O preço no Brasil se compara ao de Nova York, onde bons escritórios são locados a US$ 60 o metro quadrado", diz Bueno.
Para Laskowsky, da WTorre, a tendência é que as construtoras invistam cada vez mais no altíssimo padrão. "Menos de 10% do estoque de São Paulo é de edifícios "AAA". A oferta é bem muito inferior à demanda.
Acho que vale a pena gastar mais com o terreno e oferecer a localização que o cliente quer."
A falta de terrenos nos bairros mais procurados, entretanto, faz as construtoras abrirem novos fronteiras de escritórios de alto padrão, como Alphaville, em Barueri, a 25 quilômetros de São Paulo. A distância se reflete em aluguéis mais baixos: hoje, o metro quadrado para locação de um edifício "AAA" em Alphaville custa menos de R$ 60, menos da metade do valor da Faria Lima. A Tishman Speyer desenvolve um condomínio de edifícios em Alphaville, onde se instalaram companhias como Philips e Redecard.
Outra opção para aumentar a oferta de escritórios de alto padrão é o "retrofit". No Rio, onde há pouco espaço para novos empreendimentos, a reforma é o jeito de adaptar imóveis às necessidades tecnológicas de grandes empresas. Em São Paulo, a estratégia é adotada na Avenida Paulista. A Tishman Speyer atualmente "repagina" um antigo edifício no centro do Rio. "É um prédio dos anos 30, com pé direito alto, que permite a adequação tecnológica", diz Daniel Cherman, presidente da Tishman.
domingo, 7 de novembro de 2010
Mercado Imobiliário em Outubro de 2010
sábado, 6 de novembro de 2010Mercado Imobiliário em Outubro de 2010
O mercado imobiliário na grande Toronto registrou uma queda percentual no mês de outubro de 2010 comparado com o mesmo período de 2009. Entretanto a venda acumulada de janeiro a outubro está acima 1% comparado ao mesmo período de 2009. Se analizarmos o que aconteceu em 2009, quando as vendas se escontravam baixas no início do ano e só reagindo depois de abril, devido aos fatores econômicos que afetou o mercado em geral. Já em 2010 tivemos um mercado ativo no inverno e primavera devido aos juros baixos e a antecipação de compra por parte dos compradores que já se encontravam qualificados. Os dois fatores que alavancaram as vendas nos primeiros 6 mêses do ano de 2010 foram os juros baixos e a expectativa da entrada do HST em vigor em julho em Ontário, o que aumentou os custos de aquisição do imóvel ( inspeção, transferência de título, custo de seguro, honorários de advogados, e todos os serviços envolvidos na mudança aos quais o HST é aplicável) .
A composição na venda de imóveis varia dependendo da região, entretano condomínio representou 42% do imóveis negociados na cidade de Toronto. Já nas cidades vizinhas casas baixas representou 90% do que foi vendido.
O preço médio de imóvel em outubro na região da grande Toronto foi de $ 443,729 sendo que a média acumulada nos nove meses do ano foi de $ 430,802.
Entretando julgar que de norte a sul leste a oeste os imóveis custam nesta faixa é um erro.
O preço médio mais acessível nas diversas regiões de GTA são:
Na região leste está em Oshawa cuja média é de 233,038.
Na região oeste o preço mais a chamada W18 entre Brampton, Mississauga e Etobicoke cujo preço médio foi de $240,200.
Na região central a área designada de C8( localizada entre Lake Ontario, DVP, Yonge e Bloor) teve uma média de $390,668.
Na região norte, N24 -região da cidade de Brock entre Durhan 23 e regional 2 registrou média de $ 211, 499.
Entretanto dos 6681 casas comercializadas na GTA em outubro a distribuição por faixa de valor é a seguinte:
4,28% - entre $750,000 a $1.000,00
4,21 % acima de $1.000,000
27,35% entre $300,000 a $400,000
16% entre $400,00 a $500,000
16,99% entre $500,000 a $750,000
31,17% abaixo de $300,000
44,17% dos condomínios comercializados estão entre a faixa de $ 250,000 a $400,000.
Posted by MARDEN BASTOS (Real Estate Sales Representative) at Sábado, Novembro 06, 2010
Labels: Compra-e-Venda-de-Imóvel-no-Canadá, Economia, Financiando Seu Imóvel No Canadá
O mercado imobiliário na grande Toronto registrou uma queda percentual no mês de outubro de 2010 comparado com o mesmo período de 2009. Entretanto a venda acumulada de janeiro a outubro está acima 1% comparado ao mesmo período de 2009. Se analizarmos o que aconteceu em 2009, quando as vendas se escontravam baixas no início do ano e só reagindo depois de abril, devido aos fatores econômicos que afetou o mercado em geral. Já em 2010 tivemos um mercado ativo no inverno e primavera devido aos juros baixos e a antecipação de compra por parte dos compradores que já se encontravam qualificados. Os dois fatores que alavancaram as vendas nos primeiros 6 mêses do ano de 2010 foram os juros baixos e a expectativa da entrada do HST em vigor em julho em Ontário, o que aumentou os custos de aquisição do imóvel ( inspeção, transferência de título, custo de seguro, honorários de advogados, e todos os serviços envolvidos na mudança aos quais o HST é aplicável) .
A composição na venda de imóveis varia dependendo da região, entretano condomínio representou 42% do imóveis negociados na cidade de Toronto. Já nas cidades vizinhas casas baixas representou 90% do que foi vendido.
O preço médio de imóvel em outubro na região da grande Toronto foi de $ 443,729 sendo que a média acumulada nos nove meses do ano foi de $ 430,802.
Entretando julgar que de norte a sul leste a oeste os imóveis custam nesta faixa é um erro.
O preço médio mais acessível nas diversas regiões de GTA são:
Na região leste está em Oshawa cuja média é de 233,038.
Na região oeste o preço mais a chamada W18 entre Brampton, Mississauga e Etobicoke cujo preço médio foi de $240,200.
Na região central a área designada de C8( localizada entre Lake Ontario, DVP, Yonge e Bloor) teve uma média de $390,668.
Na região norte, N24 -região da cidade de Brock entre Durhan 23 e regional 2 registrou média de $ 211, 499.
Entretanto dos 6681 casas comercializadas na GTA em outubro a distribuição por faixa de valor é a seguinte:
4,28% - entre $750,000 a $1.000,00
4,21 % acima de $1.000,000
27,35% entre $300,000 a $400,000
16% entre $400,00 a $500,000
16,99% entre $500,000 a $750,000
31,17% abaixo de $300,000
44,17% dos condomínios comercializados estão entre a faixa de $ 250,000 a $400,000.
Posted by MARDEN BASTOS (Real Estate Sales Representative) at Sábado, Novembro 06, 2010
Labels: Compra-e-Venda-de-Imóvel-no-Canadá, Economia, Financiando Seu Imóvel No Canadá
Investindo em imóveis
O Globo, Roberto Zentgraf, 02/nov
Com o mercado imobiliário batendo recorde atrás de recorde é natural que muitos passem a encará-lo como alternativa de investimento aos títulos públicos e demais aplicações de renda fixa.
Aliás, fica aqui o meu registro: tenho pouca certeza e muitas dúvidas sobre quem causa o quê: o aquecimento do mercado é que atrai novos investidores ou são os novos investidores que aquecem o mercado? Independentemente da resposta - talvez seja um pouquinho de cada! - achei interessante uma coluna abordando o tema e, no caso, quando falo de investidor, refiro-me ao indivíduo que adquire imóveis com objetivos distintos dos de quem compra para ter a casa própria (usualmente viver da renda do aluguel).
Nas simulações utilizei como base os dados divulgados pela Economática e as do caderno Morar Bem, que sai todos os domingos neste jornal (valores de setembro/ 2010). Os preços lá listados refletem valores médios para imóveis residenciais, sendo fornecidos pelo Secovi-Rio; sendo valores médios, recomendo cautela em suas próprias conclusões.
1. ALUGUEL: Parte do ganho associado ao imóvel provém do aluguel e, no atual mercado carioca, recebe-se em média 0,39% ao mês antes do pagamento dos impostos. Com a cabeça de investidor, certamente você, meu querido leitor, irá preferir imóveis menores, mesmo que saiba que não irá residir neles: os sala-equarto rendem 0,46% mensais contra 0,33% dos sala-e-quatroquartos, sem contar que, por serem mais baratos, são mais fáceis de vender ou alugar (enquanto não se aluga, condomínio, IPTU e demais despesas correm por conta do proprietário).
2. VALORIZAÇÃO: A outra parte do ganho nos imóveis provém da sua valorização e, apesar da expressiva alta verificada nos dois últimos anos, quando consideramos o período correspondente à Era Lula (início em janeiro de 2003), concluímos que outros investimentos também foram muito atrativos: na média, os imóveis valorizaram-se 139% no período, acima da inflação (IGP-M de 61,11%) ou da poupança (86,17%), mas ainda abaixo do CDI (189,58%), do Ibovespa (516,16%) e das vedetes Vale (PNA, 629,65%) e Petrobras (PN, 734,56%). Mas também houve as vedetes imobiliárias: os sala-e-quatro-quartos em Ipanema ou Leblon com valorizações de 331,67% e 270,19%, respectivamente, sem contar as receitas do aluguel, que tal? Saber quais serão as apostas certas no futuro é difícil prever, e acredito que os especialistas na área imobiliária poderão evitar decisões baseadas apenas no acaso.
3. DIVERSIFICAÇÃO: No caso imobiliário e pensando no aluguel, não colocar todos os ovos em uma só cesta significará preferir ter cinco imóveis mais baratos - R$ 100 mil por exemplo - do que apenas um no valor de R$ 500 mil, pois a chance de todos os cinco inquilinos desalugaremnos simultaneamente é menor do que o inquilino do imóvel mais caro fazê-lo, não é mesmo? Infelizmente, tendo em vista o elevado preço de cada unidade, poucos terão recursos suficientes para adquirir vários imóveis e, assim, usufruírem dos benefícios da diversificação, em que a perda de um lado pode ser compensada com o ganho do outro. Um incentivo para os fundos imobiliários, assunto que prometo abordar em um futuro artigo, combinado? Um grande abraço e até a próxima semana!
Roberto Zentgraf é coordenador dos MBAs do Ibmec Rio.
Com o mercado imobiliário batendo recorde atrás de recorde é natural que muitos passem a encará-lo como alternativa de investimento aos títulos públicos e demais aplicações de renda fixa.
Aliás, fica aqui o meu registro: tenho pouca certeza e muitas dúvidas sobre quem causa o quê: o aquecimento do mercado é que atrai novos investidores ou são os novos investidores que aquecem o mercado? Independentemente da resposta - talvez seja um pouquinho de cada! - achei interessante uma coluna abordando o tema e, no caso, quando falo de investidor, refiro-me ao indivíduo que adquire imóveis com objetivos distintos dos de quem compra para ter a casa própria (usualmente viver da renda do aluguel).
Nas simulações utilizei como base os dados divulgados pela Economática e as do caderno Morar Bem, que sai todos os domingos neste jornal (valores de setembro/ 2010). Os preços lá listados refletem valores médios para imóveis residenciais, sendo fornecidos pelo Secovi-Rio; sendo valores médios, recomendo cautela em suas próprias conclusões.
1. ALUGUEL: Parte do ganho associado ao imóvel provém do aluguel e, no atual mercado carioca, recebe-se em média 0,39% ao mês antes do pagamento dos impostos. Com a cabeça de investidor, certamente você, meu querido leitor, irá preferir imóveis menores, mesmo que saiba que não irá residir neles: os sala-equarto rendem 0,46% mensais contra 0,33% dos sala-e-quatroquartos, sem contar que, por serem mais baratos, são mais fáceis de vender ou alugar (enquanto não se aluga, condomínio, IPTU e demais despesas correm por conta do proprietário).
2. VALORIZAÇÃO: A outra parte do ganho nos imóveis provém da sua valorização e, apesar da expressiva alta verificada nos dois últimos anos, quando consideramos o período correspondente à Era Lula (início em janeiro de 2003), concluímos que outros investimentos também foram muito atrativos: na média, os imóveis valorizaram-se 139% no período, acima da inflação (IGP-M de 61,11%) ou da poupança (86,17%), mas ainda abaixo do CDI (189,58%), do Ibovespa (516,16%) e das vedetes Vale (PNA, 629,65%) e Petrobras (PN, 734,56%). Mas também houve as vedetes imobiliárias: os sala-e-quatro-quartos em Ipanema ou Leblon com valorizações de 331,67% e 270,19%, respectivamente, sem contar as receitas do aluguel, que tal? Saber quais serão as apostas certas no futuro é difícil prever, e acredito que os especialistas na área imobiliária poderão evitar decisões baseadas apenas no acaso.
3. DIVERSIFICAÇÃO: No caso imobiliário e pensando no aluguel, não colocar todos os ovos em uma só cesta significará preferir ter cinco imóveis mais baratos - R$ 100 mil por exemplo - do que apenas um no valor de R$ 500 mil, pois a chance de todos os cinco inquilinos desalugaremnos simultaneamente é menor do que o inquilino do imóvel mais caro fazê-lo, não é mesmo? Infelizmente, tendo em vista o elevado preço de cada unidade, poucos terão recursos suficientes para adquirir vários imóveis e, assim, usufruírem dos benefícios da diversificação, em que a perda de um lado pode ser compensada com o ganho do outro. Um incentivo para os fundos imobiliários, assunto que prometo abordar em um futuro artigo, combinado? Um grande abraço e até a próxima semana!
Roberto Zentgraf é coordenador dos MBAs do Ibmec Rio.
População do Grande ABC cresce 4,32% em dez anos
A população do Grande ABC cresceu 4,32% entre 2000 e 2010. Dados preliminares do Censo 2010, do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), mostram que a região tem hoje 2.456.515 habitantes. O aumento foi menor do que no Estado de São Paulo (7,8%) e no Brasil (9%).
A cidade que mais cresceu no Grande ABC foi Rio Grande da Serra, que tem 11,27% mais moradores do que em 2000. Na sequência vêm Mauá (8,61%), São Bernardo (6,19%), São Caetano (4,55%), Diadema (3,67%) e Santo André (0,77%). A única cidade da região que teve redução populacional foi Ribeirão Pires, com decréscimo de 1,69%.
O crescimento no Grande ABC, abaixo das médias nacional e estadual, pode ser explicado pelo nível de desenvolvimento econômico e social dos municípios. A avaliação é do coordenador do Inpes (Instituto de Pesquisa) da USCS (Universidade Municipal de São Caetano), Leandro Campi Prearo.
"É tendência das localidades mais desenvolvidas a manutenção e a queda do número de habitantes. O Grande ABC segue esse caminho."
Investimentos públicos em Saúde e Educação contribuíram, a médio prazo, para desacelerar o crescimento. "Os programas sociais têm impacto direto na diminuição da taxa de natalidade, o que inverte a pirâmide etária, com menos crianças e mais adultos."
Para Prearo, o aumento no número de habitantes foi influenciado pela industrialização na última década.
Segundo dados do Inpes, Rio Grande das Serra ganhou duas grandes indústrias no período. As oportunidades de emprego e as obras básicas de revitalização urbana atraíram mais moradores.
Mesmo fenômeno ocorreu em Mauá, que viu o número de indústrias saltar de 400 para 747 em dez anos - crescimento de 87%. Em São Bernardo, o índice foi de 24% - a cidade registrou 317 novos empreendimentos.
"Observamos a consolidação dos bairros de periferia, com centros comerciais em ascensão. Moradias a baixo custo foram construídas, além de investimentos em saneamento e pavimentação. Isso inibe a migração e atrai habitantes", sustentou.
Em São Caetano, o boom imobiliário justifica o aumento populacional, após longo período de estabilidade e até diminuição. Cidades que não registraram crescimento industrial significativo ou estão no limite da ocupação territorial tiveram aumento populacional discreto - como Diadema e Santo André - ou viram o número de habitantes diminuir - como em Ribeirão Pires.
Número de habitantes aumenta 15 milhões no Brasil
O Brasil tem 185.712.713 habitantes, segundo resultado preliminar do Censo 2010, divulgado ontem pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística). O número oficial será conhecido no dia 29, após análise de eventuais contestações apresentadas por municípios insatisfeitos com a contagem.
Estimativa divulgada em agosto do ano passado pelo instituto apontou número maior da população, de 191,5 milhões de pessoas - 5,8 milhões a mais.
"Essa discrepância é normal. Agora temos o dado real, contado", disse a pesquisadora Ana Amélia Camarano, coordenadora de População e Cidadania do Ipea (Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada). "No dia em que a estimativa acertar na mosca, a gente não precisa mais gastar R$ 1,5 bilhão com o Censo", acrescentou Ana Amélia.
Ela lembrou que o dado divulgado ainda é parcial, e avalia que provavelmente o resultado final será um pouco maior, perto de 188 milhões, com eventual acréscimo de domicílios não incluídos na contagem.
Para Ana Amélia, o resultado mostra que a taxa de fecundidade caiu mais do que se previa no Brasil e que a população vai começar a diminuir mais cedo do que se pensava, antes das estimativas que são entre 2030 e 2035. Como a população oficial contada pelo IBGE determina a participação no fundo de municípios, a "gritaria é normal", diz a pesquisadora. As prefeituras têm até dia 24 para apresentar suas avaliações e eventuais contestações sobre os números divulgados pelo IBGE. (da AE)
A cidade que mais cresceu no Grande ABC foi Rio Grande da Serra, que tem 11,27% mais moradores do que em 2000. Na sequência vêm Mauá (8,61%), São Bernardo (6,19%), São Caetano (4,55%), Diadema (3,67%) e Santo André (0,77%). A única cidade da região que teve redução populacional foi Ribeirão Pires, com decréscimo de 1,69%.
O crescimento no Grande ABC, abaixo das médias nacional e estadual, pode ser explicado pelo nível de desenvolvimento econômico e social dos municípios. A avaliação é do coordenador do Inpes (Instituto de Pesquisa) da USCS (Universidade Municipal de São Caetano), Leandro Campi Prearo.
"É tendência das localidades mais desenvolvidas a manutenção e a queda do número de habitantes. O Grande ABC segue esse caminho."
Investimentos públicos em Saúde e Educação contribuíram, a médio prazo, para desacelerar o crescimento. "Os programas sociais têm impacto direto na diminuição da taxa de natalidade, o que inverte a pirâmide etária, com menos crianças e mais adultos."
Para Prearo, o aumento no número de habitantes foi influenciado pela industrialização na última década.
Segundo dados do Inpes, Rio Grande das Serra ganhou duas grandes indústrias no período. As oportunidades de emprego e as obras básicas de revitalização urbana atraíram mais moradores.
Mesmo fenômeno ocorreu em Mauá, que viu o número de indústrias saltar de 400 para 747 em dez anos - crescimento de 87%. Em São Bernardo, o índice foi de 24% - a cidade registrou 317 novos empreendimentos.
"Observamos a consolidação dos bairros de periferia, com centros comerciais em ascensão. Moradias a baixo custo foram construídas, além de investimentos em saneamento e pavimentação. Isso inibe a migração e atrai habitantes", sustentou.
Em São Caetano, o boom imobiliário justifica o aumento populacional, após longo período de estabilidade e até diminuição. Cidades que não registraram crescimento industrial significativo ou estão no limite da ocupação territorial tiveram aumento populacional discreto - como Diadema e Santo André - ou viram o número de habitantes diminuir - como em Ribeirão Pires.
Número de habitantes aumenta 15 milhões no Brasil
O Brasil tem 185.712.713 habitantes, segundo resultado preliminar do Censo 2010, divulgado ontem pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística). O número oficial será conhecido no dia 29, após análise de eventuais contestações apresentadas por municípios insatisfeitos com a contagem.
Estimativa divulgada em agosto do ano passado pelo instituto apontou número maior da população, de 191,5 milhões de pessoas - 5,8 milhões a mais.
"Essa discrepância é normal. Agora temos o dado real, contado", disse a pesquisadora Ana Amélia Camarano, coordenadora de População e Cidadania do Ipea (Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada). "No dia em que a estimativa acertar na mosca, a gente não precisa mais gastar R$ 1,5 bilhão com o Censo", acrescentou Ana Amélia.
Ela lembrou que o dado divulgado ainda é parcial, e avalia que provavelmente o resultado final será um pouco maior, perto de 188 milhões, com eventual acréscimo de domicílios não incluídos na contagem.
Para Ana Amélia, o resultado mostra que a taxa de fecundidade caiu mais do que se previa no Brasil e que a população vai começar a diminuir mais cedo do que se pensava, antes das estimativas que são entre 2030 e 2035. Como a população oficial contada pelo IBGE determina a participação no fundo de municípios, a "gritaria é normal", diz a pesquisadora. As prefeituras têm até dia 24 para apresentar suas avaliações e eventuais contestações sobre os números divulgados pelo IBGE. (da AE)
Lançamento de imóveis
Folha de São Paulo, Tatiana Resende, 05/nov
Depois de dominar os lançamentos de imóveis residenciais na região metropolitana até meados desta década, a capital paulista vem perdendo espaço e respondeu por menos da metade (49,9%) das moradias postas à venda neste ano.
Segundo levantamento do Secovi (Sindicato da Habitação) de São Paulo feito a pedido da Folha, a participação era de 57,6% em 2009, considerando também o período de janeiro a agosto, o dado mais recente. Essa fatia chegava a 83,9% em 2004, quando a pesquisa da entidade passou a ser feita com a nova metodologia.
Entre as explicações para esse espraiamento estão a escassez de terrenos e o Minha Casa, Minha Vida, cujos imóveis podem custar no máximo R$ 130 mil para se enquadrarem no programa federal.
Entre os outros 38 municípios que compõem a Grande São Paulo, destacaram-se neste ano os lançamentos em Guarulhos, Barueri (incluindo Alphaville e Tamboré), São Bernardo do Campo, Santo André, Carapicuíba e Diadema (veja quadro).
Sobre a crítica recorrente do Secovi em relação à dificuldade na aprovação de projetos pela Prefeitura de São Paulo, o secretário municipal de Habitação, Ricardo Pereira Leite, destaca que há muitas secretarias envolvidas, como transportes, meio ambiente e desenvolvimento urbano.
COMPLEXIDADE
"Essa complexidade é da cidade e tem um viés qualitativo, respeitando mais todos os aspectos. Com certeza fica menos célere, mas estamos procurando melhorar o processo de análise", diz.
O presidente do Secovi-SP, João Crestana, rebate lembrando que "a agilidade é importante não só para construtoras, mas também para consumidores". "Há mais exigências para aprovar, mas também mais ferramentas para agilizar esse processo."
A secretaria informou que os projetos de novos imóveis aprovados neste ano estão disponíveis para consulta pública, mas os interessados em saber o total devem contar um por um.
"É difícil crescer ficando num só lugar. Ofertar mais implica sair de São Paulo. Se você não for, alguém vai", avalia Sergio Paulo dos Anjos, diretor da MRV. "[O problema na capital] é crítico, mas outras grandes cidades, como Rio de Janeiro e Belo Horizonte, passam por situações parecidas", completa.
Segundo Crestana, está difícil até encontrar áreas que abrigam estacionamentos para negociar. "Temos que comprar 20 casinhas para "formar" um terreno."
Rubens Junior, diretor da Rossi, acrescenta ainda que, "se fosse só achar o terreno, seria fácil. Temos que superar muitos problemas jurídicos e ambientais".
Na opinião do executivo, encontrar áreas compatíveis com o Minha Casa, Minha Vida em São Paulo "é quase impossível". O efeito disso é que "cidades às quais eventualmente não iríamos se tornaram mais atraentes".
DIVERSIFICAÇÃO
A diversificação de oportunidade de negócios é apontada por Sandro Gamba, diretor da Gafisa, como uma necessidade para competir no mercado. "Tendo várias frentes de trabalho, podemos lançar simultaneamente vários empreendimentos."
Em vendas, o acompanhamento em toda a região metropolitana só começou a ser feito neste ano, período no qual a capital respondeu por 52,3% dos imóveis comercializados, patamar em linha com o de lançamentos.
Depois de dominar os lançamentos de imóveis residenciais na região metropolitana até meados desta década, a capital paulista vem perdendo espaço e respondeu por menos da metade (49,9%) das moradias postas à venda neste ano.
Segundo levantamento do Secovi (Sindicato da Habitação) de São Paulo feito a pedido da Folha, a participação era de 57,6% em 2009, considerando também o período de janeiro a agosto, o dado mais recente. Essa fatia chegava a 83,9% em 2004, quando a pesquisa da entidade passou a ser feita com a nova metodologia.
Entre as explicações para esse espraiamento estão a escassez de terrenos e o Minha Casa, Minha Vida, cujos imóveis podem custar no máximo R$ 130 mil para se enquadrarem no programa federal.
Entre os outros 38 municípios que compõem a Grande São Paulo, destacaram-se neste ano os lançamentos em Guarulhos, Barueri (incluindo Alphaville e Tamboré), São Bernardo do Campo, Santo André, Carapicuíba e Diadema (veja quadro).
Sobre a crítica recorrente do Secovi em relação à dificuldade na aprovação de projetos pela Prefeitura de São Paulo, o secretário municipal de Habitação, Ricardo Pereira Leite, destaca que há muitas secretarias envolvidas, como transportes, meio ambiente e desenvolvimento urbano.
COMPLEXIDADE
"Essa complexidade é da cidade e tem um viés qualitativo, respeitando mais todos os aspectos. Com certeza fica menos célere, mas estamos procurando melhorar o processo de análise", diz.
O presidente do Secovi-SP, João Crestana, rebate lembrando que "a agilidade é importante não só para construtoras, mas também para consumidores". "Há mais exigências para aprovar, mas também mais ferramentas para agilizar esse processo."
A secretaria informou que os projetos de novos imóveis aprovados neste ano estão disponíveis para consulta pública, mas os interessados em saber o total devem contar um por um.
"É difícil crescer ficando num só lugar. Ofertar mais implica sair de São Paulo. Se você não for, alguém vai", avalia Sergio Paulo dos Anjos, diretor da MRV. "[O problema na capital] é crítico, mas outras grandes cidades, como Rio de Janeiro e Belo Horizonte, passam por situações parecidas", completa.
Segundo Crestana, está difícil até encontrar áreas que abrigam estacionamentos para negociar. "Temos que comprar 20 casinhas para "formar" um terreno."
Rubens Junior, diretor da Rossi, acrescenta ainda que, "se fosse só achar o terreno, seria fácil. Temos que superar muitos problemas jurídicos e ambientais".
Na opinião do executivo, encontrar áreas compatíveis com o Minha Casa, Minha Vida em São Paulo "é quase impossível". O efeito disso é que "cidades às quais eventualmente não iríamos se tornaram mais atraentes".
DIVERSIFICAÇÃO
A diversificação de oportunidade de negócios é apontada por Sandro Gamba, diretor da Gafisa, como uma necessidade para competir no mercado. "Tendo várias frentes de trabalho, podemos lançar simultaneamente vários empreendimentos."
Em vendas, o acompanhamento em toda a região metropolitana só começou a ser feito neste ano, período no qual a capital respondeu por 52,3% dos imóveis comercializados, patamar em linha com o de lançamentos.
Maior incorporadora chinesa duplica receitas em outubro apesar de políticas rígidas
A China Vanke, maior incorporadora da China em termos de valor de mercado, anunciou hoje que suas receitas de venda mais que duplicaram em outubro em termos interanuais, apesar de o governo lançar a segunda rodada de medidas rigorosas de controle ao setor imobiliário.
Em um relatório apresentado à Bolsa de Valores de Shenzhen, a incorporadora revelou que suas receitas em todo o país somaram 15,51 bilhões de yuans (US$ 2,31 bilhões) em outubro, vendendo 1,31 milhão de metros quadrados de residências, um aumento anual de 115%.
Durante os primeiros dez meses do ano, a incorporadora, com sede em Shenzhen, negociou 7,32 milhões de metros quadrados em total, faturando 86,9 bilhões de yuans (US$ 12,94 bilhões).
A China adotou desde abril uma série de medidas para reter o mercado imobiliário, entre elas o aumento de exigências para pagamento inicial e a realização de testes de estresse em bancos em caso de notável queda em preços de residências.
Em setembro, o governo chinês lançou a segunda rodada de medidas para esfriar os crescentes preços de imóveis. As medidas incluem a proibição a empréstimos bancários para a compra de terceira moradia e a aceleração da reforma experimental do imposto imobiliário.
Preços de imóveis em 70 grandes e médias cidades chinesas incrementaram-se 9,1% em termos interanuais em setembro. A taxa de crescimento foi 0,5 ponto percentual menor que a de agosto.
Por Agência Xinhua
Em um relatório apresentado à Bolsa de Valores de Shenzhen, a incorporadora revelou que suas receitas em todo o país somaram 15,51 bilhões de yuans (US$ 2,31 bilhões) em outubro, vendendo 1,31 milhão de metros quadrados de residências, um aumento anual de 115%.
Durante os primeiros dez meses do ano, a incorporadora, com sede em Shenzhen, negociou 7,32 milhões de metros quadrados em total, faturando 86,9 bilhões de yuans (US$ 12,94 bilhões).
A China adotou desde abril uma série de medidas para reter o mercado imobiliário, entre elas o aumento de exigências para pagamento inicial e a realização de testes de estresse em bancos em caso de notável queda em preços de residências.
Em setembro, o governo chinês lançou a segunda rodada de medidas para esfriar os crescentes preços de imóveis. As medidas incluem a proibição a empréstimos bancários para a compra de terceira moradia e a aceleração da reforma experimental do imposto imobiliário.
Preços de imóveis em 70 grandes e médias cidades chinesas incrementaram-se 9,1% em termos interanuais em setembro. A taxa de crescimento foi 0,5 ponto percentual menor que a de agosto.
Por Agência Xinhua
Vendas pendentes de imóveis nos EUA caem 1,8% em setembro
Téo Takar | Valor, com agências internacionais
SÃO PAULO - As vendas pendentes de imóveis nos Estados Unidos recuaram 1,8% em setembro na comparação com agosto de acordo com a Associação Nacional de Corretores de Imóveis do país (NAR, na sigla em inglês).
O dado se contrapõe à alta revisada de 4,4% registrada no mês anterior, em comparação a julho. Na comparação com setembro de 2009, a queda chegou a 25%. O indicador caiu para 80,9 em setembro, contra uma leitura revisada de 82,4 em agosto.
Uma venda é listada como pendente quando o contrato foi assinado, mas a transação não foi fechada. Geralmente, uma venda é finalizada dentro de um mês ou dois meses após a assinatura do contrato. O indicador serve como um termômetro do comportamento futuro do mercado imobiliário americano.
O economista-chefe da NAR, Lawrence Yun, afirmou que a moratória na execução de hipotecas pode estar causando alguma perturbação no mercado imobiliário. Ele lembrou que o crédito limitado e a baixa avaliação dos imóveis “continuam limitando o mercado”.
SÃO PAULO - As vendas pendentes de imóveis nos Estados Unidos recuaram 1,8% em setembro na comparação com agosto de acordo com a Associação Nacional de Corretores de Imóveis do país (NAR, na sigla em inglês).
O dado se contrapõe à alta revisada de 4,4% registrada no mês anterior, em comparação a julho. Na comparação com setembro de 2009, a queda chegou a 25%. O indicador caiu para 80,9 em setembro, contra uma leitura revisada de 82,4 em agosto.
Uma venda é listada como pendente quando o contrato foi assinado, mas a transação não foi fechada. Geralmente, uma venda é finalizada dentro de um mês ou dois meses após a assinatura do contrato. O indicador serve como um termômetro do comportamento futuro do mercado imobiliário americano.
O economista-chefe da NAR, Lawrence Yun, afirmou que a moratória na execução de hipotecas pode estar causando alguma perturbação no mercado imobiliário. Ele lembrou que o crédito limitado e a baixa avaliação dos imóveis “continuam limitando o mercado”.
Ousado ou Conservador. Que tipo de investidor você é?
Não basta apenas a vontade de investir em imóveis. É necessário saber qual o perfil e a real necessidade do investidor para obter sucesso
Por: Redação Redimob. | quarta-feira, 3 de novembro de 2010 17:27
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Não há como negar: ganhar dinheiro com investimento em imóveis é um atrativo e tanto. Porém, muitas questões precisam ser avaliadas, antes de seguir qualquer tendência. Isto é o que afirma o economista Luiz Calado, autor do Livro: "Imóveis: seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio". O autor vai ministrar uma palestra sobre o tema: "Aprenda as diferenças entre vender para um consumidor final e um investidor", no dia 11 de novembro, durante o Corretor Show, no Rio de Janeiro.
O investimento por ganho de capital e por aluguel são bem diferentes. No primeiro caso, o investidor compra com o objetivo de vender por um valor maior, onde o lucro será a diferença entre o valor pago e o valor recebido. Já no segundo caso, o investidor compra para alugar o imóvel. Como definir qual é a melhor alternativa atualmente? Calado afirma que não há estatísticas que possam responder esta questão. "Cada caso é um caso. O que o investidor não pode fazer, por exemplo, é comprar um imóvel para revender depois de um ano e nesse meio tempo querer obter ganhos com aluguel. É necessário saber o que quer", explica.
Perfis diferenciados
E não é só a forma de ganho que é diferenciada, como também o perfil do investidor. "Quem opta por rendimento de aluguel, tem um perfil mais conservador e de apego ao imóvel. Não perde muito tempo procurando imóveis, e se concentra em regiões onde há demanda para o aluguel. Já o investidor por ganho de capital tem um perfil mais ousado para assumir riscos do imóvel, seja em questão de possíveis manutenções ou localização. É uma pessoa antenada, tem um tempo maior para visitar imóveis”, comenta Calado.
Mesmo com perfis diferenciados, a dificuldade na área de investimentos é comum aos dois casos: a falta de informação. "Não tem cursos específicos no mercado que ensine a fazer estes investimentos da melhor forma, o que me fez escrever sobre o assunto, motivado nas dificuldades que enfrentei. A grande maioria da população não compra nem dois imóveis durante toda a vida, então falta familiaridade com o assunto para que o investidor possa acertar da melhor forma e não ter arrependimentos depois", explica.
Embora cada um ofereça vantagens, podemos apontar quem ganha o jogo do melhor investimento? A resposta é não. Tudo vai depender do que o investidor precisa naquele momento. "É o investidor que vai definir o próprio mercado, não os outros. Para isso, é necessário que ele descubra qual seu perfil e qual a necessidade, para aí sim dar os primeiros passos", explica Calado.
Quando se fala sobre imóveis comerciais, o pensamento é o mesmo. "Não devemos olhar apenas a questão da locação, como também a vacância. O investidor tem que estar atento ao percentual de ganho, associado à chance de alugar o imóvel", finaliza.
O Corretor Show ocorrerá nos dias 10 e 11 de novembro e irá abordar os principais temas envolvendo o setor imobiliário.
Por: Redação Redimob. | quarta-feira, 3 de novembro de 2010 17:27
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Não há como negar: ganhar dinheiro com investimento em imóveis é um atrativo e tanto. Porém, muitas questões precisam ser avaliadas, antes de seguir qualquer tendência. Isto é o que afirma o economista Luiz Calado, autor do Livro: "Imóveis: seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio". O autor vai ministrar uma palestra sobre o tema: "Aprenda as diferenças entre vender para um consumidor final e um investidor", no dia 11 de novembro, durante o Corretor Show, no Rio de Janeiro.
O investimento por ganho de capital e por aluguel são bem diferentes. No primeiro caso, o investidor compra com o objetivo de vender por um valor maior, onde o lucro será a diferença entre o valor pago e o valor recebido. Já no segundo caso, o investidor compra para alugar o imóvel. Como definir qual é a melhor alternativa atualmente? Calado afirma que não há estatísticas que possam responder esta questão. "Cada caso é um caso. O que o investidor não pode fazer, por exemplo, é comprar um imóvel para revender depois de um ano e nesse meio tempo querer obter ganhos com aluguel. É necessário saber o que quer", explica.
Perfis diferenciados
E não é só a forma de ganho que é diferenciada, como também o perfil do investidor. "Quem opta por rendimento de aluguel, tem um perfil mais conservador e de apego ao imóvel. Não perde muito tempo procurando imóveis, e se concentra em regiões onde há demanda para o aluguel. Já o investidor por ganho de capital tem um perfil mais ousado para assumir riscos do imóvel, seja em questão de possíveis manutenções ou localização. É uma pessoa antenada, tem um tempo maior para visitar imóveis”, comenta Calado.
Mesmo com perfis diferenciados, a dificuldade na área de investimentos é comum aos dois casos: a falta de informação. "Não tem cursos específicos no mercado que ensine a fazer estes investimentos da melhor forma, o que me fez escrever sobre o assunto, motivado nas dificuldades que enfrentei. A grande maioria da população não compra nem dois imóveis durante toda a vida, então falta familiaridade com o assunto para que o investidor possa acertar da melhor forma e não ter arrependimentos depois", explica.
Embora cada um ofereça vantagens, podemos apontar quem ganha o jogo do melhor investimento? A resposta é não. Tudo vai depender do que o investidor precisa naquele momento. "É o investidor que vai definir o próprio mercado, não os outros. Para isso, é necessário que ele descubra qual seu perfil e qual a necessidade, para aí sim dar os primeiros passos", explica Calado.
Quando se fala sobre imóveis comerciais, o pensamento é o mesmo. "Não devemos olhar apenas a questão da locação, como também a vacância. O investidor tem que estar atento ao percentual de ganho, associado à chance de alugar o imóvel", finaliza.
O Corretor Show ocorrerá nos dias 10 e 11 de novembro e irá abordar os principais temas envolvendo o setor imobiliário.
Vaga de garagem pode ser área independente do imóvel, explica especialista
(fonte: Infomoney – 28/10)
SÃO PAULO – A maioria dos condôminos parece pouco interessada nas assembleias, a não ser quando o estacionamento entra na pauta: pesquisa divulgada pela Lello mostra que o índice de presença nas reuniões, geralmente de 30%, passa para 70%, quando o assunto tratado é o sorteio das vagas de carros. Mas, mesmo com tanta mobilização, o tema “carro”, ao lado de crianças e cachorros, forma o que os especialistas chamam de os “Cs” que mais provocam conflitos nos condomínios.
Grande parte dos atritos se deve à falta de informação, como, por exemplo, a que diz respeito ao direito de propriedade da vaga na garagem, o que influencia em questões como a venda ou o aluguel do bem.
Você sabia, por exemplo, que a vaga no estacionamento pode ser área independente do imóvel? De acordo com o advogado Marcello Dornellas, especialista em Direito Imobiliário e sócio do escritório Cerveira, Dornellas e Advogados Associados, neste caso, a vaga tem escritura autônoma, podendo até ser vendida separadamente do apartamento.
SÃO PAULO – A maioria dos condôminos parece pouco interessada nas assembleias, a não ser quando o estacionamento entra na pauta: pesquisa divulgada pela Lello mostra que o índice de presença nas reuniões, geralmente de 30%, passa para 70%, quando o assunto tratado é o sorteio das vagas de carros. Mas, mesmo com tanta mobilização, o tema “carro”, ao lado de crianças e cachorros, forma o que os especialistas chamam de os “Cs” que mais provocam conflitos nos condomínios.
Grande parte dos atritos se deve à falta de informação, como, por exemplo, a que diz respeito ao direito de propriedade da vaga na garagem, o que influencia em questões como a venda ou o aluguel do bem.
Você sabia, por exemplo, que a vaga no estacionamento pode ser área independente do imóvel? De acordo com o advogado Marcello Dornellas, especialista em Direito Imobiliário e sócio do escritório Cerveira, Dornellas e Advogados Associados, neste caso, a vaga tem escritura autônoma, podendo até ser vendida separadamente do apartamento.
Imóveis: mutuário deve ter desconto ao pagar adiantado parcelas de financiamento
(fonte: Infomoney – 29/10)
SÃO PAULO – O mutuário que decide antecipar ou mesmo liquidar o pagamento do financiamento imobiliário tem direito a desconto na taxa de juros, segundo alerta a Amspa (Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências).
De acordo com a entidade, a medida vale para todo o tipo de financiamento e é assegurada tanto pelo BC (Banco Central) como pelo artigo 52 do CDC (Código de Defesa do Consumidor).
O benefício, diz a Associação, é válido apenas para os contratos firmados depois de dezembro de 2007, sendo que os bancos devem fornecer uma planilha de cálculo simples e clara da evolução do débito, conforme observa o artigo 6º do CDC.
SÃO PAULO – O mutuário que decide antecipar ou mesmo liquidar o pagamento do financiamento imobiliário tem direito a desconto na taxa de juros, segundo alerta a Amspa (Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências).
De acordo com a entidade, a medida vale para todo o tipo de financiamento e é assegurada tanto pelo BC (Banco Central) como pelo artigo 52 do CDC (Código de Defesa do Consumidor).
O benefício, diz a Associação, é válido apenas para os contratos firmados depois de dezembro de 2007, sendo que os bancos devem fornecer uma planilha de cálculo simples e clara da evolução do débito, conforme observa o artigo 6º do CDC.
Cyrela planeja criar nova companhia para baixa renda
(fonte: Valor Econômico – 05/11)
A Cyrela prepara uma nova plataforma para atuar na baixa renda, que contaria com um aporte bilionário de um novo sócio. Segundo o Valor apurou, a construtora pretende criar uma empresa que resultará da união de Living (divisão de baixa renda da Cyrela), Cury e Plano & Plano – ambas já sócias da empresa. A construtora tem negociado com investidores em busca de recursos. O objetivo é captar cerca de R$ 1 bilhão e entregar aos sócios uma participação entre 20% e 30% da nova companhia.
O banco de investimento Goldman Sachs foi contratado para executar ao menos uma parte da operação. A Temasek Holdings, empresa de investimentos controlada pelo governo de Cingapura, está entre os investidores que já estiveram em negociações com a empresa. As conversas esfriaram, mas há quem ainda aposte em uma retomada. Em julho, o fundo anunciou interesse em aumentar sua exposição no Brasil. Entre os investimentos da Temasek no Brasil, estão a BR Properties – empresa do setor imobiliário – P2 Brasil (fundo de infraestrutura recém criado) e GP Investimentos. O seu último negócio no país, anunciado em outubro, foi a compra de 14,3% da Odebrecht Óleo e Gás (OOG) por US$ 400 milhões.
Procurada, a Cyrela não se posicionou em função do período de silêncio que antecede a divulgação de resultados.
O candidato mais cotado para ocupar a presidência da nova empresa é Fabio Cury, sócio da Cury. A construtora, com forte tradição na baixa renda, foi fundada há 48 anos pelo seu pai, já falecido, e fechou a joint venture com a Cyrela, que possui 50% da companhia, em julho de 2007.
Fundada em 1997, a Plano &Plano, vendeu o controle à Cyrela em abril de 2006. Têm empreendimentos conjuntos em Natal, Guarulhos e Carrão, alguns deles dentro do Programa Minha Casa, Minha Vida. Em maio de 2009, dois anos e meio depois de sua criação como marca, a Living ganhou estrutura independente dentro da Cyrela, com sede, equipe e até uma construtora própria. A Living atua no Minha Casa, Minha Vida, mas chega também na faixa logo acima, de empreendimentos até R$ 230 mil.
Entre as três, a Cury é a empresa com maior tradição na construção popular. Nasceu com esse viés, ganhou experiência em programas como a antiga Cohab, e os recentes CDHU e plano PAR (Plano de Arrendamento Residencial), da Caixa Econômica Federal, e nunca atuou em outro segmento. É muito forte nos bairros da Zona Leste de São Paulo e em Ferraz de Vasconcelos, Mogi das Cruzes e Suzano. É a única que entrou no segmento de zero a três salários mínimos.
Desde a compra da Agre pela PDG Realty, em maio, que garantiu à companhia a liderança do setor, a Cyrela começou a se movimentar. A empresa teria se incomodado em ter perdido o pódio do setor e passou a estudar possibilidades de ganhar fôlego. Além da criação da nova empresa de baixa renda, fala-se no mercado que estaria interessada em adquirir uma outra empresa. Chegou a ter conversas com a Tecnisa, segundo o Valor apurou, e com a Inpar, as negociações pararam pouco antes do início de um processo de diligência. Outro nome que surgiu no mercado foi o da CCDI (Camargo Correa Desenvolvimento Imobiliário).
O desempenho operacional da Cyrela no terceiro trimestre ficou abaixo das expectativas do mercado. De janeiro a setembro, os lançamentos da Cyrela (considerando os parceiros) somaram R$ 3 bilhões. O ponto médio da projeção de lançamentos da companhia e parceiros para 2010 é de R$ 7,3 bilhões. Isso significa que precisam lançar no último trimestre mais do que lançaram o ano todo. A prévia de outubro, no entanto, mostra que a companhia está avançando.
A participação de Living caiu tanto nos lançamentos, quanto nas vendas do terceiro trimestre. A queda foi de 27,7% e de 39,6% , respectivamente, em relação ao mesmo período de 2009. De janeiro a setembro, Living representou 37,5% do VGV lançado e 31,1% das vendas. O objetivo da companhia é que Living represente 50% dos negócios em 2012.
A Cyrela prepara uma nova plataforma para atuar na baixa renda, que contaria com um aporte bilionário de um novo sócio. Segundo o Valor apurou, a construtora pretende criar uma empresa que resultará da união de Living (divisão de baixa renda da Cyrela), Cury e Plano & Plano – ambas já sócias da empresa. A construtora tem negociado com investidores em busca de recursos. O objetivo é captar cerca de R$ 1 bilhão e entregar aos sócios uma participação entre 20% e 30% da nova companhia.
O banco de investimento Goldman Sachs foi contratado para executar ao menos uma parte da operação. A Temasek Holdings, empresa de investimentos controlada pelo governo de Cingapura, está entre os investidores que já estiveram em negociações com a empresa. As conversas esfriaram, mas há quem ainda aposte em uma retomada. Em julho, o fundo anunciou interesse em aumentar sua exposição no Brasil. Entre os investimentos da Temasek no Brasil, estão a BR Properties – empresa do setor imobiliário – P2 Brasil (fundo de infraestrutura recém criado) e GP Investimentos. O seu último negócio no país, anunciado em outubro, foi a compra de 14,3% da Odebrecht Óleo e Gás (OOG) por US$ 400 milhões.
Procurada, a Cyrela não se posicionou em função do período de silêncio que antecede a divulgação de resultados.
O candidato mais cotado para ocupar a presidência da nova empresa é Fabio Cury, sócio da Cury. A construtora, com forte tradição na baixa renda, foi fundada há 48 anos pelo seu pai, já falecido, e fechou a joint venture com a Cyrela, que possui 50% da companhia, em julho de 2007.
Fundada em 1997, a Plano &Plano, vendeu o controle à Cyrela em abril de 2006. Têm empreendimentos conjuntos em Natal, Guarulhos e Carrão, alguns deles dentro do Programa Minha Casa, Minha Vida. Em maio de 2009, dois anos e meio depois de sua criação como marca, a Living ganhou estrutura independente dentro da Cyrela, com sede, equipe e até uma construtora própria. A Living atua no Minha Casa, Minha Vida, mas chega também na faixa logo acima, de empreendimentos até R$ 230 mil.
Entre as três, a Cury é a empresa com maior tradição na construção popular. Nasceu com esse viés, ganhou experiência em programas como a antiga Cohab, e os recentes CDHU e plano PAR (Plano de Arrendamento Residencial), da Caixa Econômica Federal, e nunca atuou em outro segmento. É muito forte nos bairros da Zona Leste de São Paulo e em Ferraz de Vasconcelos, Mogi das Cruzes e Suzano. É a única que entrou no segmento de zero a três salários mínimos.
Desde a compra da Agre pela PDG Realty, em maio, que garantiu à companhia a liderança do setor, a Cyrela começou a se movimentar. A empresa teria se incomodado em ter perdido o pódio do setor e passou a estudar possibilidades de ganhar fôlego. Além da criação da nova empresa de baixa renda, fala-se no mercado que estaria interessada em adquirir uma outra empresa. Chegou a ter conversas com a Tecnisa, segundo o Valor apurou, e com a Inpar, as negociações pararam pouco antes do início de um processo de diligência. Outro nome que surgiu no mercado foi o da CCDI (Camargo Correa Desenvolvimento Imobiliário).
O desempenho operacional da Cyrela no terceiro trimestre ficou abaixo das expectativas do mercado. De janeiro a setembro, os lançamentos da Cyrela (considerando os parceiros) somaram R$ 3 bilhões. O ponto médio da projeção de lançamentos da companhia e parceiros para 2010 é de R$ 7,3 bilhões. Isso significa que precisam lançar no último trimestre mais do que lançaram o ano todo. A prévia de outubro, no entanto, mostra que a companhia está avançando.
A participação de Living caiu tanto nos lançamentos, quanto nas vendas do terceiro trimestre. A queda foi de 27,7% e de 39,6% , respectivamente, em relação ao mesmo período de 2009. De janeiro a setembro, Living representou 37,5% do VGV lançado e 31,1% das vendas. O objetivo da companhia é que Living represente 50% dos negócios em 2012.
13 passos para escolher o melhor fundo imobiliário
Analistas do BTG Pactual dizem como avaliar se o investimento em um desses fundos vale ou não a pena
João Sandrini, de EXAME.com
Os fundos imobiliários são uma opção interessante de obter uma rentabilidade um pouco maior que a da renda fixa sem assumir um risco tão alto quanto o da bolsa. O país passa por um boom imobiliário, gerado por uma combinação de juros em um patamar historicamente baixo, inflação sob controle, aumento da renda e da mobilidade social, incentivos governamentais para a compra de imóveis e déficit habitacional alto. Paradoxalmente, os fundos imobiliários ainda atraem um número muito restrito de investidores no Brasil. A maior parte deles são clientes de private banks – que geralmente possuem um patrimônio financeiro superior a 1 milhão de reais. O aumento da participação dos investidores de varejo esbarra principalmente na dificuldade para a escolha de um fundo imobiliário. O mercado ainda não amadureceu, é acompanhado por um número pequeno de pessoas e há poucos especialistas aptos a dar aconselhamento aos investidores.
Há algumas semanas, o banco BTG Pactual jogou um pouco de luz nesse porão ao divulgar o relatório “Entendendo os fundos de investimento imobiliário”. Em 24 páginas, os analistas Alexandre Muller, Monica Ferri e Rodrigo Monteiro explicam os aspectos que devem ser analisadas pelo investidor antes de investir em um fundo imobiliário. Com a expectativa de forte crescimento na oferta de quotas e de entrada de novas instituições financeiras nesse segmento, fazer o dever de casa e estudar as características de cada fundo tornou-se tão importante quanto analisar em profundidade determinada empresa antes de investir em suas ações. Veja a seguir 13 passos para escolher o melhor fundo:
1 – A principal dica é escolher bem o gestor do fundo imobiliário. O gestor é o responsável por escolher os imóveis que farão parte da carteira e que serão alugados para remunerar os quotistas. Caso o gestor tome decisões acertadas, o risco de inadimplência ou vacância será bem menor. A chance de o imóvel se valorizar ao longo do tempo também cresce. “Acreditamos que a presença de um gestor experiente e qualificado representa um fator de influência determinante sobre o desempenho dos fundos imobiliários”, escreveram os analistas do BTG Pactual. Eles não apontam quais seriam os melhores gestores, mas, no mercado, casas como o Credit Suisse Hedging-Griffo, a RB Capital e a Brazilian Finance & Real State possuem uma boa reputação nessa área.
2 – Prefira fundos imobiliários com quotas negociadas na Bovespa. Apenas 42% dos fundos imobiliários constituídos no país possuem essa característica. O ganho do investidor é duplo. Em primeiro lugar, é mais fácil vender as quotas do fundo e recuperar o dinheiro investido. Além disso, os ganhos da pessoa física com os aluguéis ficam isentos de Imposto de Renda desde que respeitadas mais duas condições. O fundo precisa ter ao menos 50 quotistas e nenhum deles pode ter mais de 10% do patrimônio. São tributados com uma alíquota de 20% de IR apenas os ganhos de capital obtidos com a venda de cotas em bolsa. Mesmo assim, a vantagem tributária do fundo imobiliário é enorme. O aluguel de um imóvel é tributado com a tabela progressiva do IR, que inclui alíquotas de 7,5% a 27,5% para valores acima de 1.499,15 reais mensais.
3 – Prefira fundos com formador de mercado. Através desse serviço, um agente financeiro fica formalmente responsável por estimular a liquidez das cotas do fundo no mercado secundário e colocar preços de compra e venda das quotas diariamente. Como a maior parte dos fundos imobiliários tem prazo indeterminado, é provável que em algum momento o investidor deseje resgatar suas quotas. O fundo com formador de mercado garante uma porta de saída sem que o investidor tenha que aceitar um deságio muito grande para dar liquidez à aplicação. Mesmo assim, o risco ainda é maior que o da maioria dos fundos de renda fixa, por exemplo, em que o dinheiro aplicado pode ser resgatado a qualquer momento.
4 – Caso o fundo seja formado por um único imóvel já ocupado por apenas uma empresa, o investidor deve ficar atento ao risco de crédito do inquilino. Se essa companhia enfrentar dificuldades financeiras, o risco de inadimplência aumenta. Mas caso o inquilino atue num setor em crescimento, seja pouco endividado e tenha fluxo de caixa contínuo, o risco do fundo obviamente será menor. “O rating de crédito do locatário, preparado por uma agência independente, deve ser utilizado como fonte de informação para essa avaliação”, diz o BTG.
5 – Mesmo que já haja uma empresa com boa capacidade de pagamento instalada no imóvel, o investidor deve avaliar o risco de ele ficar sem inquilino no futuro se essa companhia decidir se transferir para outro edifício. “Como existe a possibilidade de não-renovação do contrato de locação em algum momento futuro, é necessário entender as qualidades do imóvel explorado com o objetivo de estimar a viabilidade de substituição do locatário ao término do contrato.”.
6 – Verifique se o imóvel já ficou desocupado no passado e por quanto tempo. “A localização do imóvel é uma das variáveis mais importantes na determinação de sua taxa de vacância”, diz o relatório. A concorrência de outros imóveis com as mesmas características na mesma região e os preços dos aluguéis também podem elevar o risco de o imóvel ficar sem inquilino. “É importante que o preço esteja em linha com a média praticada na região”, diz o BTG. Preços elevados até podem elevar a rentabilidade do fundo num primeiro momento, mas também aumentam o risco de vacância dentro de alguns meses ou anos.
7 – Fundos com imóveis construídos sob medida (build-to-suit) para determinados locatários também apresentam riscos. Muita gente considera que esse risco é menor porque se espera que o locatário permaneça no imóvel até o término do contrato, que costuma ser de longo prazo (mais de uma década) e com previsão de multa em caso de rescisão. Mesmo assim, o investidor deve analisar se haveria demanda caso o inquilino decidisse pagar a multa para deixar o imóvel. A localização, o padrão construtivo e o estado físico do empreendimento podem ajudar ou não na busca de um novo inquilino.
8 – Quando um imóvel estiver ocupado por vários inquilinos, há diluição do risco de inadimplência e vacância. No entanto, fica praticamente impossível avaliar caso a caso qual é a chance de não-pagamento dos aluguéis. Nessa situação, o conselho do BTG Pactual é analisar o desempenho passado do empreendimento e verificar a ocorrência de eventos negativos. “É esperado que o desempenho futuro do fluxo de aluguéis desvie pouco em relação ao desempenho médio do passado, com exceções de alguns eventos sistêmicos”, escrevem os analistas. Crises financeiras em determinadas regiões ou o aumento da concorrência com a abertura de novos empreendimentos estão entre os eventos extraordinários que podem piorar o desempenho de um fundo ao longo do tempo.
9 – Pequenas taxas de vacância não são necessariamente ruins e devem ser encaradas por duas óticas. A primeira é que o fundo perderá receita momentaneamente. Por outro lado, o administrador terá a oportunidade de corrigir o preço dos aluguéis caso os atuais contratos estejam defasados em relação ao resto do mercado. No Brasil, a maioria dos contratos de aluguel são reajustados com base no IGP-M. Mas quando a economia vai bem, os novos contratos acabam sendo reajustados mais rapidamente do que os que estão indexados.
10 – Verifique a disponibilidade de terrenos no entorno do empreendimento. “No caso de shoppings, por exemplo, a possibilidade de construção de outros shoppings semelhantes nas proximidades pode ser um fator de risco a ser considerado, o que dependerá da disponibilidade de terrenos localizados próximos ao imóvel do fundo e de novos projetos sendo construídos por outros construtores.”
11 – Os fundos de desenvolvimento de imóveis oferecem mais riscos, mas também têm um potencial de retorno maior. Em tese, quando o imóvel ainda nem foi construído, os cotistas podem se beneficiar de todo o processo de valorização do empreendimento. No Brasil, entretanto, a maioria dos investidores foge desse risco. Há poucos fundos que captam dinheiro para construir um empreendimento que só no médio ou longo prazo começará a gerar receitas de aluguel. O risco é maior porque não se sabe como estará o mercado quando a obra for concluída nem se não haverá problemas durante a fase de construção. É importante entregar dinheiro apenas a gestores que tenham feito uma análise profunda da viabilidade do investimento. O gestor também terá de verificar se o projeto conta com a aprovação dos órgãos competentes. Caso o terreno não possa abrigar determinado empreendimento ou esteja arrendado ou hipotecado, o prejuízo poderá ser grande no futuro. Na fase de obra, é importante que os colaboradores tenham contratos formais para a realização do serviço para evitar futuras ações trabalhistas. A entrega da obra no prazo ajuda a evitar cancelamento de contratos ou processos judiciais. A responsabilidade do gestor, portanto, é imensa – e cabe à pessoa física buscar o histórico de resultados de cada um. “Os retornos dos fundos de desenvolvimento imobiliário estarão sempre relacionados à capacidade dos gestores e seus respectivos parceiros estratégicos de selecionar projetos imobiliários com as melhores rentabilidades.”
12 – Fundos imobiliários também podem investir em papéis como CRI, letras de crédito imobiliário ou letras hipotecárias em suas carteiras e são uma boa alternativa de diversificação. Assim como um fundo de ações, o gestor pode comprar diversos papéis de diferentes emissores e alterar as estratégias de acordo com o momento do mercado imobiliário. A tomada de decisão é feita exclusivamente por equipes habilitadas para a análise dos melhores títulos – sem a participação do investidor. O risco, no entanto, é bem menor que o do mercado acionário. Esses papéis costumam oferecer uma série de garantias. “São títulos com volatilidade menor de rendimentos quando comparados a investimentos em ações, o que tende a proporcionar menores riscos e retornos.” Vale lembrar que esses fundos também podem comprar ações de empresas imobiliárias listadas na Bovespa. Nesse caso, os riscos passam a ser os mesmos da renda variável.
13 – Se decidir comprar quotas de um fundo imobiliário já negociado em bolsa, fique atento a números como o valor patrimonial, a taxa de retorno e o pagamento de dividendos. Nesse caso, a análise do que é caro e do que é barato é muito parecida com o que se faz no mercado de ações. Um fundo pode ser negociado por duas ou três vezes seu valor patrimonial. O investimento pode ser considerado caro a não ser que haja um grande potencial de crescimento dos retornos, farta distribuição de dividendos ou alta rentabilidade sobre o patrimônio.
João Sandrini, de EXAME.com
Os fundos imobiliários são uma opção interessante de obter uma rentabilidade um pouco maior que a da renda fixa sem assumir um risco tão alto quanto o da bolsa. O país passa por um boom imobiliário, gerado por uma combinação de juros em um patamar historicamente baixo, inflação sob controle, aumento da renda e da mobilidade social, incentivos governamentais para a compra de imóveis e déficit habitacional alto. Paradoxalmente, os fundos imobiliários ainda atraem um número muito restrito de investidores no Brasil. A maior parte deles são clientes de private banks – que geralmente possuem um patrimônio financeiro superior a 1 milhão de reais. O aumento da participação dos investidores de varejo esbarra principalmente na dificuldade para a escolha de um fundo imobiliário. O mercado ainda não amadureceu, é acompanhado por um número pequeno de pessoas e há poucos especialistas aptos a dar aconselhamento aos investidores.
Há algumas semanas, o banco BTG Pactual jogou um pouco de luz nesse porão ao divulgar o relatório “Entendendo os fundos de investimento imobiliário”. Em 24 páginas, os analistas Alexandre Muller, Monica Ferri e Rodrigo Monteiro explicam os aspectos que devem ser analisadas pelo investidor antes de investir em um fundo imobiliário. Com a expectativa de forte crescimento na oferta de quotas e de entrada de novas instituições financeiras nesse segmento, fazer o dever de casa e estudar as características de cada fundo tornou-se tão importante quanto analisar em profundidade determinada empresa antes de investir em suas ações. Veja a seguir 13 passos para escolher o melhor fundo:
1 – A principal dica é escolher bem o gestor do fundo imobiliário. O gestor é o responsável por escolher os imóveis que farão parte da carteira e que serão alugados para remunerar os quotistas. Caso o gestor tome decisões acertadas, o risco de inadimplência ou vacância será bem menor. A chance de o imóvel se valorizar ao longo do tempo também cresce. “Acreditamos que a presença de um gestor experiente e qualificado representa um fator de influência determinante sobre o desempenho dos fundos imobiliários”, escreveram os analistas do BTG Pactual. Eles não apontam quais seriam os melhores gestores, mas, no mercado, casas como o Credit Suisse Hedging-Griffo, a RB Capital e a Brazilian Finance & Real State possuem uma boa reputação nessa área.
2 – Prefira fundos imobiliários com quotas negociadas na Bovespa. Apenas 42% dos fundos imobiliários constituídos no país possuem essa característica. O ganho do investidor é duplo. Em primeiro lugar, é mais fácil vender as quotas do fundo e recuperar o dinheiro investido. Além disso, os ganhos da pessoa física com os aluguéis ficam isentos de Imposto de Renda desde que respeitadas mais duas condições. O fundo precisa ter ao menos 50 quotistas e nenhum deles pode ter mais de 10% do patrimônio. São tributados com uma alíquota de 20% de IR apenas os ganhos de capital obtidos com a venda de cotas em bolsa. Mesmo assim, a vantagem tributária do fundo imobiliário é enorme. O aluguel de um imóvel é tributado com a tabela progressiva do IR, que inclui alíquotas de 7,5% a 27,5% para valores acima de 1.499,15 reais mensais.
3 – Prefira fundos com formador de mercado. Através desse serviço, um agente financeiro fica formalmente responsável por estimular a liquidez das cotas do fundo no mercado secundário e colocar preços de compra e venda das quotas diariamente. Como a maior parte dos fundos imobiliários tem prazo indeterminado, é provável que em algum momento o investidor deseje resgatar suas quotas. O fundo com formador de mercado garante uma porta de saída sem que o investidor tenha que aceitar um deságio muito grande para dar liquidez à aplicação. Mesmo assim, o risco ainda é maior que o da maioria dos fundos de renda fixa, por exemplo, em que o dinheiro aplicado pode ser resgatado a qualquer momento.
4 – Caso o fundo seja formado por um único imóvel já ocupado por apenas uma empresa, o investidor deve ficar atento ao risco de crédito do inquilino. Se essa companhia enfrentar dificuldades financeiras, o risco de inadimplência aumenta. Mas caso o inquilino atue num setor em crescimento, seja pouco endividado e tenha fluxo de caixa contínuo, o risco do fundo obviamente será menor. “O rating de crédito do locatário, preparado por uma agência independente, deve ser utilizado como fonte de informação para essa avaliação”, diz o BTG.
5 – Mesmo que já haja uma empresa com boa capacidade de pagamento instalada no imóvel, o investidor deve avaliar o risco de ele ficar sem inquilino no futuro se essa companhia decidir se transferir para outro edifício. “Como existe a possibilidade de não-renovação do contrato de locação em algum momento futuro, é necessário entender as qualidades do imóvel explorado com o objetivo de estimar a viabilidade de substituição do locatário ao término do contrato.”.
6 – Verifique se o imóvel já ficou desocupado no passado e por quanto tempo. “A localização do imóvel é uma das variáveis mais importantes na determinação de sua taxa de vacância”, diz o relatório. A concorrência de outros imóveis com as mesmas características na mesma região e os preços dos aluguéis também podem elevar o risco de o imóvel ficar sem inquilino. “É importante que o preço esteja em linha com a média praticada na região”, diz o BTG. Preços elevados até podem elevar a rentabilidade do fundo num primeiro momento, mas também aumentam o risco de vacância dentro de alguns meses ou anos.
7 – Fundos com imóveis construídos sob medida (build-to-suit) para determinados locatários também apresentam riscos. Muita gente considera que esse risco é menor porque se espera que o locatário permaneça no imóvel até o término do contrato, que costuma ser de longo prazo (mais de uma década) e com previsão de multa em caso de rescisão. Mesmo assim, o investidor deve analisar se haveria demanda caso o inquilino decidisse pagar a multa para deixar o imóvel. A localização, o padrão construtivo e o estado físico do empreendimento podem ajudar ou não na busca de um novo inquilino.
8 – Quando um imóvel estiver ocupado por vários inquilinos, há diluição do risco de inadimplência e vacância. No entanto, fica praticamente impossível avaliar caso a caso qual é a chance de não-pagamento dos aluguéis. Nessa situação, o conselho do BTG Pactual é analisar o desempenho passado do empreendimento e verificar a ocorrência de eventos negativos. “É esperado que o desempenho futuro do fluxo de aluguéis desvie pouco em relação ao desempenho médio do passado, com exceções de alguns eventos sistêmicos”, escrevem os analistas. Crises financeiras em determinadas regiões ou o aumento da concorrência com a abertura de novos empreendimentos estão entre os eventos extraordinários que podem piorar o desempenho de um fundo ao longo do tempo.
9 – Pequenas taxas de vacância não são necessariamente ruins e devem ser encaradas por duas óticas. A primeira é que o fundo perderá receita momentaneamente. Por outro lado, o administrador terá a oportunidade de corrigir o preço dos aluguéis caso os atuais contratos estejam defasados em relação ao resto do mercado. No Brasil, a maioria dos contratos de aluguel são reajustados com base no IGP-M. Mas quando a economia vai bem, os novos contratos acabam sendo reajustados mais rapidamente do que os que estão indexados.
10 – Verifique a disponibilidade de terrenos no entorno do empreendimento. “No caso de shoppings, por exemplo, a possibilidade de construção de outros shoppings semelhantes nas proximidades pode ser um fator de risco a ser considerado, o que dependerá da disponibilidade de terrenos localizados próximos ao imóvel do fundo e de novos projetos sendo construídos por outros construtores.”
11 – Os fundos de desenvolvimento de imóveis oferecem mais riscos, mas também têm um potencial de retorno maior. Em tese, quando o imóvel ainda nem foi construído, os cotistas podem se beneficiar de todo o processo de valorização do empreendimento. No Brasil, entretanto, a maioria dos investidores foge desse risco. Há poucos fundos que captam dinheiro para construir um empreendimento que só no médio ou longo prazo começará a gerar receitas de aluguel. O risco é maior porque não se sabe como estará o mercado quando a obra for concluída nem se não haverá problemas durante a fase de construção. É importante entregar dinheiro apenas a gestores que tenham feito uma análise profunda da viabilidade do investimento. O gestor também terá de verificar se o projeto conta com a aprovação dos órgãos competentes. Caso o terreno não possa abrigar determinado empreendimento ou esteja arrendado ou hipotecado, o prejuízo poderá ser grande no futuro. Na fase de obra, é importante que os colaboradores tenham contratos formais para a realização do serviço para evitar futuras ações trabalhistas. A entrega da obra no prazo ajuda a evitar cancelamento de contratos ou processos judiciais. A responsabilidade do gestor, portanto, é imensa – e cabe à pessoa física buscar o histórico de resultados de cada um. “Os retornos dos fundos de desenvolvimento imobiliário estarão sempre relacionados à capacidade dos gestores e seus respectivos parceiros estratégicos de selecionar projetos imobiliários com as melhores rentabilidades.”
12 – Fundos imobiliários também podem investir em papéis como CRI, letras de crédito imobiliário ou letras hipotecárias em suas carteiras e são uma boa alternativa de diversificação. Assim como um fundo de ações, o gestor pode comprar diversos papéis de diferentes emissores e alterar as estratégias de acordo com o momento do mercado imobiliário. A tomada de decisão é feita exclusivamente por equipes habilitadas para a análise dos melhores títulos – sem a participação do investidor. O risco, no entanto, é bem menor que o do mercado acionário. Esses papéis costumam oferecer uma série de garantias. “São títulos com volatilidade menor de rendimentos quando comparados a investimentos em ações, o que tende a proporcionar menores riscos e retornos.” Vale lembrar que esses fundos também podem comprar ações de empresas imobiliárias listadas na Bovespa. Nesse caso, os riscos passam a ser os mesmos da renda variável.
13 – Se decidir comprar quotas de um fundo imobiliário já negociado em bolsa, fique atento a números como o valor patrimonial, a taxa de retorno e o pagamento de dividendos. Nesse caso, a análise do que é caro e do que é barato é muito parecida com o que se faz no mercado de ações. Um fundo pode ser negociado por duas ou três vezes seu valor patrimonial. O investimento pode ser considerado caro a não ser que haja um grande potencial de crescimento dos retornos, farta distribuição de dividendos ou alta rentabilidade sobre o patrimônio.
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