Investindo em imóveis

O Globo, Roberto Zentgraf, 02/nov


Com o mercado imobiliário batendo recorde atrás de recorde é natural que muitos passem a encará-lo como alternativa de investimento aos títulos públicos e demais aplicações de renda fixa.

Aliás, fica aqui o meu registro: tenho pouca certeza e muitas dúvidas sobre quem causa o quê: o aquecimento do mercado é que atrai novos investidores ou são os novos investidores que aquecem o mercado? Independentemente da resposta - talvez seja um pouquinho de cada! - achei interessante uma coluna abordando o tema e, no caso, quando falo de investidor, refiro-me ao indivíduo que adquire imóveis com objetivos distintos dos de quem compra para ter a casa própria (usualmente viver da renda do aluguel).

Nas simulações utilizei como base os dados divulgados pela Economática e as do caderno Morar Bem, que sai todos os domingos neste jornal (valores de setembro/ 2010). Os preços lá listados refletem valores médios para imóveis residenciais, sendo fornecidos pelo Secovi-Rio; sendo valores médios, recomendo cautela em suas próprias conclusões.

1. ALUGUEL: Parte do ganho associado ao imóvel provém do aluguel e, no atual mercado carioca, recebe-se em média 0,39% ao mês antes do pagamento dos impostos. Com a cabeça de investidor, certamente você, meu querido leitor, irá preferir imóveis menores, mesmo que saiba que não irá residir neles: os sala-equarto rendem 0,46% mensais contra 0,33% dos sala-e-quatroquartos, sem contar que, por serem mais baratos, são mais fáceis de vender ou alugar (enquanto não se aluga, condomínio, IPTU e demais despesas correm por conta do proprietário).

2. VALORIZAÇÃO: A outra parte do ganho nos imóveis provém da sua valorização e, apesar da expressiva alta verificada nos dois últimos anos, quando consideramos o período correspondente à Era Lula (início em janeiro de 2003), concluímos que outros investimentos também foram muito atrativos: na média, os imóveis valorizaram-se 139% no período, acima da inflação (IGP-M de 61,11%) ou da poupança (86,17%), mas ainda abaixo do CDI (189,58%), do Ibovespa (516,16%) e das vedetes Vale (PNA, 629,65%) e Petrobras (PN, 734,56%). Mas também houve as vedetes imobiliárias: os sala-e-quatro-quartos em Ipanema ou Leblon com valorizações de 331,67% e 270,19%, respectivamente, sem contar as receitas do aluguel, que tal? Saber quais serão as apostas certas no futuro é difícil prever, e acredito que os especialistas na área imobiliária poderão evitar decisões baseadas apenas no acaso.

3. DIVERSIFICAÇÃO: No caso imobiliário e pensando no aluguel, não colocar todos os ovos em uma só cesta significará preferir ter cinco imóveis mais baratos - R$ 100 mil por exemplo - do que apenas um no valor de R$ 500 mil, pois a chance de todos os cinco inquilinos desalugaremnos simultaneamente é menor do que o inquilino do imóvel mais caro fazê-lo, não é mesmo? Infelizmente, tendo em vista o elevado preço de cada unidade, poucos terão recursos suficientes para adquirir vários imóveis e, assim, usufruírem dos benefícios da diversificação, em que a perda de um lado pode ser compensada com o ganho do outro. Um incentivo para os fundos imobiliários, assunto que prometo abordar em um futuro artigo, combinado? Um grande abraço e até a próxima semana!

Roberto Zentgraf é coordenador dos MBAs do Ibmec Rio.