GAP lança fundo que aplica na construção de imóveis

Valor Econômico, Antonio Perez, 19/nov


Expectativa é captar até R$ 45 milhões para tocar projetos de apartamentos com valor entre R$ 80 mil e R$ 300 mil em Brasília e Fortaleza.

Tradicionalmente ligada ao mundo das carteiras multimercados, a gestora independente GAP Asset Management, que possui mais de R$ 3,5 bilhões em ativos, realiza no momento sua segunda investida na área de fundos imobiliários com o lançamento do GAP Realty II.

Como no caso do GAP Realty I, lançado em 2007, a nova carteira será constituída como um fundo de investimento em participações (FIP) que aplicará em sociedades de propósito específico (SPEs), montadas pela própria GAP. Essas SPEs vão aplicar os recursos dos investidores na construção de apartamentos para a classe média e classe média baixa (imóveis entre R$ 80 mil e R$ 300 mil) em Brasília (DF) e em Fortaleza (CE).

Os projetos serão realizados com parceiros locais, que ficarão responsáveis pela construção e venda dos imóveis. O fundo tem prazo de sete anos, mas pode ser estendido para 10 anos, dependendo do tempo de maturação dos projetos, que abrangem compra do terreno, construção de edifícios e vendas dos apartamentos.

A exemplo do que fazem as incorporadoras imobiliárias, o fundo vai vendendo os imóveis durante a construção para amealhar recursos e pagar os investidores. "Até a entrega do projeto, praticamente todos os apartamentos já foram vendidos", afirma Emanuel Pereira Silva, sócio da GAP.

Com aplicação mínima de R$ 200 mil, o fundo está aberto para captação até o fim de janeiro de 2011. A estimativa da gestora é fechar a carteira com pelo menos R$ 45 milhões. Como no primeiro fundo imobiliário da GAP, os sócios da gestora vão aplicar, como pessoas físicas, recursos próprios para a constituição da carteira.

O GAP Realty I fechou com R$ 17 milhões, 70% aplicados pelos donos da gestora. "Antes de lançar esse primeiro fundo, testamos o modelo com nossos próprios recursos", diz Silva, ressaltando que a carteira foi distribuída apenas para quem já era cliente da GAP e abriga cerca de 30 cotistas. "Em maio, já devolvemos 50% do capital aplicado, e o investidor vai receber mais uma parte no início do próximo ano."

O GAP Realty II terá taxa de administração flutuante, que começa em 0,5% ao ano e sobe à medida que os projetos são desenvolvidos, podendo atingir até 2%. Há também taxa de performance de 15% sobre os ganhos que excederem o Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M).

Por enquanto, a GAP não planeja o lançamento de mais carteiras imobiliárias. Mas Silva acredita que se trata de uma novo nicho de atuação das gestoras, que deve ser impulsionado pela busca dos investidores por diversificação em meio à perspectiva de redução da taxa de juros no médio e longo prazos. "O Brasil ainda é carente em produtos diferenciados para o investidor", diz o executivo.

Ele lembra que, hoje, quem deseja aplicar diretamente no setor (sem comprar ações de incorporadoras ou investir em fundos de recebíveis imobiliários), adquire apartamentos na planta para revendê-los quando o imóvel estiver concluido. "Com uma carteira como a que criamos, é possível investir por meio de uma estrutura profissionalizada."

Uma das vantagens dos fundos imobiliários em relação às carteiras multimercados e de renda fixa, por exemplo é a ausência do come-cotas (antecipação semestral de Imposto de Renda). "Isso pode trazer um retorno líquido significativamente maior que outros investimentos em fundos de renda fixa", afirma.