Mercado de escritórios de luxo vive ‘febre’

Número de lançamentos é o maior em dez anos e aluguéis já se equiparam aos de NY


08 de novembro de 2010 | 8h 39

Fernando Scheller, de O Estado de S.Paulo

SÃO PAULO - "Grande companhia quer se instalar em São Paulo ou no Rio de Janeiro. Procura escritório amplo, bem localizado, com pé direito alto, ar-condicionado central, vidros antirruído e sistema inteligente de elevadores e energia. Paga-se bem." Ainda não chegou ao ponto de as empresas publicarem anúncio em jornais em busca de espaços comerciais de alto padrão. Mas a falta de escritórios é tão grande que os aluguéis praticados no Rio e em São Paulo se equiparam aos de bons endereços de Nova York. De olho nessa tendência, investidores e construtoras juntaram forças para aumentar a oferta, mas o movimento está longe de suprir a carência de espaços comerciais de qualidade nas cidades mais ricas do País.

De acordo com a consultoria Cushman & Wakefield, a expansão da oferta de escritórios nos bairros mais nobres de São Paulo será de 5% este ano, a maior em uma década. Mas a procura por espaços comerciais ainda está muito acima do recente movimento de construtoras e investidores - e a maior demanda está justamente em áreas como Faria Lima, Itaim e Marginal Pinheiros. Segundo a gerente de pesquisa de mercado da Cushman, Mariana Hanania, o equilíbrio do mercado de escritórios ocorre quando 15% dos espaços estão vagos - neste patamar, explica ela, as empresas têm boas opções a escolher, enquanto administradoras ainda conseguem lucrar com a operação.

Quando o número se distancia do "ponto ideal", a balança pende para um dos lados. E, neste momento, a vantagem é do locador. Segundo a consultoria Jones Lang LaSalle, na Vila Olímpia, em São Paulo, há 3,4% de espaços vagos, o que limita o poder de negociação das empresas que querem se instalar nessa região. O cenário se repete no Rio, onde apenas 5% dos escritórios estão vazios no centro e na zona sul, as áreas mais procuradas.

A demanda crescente se reflete em aluguéis mais altos. Segundo a Cushman & Wakefield, nos últimos 12 meses, o valor dos aluguéis aumentou 13,5% nos principais bairros da capital paulista. Nas duas regiões mais procuradas - Faria Lima e Itaim -, o preço médio do metro quadrado já passa de R$ 100. No Rio de Janeiro, onde há mais restrições a novas construções, a variação de preços foi da ordem de 60%. Na região central, o metro quadrado de um edifício de escritórios é locado por R$ 140, em média.
Fundos. Com o aumento do interesse pelo mercado de escritórios de alto padrão, o volume de recursos dos fundos imobiliários no País também explodiu. Hoje, o patrimônio deles é de R$ 7 bilhões, segundo a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) - alta de quase 40% neste ano.

Entre as instituições mais agressivas está o BTG Pactual: além de ter ajudado no desembolso de R$ 680 milhões por uma das torres do Ventura Corporate, no Rio, o banco pleiteia à CVM novos fundos imobiliários que totalizam R$ 5 bilhões.

Com mais recursos disponíveis, construtoras e incorporadoras disputam terrenos em regiões nobres, apostando em aluguéis ainda mais altos para os próximos anos. A WTorre Properties, que vendeu um edifício por R$ 1,1 bilhão para o Banco Santander, na Marginal Pinheiros, agora constrói duas torres comerciais que farão parte do Shopping JK, do Iguatemi. Embora o preço médio para locação na região esteja hoje perto de R$ 100 o metro quadrado, os espaços do empreendimento, a ser entregue no fim de 2011, já são negociados por R$ 180. De acordo com Bruno Laskowsky, presidente da construtora, trata-se de um "prêmio" pelo fato de os edifícios oferecerem o que o mercado procura: construções novas, bem localizadas e dentro do padrão "AAA" (veja quadro).

Tendências. Os projetos com data de entrega no horizonte não ficam muito tempo no mercado: o Acqua Faria Lima, da Gafisa, ficará pronto em março, mas está totalmente locado. Segundo o diretor de operações da Gafisa, Luís Fernando Bueno, além dos diferenciais tecnológicos, o Acqua terá lajes de até 2 mil metros quadrados - com isso, as empresas ganham eficiência e não precisam distribuir a equipe em vários andares. "O preço no Brasil se compara ao de Nova York, onde bons escritórios são locados a US$ 60 o metro quadrado", diz Bueno.

Para Laskowsky, da WTorre, a tendência é que as construtoras invistam cada vez mais no altíssimo padrão. "Menos de 10% do estoque de São Paulo é de edifícios "AAA". A oferta é bem muito inferior à demanda.

Acho que vale a pena gastar mais com o terreno e oferecer a localização que o cliente quer."

A falta de terrenos nos bairros mais procurados, entretanto, faz as construtoras abrirem novos fronteiras de escritórios de alto padrão, como Alphaville, em Barueri, a 25 quilômetros de São Paulo. A distância se reflete em aluguéis mais baixos: hoje, o metro quadrado para locação de um edifício "AAA" em Alphaville custa menos de R$ 60, menos da metade do valor da Faria Lima. A Tishman Speyer desenvolve um condomínio de edifícios em Alphaville, onde se instalaram companhias como Philips e Redecard.

Outra opção para aumentar a oferta de escritórios de alto padrão é o "retrofit". No Rio, onde há pouco espaço para novos empreendimentos, a reforma é o jeito de adaptar imóveis às necessidades tecnológicas de grandes empresas. Em São Paulo, a estratégia é adotada na Avenida Paulista. A Tishman Speyer atualmente "repagina" um antigo edifício no centro do Rio. "É um prédio dos anos 30, com pé direito alto, que permite a adequação tecnológica", diz Daniel Cherman, presidente da Tishman.