Julia Wiltgen, de EXAME.com
Após aumento de garantias dos bancos, até mesmo imóveis de milhões de reais já podem ser financiados
São Paulo - Foi-se o tempo em que financiar a compra da casa própria era coisa apenas de quem tinha boa situação financeira. O aumento das garantias para os credores possibilitou o acesso das camadas de baixa renda ao crédito e ampliou as possibilidades para os consumidores de imóveis de alto padrão. Hoje em dia já é possível financiar desde imóveis mais baratos, na faixa de até 130.000 reais, até aqueles que custam alguns milhões - o que era considerado uma loucura até certo tempo atrás.
O financiamento habitacional brasileiro mudou. A Caixa Econômica Federal, embora ainda detentora de 80% desse mercado, vem enfrentando a concorrência de bancos privados, principalmente nos segmentos de mais alta renda. Nos últimos dez anos, a inadimplência foi reduzida de 12% a menos de 3%. A possibilidade de alienação fiduciária, em que o imóvel vira a garantia de que o empréstimo será pago, deu mais segurança aos credores. E se em 2004 a média de mercado era financiar 46% do valor do imóvel, em 2010 essa fatia saltou para 61%. Mas o crédito imobiliário ainda tem muito que caminhar, pois representa apenas 3% do PIB brasileiro, ao passo que em outras nações emergentes, como México e China, já atingiu 10% do PIB.
Esse novo cenário vem acompanhado de forte valorização e aumento da liquidez dos imóveis, principalmente nos grandes centros urbanos. Também cresceram as possibilidades para quem sonha com o primeiro imóvel próprio ou mesmo para quem faz desse tipo de aquisição um investimento. Quem não costumava ter crédito na praça já pode se beneficiar das condições do programa Minha Casa, Minha Vida, do governo federal. Trabalhadores com carteira assinada que buscam imóveis de médio padrão passaram a ter acesso aos recursos do FGTS para financiar a compra da primeira moradia. E mesmo aqueles que possuem renda mais elevada e só desejam diversificar os investimentos podem recorrer a financiamentos.
O mercado de imóveis de luxo no Brasil está, inclusive, bastante esperançoso. Com condições semelhantes aos financiamentos de imóveis de médio padrão, bancos como o Itaú Unibanco e o Santander firmaram parcerias com imobiliárias - a Coelho da Fonseca e a Sotheby’s, respectivamente - para financiar casas e apartamentos de alguns milhões de reais.
Pode parecer loucura, mas um empréstimo desse porte tem razão de ser: em geral, os mutuários são empresários e altos executivos que preferem pagar a compra aos poucos a tirar dinheiro de seus outros investimentos. "No caso de empresários, vale mais a pena investir no próprio negócio do que pagar um imóvel à vista", explica Fabrizio Ianelli, superintendente de negócios imobiliários do Santander.
Confira, a seguir, como contratar um financiamento imobiliário e como funcionam as linhas de crédito para diferentes faixas de renda e objetivos de compra - do imóvel pronto para morar à construção da casa própria.
Contratando um financiamento
Apesar de ainda ser um mercado concentrado, o financiamento habitacional não é mais sinônimo de Caixa Econômica Federal. O segredo é buscar a instituição que apresente as melhores condições, seja pública ou privada, e tentar não comprometer mais de 25% da renda mensal no pagamento da primeira parcela, para que a prestação mais alta não ultrapasse 30% dessa renda. Após escolher o imóvel - novo, usado, na planta ou desenhado sob medida -, o proponente deve comprovar que pode arcar com as prestações e que tem "nome limpo" na praça. Se tudo der certo, em até 48 horas o comprador saberá se terá acesso a crédito e poderá assinar um compromisso de compra.
Até a liberação dos recursos, no entanto, o processo pode ser um pouco longo, o que requer planejamento para não arriscar perder aquela casa considerada perfeita. Num prazo que varia entre 20 e 45 dias, o banco envia um engenheiro para avaliar o imóvel ou a obra e requer a checagem jurídica de toda a documentação do vendedor e do imóvel. Esse processo é fundamental para confirmar que o bem preenche as condições necessárias e que pode ser usado como garantia em caso de inadimplência. Se o pagamento das prestações atrasar mais de três meses, o mutuário periga ter sua casa leiloada pelo banco.
Há também uma série de gastos a serem avaliados, fora entrada, juros, correção monetária e amortizações. Quem estiver com o dinheiro contadinho terá dificuldades. É preciso prever as despesas com a avaliação do imóvel, a análise jurídica, o Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis (ITBI), o IOF sobre o empréstimo (1,5% ao ano mais alíquota adicional de 0,38%) e custos com o registro do contrato de financiamento em cartório, que podem chegar a 1% do valor do imóvel. Quem optar por obter crédito em um banco no qual não seja correntista terá ainda que arcar com os custos de uma nova conta.
Em média, é possível financiar 60% do valor de um imóvel em 20 anos. No entanto, o prazo máximo é de 30 anos e, dependendo da renda do comprador, já é possível financiar até 90% do valor do imóvel, até mesmo dos mais luxuosos. As taxas de juros ficam entre 9,5% e 12% ao ano no segmento de imóveis entre 130.000 a 500.000 reais e entre 10% e 12% ao ano no segmento de alto padrão (acima de 500.000 reais).
Como pesquisar as condições de todas as instituições não é nada fácil, o comprador pode optar por uma consultoria especializada em crédito imobiliário para ajudá-lo a escolher. Esse tipo de serviço já é bastante utilizado na Europa e nos Estados Unidos, mas só agora começa a se popularizar no Brasil. Mediante o pagamento de um valor fixo, essas empresas se encarregam de encontrar as melhores condições de financiamento, assumir a parte burocrática e até de negociar taxas de juros mais baixas. Segundo Joe Powell, sócio da consultoria Crédito Imobiliário Fácil, os juros chegam a ser reduzidos em 1,5% ao ano, o que, ao final de 20 ou 30 anos, representa alguns milhares de reais.
Os sistemas de amortização
São três os sistemas de amortização usados atualmente. O mais comum é o Sistema de Amortização Constante (SAC), no qual o valor da amortização (quantia devolvida ao banco) é constante e os juros vão diminuindo com o tempo. Outro sistema popular é a Tabela Price, na qual as prestações são fixas do início ao fim do período de financiamento, sendo os juros decrescentes e as amortizações crescentes. Menos utilizado é o Sistema de Amortização Crescente (SACRE), no qual as prestações sobem durante certo período de tempo, até chegar a um ponto em que começam a reduzir mensalmente. É bom lembrar que, em todos os sistemas, as parcelas também sofrem correção monetária pela Taxa Referencial (TR).
Para Lúcio Delfino, diretor administrativo da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), o sistema mais vantajoso é sem dúvida o SAC, já que a prestação vai ficando mais leve com o tempo. No entanto, nesse sistema, a primeira prestação é geralmente mais alta que na tabela Price. "Se a pessoa tiver condições financeiras de arcar com o valor da primeira prestação, o SAC é muito melhor", diz Delfino. Do contrário, a tabela Price pode ser mais vantajosa, apesar de muito mais arriscada. Como as prestações vão crescer com o tempo, a chance de a dívida se tornar impagável é muito maior. Tanto que há um número enorme de ações na Justiça contra financiamentos feitos pela tabela Price.
Esse sistema de financiamento só é recomendado para quem tem perspectivas de melhora de renda no longo prazo - um jovem em ascensão profissional, por exemplo. Se houver expectativa de entrada futura de dinheiro que possibilite a quitação antecipada da dívida - digamos, fruto da negociação de outro imóvel - tanto melhor. Essa estratégia é, aliás, altamente recomendada pelos especialistas em finanças, pois é uma forma de abater a dívida e fugir dos juros.
Financiando com a construtora
Financiar um imóvel na planta ou em construção na própria construtora só é um bom negócio até a entrega das chaves. A partir daí, o ideal é migrar o saldo devedor para um banco. Isso porque, até o imóvel ficar pronto, o mutuário não costuma pagar juros, apenas correção monetária pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC) ou outro indicador do gênero. Após a entrega das chaves, porém, o comprador passa a ter as piores condições do mercado: taxa de juros de até 12% ao ano e correção monetária pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) ou pelo IGP-M.
"Nesse momento, é melhor quitar de uma vez o restante da dívida ou transferi-la para um banco, onde a correção monetária é feita pela TR, cujo valor anual é normalmente de um terço do valor dos índices de inflação", explica Lúcio Delfino, da ABMH. Outra desvantagem de financiar pela construtora é que o imóvel só passa para o nome do comprador quando a dívida é quitada. Mas quando o saldo devedor é migrado para uma instituição financeira, a transferência de nome acontece no momento da entrega das chaves.
O processo de portabilidade é relativamente simples, e a própria construtora cuida de tudo para o cliente. Não se pode esquecer que, na hora da migração, é preciso pagar para a construtora correção monetária pelo INCC sobre o saldo devedor, o que eleva a dívida em alguns milhares de reais. "As pessoas às vezes não verificam esse detalhe, e ainda existem vendedores de má-fé que dizem que o valor é fixo, quando na verdade o próprio contrato esclarece que não é", diz o diretor administrativo da ABMH. "Também é preciso considerar os custos com ajustes no imóvel, muitas vezes entregue sem piso, sem armários e sem iluminação, por exemplo."
Construindo a casa própria
Os mais exigentes podem preferir colocar a mão na massa e construir sua própria casa. O ideal, nesse caso, é comprar um terreno à vista ou parcelado sem juros (com correção monetária pelo INCC) e financiar apenas a construção. "As compras de terreno em geral têm as piores condições de financiamento. Normalmente só se consegue financiar até 60% do valor do lote", explica Lúcio Delfino.
Comprado o terreno, tempo e paciência serão as palavras-chave. O lote só passa para o nome do comprador depois que a dívida é quitada, e só então é possível financiar a construção. O processo é o mesmo de qualquer outro financiamento habitacional. Mas além dos documentos usuais, o proponente deve apresentar o cronograma da obra e um alvará da prefeitura liberando a construção. Além disso, a instituição financeira não libera todo o dinheiro de uma vez, mas sim em três ou quatro partes. Um funcionário do banco ficará encarregado de vistoriar a obra e verificar se o cronograma de construção está sendo cumprido. Em caso negativo, novas parcelas do financiamento poderão ficar retidas. Durante a obra, o mutuário só precisa pagar os juros sobre o valor já liberado. Somente após a conclusão da construção começa o período de amortização.
No Banco do Brasil, por exemplo, a linha de crédito especial para material de construção - que inclui até mesmo reformas - possibilita o financiamento em até 60 meses, com 180 dias para começar a pagar. O limite de crédito é de 50.000 reais e as taxas de juros bem maiores que as do crédito imobiliário, variando de 1,97% a 3,15% ao mês.
Usando o FGTS
Uma opção para os trabalhadores assalariados que buscam um imóvel de médio padrão é a utilização de recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) no financiamento da compra ou construção do seu primeiro imóvel próprio. Para isso, é preciso preencher alguns pré-requisitos. O imóvel deve necessariamente se destinar à moradia do comprador, na região metropolitana de onde ele já trabalha ou mora há pelo menos um ano. Seu valor de avaliação também não deve ultrapassar os 500.000 reais. Já o comprador precisa ter trabalhado sob o regime do FGTS por pelo menos três anos, consecutivos ou não, e ter saldo em conta vinculada ao fundo com quantia correspondente a, pelo menos, 10% do valor de avaliação do imóvel.
sábado, 31 de julho de 2010
Venda de imóveis usados e locação recuam em São Paulo em junho.
SÃO PAULO - As vendas de imóveis residenciais usados em São Paulo caíram 15,53% em junho na comparação com maio, segundo dados do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI-SP). A entidade destaca que o resultado de junho interrompeu uma sequência de quatro meses seguidos de vendas em alta.
Mesmo com a queda, a média de preço do metro quadrado foi 0,98% maior em junho do que em maio, segundo a pesquisa feita com 571 imobiliárias da capital paulista.
No mercado de locações também foi notada uma queda expressiva na demanda por imóveis residenciais, de 29,81% em relação a maio.
"O esfriamento do ritmo acelerado de crescimento da economia, sentido até pelo Banco Central, que reduziu o percentual de aumento da taxa de juros básica (Selic), impôs esse freio aos mercados de locação e vendas em junho, mas a tendência continua sendo a de fecharmos o ano com saldo positivo", afirmou em nota o presidente do Creci-SP, José Augusto Viana Neto.
Entre os fatores que podem dar continuidade à expansão das vendas e também da demanda por aluguel, Viana Neto aponta a continuidade da oferta de crédito, o grande número de lançamentos de imóveis novos - o que acaba movimentando o segmento de usados - e a estabilidade do mercado de trabalho. Segundo o Creci-SP, foram vendidos 452 imóveis residenciais usados em junho, sendo 283 apartamentos e o restante de casas. A maioria das vendas (69,7%) foi feita por meio de financiamento. Três quartos dos negócios foram de vendas com valor superior a R$ 200 mil. A maior alta de preço foi registrada em apartamentos de padrão standard, com 8 a 15 anos de construção, e situados em bairros da zona C - como Aeroporto, Água Branca, Bosque da Saúde e Barra Funda. Nessas áreas, o metro quadrado subiu 49,33%, para R$ 2.666,67, em média.
Já a maior queda ocorreu no segmento de apartamentos de padrão médio, com até 7 anos de construção, localizados em bairros da Zona C. O metro quadrado caiu 25,25, para R$ 3.666,67.
No segmento de locação, foram fechados 1.170 contratos em junho, com uma ligeira vantagem para casas (50,26%) em vez de apartamerntos. A maioria das locações (48,18%) continuou tendo o fiador como instrumento de garantia dos contratos. O preço médio de aluguel inferior a R$ 1 mil foi a referência para 62% dos contratos fechados. Segundo o Creci-SP, houve uma queda de 4,96% no aluguel médio na comparação com maio.
(Téo Takar | Valor)
Mesmo com a queda, a média de preço do metro quadrado foi 0,98% maior em junho do que em maio, segundo a pesquisa feita com 571 imobiliárias da capital paulista.
No mercado de locações também foi notada uma queda expressiva na demanda por imóveis residenciais, de 29,81% em relação a maio.
"O esfriamento do ritmo acelerado de crescimento da economia, sentido até pelo Banco Central, que reduziu o percentual de aumento da taxa de juros básica (Selic), impôs esse freio aos mercados de locação e vendas em junho, mas a tendência continua sendo a de fecharmos o ano com saldo positivo", afirmou em nota o presidente do Creci-SP, José Augusto Viana Neto.
Entre os fatores que podem dar continuidade à expansão das vendas e também da demanda por aluguel, Viana Neto aponta a continuidade da oferta de crédito, o grande número de lançamentos de imóveis novos - o que acaba movimentando o segmento de usados - e a estabilidade do mercado de trabalho. Segundo o Creci-SP, foram vendidos 452 imóveis residenciais usados em junho, sendo 283 apartamentos e o restante de casas. A maioria das vendas (69,7%) foi feita por meio de financiamento. Três quartos dos negócios foram de vendas com valor superior a R$ 200 mil. A maior alta de preço foi registrada em apartamentos de padrão standard, com 8 a 15 anos de construção, e situados em bairros da zona C - como Aeroporto, Água Branca, Bosque da Saúde e Barra Funda. Nessas áreas, o metro quadrado subiu 49,33%, para R$ 2.666,67, em média.
Já a maior queda ocorreu no segmento de apartamentos de padrão médio, com até 7 anos de construção, localizados em bairros da Zona C. O metro quadrado caiu 25,25, para R$ 3.666,67.
No segmento de locação, foram fechados 1.170 contratos em junho, com uma ligeira vantagem para casas (50,26%) em vez de apartamerntos. A maioria das locações (48,18%) continuou tendo o fiador como instrumento de garantia dos contratos. O preço médio de aluguel inferior a R$ 1 mil foi a referência para 62% dos contratos fechados. Segundo o Creci-SP, houve uma queda de 4,96% no aluguel médio na comparação com maio.
(Téo Takar | Valor)
Especialistas mostram como ganhar dinheiro com imóveis.
Anne Dias
Boa notícia para quem gosta de investir em imóveis: o mercado está em alta. O preço de imóveis novos e usados, residencial ou comercial, está subindo.
A má notícia: justamente por estar em alta, quem pretende investir neste setor vai pagar caro por isso.
E a explicação financeira é bem simples. Os juros devem começar a cair, o que vai afetar a rentabilidade dos investimentos em renda fixa atrelados a eles.
“Muita gente busca nos imóveis uma rentabilidade que não vai conseguir em outro lugar, com pouco risco”, diz o economista Claudio Gonçalves, da Planning Consult.
Residencial ou comercial?
Para Gonçalves, o pulo do gato é o básico comprar-barato-e-vender-caro. Acertando isso, tanto faz se o destino do imóvel for para servir de residência ou para ser a sede de uma empresa.
Mas como acertar na compra? “É preciso estar antenado com o mercado”, afirma Gonçalves. “Conversar com corretores e ficar de olho em bairros que estão recebendo infraestrutura.”
Para Roseli Hernandes, diretora comercial da Lello Imóveis, empresa de locação, vendas e administração de imóveis, grandes obras como Metrô e Rodoanel também valorizam uma região.
“A infraestrutura está valorizando apartamentos e casas em Natal, Tocantins e Fortaleza”, diz Hernandes.
Imóveis pequenos
De qualquer forma, ela ressalta alguns imóveis que têm mais procura do que outros.
“Para moradia, o melhor são os imóveis com dois ou três quartos e pequenos, com 60 metros quadrados. E os galpões pequenos, com 250 metros quadrados, também têm melhor saída”, diz Hernandes.
Isso porque quanto menor o imóvel, menores serão os custos fixos (como condomínio e limpeza) para mantê-lo.
Muito investidor busca imóveis que já tenham um locatário certo. “Tem gente que quer imóvel com inquilino”, diz Hernandes. “Outros só fecham contratos longos, de pelos menos três anos.”
Retorno
Se for para alugar, o valor mensal médio cobrado pelo dono do imóvel equivale a 0,5% do preço do imóvel. Mas, segundo Hernandes, o mercado está cobrando pelo menos 0,7% ao mês.
“O que a gente vê é que em quatro anos ou um pouco mais o investidor já tem lucro, ou seja: já recuperou o investimento feito”, afirma Hernandes. “Só para ter uma idéia, os imóveis na Mooca (zona leste de São Paulo), valorizaram 100% em cinco anos.”
Para diminuir o risco, o ideal é não investir em um só tipo de imóvel, num único bairro. Tampouco depender apenas de um inquilino. “É preciso diversificar, e essa regra vale para qualquer investimento”, afirma a diretora da Lello.
O economista Claudio Gonçalves faz outro alerta. “A alta dos imóveis não vai durar para sempre. São Paulo, por exemplo, deve suportar mais uns quatro anos de valorização”, diz.
Boa notícia para quem gosta de investir em imóveis: o mercado está em alta. O preço de imóveis novos e usados, residencial ou comercial, está subindo.
A má notícia: justamente por estar em alta, quem pretende investir neste setor vai pagar caro por isso.
E a explicação financeira é bem simples. Os juros devem começar a cair, o que vai afetar a rentabilidade dos investimentos em renda fixa atrelados a eles.
“Muita gente busca nos imóveis uma rentabilidade que não vai conseguir em outro lugar, com pouco risco”, diz o economista Claudio Gonçalves, da Planning Consult.
Residencial ou comercial?
Para Gonçalves, o pulo do gato é o básico comprar-barato-e-vender-caro. Acertando isso, tanto faz se o destino do imóvel for para servir de residência ou para ser a sede de uma empresa.
Mas como acertar na compra? “É preciso estar antenado com o mercado”, afirma Gonçalves. “Conversar com corretores e ficar de olho em bairros que estão recebendo infraestrutura.”
Para Roseli Hernandes, diretora comercial da Lello Imóveis, empresa de locação, vendas e administração de imóveis, grandes obras como Metrô e Rodoanel também valorizam uma região.
“A infraestrutura está valorizando apartamentos e casas em Natal, Tocantins e Fortaleza”, diz Hernandes.
Imóveis pequenos
De qualquer forma, ela ressalta alguns imóveis que têm mais procura do que outros.
“Para moradia, o melhor são os imóveis com dois ou três quartos e pequenos, com 60 metros quadrados. E os galpões pequenos, com 250 metros quadrados, também têm melhor saída”, diz Hernandes.
Isso porque quanto menor o imóvel, menores serão os custos fixos (como condomínio e limpeza) para mantê-lo.
Muito investidor busca imóveis que já tenham um locatário certo. “Tem gente que quer imóvel com inquilino”, diz Hernandes. “Outros só fecham contratos longos, de pelos menos três anos.”
Retorno
Se for para alugar, o valor mensal médio cobrado pelo dono do imóvel equivale a 0,5% do preço do imóvel. Mas, segundo Hernandes, o mercado está cobrando pelo menos 0,7% ao mês.
“O que a gente vê é que em quatro anos ou um pouco mais o investidor já tem lucro, ou seja: já recuperou o investimento feito”, afirma Hernandes. “Só para ter uma idéia, os imóveis na Mooca (zona leste de São Paulo), valorizaram 100% em cinco anos.”
Para diminuir o risco, o ideal é não investir em um só tipo de imóvel, num único bairro. Tampouco depender apenas de um inquilino. “É preciso diversificar, e essa regra vale para qualquer investimento”, afirma a diretora da Lello.
O economista Claudio Gonçalves faz outro alerta. “A alta dos imóveis não vai durar para sempre. São Paulo, por exemplo, deve suportar mais uns quatro anos de valorização”, diz.
Infraestrutura e programa habitacional mantêm construção civil aquecida.
Apesar de os indicadores gerais da economia mostrarem desaquecimento da atividade, a construção civil ainda segue em alta, com elevado otimismo dos empresários para os próximos meses.
As medidas do governo, como o programa habitacional Minha Casa, Minha Vida, e as obras de infraestrutura, além do aumento da renda e do emprego, são apontados pela CNI (Confederação Nacional da Indústria) como os fatores responsáveis pelo bom desempenho do setor.
"Enquanto os outros setores da indústria tiveram um desaquecimento com a retirada de alguns estímulos do governo, o setor de construção segue em alta, com medidas de longo prazo, como as obras de infraestrutura necessárias, o foco na Copa do Mundo de 2014 e nas Olimpíadas de 2016, e o programa habitacional", afirma Renato da Fonseca, gerente-executivo da unidade de pesquisas da CNI.
Segundo Fonseca, o mercado imobiliário segue bastante aquecido em todo o país, e com o aumento da renda e do emprego na população, mais pessoas podem buscar comprar imóveis. "Há ainda um deficit habitacional, mas as medidas já estão sendo tomadas no sentido de resolver esse problema", aponta.
Para o economista da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção) Luiz Fernando Mendes, o programa Minha Casa, Minha Vida já pode ser considerado um sucesso. "O programa já vem impactando o setor, e os bons resultados dão a confiança ao empresário de que ele será continuado", afirmou.
Segundo Mendes, as obras para a Copa do Mundo de 2014 e as Olimpíadas de 2016, além de diversos investimentos em infraestrutura necessários para que o país mantenha ritmo de crescimento da economia, ainda não produzem efeitos nos indicadores de produção do setor de construção civil, porque ainda não foram iniciadas. Contudo, têm impacto positivo sobre as expectativas do setor para o futuro.
"Sempre se fala que as obras são necessárias, que vão ser feitas. Agora, com esses eventos, já há um prazo definido para essa realização", completa Fonseca.
MÃO DE OBRA
O principal problema para o setor apontado pelos empresários pesquisados na Sondagem da Construção Civil, divulgada nesta sexta-feira pela CNI, é a falta de trabalhador qualificado. A situação fica ainda mais crítica levando-se em conta o aumento das contratações verificado desde o começo do ano e as perspectivas de continuarem em alta, ao menos para os próximos seis meses.
"É um desafio para as grandes obras, pois é necessária uma mão de obra mais qualificada. Estamos trabalhando junto com as empresas em programas de capacitação", afirma o economista da CBIC. Entre os planos está um projeto para capacitação de pessoas que recebem os benefícios do Bolsa Família.
Fonte UOL.
As medidas do governo, como o programa habitacional Minha Casa, Minha Vida, e as obras de infraestrutura, além do aumento da renda e do emprego, são apontados pela CNI (Confederação Nacional da Indústria) como os fatores responsáveis pelo bom desempenho do setor.
"Enquanto os outros setores da indústria tiveram um desaquecimento com a retirada de alguns estímulos do governo, o setor de construção segue em alta, com medidas de longo prazo, como as obras de infraestrutura necessárias, o foco na Copa do Mundo de 2014 e nas Olimpíadas de 2016, e o programa habitacional", afirma Renato da Fonseca, gerente-executivo da unidade de pesquisas da CNI.
Segundo Fonseca, o mercado imobiliário segue bastante aquecido em todo o país, e com o aumento da renda e do emprego na população, mais pessoas podem buscar comprar imóveis. "Há ainda um deficit habitacional, mas as medidas já estão sendo tomadas no sentido de resolver esse problema", aponta.
Para o economista da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção) Luiz Fernando Mendes, o programa Minha Casa, Minha Vida já pode ser considerado um sucesso. "O programa já vem impactando o setor, e os bons resultados dão a confiança ao empresário de que ele será continuado", afirmou.
Segundo Mendes, as obras para a Copa do Mundo de 2014 e as Olimpíadas de 2016, além de diversos investimentos em infraestrutura necessários para que o país mantenha ritmo de crescimento da economia, ainda não produzem efeitos nos indicadores de produção do setor de construção civil, porque ainda não foram iniciadas. Contudo, têm impacto positivo sobre as expectativas do setor para o futuro.
"Sempre se fala que as obras são necessárias, que vão ser feitas. Agora, com esses eventos, já há um prazo definido para essa realização", completa Fonseca.
MÃO DE OBRA
O principal problema para o setor apontado pelos empresários pesquisados na Sondagem da Construção Civil, divulgada nesta sexta-feira pela CNI, é a falta de trabalhador qualificado. A situação fica ainda mais crítica levando-se em conta o aumento das contratações verificado desde o começo do ano e as perspectivas de continuarem em alta, ao menos para os próximos seis meses.
"É um desafio para as grandes obras, pois é necessária uma mão de obra mais qualificada. Estamos trabalhando junto com as empresas em programas de capacitação", afirma o economista da CBIC. Entre os planos está um projeto para capacitação de pessoas que recebem os benefícios do Bolsa Família.
Fonte UOL.
Saturado, mercado de imóveis novos de luxo tem leve queda de preços
SÃO PAULO – Os imóveis de luxo vivem uma realidade diferente daquela analisada no mercado imobiliário: as unidades estão com preços em queda, diante de uma oferta acima da demanda, ao contrário do que acontece com aquelas de baixo e médio padrão.
No primeiro semestre deste ano, o valor médio dos imóveis de quatro dormitórios na Região Metropolitana de São Paulo ficou em R$ 751 mil, enquanto no mesmo período do ano passado ele era de R$ 759 mil, o que representa uma queda de 1%.
De acordo com o diretor de Pesquisas da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), Luiz Paulo Pompéia, a queda acontece, mesmo considerando que, nos três primeiros meses do ano passado, a crise afetou o mercado imobiliário no Brasil, reduzindo a demanda e, por conseguinte, os preços.
“No mercado de imóveis acima de R$ 300 mil, há concorrência maior e você vai ter alguns segmentos com superoferta, em função de lançamentos que aconteceram nos anos passados, especialmente em 2007 e 2008. Há uma oferta grande que não consegue ser consumida”, afirmou.
Na contramão do mercado
Enquanto nos imóveis de quatro dormitórios há queda de preços, nos demais, a alta demanda tem pressionado os valores para cima.
Nos imóveis de um dormitório, o preço médio subiu de R$ 197 mil no primeiro semestre do ano passado para R$ 278 mil no mesmo período deste ano, uma alta de 41%. Os lançamentos passaram de 346 unidades para 2.092. “Uma curiosidade é que em abril passou a valer o programa Minha Casa, Minha Vida”, disse Pompéia.
Em relação aos imóveis de dois dormitórios, a alta de preços foi de 25%, ao passar de R$ 140 mil para R$ 175 mil. O número de unidades passou de 7.653 para 13.572.
No caso dos imóveis de três dormitórios, por sua vez, os valores médios passaram de R$ 231 mil para R$ 312 mil, um avanço de 35%, com os lançamentos passando de 4.695 para 9.372 unidades nos seis primeiros meses deste ano.
No primeiro semestre deste ano, o valor médio dos imóveis de quatro dormitórios na Região Metropolitana de São Paulo ficou em R$ 751 mil, enquanto no mesmo período do ano passado ele era de R$ 759 mil, o que representa uma queda de 1%.
De acordo com o diretor de Pesquisas da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), Luiz Paulo Pompéia, a queda acontece, mesmo considerando que, nos três primeiros meses do ano passado, a crise afetou o mercado imobiliário no Brasil, reduzindo a demanda e, por conseguinte, os preços.
“No mercado de imóveis acima de R$ 300 mil, há concorrência maior e você vai ter alguns segmentos com superoferta, em função de lançamentos que aconteceram nos anos passados, especialmente em 2007 e 2008. Há uma oferta grande que não consegue ser consumida”, afirmou.
Na contramão do mercado
Enquanto nos imóveis de quatro dormitórios há queda de preços, nos demais, a alta demanda tem pressionado os valores para cima.
Nos imóveis de um dormitório, o preço médio subiu de R$ 197 mil no primeiro semestre do ano passado para R$ 278 mil no mesmo período deste ano, uma alta de 41%. Os lançamentos passaram de 346 unidades para 2.092. “Uma curiosidade é que em abril passou a valer o programa Minha Casa, Minha Vida”, disse Pompéia.
Em relação aos imóveis de dois dormitórios, a alta de preços foi de 25%, ao passar de R$ 140 mil para R$ 175 mil. O número de unidades passou de 7.653 para 13.572.
No caso dos imóveis de três dormitórios, por sua vez, os valores médios passaram de R$ 231 mil para R$ 312 mil, um avanço de 35%, com os lançamentos passando de 4.695 para 9.372 unidades nos seis primeiros meses deste ano.
Agassi é o mais novo agente imobiliário
Fonte: GLOBOESPORTE.COM
NOVA YORK - André Agassi, que se aposentou recentemente, já escolheu seu novo destino profissional: o mercado imobiliário. Ele promoverá a construção de complexos de férias e empreendimentos esportivos de luxo. O tenista embarcará nesta nova fase ao lado de sua esposa, a ex-tenista Steffi Graf, com quem criou a empresa Agassi Graf Development LLC.
Agassi anunciou nesta segunda-feira que sua empresa assinou um contrato com uma grande companhia do ramo hoteleiro para promover complexos turísticos de luxo. Além disso, Agassi será incorporado à direção, como conselheiro de programas esportivos.
A companhia se comprometeu a dedicar à Fundação Agassi a abertura de seu novo complexo Poro-Poro, na península costarriquenha de Papagayo. Desta maneira, os doadores da fundação poderão participar da inauguração do complexo, em 2007, e jogar tênis com os dois campeões nas instalações.
NOVA YORK - André Agassi, que se aposentou recentemente, já escolheu seu novo destino profissional: o mercado imobiliário. Ele promoverá a construção de complexos de férias e empreendimentos esportivos de luxo. O tenista embarcará nesta nova fase ao lado de sua esposa, a ex-tenista Steffi Graf, com quem criou a empresa Agassi Graf Development LLC.
Agassi anunciou nesta segunda-feira que sua empresa assinou um contrato com uma grande companhia do ramo hoteleiro para promover complexos turísticos de luxo. Além disso, Agassi será incorporado à direção, como conselheiro de programas esportivos.
A companhia se comprometeu a dedicar à Fundação Agassi a abertura de seu novo complexo Poro-Poro, na península costarriquenha de Papagayo. Desta maneira, os doadores da fundação poderão participar da inauguração do complexo, em 2007, e jogar tênis com os dois campeões nas instalações.
sexta-feira, 30 de julho de 2010
País lidera investimento imobiliário no mundo.
Os investimentos diretos em imóveis comerciais registraram aumento de 54% no segundo trimestre deste ano nas Américas, atingindo US$ 21,4 bilhões. O Brasil liderou o crescimento de investimento no mundo, segundo a consultoria Jones Lang LaSalle, que elaborou o levantamento.
(Folha de São Paulo, Mercado Aberto, 29/jul)
(Folha de São Paulo, Mercado Aberto, 29/jul)
Custo da construção sobe menos em julho.
O Índice Nacional de Custo da Construção-M (INCC-M), calculada pelo Instituto Brasileiro de Economia (Ibre) da Fundação Getulio Vargas (FGV), registrou variação de 0,62% em julho, taxa abaixo da verificada no mês anterior (1,77%).
(Valor Econômico, 28/jul)
(Valor Econômico, 28/jul)
Construção antecipa lançamentos e vendas.
Com as vendas de imóveis aquecidas, incorporadoras e corretoras -como Odebrecht Realizações Imobiliárias, Yuni, Atua, Lopes e Brasil Brokers- começam a antecipar lançamentos e aquisições de terreno e estimam revisar metas previstas para este ano.
(DCI, Cynara Escobar, 27/jul)
(DCI, Cynara Escobar, 27/jul)
Aluguel mantém alta na capital paulista em junho (DCI, 27/jul)
Com alta de 1,10% em junho, o valor médio de aluguel residencial na cidade de São Paulo acumula altas de 6% nos últimos 12 meses e de 7,72% no semestre, aponta levantamento da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), entidade que congrega mais de 60% das administradoras de bens imóveis e condomínios do Estado de São Paulo.
Fonte DCI,27JUL
Fonte DCI,27JUL
segunda-feira, 26 de julho de 2010
Quem é quem nas fusões.
O Globo, Flávia MOnteiro, 25/jul
Não vai parar por aí a onda de fusões e aquisições observadas no mercado imobiliário nacional. Traçando o perfil do setor, chegasse a um cenário favorável a investimentos como a recente aquisição, pela PDG Realty - agora a maior empresa do país - da Agre, companhia formada pelas antigas gigantes Klabin Segall, Agra e Abyara.
- O crédito farto de hoje favorece a existência de várias e pequenas empresas. Mas o setor ainda é pulverizado demais e tende a ficar mais enxuto - afirma Armando Halfeld, analista de construção civil da Ativa Corretora.
Neste panorama, o programa do governo Minha casa, Minha vida, exerce papel fundamental. No primeiro semestre, o segmento teve um forte - e positivo - impacto nos resultados das grandes construtoras, que, pouco antes, tinham abocanhado pequenas companhias voltadas para a baixa renda.
Presença forte na bolsa de valores
- Quando as construtoras começaram a abrir capital, perceberam que o segmento popular era o que tinha o maior potencial. Daí em diante, a Gafisa comprou a Tenda, a PDG comprou a Goldfarb, que já atuava na área. O comprometimento do governo com o Minha casa, Minha vida deu mais segurança para as empresas arriscarem.
O setor é o que reúne mais representantes na bolsa, pois tem uma dependência extrema de capital - completa Halfeld.
O objetivo é comum a todas: ganhar mercado. Mas as cinco empresas mais valiosas do setor hoje apostam em estratégias diferentes.
Enquanto a líder PDG Realty manteve o foco na aquisição de empresas de segmentos distintos, a Cyrela (segunda no ranking) investiu em parcerias regionais, como a feita com a RJZ, no Rio, e na criação da marca popular Living.
Em terceiro no ranking, a MRV é a única que sempre esteve voltada para imóveis populares. A empresa aposta na criação de escritórios próprios, Brasil afora. A Gafisa (4a, por sua vez, comprou a Tenda (popular) e a Alphaville (de alto padrão) para ampliar seu mercado, e a Rossi Residencial (5a investiu forte na regionalização da marca.
Para Luis Largman, diretor de Relações com Investidores da Cyrela Brazil Realty, dentro de dois anos o cenário para novas aquisições estará mais quente ainda: - Quando a oferta de crédito atingir um ponto de equilíbrio, ou seja, deixar de ser tão abundante, poderá haver um aumento de aquisições entre empresas do setor. Mas qualquer movimentação nesse sentido vai requerer atenção em relação aos custos. A demanda, por sua vez, continuará aquecida.
Presidente da CHL, controlada pela PDG Realty, Rogério Chor afirma que o boom dos imóveis populares fez a construtora mudar o foco rapidamente no ano passado.
- O setor não atuava no segmento médio/baixo há muitos anos. Em 2008, ele representava apenas 20% dos lançamentos. Já no ano passado, esse número pulou para 61%. É bom para todo mundo: empresa e comprador - diz Chor.
No primeiro semestre, 73% das unidades comercializadas pela Rossi Residencial foram do segmento econômico. De acordo com o diretor nacional de vendas da empresa, Marco Adnet, o Minha casa, Minha vida foi um divisor de águas: - Não há como ignorar o segmento.
Mas outra ação importante Foi investir em diretorias regionais. Isso nos permitiu ter um domínio do mercado, que é cíclico e por região, sem precisar comprar empresas.
Investir em imóvel popular, entretanto, requer expertise, diz uma fonte do setor. Sem margem para erros, quem não se adequar ao novo público pode ter a imagem arranhada. Por isso, muitas empresas optam por criar a segunda marca, direcionada ao segmento.
Nesse cenário, a MRV é vista como exceção.
- As construtoras tiveram que passar por um período de aprendizado para trabalhar com imóveis populares. Isso nos deu uma dianteira. Saber trabalhar com os custos é fundamental - diz Rodrigo Colaris, diretor comercial regional da MRV.
Diretor de incorporação da Gafisa, Alexandre Millen revela a tática da empresa para ganhar mercado: - Ao invés de buscarmos novas aquisições, optamos hoje por parcerias que flutuem entre as três marcas: Gafisa, Tenda e Alphaville.
Expectativa de queda de preços
O fato é que, para o consumidor, as consequências desse movimento do mercado imobiliário são aumento de oferta e, mais à frente, queda de preços dos imóveis na planta.
Por enquanto, os valores continuam subindo. Mas numa visão macro, a expectativa é que eles caiam, à medida que novas unidades forem entrando no mercado.
- Como muitas construtoras adiaram lançamentos por conta da crise, isso deve acontecer em dois, três anos. Hoje, a oferta ainda não consegue suprir a demanda - diz Miguel de Oliveira, vice-presidente da Associação Nacional dos Executivos de Finanças (Anefac).
Vice-presidente da RJZ Cyrela, do grupo Cyrela Brazil Realty, Rogério Zylbersztajn destaca que o mercado exige uma "posição de atenção".
- Ainda temos muito a lançar este ano, mas estamos receosos quanto a uma possível redução da margem de lucro, devido à alta dos custos da mão de obra e do material de construção.
No Estado do Rio, 37 companhias já fizeram lançamentos este ano
Valores de mercado à parte, um outro ranking, o da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), aponta quais construtoras/ incorporadoras lançaram mais unidades no Estado do Rio. O levantamento mais recente, com dados de janeiro a junho, aponta a liderança da PDG Realty/CHL, com nove empreendimentos.
- Só no primeiro semestre deste ano vendemos o triplo de 2009. A nossa expectativa é crescer 30% - diz Rogério Chor, presidente da CHL.
Segundo o mesmo ranking, 37 empresas lançaram unidades em 2010. Uma prova, segundo Chor, de que o mercado fluminense é bastante pulverizado, com espaço para empresas de todos os portes: - A cidade dispõe de muitos terrenos pequenos, que não interessam às grandes empresas, mas podem ser bem explorados pelas pequenas. E algumas podem se destacar.
É o caso da Rubi Engenharia que, com 30 anos de mercado carioca, firmou pela primeira vez uma parceria para seu próximo empreendimento. Em 2010, fará quatro lançamentos, somando um volume de vendas de R$ 80 milhões, montante maior do que a soma dos lançamentos dos últimos cinco anos, que foi de R$ 65 milhões.
- Empresas de capital fechado como a Rubi sofreram um impacto muito menor da volatilidade de preços do mercado com a crise de 2008 e puderam assumir uma postura agressiva durante o período de turbulência. Além disso, elas têm uma estrutura mais enxuta, que permite maior agilidade no processo de tomada de decisão, aspecto importantíssimo em momentos de incerteza - diz Ana Carolina Alvim, sócia da empresa.
Opção por crédito fácil e sem riscos
De fato, mesmo sem o aporte do mercado de ações, empresas de capital fechado também têm atingido bons resultados.
Uma delas é a Calçada. A construtora figura entre as dez que mais unidades lançaram em 2009, de acordo com o ranking da Ademi. Para este ano, estão previstos quatro lançamentos, nos bairros da Tijuca, Freguesia, Penha e Rocha.
- Mesmo com um volume de negócios que chancelariam um IPO (sigla em inglês para oferta pública de ações), a Calçada optou por manter seu capital fechado, já que o fácil acesso a linhas de crédito a juros baixos se mostra mais prudente que o risco da captação de recursos do mercado financeiro. A estrutura familiar também é um dos pontos que pesam a favor dessa decisão - afirma Bruno Oliveira, gestor de marketing da empresa.
Marketing ajuda a puxar as vendas
Com a concorrência cada vez mais acirrada, não basta ter know how para construir, é preciso saber vender o empreendimento.
Sócio-diretor da agência Percepttiva, especializada em marketing imobiliário, Rafael Motta Duarte diz que, a procura por técnicas de marketing pelo setor aumentou 30% nos últimos anos.
- Ferramentas de conquistas, tais como apartamentos decorados, salas de vídeo e material gráfico de alto nível, já se mostraram bem-sucedidas.
Hoje, a grande novidade são as imagens em 3-D e os filmes virtuais, que retratam, com grande fidelidade, como o empreendimento ficará depois de pronto - afirma Duarte.
Não vai parar por aí a onda de fusões e aquisições observadas no mercado imobiliário nacional. Traçando o perfil do setor, chegasse a um cenário favorável a investimentos como a recente aquisição, pela PDG Realty - agora a maior empresa do país - da Agre, companhia formada pelas antigas gigantes Klabin Segall, Agra e Abyara.
- O crédito farto de hoje favorece a existência de várias e pequenas empresas. Mas o setor ainda é pulverizado demais e tende a ficar mais enxuto - afirma Armando Halfeld, analista de construção civil da Ativa Corretora.
Neste panorama, o programa do governo Minha casa, Minha vida, exerce papel fundamental. No primeiro semestre, o segmento teve um forte - e positivo - impacto nos resultados das grandes construtoras, que, pouco antes, tinham abocanhado pequenas companhias voltadas para a baixa renda.
Presença forte na bolsa de valores
- Quando as construtoras começaram a abrir capital, perceberam que o segmento popular era o que tinha o maior potencial. Daí em diante, a Gafisa comprou a Tenda, a PDG comprou a Goldfarb, que já atuava na área. O comprometimento do governo com o Minha casa, Minha vida deu mais segurança para as empresas arriscarem.
O setor é o que reúne mais representantes na bolsa, pois tem uma dependência extrema de capital - completa Halfeld.
O objetivo é comum a todas: ganhar mercado. Mas as cinco empresas mais valiosas do setor hoje apostam em estratégias diferentes.
Enquanto a líder PDG Realty manteve o foco na aquisição de empresas de segmentos distintos, a Cyrela (segunda no ranking) investiu em parcerias regionais, como a feita com a RJZ, no Rio, e na criação da marca popular Living.
Em terceiro no ranking, a MRV é a única que sempre esteve voltada para imóveis populares. A empresa aposta na criação de escritórios próprios, Brasil afora. A Gafisa (4a, por sua vez, comprou a Tenda (popular) e a Alphaville (de alto padrão) para ampliar seu mercado, e a Rossi Residencial (5a investiu forte na regionalização da marca.
Para Luis Largman, diretor de Relações com Investidores da Cyrela Brazil Realty, dentro de dois anos o cenário para novas aquisições estará mais quente ainda: - Quando a oferta de crédito atingir um ponto de equilíbrio, ou seja, deixar de ser tão abundante, poderá haver um aumento de aquisições entre empresas do setor. Mas qualquer movimentação nesse sentido vai requerer atenção em relação aos custos. A demanda, por sua vez, continuará aquecida.
Presidente da CHL, controlada pela PDG Realty, Rogério Chor afirma que o boom dos imóveis populares fez a construtora mudar o foco rapidamente no ano passado.
- O setor não atuava no segmento médio/baixo há muitos anos. Em 2008, ele representava apenas 20% dos lançamentos. Já no ano passado, esse número pulou para 61%. É bom para todo mundo: empresa e comprador - diz Chor.
No primeiro semestre, 73% das unidades comercializadas pela Rossi Residencial foram do segmento econômico. De acordo com o diretor nacional de vendas da empresa, Marco Adnet, o Minha casa, Minha vida foi um divisor de águas: - Não há como ignorar o segmento.
Mas outra ação importante Foi investir em diretorias regionais. Isso nos permitiu ter um domínio do mercado, que é cíclico e por região, sem precisar comprar empresas.
Investir em imóvel popular, entretanto, requer expertise, diz uma fonte do setor. Sem margem para erros, quem não se adequar ao novo público pode ter a imagem arranhada. Por isso, muitas empresas optam por criar a segunda marca, direcionada ao segmento.
Nesse cenário, a MRV é vista como exceção.
- As construtoras tiveram que passar por um período de aprendizado para trabalhar com imóveis populares. Isso nos deu uma dianteira. Saber trabalhar com os custos é fundamental - diz Rodrigo Colaris, diretor comercial regional da MRV.
Diretor de incorporação da Gafisa, Alexandre Millen revela a tática da empresa para ganhar mercado: - Ao invés de buscarmos novas aquisições, optamos hoje por parcerias que flutuem entre as três marcas: Gafisa, Tenda e Alphaville.
Expectativa de queda de preços
O fato é que, para o consumidor, as consequências desse movimento do mercado imobiliário são aumento de oferta e, mais à frente, queda de preços dos imóveis na planta.
Por enquanto, os valores continuam subindo. Mas numa visão macro, a expectativa é que eles caiam, à medida que novas unidades forem entrando no mercado.
- Como muitas construtoras adiaram lançamentos por conta da crise, isso deve acontecer em dois, três anos. Hoje, a oferta ainda não consegue suprir a demanda - diz Miguel de Oliveira, vice-presidente da Associação Nacional dos Executivos de Finanças (Anefac).
Vice-presidente da RJZ Cyrela, do grupo Cyrela Brazil Realty, Rogério Zylbersztajn destaca que o mercado exige uma "posição de atenção".
- Ainda temos muito a lançar este ano, mas estamos receosos quanto a uma possível redução da margem de lucro, devido à alta dos custos da mão de obra e do material de construção.
No Estado do Rio, 37 companhias já fizeram lançamentos este ano
Valores de mercado à parte, um outro ranking, o da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), aponta quais construtoras/ incorporadoras lançaram mais unidades no Estado do Rio. O levantamento mais recente, com dados de janeiro a junho, aponta a liderança da PDG Realty/CHL, com nove empreendimentos.
- Só no primeiro semestre deste ano vendemos o triplo de 2009. A nossa expectativa é crescer 30% - diz Rogério Chor, presidente da CHL.
Segundo o mesmo ranking, 37 empresas lançaram unidades em 2010. Uma prova, segundo Chor, de que o mercado fluminense é bastante pulverizado, com espaço para empresas de todos os portes: - A cidade dispõe de muitos terrenos pequenos, que não interessam às grandes empresas, mas podem ser bem explorados pelas pequenas. E algumas podem se destacar.
É o caso da Rubi Engenharia que, com 30 anos de mercado carioca, firmou pela primeira vez uma parceria para seu próximo empreendimento. Em 2010, fará quatro lançamentos, somando um volume de vendas de R$ 80 milhões, montante maior do que a soma dos lançamentos dos últimos cinco anos, que foi de R$ 65 milhões.
- Empresas de capital fechado como a Rubi sofreram um impacto muito menor da volatilidade de preços do mercado com a crise de 2008 e puderam assumir uma postura agressiva durante o período de turbulência. Além disso, elas têm uma estrutura mais enxuta, que permite maior agilidade no processo de tomada de decisão, aspecto importantíssimo em momentos de incerteza - diz Ana Carolina Alvim, sócia da empresa.
Opção por crédito fácil e sem riscos
De fato, mesmo sem o aporte do mercado de ações, empresas de capital fechado também têm atingido bons resultados.
Uma delas é a Calçada. A construtora figura entre as dez que mais unidades lançaram em 2009, de acordo com o ranking da Ademi. Para este ano, estão previstos quatro lançamentos, nos bairros da Tijuca, Freguesia, Penha e Rocha.
- Mesmo com um volume de negócios que chancelariam um IPO (sigla em inglês para oferta pública de ações), a Calçada optou por manter seu capital fechado, já que o fácil acesso a linhas de crédito a juros baixos se mostra mais prudente que o risco da captação de recursos do mercado financeiro. A estrutura familiar também é um dos pontos que pesam a favor dessa decisão - afirma Bruno Oliveira, gestor de marketing da empresa.
Marketing ajuda a puxar as vendas
Com a concorrência cada vez mais acirrada, não basta ter know how para construir, é preciso saber vender o empreendimento.
Sócio-diretor da agência Percepttiva, especializada em marketing imobiliário, Rafael Motta Duarte diz que, a procura por técnicas de marketing pelo setor aumentou 30% nos últimos anos.
- Ferramentas de conquistas, tais como apartamentos decorados, salas de vídeo e material gráfico de alto nível, já se mostraram bem-sucedidas.
Hoje, a grande novidade são as imagens em 3-D e os filmes virtuais, que retratam, com grande fidelidade, como o empreendimento ficará depois de pronto - afirma Duarte.
domingo, 25 de julho de 2010
O BuscaPé do crédito imobiliário.
Talita Abrantes, de EXAME.com 12/03/2010 | 15:00
Consultoras financeiras encontram melhor linha de crédito imobiliário
Após encontrar o imóvel de seus sonhos e checar se a poupança acumulada é suficiente para a entrada, é hora de decidir qual financiamento fará parte da sua vida nos próximos anos. A decisão não é tão simples como era há alguns anos, quando praticamente só a Caixa Econômica Federal (CEF) atuava no mercado de crédito imobiliário. Com a queda dos juros, os principais bancos brasileiros passaram a atuar de forma bastante agressiva nesse setor. Ao mesmo tempo, pesquisar as taxas oferecidas em todos os bancos e comparar o custo efetivo de cada linha de crédito da maneira correta não é tarefa simples - e a maior parte das pessoas acaba avaliando apenas as possibilidades de financiamento oferecidas pela CEF ou pelo banco onde já possui conta corrente.
Um caminho para driblar a via crucis da pesquisa nos bancos é contratar consultoras especializadas. Essas empresas possuem pacotes de serviços que contemplam cada detalhe do processo de financiamento. O carro-chefe é uma ferramenta que se assemelha a um BuscaPé do crédito imobiliário. O cliente acessa o site da consultoria, envia seus dados de renda e do crédito buscado e o sistema se encarrega de apontar todos os bancos que estão dispostos a lhe emprestar dinheiro - e qual fará isso em troca da menor prestação. "Como ninguém tem tempo para ficar procurando em todos os bancos e nem sempre é simples levantar e comparar todas essas informações, o serviço ajuda a pessoa a economizar dinheiro com juros", diz o alemão Raphael Rottgen, sócio da consultoria Sagace.
Rottgen, que trabalhou durante vários anos como gestor de um hedge fund em Londres, decidiu abrir a empresa no Brasil a partir de experiências bem-sucedidas obtidas nos Estados Unidos e Europa, onde é muito comum que um mutuário contrate um consultor para lhe ajudar a encontrar o melhor financiamento. Na Alemanha, por exemplo, somente uma consultoria chamada Interhyp intermediou 36.000 transações no ano passado, que possibilitaram a liberação de 5,2 bilhões de euros em financiamentos a compradores de imóveis.
Para quem tem interesse em contratar o mesmo serviço no Brasil, o primeiro passo é enviar algumas informações pessoais relevantes para a consultora financeira. Dados que apontem a renda bruta e líquida, histórico de emprego, estado civil, além dos valores que se pretende financiar são cruciais para que os bancos avaliem se podem ou não liberar o crédito. "Precisamos entender nosso cliente para então cruzar as informações sobre as capacidades e necessidades financeiras dele com as ofertas oferecidas pelos bancos", afirma Joe Powell, sócio administrativo do Crédito Imobiliário Fácil, uma concorrente da Sagace. Todas essas informações podem ser enviadas por e-mail.
Após identificar as linhas de crédito que cabem em seu perfil juntos aos principais bancos brasileiros, o consultor irá vasculhar quais são as taxas mais vantajosas do mercado para sugerir um financiamento que combine com seu orçamento. Feito isso, é só dar o aval para ele seguir em frente com o processo para a aprovação do crédito. Dependendo do serviço escolhido, você precisará apenas juntar os documentos exigidos pelos bancos. A própria consultoria se encarregará do trâmite do processo.
Com a aprovação do crédito, a consultoria acompanha os procedimentos de análise jurídica do vendedor e do imóvel."Entramos em contato com o vendedor para organizar toda a documentação necessária", diz Powell. Não é preciso se preocupar também com a fase de emissão e registro em cartório do contrato de financiamento.
De acordo com Rottgen, da Sagace, o processo dura até 45 dias para ser finalizado. Este período, contudo, varia, assim como as comissões cobradas pelas consultorias. Na Sagace, por 700 reais é possível contratar apenas o serviço de escolha do melhor crédito imobiliário. Quem quiser se livrar de todas as etapas do financiamento, incluindo toda a burocracia para a assinatura do contrato, deverá desembolsar 1.200 reais. Na Crédito Imobiliário Fácil, o serviço custa 900 reais. Os preços podem parecer salgados, mas a economia obtida pelo mutuário pode ser bem maior. "Uma diferença de 1% nos juros pode significar até 50.000 reais no caso de um contrato de 20 anos, por exemplo", afirma Joe Powell.
Quem não estiver disposto a pagar nada pelo serviço também pode contar com a assessoria de especialistas. O Canal do Crédito é outra empresa que atua nesse segmento de intermediação de crédito imobiliário. A empresa, no entanto, é ligada ao HSBC, que lhe paga as comissões pelo fechamento de negócios. Logo, o mutuário poderá encontrar o melhor financiamento para seu perfil apenas no HSBC, mas não nos demais bancos do sistema financeiro brasileiro.
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Garimpe por conta própria
Caso sua intenção seja o de enfrentar o processo sozinho, prepare-se para gastar os dedos com calculadora e muita pesquisa para encontrar as condições mais favoráveis. Alguns bancos oferecem serviços de simulação do financiamento na internet. Além de poupar tempo e sola de sapato, o recurso facilita na hora de comparar as diversas opções de mercado.
O Banco Central também disponibiliza uma ferramenta que calcula financiamentos com prestações fixas. Embora seja mais simples do que o oferecido pelos bancos, o aplicativo pode ser útil na hora de se organizar para decidir em quantas prestações você pretende pagar o crédito, por exemplo. Mas, lembre-se: essas ferramentas não dispensam uma visita aos bancos e um bom bate-papo com o gerente.
Para quem pretende comprar imóveis de até 500.000 reais, Lúcio Delfino, diretor administrativo da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), aconselha a escolha das linhas de crédito ligadas ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH). De acordo com ele, é comum que na compra de imóveis na planta ou em construção, os compradores façam o financiamento direto com o construtor. Neste caso, a dica é migrar para bancos que utilizem o SFH assim que as chaves forem entregues. "Neste sistema, os juros do financiamento são corrigidos pela Taxa Referencial (TR), mais barata que os índices INPC, IGP-M e CUB, responsáveis pelo reajuste do outro tipo de financiamento", diz.
Sistemas de Amortização
Outra dica de Delfino é ficar de olho nos sistemas de amortização da dívida utilizados pelo banco na hora do financiamento. No Brasil, os métodos mais comuns são o Sistema de Amortização Constante (SAC), o Sistema de Amortização Crescente (SACRE) e a Tabela Price. Nas duas primeiras, a prestação do financiamento diminuirá no decorrer dos anos, o que as torna mais vantajosas.
O mesmo não acontece com a Tabela Price, cujas prestações tendem a aumentar exponencialmente ao longo dos anos. "Ela é apenas uma opção para pessoas que queiram financiar com prestações acima de 30% da renda", diz Delfino. Pelas regras dos bancos, a parcela inicial não pode superar este valor. Em casos como este, é possível começar com uma prestação inicial que tenderá ao crescimento ao longo do tempo. A operação só é indicada para famílias que realmente tenham expectativas de melhora financeira. "Com o SACRE ou SAC você vai pagar no mínimo 20% menos juros", afirma.
Consultoras financeiras encontram melhor linha de crédito imobiliário
Após encontrar o imóvel de seus sonhos e checar se a poupança acumulada é suficiente para a entrada, é hora de decidir qual financiamento fará parte da sua vida nos próximos anos. A decisão não é tão simples como era há alguns anos, quando praticamente só a Caixa Econômica Federal (CEF) atuava no mercado de crédito imobiliário. Com a queda dos juros, os principais bancos brasileiros passaram a atuar de forma bastante agressiva nesse setor. Ao mesmo tempo, pesquisar as taxas oferecidas em todos os bancos e comparar o custo efetivo de cada linha de crédito da maneira correta não é tarefa simples - e a maior parte das pessoas acaba avaliando apenas as possibilidades de financiamento oferecidas pela CEF ou pelo banco onde já possui conta corrente.
Um caminho para driblar a via crucis da pesquisa nos bancos é contratar consultoras especializadas. Essas empresas possuem pacotes de serviços que contemplam cada detalhe do processo de financiamento. O carro-chefe é uma ferramenta que se assemelha a um BuscaPé do crédito imobiliário. O cliente acessa o site da consultoria, envia seus dados de renda e do crédito buscado e o sistema se encarrega de apontar todos os bancos que estão dispostos a lhe emprestar dinheiro - e qual fará isso em troca da menor prestação. "Como ninguém tem tempo para ficar procurando em todos os bancos e nem sempre é simples levantar e comparar todas essas informações, o serviço ajuda a pessoa a economizar dinheiro com juros", diz o alemão Raphael Rottgen, sócio da consultoria Sagace.
Rottgen, que trabalhou durante vários anos como gestor de um hedge fund em Londres, decidiu abrir a empresa no Brasil a partir de experiências bem-sucedidas obtidas nos Estados Unidos e Europa, onde é muito comum que um mutuário contrate um consultor para lhe ajudar a encontrar o melhor financiamento. Na Alemanha, por exemplo, somente uma consultoria chamada Interhyp intermediou 36.000 transações no ano passado, que possibilitaram a liberação de 5,2 bilhões de euros em financiamentos a compradores de imóveis.
Para quem tem interesse em contratar o mesmo serviço no Brasil, o primeiro passo é enviar algumas informações pessoais relevantes para a consultora financeira. Dados que apontem a renda bruta e líquida, histórico de emprego, estado civil, além dos valores que se pretende financiar são cruciais para que os bancos avaliem se podem ou não liberar o crédito. "Precisamos entender nosso cliente para então cruzar as informações sobre as capacidades e necessidades financeiras dele com as ofertas oferecidas pelos bancos", afirma Joe Powell, sócio administrativo do Crédito Imobiliário Fácil, uma concorrente da Sagace. Todas essas informações podem ser enviadas por e-mail.
Após identificar as linhas de crédito que cabem em seu perfil juntos aos principais bancos brasileiros, o consultor irá vasculhar quais são as taxas mais vantajosas do mercado para sugerir um financiamento que combine com seu orçamento. Feito isso, é só dar o aval para ele seguir em frente com o processo para a aprovação do crédito. Dependendo do serviço escolhido, você precisará apenas juntar os documentos exigidos pelos bancos. A própria consultoria se encarregará do trâmite do processo.
Com a aprovação do crédito, a consultoria acompanha os procedimentos de análise jurídica do vendedor e do imóvel."Entramos em contato com o vendedor para organizar toda a documentação necessária", diz Powell. Não é preciso se preocupar também com a fase de emissão e registro em cartório do contrato de financiamento.
De acordo com Rottgen, da Sagace, o processo dura até 45 dias para ser finalizado. Este período, contudo, varia, assim como as comissões cobradas pelas consultorias. Na Sagace, por 700 reais é possível contratar apenas o serviço de escolha do melhor crédito imobiliário. Quem quiser se livrar de todas as etapas do financiamento, incluindo toda a burocracia para a assinatura do contrato, deverá desembolsar 1.200 reais. Na Crédito Imobiliário Fácil, o serviço custa 900 reais. Os preços podem parecer salgados, mas a economia obtida pelo mutuário pode ser bem maior. "Uma diferença de 1% nos juros pode significar até 50.000 reais no caso de um contrato de 20 anos, por exemplo", afirma Joe Powell.
Quem não estiver disposto a pagar nada pelo serviço também pode contar com a assessoria de especialistas. O Canal do Crédito é outra empresa que atua nesse segmento de intermediação de crédito imobiliário. A empresa, no entanto, é ligada ao HSBC, que lhe paga as comissões pelo fechamento de negócios. Logo, o mutuário poderá encontrar o melhor financiamento para seu perfil apenas no HSBC, mas não nos demais bancos do sistema financeiro brasileiro.
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Garimpe por conta própria
Caso sua intenção seja o de enfrentar o processo sozinho, prepare-se para gastar os dedos com calculadora e muita pesquisa para encontrar as condições mais favoráveis. Alguns bancos oferecem serviços de simulação do financiamento na internet. Além de poupar tempo e sola de sapato, o recurso facilita na hora de comparar as diversas opções de mercado.
O Banco Central também disponibiliza uma ferramenta que calcula financiamentos com prestações fixas. Embora seja mais simples do que o oferecido pelos bancos, o aplicativo pode ser útil na hora de se organizar para decidir em quantas prestações você pretende pagar o crédito, por exemplo. Mas, lembre-se: essas ferramentas não dispensam uma visita aos bancos e um bom bate-papo com o gerente.
Para quem pretende comprar imóveis de até 500.000 reais, Lúcio Delfino, diretor administrativo da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), aconselha a escolha das linhas de crédito ligadas ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH). De acordo com ele, é comum que na compra de imóveis na planta ou em construção, os compradores façam o financiamento direto com o construtor. Neste caso, a dica é migrar para bancos que utilizem o SFH assim que as chaves forem entregues. "Neste sistema, os juros do financiamento são corrigidos pela Taxa Referencial (TR), mais barata que os índices INPC, IGP-M e CUB, responsáveis pelo reajuste do outro tipo de financiamento", diz.
Sistemas de Amortização
Outra dica de Delfino é ficar de olho nos sistemas de amortização da dívida utilizados pelo banco na hora do financiamento. No Brasil, os métodos mais comuns são o Sistema de Amortização Constante (SAC), o Sistema de Amortização Crescente (SACRE) e a Tabela Price. Nas duas primeiras, a prestação do financiamento diminuirá no decorrer dos anos, o que as torna mais vantajosas.
O mesmo não acontece com a Tabela Price, cujas prestações tendem a aumentar exponencialmente ao longo dos anos. "Ela é apenas uma opção para pessoas que queiram financiar com prestações acima de 30% da renda", diz Delfino. Pelas regras dos bancos, a parcela inicial não pode superar este valor. Em casos como este, é possível começar com uma prestação inicial que tenderá ao crescimento ao longo do tempo. A operação só é indicada para famílias que realmente tenham expectativas de melhora financeira. "Com o SACRE ou SAC você vai pagar no mínimo 20% menos juros", afirma.
Saiba que garantias as construtoras precisam dar.
São Paulo - Para quem compra imóvel na planta ou em construção, notar qualquer tipo de falha logo após a entrega das chaves é muito frustrante. Quem compra um imóvel novo não espera ter que lidar tão cedo com problemas de infiltração, rachadura, fiação elétrica, etc. No entanto, caso esse tipo de problema ocorra, o comprador não está desamparado: a lei do consumidor exige que construtoras e incorporadoras forneçam um período de garantia de 90 dias para possíveis defeitos aparentes, de fácil constatação, e de cinco anos com relação à solidez e segurança da edificação.
Isso significa que, mesmo depois do imóvel pronto e da chave entregue ao comprador, a construtora tem o dever de arcar com os defeitos denominados “vícios de construção”.
Para informar o comprador em relação aos prazos de garantias para os problemas mais frequentes, a construtora entrega a Tabela de Garantia. Os prazos variam de empresa para empresa.
Se o comprador identificar algum defeito no imóvel, deve comunicar à construtora, por carta protocolada, a natureza e a origem do defeito. A construtora, então, deverá fazer uma inspeção e, constatado que o defeito não foi causado por mau uso ou falta de conservação e/ou manutenção, deverá dar procedimento ao reparo.
Se o problema for detectado em áreas de uso comum, o síndico deve se encarregar de comunicar o problema à construtora.
Defeitos por mau uso
Eventuais problemas decorrentes do uso no dia a dia não são de responsabilidade da construtora. Pesquisas apontam que o mau uso e a manutenção incorreta das edificações são responsáveis por cerca de 10% das falhas e defeitos dos imóveis.
Tais problemas podem ser evitados através da leitura do manual do proprietário, entregue junto com as chaves, que contém todas as informações que o proprietário precisa saber para fazer bom uso do imóvel, como orientações de reforma, segurança e conservação; e dicas de uso do empreendimento.
Fonte exame Imóveis.
Isso significa que, mesmo depois do imóvel pronto e da chave entregue ao comprador, a construtora tem o dever de arcar com os defeitos denominados “vícios de construção”.
Para informar o comprador em relação aos prazos de garantias para os problemas mais frequentes, a construtora entrega a Tabela de Garantia. Os prazos variam de empresa para empresa.
Se o comprador identificar algum defeito no imóvel, deve comunicar à construtora, por carta protocolada, a natureza e a origem do defeito. A construtora, então, deverá fazer uma inspeção e, constatado que o defeito não foi causado por mau uso ou falta de conservação e/ou manutenção, deverá dar procedimento ao reparo.
Se o problema for detectado em áreas de uso comum, o síndico deve se encarregar de comunicar o problema à construtora.
Defeitos por mau uso
Eventuais problemas decorrentes do uso no dia a dia não são de responsabilidade da construtora. Pesquisas apontam que o mau uso e a manutenção incorreta das edificações são responsáveis por cerca de 10% das falhas e defeitos dos imóveis.
Tais problemas podem ser evitados através da leitura do manual do proprietário, entregue junto com as chaves, que contém todas as informações que o proprietário precisa saber para fazer bom uso do imóvel, como orientações de reforma, segurança e conservação; e dicas de uso do empreendimento.
Fonte exame Imóveis.
sábado, 24 de julho de 2010
O que muda no aluguel com a nova Lei do Inquilinato.
Proprietários terão ferramentas para se proteger contra maus pagadores e fiadores ganham voz ativa pela primeira vez Talita Abrantes, de EXAME.com 03/04/2010 | 17:46
Medidas entram em vigor com a promessa de aquecer o mercado imobiliário
Desde que a nova Lei do Inquilinato foi aprovada, no final de 2009, não restam dúvidas de que essa legislação influenciaria o relacionamento entre os proprietários, os inquilinos e os sempre esquecidos fiadores nos contratos de locação de imóveis. A criação do novo marco regulatório alimentou a expectativa de um aquecimento ainda maior no mercado de aluguéis. Isso porque a nova lei reformulou a maneira como os acordos são firmados e deu maior segurança de que os proprietários vão receber o aluguel em dia.
"Em todo processo, o maior entrave sempre foi a celebração do contrato de locação. Encontrar uma boa garantia, seja um fiador ou seguro fiança, era muito complicado", diz Jaques Bushatsky, diretor de legislação do inquilinato do Secovi-SP, o sindicato da habitação. A nova lei mira exatamente este gargalho. Para isso, cria mecanismos que garantem a proteção dos proprietários, além de regulamentar a participação dos fiadores no processo de locação.
Dessa forma, desde 25 de janeiro de 2010, quando as novas regras entraram em vigor, os proprietários ganharam respaldo da Justiça diante da inadimplência de inquilinos cujos contratos não possuem qualquer garantia. O despejo sumário, como o mecanismo é chamado, garante que, por meio de liminar judicial, o locatário que não paga as contas em dia e não possui fiador ou seguro possa ser retirado do imóvel em 15 dias.
Antes, em situações como esta, a única ferramenta que o locador dispunha era exigir o pagamento do aluguel adiantado. Fato que, obviamente, não prevenia contra a inadimplência. Quando, por infelicidade, um inquilino criava o hábito de não cumprir com as obrigações contratuais de pagamento, restava ao proprietário sentar e esperar. E muito. Em média (e nos casos mais otimistas), o processo judicial de despejo durava até 14 meses.
A tradicional morosidade da Justiça brasileira, no entanto, continua sendo uma ducha de água fria para os proprietários. O fato da lei prever a desocupação em até 15 dias não significa, necessariamente, que os locadores que entrarem com uma ação judicial hoje conseguirão, de fato, reaver o imóvel em tão pouco tempo. Levando em conta os procedimentos legais que devem ser adotados nestes casos, especialistas estimam que o processo para a liberação da liminar judicial possa levar até três meses.
As novas regras preveem também mais rapidez no processo de desocupação de imóveis comerciais ao fim do contrato de locação. Caso os locatários não entreguem as chaves em 30 dias, o proprietário pode entrar com uma ação renovatória na Justiça. Assim, se um juiz tomar uma decisão favorável ao locador em primeira instância, o inquilino deverá deixar o imóvel em 30 dias. Antes, este prazo era de seis meses.
Direitos dos fiadores
Aos olhos da lei, até janeiro de 2010, quando a nova legislação passou a valer, os fiadores eram praticamente figurantes nos processos de locação. Mas quem já assumiu esse tipo de responsabilidade com um locatário inadimplente sabe que na vida real o roteiro não é bem assim. Sem qualquer direito ou recurso de proteção, muitos fiadores ao longo dos últimos anos perderam seus bens apenas porque estavam amarrados a um contrato. Algumas vezes, até contra a própria vontade. Isso porque, antes da nova lei, a relação que fiador assumia com locatário era semelhante a um casamento que só podia ser desfeito com o acordo de ambas as partes. "Os fiadores agora têm a possibilidade de divórcio", afirma Bushatsky, do Secovi-SP.
Já estão regulamentadas quais são as situações em que o fiador poderá exonerar suas obrigações contratuais. Desde o Código Civil de 2002, esses direitos já eram válidos para fiadores de outras modalidades, como arrendamentos em fazendas. Mas só com a Nova Lei do Inquilinato isso foi estendido para a locação imobiliária.
De acordo com as diretrizes, os fiadores de imóveis têm o direito de deixar o negócio quando o contrato acabar e o inquilino decidir renová-lo. Também ficam desobrigados de continuar com a responsabilidade em caso de morte do locatário ou de separação dos inquilinos. O processo para se desamarrar dessa obrigação é simples: basta notificar locador e locatário em carta protocolada em cartório.
Medidas entram em vigor com a promessa de aquecer o mercado imobiliário
Desde que a nova Lei do Inquilinato foi aprovada, no final de 2009, não restam dúvidas de que essa legislação influenciaria o relacionamento entre os proprietários, os inquilinos e os sempre esquecidos fiadores nos contratos de locação de imóveis. A criação do novo marco regulatório alimentou a expectativa de um aquecimento ainda maior no mercado de aluguéis. Isso porque a nova lei reformulou a maneira como os acordos são firmados e deu maior segurança de que os proprietários vão receber o aluguel em dia.
"Em todo processo, o maior entrave sempre foi a celebração do contrato de locação. Encontrar uma boa garantia, seja um fiador ou seguro fiança, era muito complicado", diz Jaques Bushatsky, diretor de legislação do inquilinato do Secovi-SP, o sindicato da habitação. A nova lei mira exatamente este gargalho. Para isso, cria mecanismos que garantem a proteção dos proprietários, além de regulamentar a participação dos fiadores no processo de locação.
Dessa forma, desde 25 de janeiro de 2010, quando as novas regras entraram em vigor, os proprietários ganharam respaldo da Justiça diante da inadimplência de inquilinos cujos contratos não possuem qualquer garantia. O despejo sumário, como o mecanismo é chamado, garante que, por meio de liminar judicial, o locatário que não paga as contas em dia e não possui fiador ou seguro possa ser retirado do imóvel em 15 dias.
Antes, em situações como esta, a única ferramenta que o locador dispunha era exigir o pagamento do aluguel adiantado. Fato que, obviamente, não prevenia contra a inadimplência. Quando, por infelicidade, um inquilino criava o hábito de não cumprir com as obrigações contratuais de pagamento, restava ao proprietário sentar e esperar. E muito. Em média (e nos casos mais otimistas), o processo judicial de despejo durava até 14 meses.
A tradicional morosidade da Justiça brasileira, no entanto, continua sendo uma ducha de água fria para os proprietários. O fato da lei prever a desocupação em até 15 dias não significa, necessariamente, que os locadores que entrarem com uma ação judicial hoje conseguirão, de fato, reaver o imóvel em tão pouco tempo. Levando em conta os procedimentos legais que devem ser adotados nestes casos, especialistas estimam que o processo para a liberação da liminar judicial possa levar até três meses.
As novas regras preveem também mais rapidez no processo de desocupação de imóveis comerciais ao fim do contrato de locação. Caso os locatários não entreguem as chaves em 30 dias, o proprietário pode entrar com uma ação renovatória na Justiça. Assim, se um juiz tomar uma decisão favorável ao locador em primeira instância, o inquilino deverá deixar o imóvel em 30 dias. Antes, este prazo era de seis meses.
Direitos dos fiadores
Aos olhos da lei, até janeiro de 2010, quando a nova legislação passou a valer, os fiadores eram praticamente figurantes nos processos de locação. Mas quem já assumiu esse tipo de responsabilidade com um locatário inadimplente sabe que na vida real o roteiro não é bem assim. Sem qualquer direito ou recurso de proteção, muitos fiadores ao longo dos últimos anos perderam seus bens apenas porque estavam amarrados a um contrato. Algumas vezes, até contra a própria vontade. Isso porque, antes da nova lei, a relação que fiador assumia com locatário era semelhante a um casamento que só podia ser desfeito com o acordo de ambas as partes. "Os fiadores agora têm a possibilidade de divórcio", afirma Bushatsky, do Secovi-SP.
Já estão regulamentadas quais são as situações em que o fiador poderá exonerar suas obrigações contratuais. Desde o Código Civil de 2002, esses direitos já eram válidos para fiadores de outras modalidades, como arrendamentos em fazendas. Mas só com a Nova Lei do Inquilinato isso foi estendido para a locação imobiliária.
De acordo com as diretrizes, os fiadores de imóveis têm o direito de deixar o negócio quando o contrato acabar e o inquilino decidir renová-lo. Também ficam desobrigados de continuar com a responsabilidade em caso de morte do locatário ou de separação dos inquilinos. O processo para se desamarrar dessa obrigação é simples: basta notificar locador e locatário em carta protocolada em cartório.
Quando vale a pena comprar um imóvel como investimento.
Especialistas dizem que a aquisição é um investimento interessante desde que haja expectativa de valorização dos imóveis no longo prazoEduardo Tavares , de EXAME.com 03/04/2010 | 17:37
Se você já cogitou a ideia de investir em imóveis, sabe o quanto é complexo fazer a melhor escolha. Optar por oportunidades que ainda estão na planta ou comprar um imóvel já construído? Encarar os juros do financiamento ou investir em fundos de renda fixa? As respostas não são simples. Afinal, envolvem diversas variáveis - algumas até intangíveis, como dizem especialistas. Entretanto, mesmo que o problema não seja apenas numérico, é possível tomar uma boa decisão desde que se esteja disposto a correr atrás de informações.
Para Alexandre Melão, sócio da imobiliária Drive, quando se fala em comprar um apartamento ainda na planta, por exemplo, um bom trabalho de pesquisa pode significar lucro para o investidor. Ao entrar em um financiamento com essa característica, já se tem a perspectiva de uma valorização que vai de 20% a 30% entre o início das obras e a entrega do imóvel (em média, um período de 25 a 30 meses).
Essa valorização, contudo, nem sempre torna a operação mais vantajosa. Se o investidor pretende comprar o imóvel para alugá-lo, escolher um já construído representa a possibilidade de obter receitas de locação a partir do fechamento do contrato. Neste caso, o primeiro ponto a ser considerado é o que se paga pelo financiamento. Ademar Larini, presidente da Credipronto, uma joint venture entre a empresa de consultoria imobiliária Lopes e o banco Itaú Unibanco, explica que, ao tomar uma decisão, é preciso comparar o aluguel com tudo o que está embutido em uma parcela de financiamento. "Há quatro componentes: a amortização do principal (o dinheiro emprestado para a compra do imóvel propriamente), as despesas com juros, o seguro e as demais tarifas", diz.
Tomemos como exemplo a compra de um imóvel de 66 metros quadrados já pronto, na zona oeste de São Paulo, avaliado em 220.000 reais. Dando uma entrada de 30% (aproximadamente 60.000 reais) e financiando o restante em 30 anos, o comprador deve pagar uma taxa efetiva prefixada de 10,5% ao ano. O valor das parcelas deve ser de aproximadamente 1.750 reais: 1.255 reais de juros, 417 reais de amortização, 53 reais de seguros e 25 reais de outras taxas.
Se você já cogitou a ideia de investir em imóveis, sabe o quanto é complexo fazer a melhor escolha. Optar por oportunidades que ainda estão na planta ou comprar um imóvel já construído? Encarar os juros do financiamento ou investir em fundos de renda fixa? As respostas não são simples. Afinal, envolvem diversas variáveis - algumas até intangíveis, como dizem especialistas. Entretanto, mesmo que o problema não seja apenas numérico, é possível tomar uma boa decisão desde que se esteja disposto a correr atrás de informações.
Para Alexandre Melão, sócio da imobiliária Drive, quando se fala em comprar um apartamento ainda na planta, por exemplo, um bom trabalho de pesquisa pode significar lucro para o investidor. Ao entrar em um financiamento com essa característica, já se tem a perspectiva de uma valorização que vai de 20% a 30% entre o início das obras e a entrega do imóvel (em média, um período de 25 a 30 meses).
Essa valorização, contudo, nem sempre torna a operação mais vantajosa. Se o investidor pretende comprar o imóvel para alugá-lo, escolher um já construído representa a possibilidade de obter receitas de locação a partir do fechamento do contrato. Neste caso, o primeiro ponto a ser considerado é o que se paga pelo financiamento. Ademar Larini, presidente da Credipronto, uma joint venture entre a empresa de consultoria imobiliária Lopes e o banco Itaú Unibanco, explica que, ao tomar uma decisão, é preciso comparar o aluguel com tudo o que está embutido em uma parcela de financiamento. "Há quatro componentes: a amortização do principal (o dinheiro emprestado para a compra do imóvel propriamente), as despesas com juros, o seguro e as demais tarifas", diz.
Tomemos como exemplo a compra de um imóvel de 66 metros quadrados já pronto, na zona oeste de São Paulo, avaliado em 220.000 reais. Dando uma entrada de 30% (aproximadamente 60.000 reais) e financiando o restante em 30 anos, o comprador deve pagar uma taxa efetiva prefixada de 10,5% ao ano. O valor das parcelas deve ser de aproximadamente 1.750 reais: 1.255 reais de juros, 417 reais de amortização, 53 reais de seguros e 25 reais de outras taxas.
Sete dicas para não perder seu imóvel financiado.
Talita Abrantes, de EXAME.com 12/03/2010 | 15:11
Bastam três meses de inadimplência para que banco retome o imóvel
Para muitos, o financiamento imobiliário é o empurrão que faltava para a compra de um imóvel. No entanto, a falta de planejamento e outros pequenos deslizes no processo de contratação do crédito podem ser suficientes para transformar o sonho da casa própria em um pesadelo para o mutuário.
Desde 2004, o Brasil possui uma legislação bastante rígida com os devedores inadimplentes. Ao mesmo tempo em que essas leis permitiram a queda dos juros no financiamento dos imóveis também tornaram mais fácil para os bancos retomarem os bens de mutuários devedores.
De acordo com Lúcio Delfino, diretor administrativo da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), bastam três prestações do financiamento não pagas para que o imóvel possa ser retomado pelos credores. Caso seja a vontade do banco, rapidamente esse imóvel poderá ir a leilão, com o posterior despejo do mau pagador.
Abaixo, especialistas em financiamento imobiliário explicam como evitar os principais erros no crédito imobiliário:
1. Fique de olho nas exigências
Antes de começar a cogitar o crédito imobiliário como recurso para a compra de seu imóvel, leve em conta todas as características exigidas pelas instituições financeiras. Os bancos privados, geralmente, financiam apenas 80% do imóvel. Na Caixa Econômica Federal é possível fazer financiamento de até 90% do valor de compra. Em geral, a primeira prestação mensal da parcela financiada não pode, por lei, ultrapassar 30% da renda líquida do comprador. O mais recomendado é ficar bem abaixo desse limite. Uma boa ideia é tomar um empréstimo com um prazo de pagamento maior para diminuir o valor de cada pestação. Depois, caso queira amortizar a dívida mais rapidamente, o mutuário poderá fazê-lo a partir de uma negociaçaõ com o banco. Para avaliar se liberam ou não um empréstimo, cada banco utiliza critérios próprios. Mas nenhum concede crédito para pessoas que tem o nome no SPC ou Serasa. Caso esse seja seu caso, será necessário pagar para limpar o nome antes de tomar o empréstimo.
2. Tome o crédito certo
Na hora de escolher a melhor linha de crédito imobiliário, abuse dos cálculos. Faça simulações, converse com especialistas e compare. A dica pode ser óbvia, mas muitas pessoas caem na inadimplência simplesmente porque não escolheram o melhor plano de financiamento. Aparentemente, as taxas de juros cobradas pelos bancos parecem bastante semelhantes. Mas, por muito pouco elas podem causar um rombo no seu orçamento. "Uma diferença de 1% nos juros pode significar até 50 mil reais em 20 anos", afirma Joe Powell, da consultoria Crédito Imobiliário Fácil. (Confira a matéria "O Buscapé do Crédito Imobiliário"). Outra dica é avaliar o custo total do crédito, o que inclui, além dos juros, uma taxa mensal cobrada pelo banco, outras taxas e seguros. Avalie também os sistemas de correção dos contratos. Segundo Raphael Rottgen, da consultoria Sagace, os contratos de juros prefixados ainda são muito caros no Brasil. Hoje o mais comum é que o banco cobre uma taxa fixa mais a TR (Taxa Referencial), que é pós-fixada. Como a TR é muito baixa e varia pouco de acordo com as oscilações da Selic, o risco da parcela pós-fixada é baixo e não compensa o aumento do custo do financiamento gerado pela taxa totalmente prefixada. Rottgen também aconselha os tomadores a evitar contratos de financiamento corrigidos pela Tabela Price e a optar pelos corrigidos pela SAC ou SACRE - porque os juros pagos vão diminuindo com o tempo.
3. Tenha consciência de bolso
O principal escorregão dos mutuários inadimplentes é, sem sombra de dúvida, a falta de planejamento financeiro. "As pessoas se esquecem que estão contraindo uma dívida de longo prazo, algo que ele pode levar até algumas décadas para quitar", afirma Marcelo Prata, CEO da consultoria Canal do Crédito Imobiliário. Por isso, é importante colocar na ponta do lápis cada um de seus gastos mensais e sempre levar em conta a possibilidade de outros imprevistos. A prestação que hoje cabe perfeitamente no seu bolso pode se transformar em uma obrigação hercúlea em caso de perda de emprego, por exemplo. A recomendação dos especialistas é sempre ter uma poupança para superar eventuais obstáculos.
4. Não fique com a corda no pescoço
"Muita gente usa tudo o que tem para a compra da casa e se assusta com as despesas de escritura, contrato de financiamento e ITBI (Imposto Sobre Transmissão de Bens (Imóveis)", diz Prata, do Canal do Crédito Imobiliário. A dica é reservar pelo menos 5% do valor do imóvel para esses gastos. Outro ponto facilmente esquecido são os possíveis investimentos com o imóvel que está sendo comprado. "Pode ter custo de reforma, seguro e mudança. Tudo tem que ser levado em consideração", diz Raphael Rottgen, da consultoria Sagace. Além disso, se você optar por bancos privados, pelo menos 20% do valor do imóvel terá que sair do seu bolso logo de cara. Os recursos do FGTS podem ajudar a compor a entrada.
5. Não se apresse
Uma prática bastante comum nas transações imobiliárias que dependem de financiamento é a assinatura de um contrato de promessa de compra e venda de imóveis. Mas não assuma este compromisso antes da certeza de que você conseguirá o crédito no banco, aconselham os especialistas. "Vá até a agência bancária e peça uma análise prévia de seu perfil para checar se conseguirá o crédito", diz Delfino, da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH). A mesma dica vale para o imóvel que será comprado. Verifique se ele tem todas as características exigidas pelos bancos. Para isso, sempre peça para consultar a certidão de matrícula com ônus e ações. Este documento possui informações essenciais para esta operação, como metragem do imóvel e sua situação jurídica. Dessa forma, o comprador não fica sujeito a comprar um imóvel que depois venha a ser penhorado na Justiça.
6. Calcule o tempo
Fique atento para o prazo de liberação de crédito determinado nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis. Se a data prevista para a assinatura do contrato de financiamento superar este prazo, você pode ser penalizado. A solução é determinar um período de no mínimo 60 dias para a conclusão do negócio de forma que haja uma boa folga para atender todas as exigências do banco.
7. Evite consórcios
Os consórcios estão longe de ter no exterior a popularidade que tem no Brasil. O custo para a aquisição de um imóvel parece ser bem menor - afinal, não há pagamento de juros, apenas de uma taxa de administração que varia entre 1,5% e 2,4% ao ano. Isso porque muitos consorciados não percebem que o dinheiro que pagam a cada mês ao consórcio não está sendo remunerado - ao contrário do que seria caso fosse depositado em alguma aplicação financeira. Esses recursos, na verdade, são aplicados pela própria administradora do consórcio, que fica com a remuneração. Para Raphael Rottgen, da Sagace, os consórcios são indicados apenas para quem quer ter uma espécie de poupança forçada e para quem não conseguiu outro tipo de crédito mobiliário no banco.
Bastam três meses de inadimplência para que banco retome o imóvel
Para muitos, o financiamento imobiliário é o empurrão que faltava para a compra de um imóvel. No entanto, a falta de planejamento e outros pequenos deslizes no processo de contratação do crédito podem ser suficientes para transformar o sonho da casa própria em um pesadelo para o mutuário.
Desde 2004, o Brasil possui uma legislação bastante rígida com os devedores inadimplentes. Ao mesmo tempo em que essas leis permitiram a queda dos juros no financiamento dos imóveis também tornaram mais fácil para os bancos retomarem os bens de mutuários devedores.
De acordo com Lúcio Delfino, diretor administrativo da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), bastam três prestações do financiamento não pagas para que o imóvel possa ser retomado pelos credores. Caso seja a vontade do banco, rapidamente esse imóvel poderá ir a leilão, com o posterior despejo do mau pagador.
Abaixo, especialistas em financiamento imobiliário explicam como evitar os principais erros no crédito imobiliário:
1. Fique de olho nas exigências
Antes de começar a cogitar o crédito imobiliário como recurso para a compra de seu imóvel, leve em conta todas as características exigidas pelas instituições financeiras. Os bancos privados, geralmente, financiam apenas 80% do imóvel. Na Caixa Econômica Federal é possível fazer financiamento de até 90% do valor de compra. Em geral, a primeira prestação mensal da parcela financiada não pode, por lei, ultrapassar 30% da renda líquida do comprador. O mais recomendado é ficar bem abaixo desse limite. Uma boa ideia é tomar um empréstimo com um prazo de pagamento maior para diminuir o valor de cada pestação. Depois, caso queira amortizar a dívida mais rapidamente, o mutuário poderá fazê-lo a partir de uma negociaçaõ com o banco. Para avaliar se liberam ou não um empréstimo, cada banco utiliza critérios próprios. Mas nenhum concede crédito para pessoas que tem o nome no SPC ou Serasa. Caso esse seja seu caso, será necessário pagar para limpar o nome antes de tomar o empréstimo.
2. Tome o crédito certo
Na hora de escolher a melhor linha de crédito imobiliário, abuse dos cálculos. Faça simulações, converse com especialistas e compare. A dica pode ser óbvia, mas muitas pessoas caem na inadimplência simplesmente porque não escolheram o melhor plano de financiamento. Aparentemente, as taxas de juros cobradas pelos bancos parecem bastante semelhantes. Mas, por muito pouco elas podem causar um rombo no seu orçamento. "Uma diferença de 1% nos juros pode significar até 50 mil reais em 20 anos", afirma Joe Powell, da consultoria Crédito Imobiliário Fácil. (Confira a matéria "O Buscapé do Crédito Imobiliário"). Outra dica é avaliar o custo total do crédito, o que inclui, além dos juros, uma taxa mensal cobrada pelo banco, outras taxas e seguros. Avalie também os sistemas de correção dos contratos. Segundo Raphael Rottgen, da consultoria Sagace, os contratos de juros prefixados ainda são muito caros no Brasil. Hoje o mais comum é que o banco cobre uma taxa fixa mais a TR (Taxa Referencial), que é pós-fixada. Como a TR é muito baixa e varia pouco de acordo com as oscilações da Selic, o risco da parcela pós-fixada é baixo e não compensa o aumento do custo do financiamento gerado pela taxa totalmente prefixada. Rottgen também aconselha os tomadores a evitar contratos de financiamento corrigidos pela Tabela Price e a optar pelos corrigidos pela SAC ou SACRE - porque os juros pagos vão diminuindo com o tempo.
3. Tenha consciência de bolso
O principal escorregão dos mutuários inadimplentes é, sem sombra de dúvida, a falta de planejamento financeiro. "As pessoas se esquecem que estão contraindo uma dívida de longo prazo, algo que ele pode levar até algumas décadas para quitar", afirma Marcelo Prata, CEO da consultoria Canal do Crédito Imobiliário. Por isso, é importante colocar na ponta do lápis cada um de seus gastos mensais e sempre levar em conta a possibilidade de outros imprevistos. A prestação que hoje cabe perfeitamente no seu bolso pode se transformar em uma obrigação hercúlea em caso de perda de emprego, por exemplo. A recomendação dos especialistas é sempre ter uma poupança para superar eventuais obstáculos.
4. Não fique com a corda no pescoço
"Muita gente usa tudo o que tem para a compra da casa e se assusta com as despesas de escritura, contrato de financiamento e ITBI (Imposto Sobre Transmissão de Bens (Imóveis)", diz Prata, do Canal do Crédito Imobiliário. A dica é reservar pelo menos 5% do valor do imóvel para esses gastos. Outro ponto facilmente esquecido são os possíveis investimentos com o imóvel que está sendo comprado. "Pode ter custo de reforma, seguro e mudança. Tudo tem que ser levado em consideração", diz Raphael Rottgen, da consultoria Sagace. Além disso, se você optar por bancos privados, pelo menos 20% do valor do imóvel terá que sair do seu bolso logo de cara. Os recursos do FGTS podem ajudar a compor a entrada.
5. Não se apresse
Uma prática bastante comum nas transações imobiliárias que dependem de financiamento é a assinatura de um contrato de promessa de compra e venda de imóveis. Mas não assuma este compromisso antes da certeza de que você conseguirá o crédito no banco, aconselham os especialistas. "Vá até a agência bancária e peça uma análise prévia de seu perfil para checar se conseguirá o crédito", diz Delfino, da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH). A mesma dica vale para o imóvel que será comprado. Verifique se ele tem todas as características exigidas pelos bancos. Para isso, sempre peça para consultar a certidão de matrícula com ônus e ações. Este documento possui informações essenciais para esta operação, como metragem do imóvel e sua situação jurídica. Dessa forma, o comprador não fica sujeito a comprar um imóvel que depois venha a ser penhorado na Justiça.
6. Calcule o tempo
Fique atento para o prazo de liberação de crédito determinado nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis. Se a data prevista para a assinatura do contrato de financiamento superar este prazo, você pode ser penalizado. A solução é determinar um período de no mínimo 60 dias para a conclusão do negócio de forma que haja uma boa folga para atender todas as exigências do banco.
7. Evite consórcios
Os consórcios estão longe de ter no exterior a popularidade que tem no Brasil. O custo para a aquisição de um imóvel parece ser bem menor - afinal, não há pagamento de juros, apenas de uma taxa de administração que varia entre 1,5% e 2,4% ao ano. Isso porque muitos consorciados não percebem que o dinheiro que pagam a cada mês ao consórcio não está sendo remunerado - ao contrário do que seria caso fosse depositado em alguma aplicação financeira. Esses recursos, na verdade, são aplicados pela própria administradora do consórcio, que fica com a remuneração. Para Raphael Rottgen, da Sagace, os consórcios são indicados apenas para quem quer ter uma espécie de poupança forçada e para quem não conseguiu outro tipo de crédito mobiliário no banco.
O que fazer quando a construtora atrasa o imóvel.
Prazo para pedir na Justiça indenização pelo atraso na entrega da obra é de até cinco anos 06/05/2010 | 10:55
São Paulo - Muitos imóveis são vendidos na planta, com prazos de entrega pré-determinados em contrato. De acordo com ranking do Procon, porém, o atraso na entrega do imóvel é uma das principais reclamações no setor de habitação.
+ Todas as notícias de Imóveis "O número de reclamações quanto a atraso na entrega de imóveis aumentou muito nos últimos meses. Há construtoras com mais de dois anos de atraso na entrega das obras e o consumidor que comprou um imóvel para se ver livre do aluguel ou para investir, fica no prejuízo", diz José Geraldo Tardin, presidente do Ibedec (Instituto de Defesa do Consumidor).
Tardin destaca que "a maioria dos contratos de venda de imóvel na planta prevê cláusula de carência para a entrega da obra, sem que a construtora comprove qualquer fato. Isto coloca o consumidor em uma situação de completo desequilíbrio em relação à construtora, o que o CDC proíbe e a Justiça tem declarado nula este tipo de cláusula".
Para Tardin, pleitear uma indenização nos casos de atraso é um direito que assiste aos consumidores e normalmente é fixado pela Justiça em 0,5 a 1% do valor de mercado do imóvel multiplicado pelos meses de atraso na entrega.
Outra opção para o consumidor é buscar a rescisão do contrato pela inadimplência da construtora, onde teria direito a receber de volta 100% dos valores que pagou e ainda pleitear indenização pelo desfazimento do contrato.
O consumidor José Mendonça, de Brasília (DF), comprou um imóvel na planta com prazo de entrega para 30 de setembro de 2006. Porém a entrega só foi feita em 24 de abril de 2007. Orientado pelo Ibedec, ele recorreu ao Judiciário e em sentença da 11ª Vara Cível de Brasília, obteve a indenização de 0,8% ao mês do valor de mercado do imóvel pelo período em que a construtora atrasou o pagamento.
O Ibedec orienta que os consumidores que se encontram nesta situação podem recorrer à Justiça de duas formas: individual ou coletivamente.
Para recorrer sozinho o consumidor movimentará um processo mostrando o contrato e a publicidade onde conste a promessa do prazo de entrega e confrontará tal prazo com o estágio atual da obra a data da efetiva entrega.
Coletivamente, o Ibedec pode representar os consumidores de um mesmo prédio ou condomínio através de uma única ação. As vantagens são que os consumidores não precisarão adiantar custas e nem honorários periciais caso seja necessário.
O prazo para propor ação que vise indenização pelo atraso na entrega da obra é de até cinco anos contados do atraso.
São Paulo - Muitos imóveis são vendidos na planta, com prazos de entrega pré-determinados em contrato. De acordo com ranking do Procon, porém, o atraso na entrega do imóvel é uma das principais reclamações no setor de habitação.
+ Todas as notícias de Imóveis "O número de reclamações quanto a atraso na entrega de imóveis aumentou muito nos últimos meses. Há construtoras com mais de dois anos de atraso na entrega das obras e o consumidor que comprou um imóvel para se ver livre do aluguel ou para investir, fica no prejuízo", diz José Geraldo Tardin, presidente do Ibedec (Instituto de Defesa do Consumidor).
Tardin destaca que "a maioria dos contratos de venda de imóvel na planta prevê cláusula de carência para a entrega da obra, sem que a construtora comprove qualquer fato. Isto coloca o consumidor em uma situação de completo desequilíbrio em relação à construtora, o que o CDC proíbe e a Justiça tem declarado nula este tipo de cláusula".
Para Tardin, pleitear uma indenização nos casos de atraso é um direito que assiste aos consumidores e normalmente é fixado pela Justiça em 0,5 a 1% do valor de mercado do imóvel multiplicado pelos meses de atraso na entrega.
Outra opção para o consumidor é buscar a rescisão do contrato pela inadimplência da construtora, onde teria direito a receber de volta 100% dos valores que pagou e ainda pleitear indenização pelo desfazimento do contrato.
O consumidor José Mendonça, de Brasília (DF), comprou um imóvel na planta com prazo de entrega para 30 de setembro de 2006. Porém a entrega só foi feita em 24 de abril de 2007. Orientado pelo Ibedec, ele recorreu ao Judiciário e em sentença da 11ª Vara Cível de Brasília, obteve a indenização de 0,8% ao mês do valor de mercado do imóvel pelo período em que a construtora atrasou o pagamento.
O Ibedec orienta que os consumidores que se encontram nesta situação podem recorrer à Justiça de duas formas: individual ou coletivamente.
Para recorrer sozinho o consumidor movimentará um processo mostrando o contrato e a publicidade onde conste a promessa do prazo de entrega e confrontará tal prazo com o estágio atual da obra a data da efetiva entrega.
Coletivamente, o Ibedec pode representar os consumidores de um mesmo prédio ou condomínio através de uma única ação. As vantagens são que os consumidores não precisarão adiantar custas e nem honorários periciais caso seja necessário.
O prazo para propor ação que vise indenização pelo atraso na entrega da obra é de até cinco anos contados do atraso.
Um jeito inteligente de investir em imóveis.
João Sandrini, de EXAME.com 31/03/2010 | 09:08
Veja dez motivos para optar pelos fundos imobiliários ao invés de comprar um imóvel para depois alugá-lo
+ Todas as notícias de Finanças Muitos brasileiros já sabem que, para ficar sócio de uma empresa gigantesca como a Vale ou a Petrobras, basta comprar suas ações na BM&FBovespa. Ao fazer essa opção, o investidor torna-se sócio de uma companhia sólida e com enormes vantagens competitivas, ganha uma fonte de renda ao receber regularmente dividendos e juros sobre o capital próprio e, se tudo der certo, ainda obtém um retorno com a valorização das ações. O que muito pouca gente sabe é que, da mesma forma, também é possível investir em quotas de grandes empreendimentos imobiliários - como o shopping Higienópolis, em São Paulo - para faturar com as receitas de aluguel e a futura valorização do imóvel.
Esse tipo de investimento pode ser feito por meio dos fundos imobiliários. Trata-se, é verdade, de uma aplicação ainda pouco popular no Brasil. Segundo a Comissão de Valores Mobiliários (CVM), havia no começo de 2010 cerca de 5,6 bilhões de reais investidos em fundos imobiliários - contra mais de 300 bilhões de dólares nos Estados Unidos. A previsão de especialistas é que, com a queda das taxas de juros, esse número cresça exponencialmente no Brasil nos próximos anos. Para quem acha que já é hora de começar a retirar parte do patrimônio da segurança dos títulos públicos, especialistas dizem que há pelo menos dez vantagens em comprar quotas de fundos imobiliários ao invés de adquirir um imóvel para depois alugá-lo. Abaixo o Portal EXAME explica cada um desses benefícios:
1 - Incentivos tributários: Quando alguém aluga um imóvel, tem que pagar à Receita Federal até 27,5% do lucro obtido a título de Imposto de Renda.Já no fundo imobiliário, há isenção de Imposto de Renda para os rendimentos pagos aos investidores pessoa física que possuam menos de 10% das quotas. O fundo também precisa ter mais de 50 investidores e suas quotas devem ser negociadas exclusivamente na Bovespa ou no mercado de balcão organizado. Como os administradores de fundos imobiliários sabem que aproveitar esse incentivo tributário ajuda a atrair investidores, todos os produtos oferecidos a pessoas físicas até hoje no Brasil se enquadravam nessas regras.
2 - Rentabilidade: "O fundo imobiliário tem uma rentabilidade bem interessante quando comparada à dos investimentos diretos em imóveis", diz Charles Ferraz, superintendente de investimentos do private bank do Itaú Unibanco. Alguns dos primeiros fundos brasileiros deram resultados extraordinários, como o do shopping Higienópolis, administrado pela Rio Bravo. Esse fundo rendeu 917% entre seu lançamento em 1999 e janeiro de 2010, segundo Martim Fass, diretor de investimentos imobiliários da Rio Bravo. Cada quota do fundo valorizou-se de 100 reais para 335 reais. O restante dos ganhos foi obtido com a cobrança de aluguéis de lojas e outras receitas do shopping distribuídas aos quotistas. Mas também há casos em que o retorno decepcionou. Quem investiu no fundo imobiliário Continental Square Faria Lima no lançamento em 2000 teve suas quotas valorizadas de 1 real para apenas 1,12 real - portanto, muito abaixo da inflação. Em geral, porém, quem investe não se decepciona. Recentemente a RB Capital, empresa de investimentos no setor imobiliário formada por ex-executivos dos bancos Pactual e Garantia, lançou o fundo RB Capital Renda 1 com uma rentabilidade equivalente à inflação pelo IPCA mais 9,35% ao ano. Títulos públicos indexados à inflação (as NTN-B) pagavam, na mesma época, IPCA mais 6,5%. "Qualquer fundo imobiliário que pague ao menos 2 pontos percentuais de spread em relação aos títulos públicos indexados à inflação já começa a apresentar uma relação de risco e retorno interessante", diz Charles Ferraz, do Itaú Unibanco. Ele afirma, no entanto, que os fundos imobiliários devem ser utilizados como opção de diversificação. Dentro de uma carteira de 1 milhão de reais, por exemplo, seria interessante ter, no máximo, 10% aplicado em um fundo imobiliário.
3 - Liquidez: Para aproveitar a isenção de IR, todos os fundos imobiliários oferecidos a pessoas físicas no Brasil possuem quotas negociados na Bovespa ou no mercado de balcão organizado. O número de negócios com fundos imobiliários é bem menor do que o de ações de grandes empresas. Nenhum dos 32 fundos negociados no mercado secundário registra movimentações todos os dias. Ainda assim, a liquidez costuma ser bem maior do que a de uma casa ou apartamento. "É raro que alguém interessado em vender um pequeno número de quotas tenha de esperar mais de uma semana para encontrar um comprador", diz Sérgio Belleza, consultor para fundos imobiliários. O grande gargalo ao aumento da liquidez vem da própria estratégia dos investidores. A maioria deles costuma ficar sem negociar as quotas de fundo por vários anos porque trata a aplicação como uma espécie de plano de previdência - ou algo que vai lhe garantir uma fonte de renda após a aposentadoria.
4 - Facilidade para fechar negócio: Comprar um imóvel costuma ser bastante trabalhoso. É necessário conversar dezenas de vezes com corretores, gastar sola de sapato visitando imóveis e ter conhecimento do mercado para saber quando o preço pedido pelo vendedor é atrativo. Já os investimentos do fundo imobiliário são definidos pelo administrador, que, em geral, conta com uma equipe de profissionais especializados em encontrar boas oportunidades no setor. Entre as empresas que possuem um bom histórico na constituição de fundos imobiliários bastante rentáveis, estão a RB Capital, a Rio Bravo, a Ourinvest, a Coinvalores e o Credit Suisse Hedging-Griffo. Para comprar ou vender uma quota de um fundo, basta abrir uma conta em uma corretora de valores. Além de negociar ações, derivativos ou títulos públicos, boa parte delas também intermedeia negócios com quotas de fundos imobiliários. Segundo o consultor Sérgio Belleza, investidores experientes preferem comprar as quotas na época da constituição de um fundo porque muitas vezes é possível pagar um preço mais interessante. A distribuição das quotas exige um esforço de captação de recursos de investidores parecido com aquele feito pelas empresas em um IPO (oferta inicial de ações, na sigla em inglês). Os fundos publicam um aviso ao mercado sobre as condições da distribuição, colocam o prospecto da oferta à disposição dos investidores e fazem um road show para tirar as dúvidas dos interessados. Segundo Marcelo Michaluá, diretor-executivo da RB Capital, é importante sempre ler o prospecto para avaliar se o gestor planeja investir em imóveis com as características desejadas. Se não houver nenhuma oferta inicial interessante no momento, o investidor também poderá comprar quotas no mercado secundário (Bovespa ou mercado de balcão organizado). As ordens de compra e venda das quotas podem ser registradas via home broker ou pelo telefone de boa parte das corretoras. A liquidação dos negócios acontece três dias depois de sua realização - assim como no mercado de ações. Nos casos de clientes de algum private bank, a transação é ainda mais fácil. Basta se aconselhar sobre o negócio com o funcionário responsável no banco que ele mesmo poderá auxiliá-lo posteriormente na aquisição das quotas.
5 - Diversificação: Ao comprar um fundo imobiliário, o investidor pode comprar vários imóveis. Desde 2009, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) permite que os fundos comprem também partes de empreendimentos, letras hipotecárias, letras de crédito imobiliário, CRIs (certificados de recebíveis imobiliários) e FIDCs (fundos de investimento em direitos creditórios) imobiliários, entre outros ativos. O mais comum ainda é que um fundo imobiliário destine todo seu dinheiro para a compra de um único imóvel já construído. Em geral, trata-se de um shopping center, edifício de escritórios comerciais, hotel, hospital, galpão ou centro de distribuição. No entanto, a mudança na legislação permitiu que começassem a surgir no mercado fundos com o capital diversificado entre vários bens. O risco é muito menor do que o de colocar todas as economias pessoais em apenas um imóvel para depois alugá-lo, já que, nesse caso, o proprietário do imóvel ficará sem nenhuma renda se houver vacância - e ainda terá de arcar com despesas como IPTU e condomínio
6 - Baixa taxa de administração: A maior parte dos fundos imobiliários cobra uma taxa de até 0,5% ao ano dos quotistas. O percentual é baixo mesmo quando comparado ao de investimentos de pouco risco, como os fundos de renda fixa ou DI. A explicação está na natureza do investimento. A maior parte dos gestores não costuma mexer no portfólio de ativos existentes num fundo imobiliário. Ao contrário do que acontece no mercado de ações, dificilmente o gestor vai se desfazer de um imóvel para investir em outro a todo momento. "Não é uma gestão ativa", diz Marcelo Michaluá, da RB Capital. Por isso, o gestor concorda em receber taxas baixas pelo serviço.
7 - Menos burocracia: Todos os fundos imobiliários brasileiros são regulados pela CVM, que se encarrega de fiscalizar a atuação do gestor e pode puni-lo em caso de mau cumprimento de suas funções, Já ao comprar um imóvel, o investidor terá de arcar com o custo da transferência do bem para o seu nome. Com exceção dos contratos de gaveta, que implicam em um risco para o investidor, as transações de compra dos imóveis são registradas em cartório. A escritura que vai comprovar a realização da transação costuma levar alguns dias para ficar pronta. Além disso, o proprietário terá que pagar um imposto municipal pela transferência do bem, o ITBI. Quando quiser se desfazer do imóvel, muito provavelmente vai arcar com uma comissão de 6% de seu valor que será paga ao corretor que conseguiu vendê-lo. Além dos custos, o comprador de um imóvel também terá de tomar uma série de cuidados com a documentação e o estado de conservação. Será necessário fazer consultas para descobrir se o imóvel não está penhorado e se não tem dívidas de condomínio ou IPTU, por exemplo. Em caso de casas, sempre é bom contratar um especialista para verificar a existência de possíveis vazamentos ou rachaduras. Por último, pode ser necessário contratar um seguro para garantir que o investimento feito não seja perdido em uma tragédia. A única desvantagem do fundo imobiliário é psicológica. O investidor não terá a escritura do imóvel guardada em sua casa, mas apenas um comprovante da aquisição das quotas.
8 - Baixa volatilidade: O investimento em imóveis pressupõe um risco pequeno de perder de dinheiro. Caso a economia brasileira não apresente um bom desempenho nos próximos anos, é provável que o preço dos imóveis tenha um crescimento pífio - ou até mesmo nulo. Mas a chance de que os imóveis registrem forte desvalorização é muito pequena. Segundo um administrador de fundos imobiliários que pediu para não ser identificado, as quotas tiveram uma desvalorização média de 3% durante a crise iniciada em 2008. No mesmo período considerado, a queda do Ibovespa chegou a 60%.
9 - Investimento inicial baixo: Se alguém tiver 100.000 reais e quiser comprar um imóvel em São Paulo, muito dificilmente poderá adquirir um bem de primeira linha. No entanto, ao comprar quotas de um fundo imobiliário, o investidor terá a chance de adquirir um dos melhores imóveis de uma grande metrópole brasileira. Em geral, o investimento mínimo nos fundos voltados para pessoas físicas é de 5.000 ou 10.000 reais. No entanto, já houve fundos imobiliários oferecidos pela Caixa Econômica Federal e pelo Banco do Brasil que tinham um investimento mínimo de apenas 1.000 reais.
10 - Flexibilidade: Com um fundo imobiliário, é muito mais fácil de encontrar um imóvel adequado a seu perfil. Uma pessoa que investiu todo seu patrimônio na compra de uma casa de 500.000 reais, por exemplo, terá de vendê-la se precisar de 100.000 reais para pagar as despesas médicas do filho sem tomar um empréstimo. Caso tivesse investido em um fundo imobiliário, no entanto, essa mesma pessoa poderia vender apenas as quotas suficientes para arcar com as despesas emergenciais. Outra vantagem está em casos de herança. "É muito mais fácil simplesmente distribuir as quotas entre os herdeiros para que cada um possa decidir o que fazer do que ter de definir o futuro de um imóvel em conjunto com toda a família", diz Eduardo M. Gentil, da Trust Gestão Patrimonial. Esses fundos também se adéquam bem a diferentes perfis de investidores do setor imobiliário. Pessoas físicas em geral preferem investir em shopping centers porque veem com um certo charme a possibilidade de ser donos de parte desses empreendimentos. Também enxergam neles a chance de ter uma renda continuadamente maior, já que as vendas dos shoppings costumam crescer mais rápido do que a do varejo em geral. Shoppings e hotéis, no entanto, não distribuem rendimentos uniformes. Os shoppings vendem mais no Natal e pagam aluguéis mais polpudos nessa época. Já os hotéis vão muito bem na alta temporada turística. Os fundos que investem em escritórios comerciais ou galpões, por sua vez, costumam ser os mais regulares na distribuição da renda com o aluguel e atrair os investidores mais conservadores.
Veja dez motivos para optar pelos fundos imobiliários ao invés de comprar um imóvel para depois alugá-lo
+ Todas as notícias de Finanças Muitos brasileiros já sabem que, para ficar sócio de uma empresa gigantesca como a Vale ou a Petrobras, basta comprar suas ações na BM&FBovespa. Ao fazer essa opção, o investidor torna-se sócio de uma companhia sólida e com enormes vantagens competitivas, ganha uma fonte de renda ao receber regularmente dividendos e juros sobre o capital próprio e, se tudo der certo, ainda obtém um retorno com a valorização das ações. O que muito pouca gente sabe é que, da mesma forma, também é possível investir em quotas de grandes empreendimentos imobiliários - como o shopping Higienópolis, em São Paulo - para faturar com as receitas de aluguel e a futura valorização do imóvel.
Esse tipo de investimento pode ser feito por meio dos fundos imobiliários. Trata-se, é verdade, de uma aplicação ainda pouco popular no Brasil. Segundo a Comissão de Valores Mobiliários (CVM), havia no começo de 2010 cerca de 5,6 bilhões de reais investidos em fundos imobiliários - contra mais de 300 bilhões de dólares nos Estados Unidos. A previsão de especialistas é que, com a queda das taxas de juros, esse número cresça exponencialmente no Brasil nos próximos anos. Para quem acha que já é hora de começar a retirar parte do patrimônio da segurança dos títulos públicos, especialistas dizem que há pelo menos dez vantagens em comprar quotas de fundos imobiliários ao invés de adquirir um imóvel para depois alugá-lo. Abaixo o Portal EXAME explica cada um desses benefícios:
1 - Incentivos tributários: Quando alguém aluga um imóvel, tem que pagar à Receita Federal até 27,5% do lucro obtido a título de Imposto de Renda.Já no fundo imobiliário, há isenção de Imposto de Renda para os rendimentos pagos aos investidores pessoa física que possuam menos de 10% das quotas. O fundo também precisa ter mais de 50 investidores e suas quotas devem ser negociadas exclusivamente na Bovespa ou no mercado de balcão organizado. Como os administradores de fundos imobiliários sabem que aproveitar esse incentivo tributário ajuda a atrair investidores, todos os produtos oferecidos a pessoas físicas até hoje no Brasil se enquadravam nessas regras.
2 - Rentabilidade: "O fundo imobiliário tem uma rentabilidade bem interessante quando comparada à dos investimentos diretos em imóveis", diz Charles Ferraz, superintendente de investimentos do private bank do Itaú Unibanco. Alguns dos primeiros fundos brasileiros deram resultados extraordinários, como o do shopping Higienópolis, administrado pela Rio Bravo. Esse fundo rendeu 917% entre seu lançamento em 1999 e janeiro de 2010, segundo Martim Fass, diretor de investimentos imobiliários da Rio Bravo. Cada quota do fundo valorizou-se de 100 reais para 335 reais. O restante dos ganhos foi obtido com a cobrança de aluguéis de lojas e outras receitas do shopping distribuídas aos quotistas. Mas também há casos em que o retorno decepcionou. Quem investiu no fundo imobiliário Continental Square Faria Lima no lançamento em 2000 teve suas quotas valorizadas de 1 real para apenas 1,12 real - portanto, muito abaixo da inflação. Em geral, porém, quem investe não se decepciona. Recentemente a RB Capital, empresa de investimentos no setor imobiliário formada por ex-executivos dos bancos Pactual e Garantia, lançou o fundo RB Capital Renda 1 com uma rentabilidade equivalente à inflação pelo IPCA mais 9,35% ao ano. Títulos públicos indexados à inflação (as NTN-B) pagavam, na mesma época, IPCA mais 6,5%. "Qualquer fundo imobiliário que pague ao menos 2 pontos percentuais de spread em relação aos títulos públicos indexados à inflação já começa a apresentar uma relação de risco e retorno interessante", diz Charles Ferraz, do Itaú Unibanco. Ele afirma, no entanto, que os fundos imobiliários devem ser utilizados como opção de diversificação. Dentro de uma carteira de 1 milhão de reais, por exemplo, seria interessante ter, no máximo, 10% aplicado em um fundo imobiliário.
3 - Liquidez: Para aproveitar a isenção de IR, todos os fundos imobiliários oferecidos a pessoas físicas no Brasil possuem quotas negociados na Bovespa ou no mercado de balcão organizado. O número de negócios com fundos imobiliários é bem menor do que o de ações de grandes empresas. Nenhum dos 32 fundos negociados no mercado secundário registra movimentações todos os dias. Ainda assim, a liquidez costuma ser bem maior do que a de uma casa ou apartamento. "É raro que alguém interessado em vender um pequeno número de quotas tenha de esperar mais de uma semana para encontrar um comprador", diz Sérgio Belleza, consultor para fundos imobiliários. O grande gargalo ao aumento da liquidez vem da própria estratégia dos investidores. A maioria deles costuma ficar sem negociar as quotas de fundo por vários anos porque trata a aplicação como uma espécie de plano de previdência - ou algo que vai lhe garantir uma fonte de renda após a aposentadoria.
4 - Facilidade para fechar negócio: Comprar um imóvel costuma ser bastante trabalhoso. É necessário conversar dezenas de vezes com corretores, gastar sola de sapato visitando imóveis e ter conhecimento do mercado para saber quando o preço pedido pelo vendedor é atrativo. Já os investimentos do fundo imobiliário são definidos pelo administrador, que, em geral, conta com uma equipe de profissionais especializados em encontrar boas oportunidades no setor. Entre as empresas que possuem um bom histórico na constituição de fundos imobiliários bastante rentáveis, estão a RB Capital, a Rio Bravo, a Ourinvest, a Coinvalores e o Credit Suisse Hedging-Griffo. Para comprar ou vender uma quota de um fundo, basta abrir uma conta em uma corretora de valores. Além de negociar ações, derivativos ou títulos públicos, boa parte delas também intermedeia negócios com quotas de fundos imobiliários. Segundo o consultor Sérgio Belleza, investidores experientes preferem comprar as quotas na época da constituição de um fundo porque muitas vezes é possível pagar um preço mais interessante. A distribuição das quotas exige um esforço de captação de recursos de investidores parecido com aquele feito pelas empresas em um IPO (oferta inicial de ações, na sigla em inglês). Os fundos publicam um aviso ao mercado sobre as condições da distribuição, colocam o prospecto da oferta à disposição dos investidores e fazem um road show para tirar as dúvidas dos interessados. Segundo Marcelo Michaluá, diretor-executivo da RB Capital, é importante sempre ler o prospecto para avaliar se o gestor planeja investir em imóveis com as características desejadas. Se não houver nenhuma oferta inicial interessante no momento, o investidor também poderá comprar quotas no mercado secundário (Bovespa ou mercado de balcão organizado). As ordens de compra e venda das quotas podem ser registradas via home broker ou pelo telefone de boa parte das corretoras. A liquidação dos negócios acontece três dias depois de sua realização - assim como no mercado de ações. Nos casos de clientes de algum private bank, a transação é ainda mais fácil. Basta se aconselhar sobre o negócio com o funcionário responsável no banco que ele mesmo poderá auxiliá-lo posteriormente na aquisição das quotas.
5 - Diversificação: Ao comprar um fundo imobiliário, o investidor pode comprar vários imóveis. Desde 2009, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) permite que os fundos comprem também partes de empreendimentos, letras hipotecárias, letras de crédito imobiliário, CRIs (certificados de recebíveis imobiliários) e FIDCs (fundos de investimento em direitos creditórios) imobiliários, entre outros ativos. O mais comum ainda é que um fundo imobiliário destine todo seu dinheiro para a compra de um único imóvel já construído. Em geral, trata-se de um shopping center, edifício de escritórios comerciais, hotel, hospital, galpão ou centro de distribuição. No entanto, a mudança na legislação permitiu que começassem a surgir no mercado fundos com o capital diversificado entre vários bens. O risco é muito menor do que o de colocar todas as economias pessoais em apenas um imóvel para depois alugá-lo, já que, nesse caso, o proprietário do imóvel ficará sem nenhuma renda se houver vacância - e ainda terá de arcar com despesas como IPTU e condomínio
6 - Baixa taxa de administração: A maior parte dos fundos imobiliários cobra uma taxa de até 0,5% ao ano dos quotistas. O percentual é baixo mesmo quando comparado ao de investimentos de pouco risco, como os fundos de renda fixa ou DI. A explicação está na natureza do investimento. A maior parte dos gestores não costuma mexer no portfólio de ativos existentes num fundo imobiliário. Ao contrário do que acontece no mercado de ações, dificilmente o gestor vai se desfazer de um imóvel para investir em outro a todo momento. "Não é uma gestão ativa", diz Marcelo Michaluá, da RB Capital. Por isso, o gestor concorda em receber taxas baixas pelo serviço.
7 - Menos burocracia: Todos os fundos imobiliários brasileiros são regulados pela CVM, que se encarrega de fiscalizar a atuação do gestor e pode puni-lo em caso de mau cumprimento de suas funções, Já ao comprar um imóvel, o investidor terá de arcar com o custo da transferência do bem para o seu nome. Com exceção dos contratos de gaveta, que implicam em um risco para o investidor, as transações de compra dos imóveis são registradas em cartório. A escritura que vai comprovar a realização da transação costuma levar alguns dias para ficar pronta. Além disso, o proprietário terá que pagar um imposto municipal pela transferência do bem, o ITBI. Quando quiser se desfazer do imóvel, muito provavelmente vai arcar com uma comissão de 6% de seu valor que será paga ao corretor que conseguiu vendê-lo. Além dos custos, o comprador de um imóvel também terá de tomar uma série de cuidados com a documentação e o estado de conservação. Será necessário fazer consultas para descobrir se o imóvel não está penhorado e se não tem dívidas de condomínio ou IPTU, por exemplo. Em caso de casas, sempre é bom contratar um especialista para verificar a existência de possíveis vazamentos ou rachaduras. Por último, pode ser necessário contratar um seguro para garantir que o investimento feito não seja perdido em uma tragédia. A única desvantagem do fundo imobiliário é psicológica. O investidor não terá a escritura do imóvel guardada em sua casa, mas apenas um comprovante da aquisição das quotas.
8 - Baixa volatilidade: O investimento em imóveis pressupõe um risco pequeno de perder de dinheiro. Caso a economia brasileira não apresente um bom desempenho nos próximos anos, é provável que o preço dos imóveis tenha um crescimento pífio - ou até mesmo nulo. Mas a chance de que os imóveis registrem forte desvalorização é muito pequena. Segundo um administrador de fundos imobiliários que pediu para não ser identificado, as quotas tiveram uma desvalorização média de 3% durante a crise iniciada em 2008. No mesmo período considerado, a queda do Ibovespa chegou a 60%.
9 - Investimento inicial baixo: Se alguém tiver 100.000 reais e quiser comprar um imóvel em São Paulo, muito dificilmente poderá adquirir um bem de primeira linha. No entanto, ao comprar quotas de um fundo imobiliário, o investidor terá a chance de adquirir um dos melhores imóveis de uma grande metrópole brasileira. Em geral, o investimento mínimo nos fundos voltados para pessoas físicas é de 5.000 ou 10.000 reais. No entanto, já houve fundos imobiliários oferecidos pela Caixa Econômica Federal e pelo Banco do Brasil que tinham um investimento mínimo de apenas 1.000 reais.
10 - Flexibilidade: Com um fundo imobiliário, é muito mais fácil de encontrar um imóvel adequado a seu perfil. Uma pessoa que investiu todo seu patrimônio na compra de uma casa de 500.000 reais, por exemplo, terá de vendê-la se precisar de 100.000 reais para pagar as despesas médicas do filho sem tomar um empréstimo. Caso tivesse investido em um fundo imobiliário, no entanto, essa mesma pessoa poderia vender apenas as quotas suficientes para arcar com as despesas emergenciais. Outra vantagem está em casos de herança. "É muito mais fácil simplesmente distribuir as quotas entre os herdeiros para que cada um possa decidir o que fazer do que ter de definir o futuro de um imóvel em conjunto com toda a família", diz Eduardo M. Gentil, da Trust Gestão Patrimonial. Esses fundos também se adéquam bem a diferentes perfis de investidores do setor imobiliário. Pessoas físicas em geral preferem investir em shopping centers porque veem com um certo charme a possibilidade de ser donos de parte desses empreendimentos. Também enxergam neles a chance de ter uma renda continuadamente maior, já que as vendas dos shoppings costumam crescer mais rápido do que a do varejo em geral. Shoppings e hotéis, no entanto, não distribuem rendimentos uniformes. Os shoppings vendem mais no Natal e pagam aluguéis mais polpudos nessa época. Já os hotéis vão muito bem na alta temporada turística. Os fundos que investem em escritórios comerciais ou galpões, por sua vez, costumam ser os mais regulares na distribuição da renda com o aluguel e atrair os investidores mais conservadores.
Quando é possível usar o FGTS para a compra de um imóvel.
Se o comprador se encaixar nas regras, poderá quitar até 100% do valor do imóvel com o Fundo de Garantia do Tempo de ServiçoTalita Abrantes, de EXAME.com 03/04/2010 | 17:22
Caixa Econômica Federal: a gestora do FGTS impõe pré-requisitos para o saque
Há quase 30 anos, 8% do salário de todo trabalhador com contrato formal regido pela CLT (Consolidação das Leis do Trabalho) são destinados para o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). O sistema foi criado para garantir proteção financeira aos brasileiros demitidos sem justa causa. No entanto, não é preciso perder o emprego para ter acesso aos recursos do fundo. Alguns trabalhadores podem utilizar o valor acumulado para comprar um imóvel residencial - desde que atendam a algumas exigências da Caixa Econômica Federal, a gestora dos recursos.
A premissa básica para sacá-los é ter no mínimo três anos de contribuição ao fundo - sejam eles ininterruptos ou não. O imóvel só pode ser comprado na cidade ou na região metropolitana do município em que o detentor da conta do FGTS trabalha. Caso a pessoa trabalhe em uma cidade e more em outra mais distante onde deseja comprar o imóvel, terá de apresentar comprovantes de residência nesse local há ao menos um ano. Quem já possui um imóvel na cidade onde trabalha, não poderá usar o FGTS para comprar outro.
Os recursos podem ser liberados para trabalhadores que possuam fração de até 40% do total de um imóvel residencial. Caso o interessado em sacar o FGTS detenha mais de 40% de um imóvel, só poderá usar os recursos do fundo para adquirir a parte que ainda não detém nesse mesmo imóvel. Quem quer construir um imóvel em um terreno ao qual já é proprietário está autorizado a usar o dinheiro acumulado no FGTS. No entanto, como a regra não permite a liberação do fundo para donos de imóveis, é preciso comprovar que não há nenhuma edificação no lote onde se deseja construir a residência. Uma forma de comprovar isso é apresentar o carnê do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU).
Se a intenção é destinar o fundo para adquirir um imóvel em nome de outra pessoa, é melhor pensar em outra estratégia. A Caixa Econômica Federal não permite que os recursos do FGTS sejam aplicados em residências para familiares, dependentes ou terceiros. No entanto, é possível utilizar o FGTS do seu cônjuge ou companheiro, desde que, em contrato, ele seja considerado como co-adquirente do imóvel.
Caixa Econômica Federal: a gestora do FGTS impõe pré-requisitos para o saque
Há quase 30 anos, 8% do salário de todo trabalhador com contrato formal regido pela CLT (Consolidação das Leis do Trabalho) são destinados para o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). O sistema foi criado para garantir proteção financeira aos brasileiros demitidos sem justa causa. No entanto, não é preciso perder o emprego para ter acesso aos recursos do fundo. Alguns trabalhadores podem utilizar o valor acumulado para comprar um imóvel residencial - desde que atendam a algumas exigências da Caixa Econômica Federal, a gestora dos recursos.
A premissa básica para sacá-los é ter no mínimo três anos de contribuição ao fundo - sejam eles ininterruptos ou não. O imóvel só pode ser comprado na cidade ou na região metropolitana do município em que o detentor da conta do FGTS trabalha. Caso a pessoa trabalhe em uma cidade e more em outra mais distante onde deseja comprar o imóvel, terá de apresentar comprovantes de residência nesse local há ao menos um ano. Quem já possui um imóvel na cidade onde trabalha, não poderá usar o FGTS para comprar outro.
Os recursos podem ser liberados para trabalhadores que possuam fração de até 40% do total de um imóvel residencial. Caso o interessado em sacar o FGTS detenha mais de 40% de um imóvel, só poderá usar os recursos do fundo para adquirir a parte que ainda não detém nesse mesmo imóvel. Quem quer construir um imóvel em um terreno ao qual já é proprietário está autorizado a usar o dinheiro acumulado no FGTS. No entanto, como a regra não permite a liberação do fundo para donos de imóveis, é preciso comprovar que não há nenhuma edificação no lote onde se deseja construir a residência. Uma forma de comprovar isso é apresentar o carnê do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU).
Se a intenção é destinar o fundo para adquirir um imóvel em nome de outra pessoa, é melhor pensar em outra estratégia. A Caixa Econômica Federal não permite que os recursos do FGTS sejam aplicados em residências para familiares, dependentes ou terceiros. No entanto, é possível utilizar o FGTS do seu cônjuge ou companheiro, desde que, em contrato, ele seja considerado como co-adquirente do imóvel.
sexta-feira, 23 de julho de 2010
ENTREVISTA,aplique em imóveis,não em ações.
exame/finanças
Seu Dinheiro
Maurício Lima/AFP
DivulgaçãoRobert Kiyosaki: "Aplique em imóveis, não em ações" ENTREVISTA
O investidor americano Robert Kiyosaki fez fortuna com a série de livros de finanças pessoais Pai Rico, Pai Pobre, que venderam quase 30 milhões de cópias. Um de seus conselhos: "Aplique em imóveis, não em ações". Kiyosaki virá ao Brasil pela primeira vez em setembro, para participar do evento de investimentos Expomoney.
O que o senhor tem contra a bolsa?
Além de ser voláteis, os preços das ações sofrem influência de muitos fatores, o que dificulta qualquer planejamento. Essa crise ensinou muitas lições sobre como perder dinheiro. Uma das principais foi que os ativos de papel, que são comprados e vendidos facilmente, como as ações, também são muito arriscados.
Mas os preços dos imóveis também mudaram bastante.
É verdade. Por isso, é preciso ter estratégia para aplicar nesse mercado. O que faço -- e recomendo -- é comprar imóveis que gerem renda, como um aluguel, porque nesse caso é possível diluir o impacto de quedas de preço.
Seu Dinheiro
Maurício Lima/AFP
DivulgaçãoRobert Kiyosaki: "Aplique em imóveis, não em ações" ENTREVISTA
O investidor americano Robert Kiyosaki fez fortuna com a série de livros de finanças pessoais Pai Rico, Pai Pobre, que venderam quase 30 milhões de cópias. Um de seus conselhos: "Aplique em imóveis, não em ações". Kiyosaki virá ao Brasil pela primeira vez em setembro, para participar do evento de investimentos Expomoney.
O que o senhor tem contra a bolsa?
Além de ser voláteis, os preços das ações sofrem influência de muitos fatores, o que dificulta qualquer planejamento. Essa crise ensinou muitas lições sobre como perder dinheiro. Uma das principais foi que os ativos de papel, que são comprados e vendidos facilmente, como as ações, também são muito arriscados.
Mas os preços dos imóveis também mudaram bastante.
É verdade. Por isso, é preciso ter estratégia para aplicar nesse mercado. O que faço -- e recomendo -- é comprar imóveis que gerem renda, como um aluguel, porque nesse caso é possível diluir o impacto de quedas de preço.
Cyrela vende R$ 2,6 bilhões e atinge 40% das estimativas.
Brasil Econômico (redacao@brasileconomico.com.br)
23/07/10 07:58
A velocidade de venda (VSO) foi de 35,7% entre abril e junho
A Cyrela Brazil Realty Empreendimentos e Participações informou que as vendas contratadas somaram R$ 1,539 bilhão no segundo trimestre e R$ 2,605 bilhões no primeiros semestre.
A cifra semestral representa 40% do ponto médio do guidance do ano de 2010.
Considerando o estoque final do primeiro trimestre, de R$ 3,184 bilhões, foi registrado uma velocidade de venda (VSO) de 35,7% entre abril e junho.
Por sua vez, as vendas relativas à Cyrela somaram R$ 1,108 bilhão no segundo trimestre, o que representa um crescimento de 77% em relação ao mesmo período de 2009.
Já nos primeiros seis meses do ano, representaram R$ 1,977 bilhão na participação da Cyrela, 103,4% superior ao apresentado em igual época do ano passado.
De acordo com a companhia, a Cyrela apresentou mais uma vez um alto nível de vendas de estoques, correspondendo a 56,1% das vendas totais do segundo trimestre. Consequentemente, os estoques ao final deste período correspondem a cerca de 5 meses de vendas, considerando o ponto médio do guidance de vendas médio por mês.
Os lançamentos somaram R$ 1,127 bilhão entre abril e junho e R$ 1,723 bilhão no semestre, atingindo 24% do ponto médio do guidance de 2010. Ao total, foram lançadas 8.495 unidades no semestre.
Em relação ao percentual Cyrela, os lançamentos no segundo trimestre somaram R$ 794,1 milhões, um crescimento de 62,1% ante mesmo período de 2009. No primeiro semestre, o total na participação da Cyrela alcançou R$ 1,275 bilhão, um aumento de 40,8% face um ano antes.
23/07/10 07:58
A velocidade de venda (VSO) foi de 35,7% entre abril e junho
A Cyrela Brazil Realty Empreendimentos e Participações informou que as vendas contratadas somaram R$ 1,539 bilhão no segundo trimestre e R$ 2,605 bilhões no primeiros semestre.
A cifra semestral representa 40% do ponto médio do guidance do ano de 2010.
Considerando o estoque final do primeiro trimestre, de R$ 3,184 bilhões, foi registrado uma velocidade de venda (VSO) de 35,7% entre abril e junho.
Por sua vez, as vendas relativas à Cyrela somaram R$ 1,108 bilhão no segundo trimestre, o que representa um crescimento de 77% em relação ao mesmo período de 2009.
Já nos primeiros seis meses do ano, representaram R$ 1,977 bilhão na participação da Cyrela, 103,4% superior ao apresentado em igual época do ano passado.
De acordo com a companhia, a Cyrela apresentou mais uma vez um alto nível de vendas de estoques, correspondendo a 56,1% das vendas totais do segundo trimestre. Consequentemente, os estoques ao final deste período correspondem a cerca de 5 meses de vendas, considerando o ponto médio do guidance de vendas médio por mês.
Os lançamentos somaram R$ 1,127 bilhão entre abril e junho e R$ 1,723 bilhão no semestre, atingindo 24% do ponto médio do guidance de 2010. Ao total, foram lançadas 8.495 unidades no semestre.
Em relação ao percentual Cyrela, os lançamentos no segundo trimestre somaram R$ 794,1 milhões, um crescimento de 62,1% ante mesmo período de 2009. No primeiro semestre, o total na participação da Cyrela alcançou R$ 1,275 bilhão, um aumento de 40,8% face um ano antes.
Vendas da Cyrela sobem 83,4% no segundo trimestre.
DA REUTERS
DE SÃO PAULO
A construtora e incorporadora Cyrela Brazil Realty divulgou na noite desta quinta-feira que encerrou o segundo trimestre deste ano com vendas contratadas de R$ 1,53 bilhão, alta de 83,4% em relação aos R$ 839 milhões um ano antes.
Em comunicado prévio sobre a performance da companhia, a Cyrela informou que do total de vendas contratadas no período, R$ 1,10 bilhão foram apurados pela própria empresa, com o restante cabendo aos parceiros.
No primeiro semestre do ano, as vendas contratadas foram de R$ 2,6 bilhões, alta de 94,2% na comparação com o mesmo período do ano passado, quando a Cyrela registrou R$ 1,34 bilhão.
Segundo a empresa, os lançamentos somaram R$ 1,12 bilhão no segundo trimestre deste ano, avançando 75% sobre os R$ 644 milhões apurados no mesmo período do ano passado.
No primeiro semestre, os lançamentos foram de R$ 1,72 bilhão, alta de 43,9% na comparação com R$ 1,19 bilhão nos seis primeiros meses de 2009. O total de unidades lançadas foi de 8.495 unidades.
O braço para o segmento econômico, Living, foi responsável por 35,2% dos lançamentos no trimestre e por 28,2% das vendas do mesmo período.
Os lançamentos da Living entre abril e junho somaram R$ 396,5 milhões e no primeiro semestre atingiram R$ 720,2 milhões, com um total de 5.686 unidades lançadas. As vendas somaram R$ 434,4 milhões no trimestre e R$ 845,9 milhões no semestre, com um total de 6.448 unidades vendidas.
Das 3.262 unidades lançadas pela Living no período, 2.323 ou 71,2% se enquadram no Programa "Minha Casa, Minha Vida". No primeiro semestre 3.241 de 5.686 unidades lançadas se enquadram no programa.
DE SÃO PAULO
A construtora e incorporadora Cyrela Brazil Realty divulgou na noite desta quinta-feira que encerrou o segundo trimestre deste ano com vendas contratadas de R$ 1,53 bilhão, alta de 83,4% em relação aos R$ 839 milhões um ano antes.
Em comunicado prévio sobre a performance da companhia, a Cyrela informou que do total de vendas contratadas no período, R$ 1,10 bilhão foram apurados pela própria empresa, com o restante cabendo aos parceiros.
No primeiro semestre do ano, as vendas contratadas foram de R$ 2,6 bilhões, alta de 94,2% na comparação com o mesmo período do ano passado, quando a Cyrela registrou R$ 1,34 bilhão.
Segundo a empresa, os lançamentos somaram R$ 1,12 bilhão no segundo trimestre deste ano, avançando 75% sobre os R$ 644 milhões apurados no mesmo período do ano passado.
No primeiro semestre, os lançamentos foram de R$ 1,72 bilhão, alta de 43,9% na comparação com R$ 1,19 bilhão nos seis primeiros meses de 2009. O total de unidades lançadas foi de 8.495 unidades.
O braço para o segmento econômico, Living, foi responsável por 35,2% dos lançamentos no trimestre e por 28,2% das vendas do mesmo período.
Os lançamentos da Living entre abril e junho somaram R$ 396,5 milhões e no primeiro semestre atingiram R$ 720,2 milhões, com um total de 5.686 unidades lançadas. As vendas somaram R$ 434,4 milhões no trimestre e R$ 845,9 milhões no semestre, com um total de 6.448 unidades vendidas.
Das 3.262 unidades lançadas pela Living no período, 2.323 ou 71,2% se enquadram no Programa "Minha Casa, Minha Vida". No primeiro semestre 3.241 de 5.686 unidades lançadas se enquadram no programa.
Mercado de imóveis melhora, aponta pesquisa.
Por AE
São Paulo - Levantamento divulgado ontem pelo Ibope Inteligência e pesquisa feita pelo Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis mostram que o setor imobiliário vive uma fase próspera. Ao todo, 27% das famílias paulistanas estão neste momento em busca de um imóvel para comprar, segundo o estudo do Ibope. Equivale a dizer que 580 mil famílias da Grande São Paulo estão dispostas a comprar uma casa ou um apartamento.
Como a pesquisa ganhou nova metodologia neste ano, não é possível comparar com os dados de 2008. Mas Antônio Carlos Ruótolo, diretor de geonegócios do Ibope Inteligência, responsável pelos dados, é categórico: "O mercado está mais ativo, não há dúvida. Há mais gente procurando imóvel agora do que no ano passado".
De acordo com os dados, 55% do universo de futuros compradores de um imóvel gostariam de se mudar para uma casa e 39% se interessam por um apartamento. Outros 6% não sabem que tipo de habitação procuram. Quase a totalidade, 91%, quer um imóvel pronto, usado ou recém-construído. Apenas 9% pretendem fazer a aquisição ainda na planta. Segundo o levantamento do Ibope, 40% das famílias de São Paulo moram em imóveis alugados e outros 12% dividem o imóvel com os pais ou parentes. O tipo de imóvel mais procurado em São Paulo, 53%, é o de dois dormitórios, com dois banheiros (com 61%) e uma vaga na garagem (com 47%). As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.
São Paulo - Levantamento divulgado ontem pelo Ibope Inteligência e pesquisa feita pelo Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis mostram que o setor imobiliário vive uma fase próspera. Ao todo, 27% das famílias paulistanas estão neste momento em busca de um imóvel para comprar, segundo o estudo do Ibope. Equivale a dizer que 580 mil famílias da Grande São Paulo estão dispostas a comprar uma casa ou um apartamento.
Como a pesquisa ganhou nova metodologia neste ano, não é possível comparar com os dados de 2008. Mas Antônio Carlos Ruótolo, diretor de geonegócios do Ibope Inteligência, responsável pelos dados, é categórico: "O mercado está mais ativo, não há dúvida. Há mais gente procurando imóvel agora do que no ano passado".
De acordo com os dados, 55% do universo de futuros compradores de um imóvel gostariam de se mudar para uma casa e 39% se interessam por um apartamento. Outros 6% não sabem que tipo de habitação procuram. Quase a totalidade, 91%, quer um imóvel pronto, usado ou recém-construído. Apenas 9% pretendem fazer a aquisição ainda na planta. Segundo o levantamento do Ibope, 40% das famílias de São Paulo moram em imóveis alugados e outros 12% dividem o imóvel com os pais ou parentes. O tipo de imóvel mais procurado em São Paulo, 53%, é o de dois dormitórios, com dois banheiros (com 61%) e uma vaga na garagem (com 47%). As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.
quinta-feira, 22 de julho de 2010
Imóvel residencial é o investimento da vez, diz especialista.
Brasília - De acordo com o vice-presidente do Instituto Brasileiro dos Executivos de Finanças (Ibef) e especialista no mercado imobiliário, Luiz Calado, a estabilidade econômica que se faz presente na vida do cidadão brasileiro é um indicativo de segurança, cada vez maior, para o investimento em imóveis residenciais.
+ Todas as notícias de Imóveis O financista diz que a oportunidade é boa tanto para a aquisição do imóvel residencial para poupança quanto como fonte de renda. "O imóvel é um ativo que conjuga garantia com rentabilidade de forma constante, além de oferecer uma liquidez relativa, pois sempre haverá compradores dispostos a adquiri-lo", opina o executivo. "além do mais, o imóvel é um bem que agrega valor através de gerações."
Precauções - A propósito da compra do imóvel para investir ou morar, o advogado e especialista em direito imobiliário e do consumidor, Pedro Lessi, diz que o interessado deve adotar algumas precauções, em especial quando se trata de imóvel usado.
No caso de imóvel com mais de vinte anos de construção, a sugestão do advogado é que, na lista de solicitação de documentos, o interessado inclua pedido de certidão vintenária. Além desta, Lessi sugere que sejam solicitadas certidões pessoais de todos os proprietários, ao longo da cadeia sucessória de propriedade. Isto porque, ele reforça, podem ocorrer casos de venda anterior, situação que fará do negócio um caso de Justiça.
Em relação a compra de imóveis novos, de acordo com o alerta do advogado, além de outras precauções o comprador deve verificar se a construtora recolheu a alíquota destinada ao Instituto Nacional de Seguro Social (Inss), referente à obra.
As recomendações de Lessi para as precauções que devem preceder a compra de imóvel novo incluem solicitação da Certidão Negativa de Débito do imóvel; e verificação quanto à regularização da hipoteca do terreno. "O comprador deve sempre desconfiar na hora da compra, mesmo quando a oferta tem a chancela da Caixa", declarou o advogado à Agência Brasil de Notícias
+ Todas as notícias de Imóveis O financista diz que a oportunidade é boa tanto para a aquisição do imóvel residencial para poupança quanto como fonte de renda. "O imóvel é um ativo que conjuga garantia com rentabilidade de forma constante, além de oferecer uma liquidez relativa, pois sempre haverá compradores dispostos a adquiri-lo", opina o executivo. "além do mais, o imóvel é um bem que agrega valor através de gerações."
Precauções - A propósito da compra do imóvel para investir ou morar, o advogado e especialista em direito imobiliário e do consumidor, Pedro Lessi, diz que o interessado deve adotar algumas precauções, em especial quando se trata de imóvel usado.
No caso de imóvel com mais de vinte anos de construção, a sugestão do advogado é que, na lista de solicitação de documentos, o interessado inclua pedido de certidão vintenária. Além desta, Lessi sugere que sejam solicitadas certidões pessoais de todos os proprietários, ao longo da cadeia sucessória de propriedade. Isto porque, ele reforça, podem ocorrer casos de venda anterior, situação que fará do negócio um caso de Justiça.
Em relação a compra de imóveis novos, de acordo com o alerta do advogado, além de outras precauções o comprador deve verificar se a construtora recolheu a alíquota destinada ao Instituto Nacional de Seguro Social (Inss), referente à obra.
As recomendações de Lessi para as precauções que devem preceder a compra de imóvel novo incluem solicitação da Certidão Negativa de Débito do imóvel; e verificação quanto à regularização da hipoteca do terreno. "O comprador deve sempre desconfiar na hora da compra, mesmo quando a oferta tem a chancela da Caixa", declarou o advogado à Agência Brasil de Notícias
Vendas de material de construção crescem quase 20% no 1º semestre .
DE SÃO PAULO
As vendas de material de construção cresceram 19,78% no primeiro semestre do ano, ante o mesmo período de 2009, de acordo com dados divulgados nesta quinta-feira pela Abramat (Associação Brasileira da Indústria de Materiais de Construção).
Em junho, houve alta de de 16,34% na comparação com o mesmo mês de 2009. Trata-se da oitava elevação consecutiva, após um período de baixa nas vendas por conta da crise. Na comparação com maio deste ano, porém, foi registrada queda de 0,71%.
De acordo com o presidente da Abramat, Melvyn Fox, na comparação com o primeiro semestre de 2008 --período de forte crescimento que antecedeu a crise financeira internacional-- as vendas do primeiro semestre deste ano apresentaram um crescimento de 0,67%. "Isso mostra que o setor já deixou para trás os efeitos da crise".
Para a entidade, o setor deverá encerrar o ano com alta de 15% nas vendas ante 2009.
"A base representada pelo primeiro semestre do ano passado ficou abaixo da média do período, por isso a perspectiva da entidade é de que o setor continuará crescendo, embora em taxas menores do que apresentadas até então, por conta da recuperação do setor já no segundo semestre de 2009", informou em nota.
As vendas no setor têm sido impulsionadas pela redução do IPI (Imposto sobre Produtos Industrializados), que completou um ano no último dia 1º de abril e está em vigor até o final de 2010.
A Abramat também divulgou que o nível de empregos gerados da indústria cresceu 12,30% em junho, ante o mesmo mês do ano passado. Na comparação com maio deste ano, houve crescimento de 2,33%.
As vendas de material de construção cresceram 19,78% no primeiro semestre do ano, ante o mesmo período de 2009, de acordo com dados divulgados nesta quinta-feira pela Abramat (Associação Brasileira da Indústria de Materiais de Construção).
Em junho, houve alta de de 16,34% na comparação com o mesmo mês de 2009. Trata-se da oitava elevação consecutiva, após um período de baixa nas vendas por conta da crise. Na comparação com maio deste ano, porém, foi registrada queda de 0,71%.
De acordo com o presidente da Abramat, Melvyn Fox, na comparação com o primeiro semestre de 2008 --período de forte crescimento que antecedeu a crise financeira internacional-- as vendas do primeiro semestre deste ano apresentaram um crescimento de 0,67%. "Isso mostra que o setor já deixou para trás os efeitos da crise".
Para a entidade, o setor deverá encerrar o ano com alta de 15% nas vendas ante 2009.
"A base representada pelo primeiro semestre do ano passado ficou abaixo da média do período, por isso a perspectiva da entidade é de que o setor continuará crescendo, embora em taxas menores do que apresentadas até então, por conta da recuperação do setor já no segundo semestre de 2009", informou em nota.
As vendas no setor têm sido impulsionadas pela redução do IPI (Imposto sobre Produtos Industrializados), que completou um ano no último dia 1º de abril e está em vigor até o final de 2010.
A Abramat também divulgou que o nível de empregos gerados da indústria cresceu 12,30% em junho, ante o mesmo mês do ano passado. Na comparação com maio deste ano, houve crescimento de 2,33%.
‘Vamos reduzir os impostos sobre investimentos’
Ministro explica que medida permitirá que grandes projetos, como a usina de Belo Monte, possam lançar debêntures para a conclusão dos empreendimentos
Fábio Graner e Adriana Fernandes, de O Estado de S. Paulo
BRASÍLIA - O Ministério da Fazenda vai reduzir o imposto de renda para os financiamentos de longo prazo e permitir que grandes projetos de investimento em infraestrutura, como as hidrelétricas de Belo Monte e do Rio Madeira, possam lançar debêntures para captar o dinheiro necessário à conclusão desses empreendimentos. "Quem comprar esses papéis não precisará pagar o imposto de renda", anunciou o ministro Guido Mantega em entrevista à Agência Estado. Os incentivos fiscais e outras medidas em estudo, antecipadas por Mantega, vão dar novo fôlego ao mercado de capitais brasileiro e, ao mesmo tempo, permitir que o financiamento de longo prazo seja assumido pelo setor privado.
O que é preciso para que o setor privado assuma o papel do BNDES?
É preciso que fique claro que essa atuação do BNDES se deu como resposta à crise internacional. O banco foi um dos principais instrumentos que o governo utilizou para retomar os investimentos. Essa ação foi extremamente bem sucedida porque nós impedimos que o PIB caísse 2,5% a 3%, em 2009.
Mas a economia não está ficando excessivamente dependente disso?
Não. A economia, em um momento de escassez de crédito, exigiu essa reação. Acho curioso que alguns analistas carimbados venham fazer críticas ao BNDES. É só você ler os artigos e você vai ter uma dúzia, todos "ex-isso", "ex-aquilo", um é responsável por hiperinflação, outro por aumento da dívida pública, outro por crise cambial... Eles quebrariam o País de novo.
Qual, afinal, o valor do subsidio?
Esse subsidio está entre R$ 5,5 bilhões a R$ 6 bilhões este ano. O valor total depende da taxa Selic. Esse subsídio pode ir a zero daqui a três ou quatro anos, quando a Selic encostar na TJLP (Taxa de Juros de Longo Prazo, que referencia os empréstimos dados pelo BNDES).
Mas isso depende de outras coisas, como mudar a remuneração da poupança?
Tudo a seu tempo será feito. Agora, o que nós queremos é que o setor privado responda a esse desafio de ampliar o financiamento no Brasil.
E como se faz isso?
Estamos pensando em uma debênture para projetos específicos livre de IR. Uma debênture financeira voltada para projetos de infraestrutura. Por exemplo, debênture Rio Madeira, que seria emitida para o projeto e teria isenção de imposto. Essas medidas deverão ser aprovadas até o fim do ano, porque em 2011 será necessário um volume de recursos maior. Nós queremos que o setor privado responda a esse desafio, então temos que dar condições para que ele o faça. É claro que vamos ter que reduzir tributos, seja em operações ligadas a projetos específicos, seja em função de prazos mais longos de aplicação, então temos que fazer alongamento das aplicações, independentemente do projeto,
Emissões mais longas terão taxação mais favorável?
Isso. Emissões que de fato sejam mais longas, porque hoje existe meio que um "engana que eu gosto", em que você emite título mais longo, mas ele circula no curto prazo. Hoje se faz aplicação curta e acaba pagando IR como se fosse de longo prazo. Tem que ser a sério.
E como resolver isso?
Temos que dar um jeito em que, se o aplicador quer liquidez imediata, a sua remuneração será menor. Se quiser mais rendimento do que liquidez, nós vamos fazer um ativo que seja menos taxado. Também temos que aumentar o financiamento imobiliário, porque a poupança está chegando ao limite. Nós podemos aperfeiçoar os CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários, títulos que têm origem em financiamento de imóveis). Para pessoa física, CRI não paga IR. Estamos estudando desonerar também para pessoas jurídicas.
Como o BNDES financiará sem os recursos do Tesouro?
O próprio BNDES vai ter que captar mais no mercado e menos no governo, porque o governo não vai mais repassar. Ele vai ter que emitir debêntures, terá que captar mais no mercado doméstico e externo, como Banco Mundial e BID.
Tem discussão sobre compulsórios? Em que termos?
Tem. A discussão é se reduz ou não o compulsório sobre a poupança para aumentar os financiamentos imobiliários. A forma clássica de financiar habitação é pelo CRI. Então, é (preciso) dinamizar o mercado de recebíveis. Hoje é desonerado só para pessoas físicas e não para empresas e vamos homogeneizar, por um acordo com o setor privado. Queremos desenvolver o mercado secundário de debêntures, que é muito acanhado e que precisa ser padronizado. O BNDES pode dar liquidez para o mercado secundário, não entrar só como vendedor, mas como comprador.
O BNDES vai continuar com operações como as com a Friboi e a Marfrig?
Com toda a certeza. Quem faz é o BNDESPar, que tem caixa próprio e só dá lucro.
O governo pensa em desonerar o IOF ?
Há proposta nesse sentido, mas não temos nenhuma decisão. Nós cobramos IOF em operações de curtíssimo prazo, que paga IOF diário.
Por que o empresário iria captar no mercado se ele tem o BNDES?
Se tem um mercado que cresceu muito nos últimos anos, foi o mercado de capitais. O BNDES empresta, as empresas se fortalecem e vão ao mercado de capitais. Há uma complementaridade dessas ações.
O aporte do Tesouro ao BNDES é página virada?
Claro. Tendo ultrapassado a crise é outro cenário que nós temos. O cenário exige respostas. Nós não vamos permitir que o nível de investimento caia no Brasil, que os grandes projetos não se viabilizem. O Brasil necessita de grandes financiamentos. Eu quero que o setor privado assuma (o papel). E eu tenho certeza que vai assumir e tem as condições para isso. E o próprio BNDES fará isso de outras formas, captando no mercado com novos instrumentos.
Haverá incentivo fiscal para os fundos de pensão?
Para o fundo de pensão, o incentivo será assim: se ele vai aplicar num projeto carimbado de investimento de infraestrutura e comprar a debênture, não paga o imposto. Eu tenho certeza que não só os nossos fundos de pensão, mas outros estarão interessados.
O sr se sente injustiçado com as críticas as suas previsões para inflação ?
Não. As nossas previsões de inflação e de crescimento estavam acertadas. Eu falei: o primeiro trimestre vai acelerar e, no segundo trimestre, vai desacelerar. E aconteceu. Mas tem gente que espera o resultado para chegar à conclusão.
O sr. é a favor de uma revisão da política de salário mínimo?
Em relação a essa questão, quero fazer um alerta. A política de salário mínimo foi muito acertada, desde que não se aprovem alguns projetos que em vez de beneficiar os trabalhadores vão prejudicá-los. Se atrelar todas as aposentadorias ao mínimo, vai prejudicar todo mundo, porque os próximos governos não vão dar aumento.
Tem alguns projetos temerários, que não devem ser aprovados, como o fim da contribuição para inativos. Aumenta o déficit do setor público. Algo que já estava pacificado.
Por que, então, continuar com a política de indexar o mínimo ao PIB?
Naquele momento era adequado e deu resultado muito bom. Não gerou inflação e o mercado consumidor aumentou. O próximo governo vai decidir essa questão.
O governo vai desistir da estatal de seguros?
De jeito nenhum. Nós estamos num entendimento. A nossa proposta é a criação de uma seguradora. Nós não queremos entrar inibindo o setor privado, muito pelo contrário, queremos aproximar as duas propostas. Uma estatal será criada. Se será uma agência ou uma seguradora, vamos discutir nos próximos 15 dias. Vamos amadurecer juntos.
Fábio Graner e Adriana Fernandes, de O Estado de S. Paulo
BRASÍLIA - O Ministério da Fazenda vai reduzir o imposto de renda para os financiamentos de longo prazo e permitir que grandes projetos de investimento em infraestrutura, como as hidrelétricas de Belo Monte e do Rio Madeira, possam lançar debêntures para captar o dinheiro necessário à conclusão desses empreendimentos. "Quem comprar esses papéis não precisará pagar o imposto de renda", anunciou o ministro Guido Mantega em entrevista à Agência Estado. Os incentivos fiscais e outras medidas em estudo, antecipadas por Mantega, vão dar novo fôlego ao mercado de capitais brasileiro e, ao mesmo tempo, permitir que o financiamento de longo prazo seja assumido pelo setor privado.
O que é preciso para que o setor privado assuma o papel do BNDES?
É preciso que fique claro que essa atuação do BNDES se deu como resposta à crise internacional. O banco foi um dos principais instrumentos que o governo utilizou para retomar os investimentos. Essa ação foi extremamente bem sucedida porque nós impedimos que o PIB caísse 2,5% a 3%, em 2009.
Mas a economia não está ficando excessivamente dependente disso?
Não. A economia, em um momento de escassez de crédito, exigiu essa reação. Acho curioso que alguns analistas carimbados venham fazer críticas ao BNDES. É só você ler os artigos e você vai ter uma dúzia, todos "ex-isso", "ex-aquilo", um é responsável por hiperinflação, outro por aumento da dívida pública, outro por crise cambial... Eles quebrariam o País de novo.
Qual, afinal, o valor do subsidio?
Esse subsidio está entre R$ 5,5 bilhões a R$ 6 bilhões este ano. O valor total depende da taxa Selic. Esse subsídio pode ir a zero daqui a três ou quatro anos, quando a Selic encostar na TJLP (Taxa de Juros de Longo Prazo, que referencia os empréstimos dados pelo BNDES).
Mas isso depende de outras coisas, como mudar a remuneração da poupança?
Tudo a seu tempo será feito. Agora, o que nós queremos é que o setor privado responda a esse desafio de ampliar o financiamento no Brasil.
E como se faz isso?
Estamos pensando em uma debênture para projetos específicos livre de IR. Uma debênture financeira voltada para projetos de infraestrutura. Por exemplo, debênture Rio Madeira, que seria emitida para o projeto e teria isenção de imposto. Essas medidas deverão ser aprovadas até o fim do ano, porque em 2011 será necessário um volume de recursos maior. Nós queremos que o setor privado responda a esse desafio, então temos que dar condições para que ele o faça. É claro que vamos ter que reduzir tributos, seja em operações ligadas a projetos específicos, seja em função de prazos mais longos de aplicação, então temos que fazer alongamento das aplicações, independentemente do projeto,
Emissões mais longas terão taxação mais favorável?
Isso. Emissões que de fato sejam mais longas, porque hoje existe meio que um "engana que eu gosto", em que você emite título mais longo, mas ele circula no curto prazo. Hoje se faz aplicação curta e acaba pagando IR como se fosse de longo prazo. Tem que ser a sério.
E como resolver isso?
Temos que dar um jeito em que, se o aplicador quer liquidez imediata, a sua remuneração será menor. Se quiser mais rendimento do que liquidez, nós vamos fazer um ativo que seja menos taxado. Também temos que aumentar o financiamento imobiliário, porque a poupança está chegando ao limite. Nós podemos aperfeiçoar os CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários, títulos que têm origem em financiamento de imóveis). Para pessoa física, CRI não paga IR. Estamos estudando desonerar também para pessoas jurídicas.
Como o BNDES financiará sem os recursos do Tesouro?
O próprio BNDES vai ter que captar mais no mercado e menos no governo, porque o governo não vai mais repassar. Ele vai ter que emitir debêntures, terá que captar mais no mercado doméstico e externo, como Banco Mundial e BID.
Tem discussão sobre compulsórios? Em que termos?
Tem. A discussão é se reduz ou não o compulsório sobre a poupança para aumentar os financiamentos imobiliários. A forma clássica de financiar habitação é pelo CRI. Então, é (preciso) dinamizar o mercado de recebíveis. Hoje é desonerado só para pessoas físicas e não para empresas e vamos homogeneizar, por um acordo com o setor privado. Queremos desenvolver o mercado secundário de debêntures, que é muito acanhado e que precisa ser padronizado. O BNDES pode dar liquidez para o mercado secundário, não entrar só como vendedor, mas como comprador.
O BNDES vai continuar com operações como as com a Friboi e a Marfrig?
Com toda a certeza. Quem faz é o BNDESPar, que tem caixa próprio e só dá lucro.
O governo pensa em desonerar o IOF ?
Há proposta nesse sentido, mas não temos nenhuma decisão. Nós cobramos IOF em operações de curtíssimo prazo, que paga IOF diário.
Por que o empresário iria captar no mercado se ele tem o BNDES?
Se tem um mercado que cresceu muito nos últimos anos, foi o mercado de capitais. O BNDES empresta, as empresas se fortalecem e vão ao mercado de capitais. Há uma complementaridade dessas ações.
O aporte do Tesouro ao BNDES é página virada?
Claro. Tendo ultrapassado a crise é outro cenário que nós temos. O cenário exige respostas. Nós não vamos permitir que o nível de investimento caia no Brasil, que os grandes projetos não se viabilizem. O Brasil necessita de grandes financiamentos. Eu quero que o setor privado assuma (o papel). E eu tenho certeza que vai assumir e tem as condições para isso. E o próprio BNDES fará isso de outras formas, captando no mercado com novos instrumentos.
Haverá incentivo fiscal para os fundos de pensão?
Para o fundo de pensão, o incentivo será assim: se ele vai aplicar num projeto carimbado de investimento de infraestrutura e comprar a debênture, não paga o imposto. Eu tenho certeza que não só os nossos fundos de pensão, mas outros estarão interessados.
O sr se sente injustiçado com as críticas as suas previsões para inflação ?
Não. As nossas previsões de inflação e de crescimento estavam acertadas. Eu falei: o primeiro trimestre vai acelerar e, no segundo trimestre, vai desacelerar. E aconteceu. Mas tem gente que espera o resultado para chegar à conclusão.
O sr. é a favor de uma revisão da política de salário mínimo?
Em relação a essa questão, quero fazer um alerta. A política de salário mínimo foi muito acertada, desde que não se aprovem alguns projetos que em vez de beneficiar os trabalhadores vão prejudicá-los. Se atrelar todas as aposentadorias ao mínimo, vai prejudicar todo mundo, porque os próximos governos não vão dar aumento.
Tem alguns projetos temerários, que não devem ser aprovados, como o fim da contribuição para inativos. Aumenta o déficit do setor público. Algo que já estava pacificado.
Por que, então, continuar com a política de indexar o mínimo ao PIB?
Naquele momento era adequado e deu resultado muito bom. Não gerou inflação e o mercado consumidor aumentou. O próximo governo vai decidir essa questão.
O governo vai desistir da estatal de seguros?
De jeito nenhum. Nós estamos num entendimento. A nossa proposta é a criação de uma seguradora. Nós não queremos entrar inibindo o setor privado, muito pelo contrário, queremos aproximar as duas propostas. Uma estatal será criada. Se será uma agência ou uma seguradora, vamos discutir nos próximos 15 dias. Vamos amadurecer juntos.
Caixa libera R$ 2,6 bi em crédito no Rio.
DCI, 22/jul
O volume de financiamentos habitacionais da Caixa Econômica no Estado do Rio de Janeiro somou R$ 2,69 bilhões no primeiro semestre de 2010, com aumento de 161% ante igual período do ano passado, informou a superintendente estadual do banco, Nelma Souza Tavares. Desse total, R$ 670,3 milhões foram destinados ao programa "Minha Casa, Minha Vida".
Segundo a Caixa, desde o lançamento, o programa contratou 30.865 unidades habitacionais no estado, com execução de 41,3% da meta estadual, de 74.657 moradias. Nelma acredita que até o final deste ano as contratações deverão superar a meta. Ela disse não acreditar que o novo governo faça mudanças significativas no programa. "O déficit habitacional é muito elevado no País", argumentou.
De acordo com a Caixa, os financiamentos habitacionais no Rio com recursos do FGTS somam R$ 861,9 milhões e os empréstimos que têm a poupança como fonte de recursos totalizaram R$ 1,6 bilhão no primeiro semestre. De acordo com ela, os financiamentos estaduais estão crescendo acima da média nacional porque os governos estadual e municipais tomaram providências imediatas para estimular a contratação de financiamentos na região.
Ainda segundo Nelma, o Rio tem atraído investidores de imóveis tanto pessoa física como jurídica porque há hoje "mais confiança no estado", inclusive por causa da perspectiva de realização de eventos esportivos como a Copa do Mundo de 2014 e as Olimpíadas de 2016.
"A carteira de habitação é a que mostra níveis de inadimplência mais reduzidos."
O volume de financiamentos habitacionais da Caixa Econômica no Estado do Rio de Janeiro somou R$ 2,69 bilhões no primeiro semestre de 2010, com aumento de 161% ante igual período do ano passado, informou a superintendente estadual do banco, Nelma Souza Tavares. Desse total, R$ 670,3 milhões foram destinados ao programa "Minha Casa, Minha Vida".
Segundo a Caixa, desde o lançamento, o programa contratou 30.865 unidades habitacionais no estado, com execução de 41,3% da meta estadual, de 74.657 moradias. Nelma acredita que até o final deste ano as contratações deverão superar a meta. Ela disse não acreditar que o novo governo faça mudanças significativas no programa. "O déficit habitacional é muito elevado no País", argumentou.
De acordo com a Caixa, os financiamentos habitacionais no Rio com recursos do FGTS somam R$ 861,9 milhões e os empréstimos que têm a poupança como fonte de recursos totalizaram R$ 1,6 bilhão no primeiro semestre. De acordo com ela, os financiamentos estaduais estão crescendo acima da média nacional porque os governos estadual e municipais tomaram providências imediatas para estimular a contratação de financiamentos na região.
Ainda segundo Nelma, o Rio tem atraído investidores de imóveis tanto pessoa física como jurídica porque há hoje "mais confiança no estado", inclusive por causa da perspectiva de realização de eventos esportivos como a Copa do Mundo de 2014 e as Olimpíadas de 2016.
"A carteira de habitação é a que mostra níveis de inadimplência mais reduzidos."
A hora do imóvel comercial.
Valor Econômico, Antonio Perez, 22/jul
Enquanto investidores americanos e europeus ainda tentam se recuperar do estouro de bolhas imobiliárias, por aqui o que se vê é um apetite crescente por aplicações ligadas a imóveis, cujos preços não param de subir. Na bolsa, após a febre com as ações das incorporadoras - papéis de companhias como MRV Engenharia e Rossi Residencial já subiram mais de 300% de 2009 para cá -, é hora de os investidores olharem com mais cuidado as empresas que exploram escritórios comerciais, aponta estudo do banco Santander realizado pelo analista Flavio Queiroz.
Segundo ele, o crescimento econômico, que estimula a expansão das companhias, e oferta limitada de escritórios em áreas nobres de São Paulo e Rio de Janeiro trazem boas perspectivas para os papéis do setor. "Os aluguéis e os preços dos imóveis devem subir nos próximos anos, e o valor das ações têm que acompanhar isso", diz Queiroz.
Hoje, o setor conta com apenas três empresas listadas em bolsa: Cyrela Commercial Properties (CCP), São Carlos Empreendimentos e a BR Properties, que abriu capital em março deste ano, com captação de mais de R$ 900 milhões. O analista do Santander recomenda a compra dos papéis da CCP e, principalmente, da BR Properties. O potencial de valorização dos papéis até o fim de 2011 é estimado em 40%.
Mas os investidores, por ora, não têm mostrado entusiasmo com o setor. Para pôr sua oferta na rua, a BR Properties foi obrigada a reduzir o preço de emissão para R$ 13, abaixo da faixa sugerida inicialmente (entre R$ 14 e R$ 18). De março para cá, as ações praticamente não saíram do lugar. Ontem, fecharam a R$ 12,85. Os papéis da CCP, por sua vez, acumulam queda de 16,25% este ano. "Além dos fundamentos do setor, as empresas estão com preços muito atrativos, o que oferece ótima porta de entrada para o investidor", diz Queiroz.
Para o analista, o mercado de escritórios de alto padrão, sobretudo em São Paulo, entrou em uma espiral ascendente de preços que deve atingir seu ápice daqui a três ou quatro anos. Empresas que adotam estratégia agressiva de aquisições no curto prazo, caso da BR Properties, levam vantagem. "Os imóveis comerciais estão em um estágio mais inicial do ciclo de alta", diz. "Quem aumentar o portfólio agora, como a BR Properties, vai acumular espaços a preços atrativos."
Do espaço atual para locação no mercado- Área Bruta Locável (ABL) -, a BR Properties detém 6%, São Carlos, 3%, e CCP, 1%. Os outros 90% estão pulverizados. Isso indica, avalia Queiroz, que o setor de imóveis comerciais passará por um processo de consolidação, liderado pelas empresas de capital aberto, que têm mais acesso a recursos. "A expansão das receitas das empresas deve ocorrer de forma orgânica e por meio de aquisições", diz.
Ele lembra que a BR Properties já adquiriu cerca de 646 mil metros quadrados desde sua abertura de capital (IPO, na sigla em inglês) e hoje acumula 969 mil metros quadrados de ABL. A perspectiva de Queiroz é que a empresa atinja 1,466 milhão até 2012. Já a CCP tem 13 projetos de expansão, que somam 226 mil metros quadrados. Hoje, a empresa possui ABL total de 173.250 metros quadrados, dos quais 91.050 de escritórios comerciais, principalmente no segmento de alto padrão em áreas nobres.
A estratégia das companhias, explica Queiroz, é adquirir imóveis em regiões em que ha perspectiva de valorização do preço do metro quadrado. O ciclo de negócio prevê ganhos em dois momentos. Primeiro, com o aluguel do empreendimento durante alguns anos. Depois, com a venda da propriedade, executada quando não há mais perspectiva de valorização do metro quadrado.
O principal indicador de rentabilidade do setor de aluguel comercial é o chamado cap-rate. Trata-se da relação entre o preço do imóvel e o valor do aluguel. Por exemplo: se o imóvel vale R$ 1 milhão e a empresa obtém R$ 100 mil de aluguel, o cap-rate é de 10%. A perspectiva do analista é de que os preços dos imóveis subam mais que o dos aluguéis nos próximos anos, o que provocará uma compressão do cap-rate. Essa perda de rentabilidade com o aluguel, contudo, mais do que será compensada pelo preço da venda do imóvel.
Além disso, quando as companhias venderem as propriedades, a taxa de juros estará em níveis mais baixos. Elas terão, portanto, dinheiro em caixa e acesso a recursos com custos menores para explorar novas regiões. "Isso deve acontecer depois de 2014 e 2015, quando o custo de capital no Brasil deve ser mais baixo", afirma Queiroz.
Para quem se machucou com a onda dos flats nos anos 80 e a euforia dos escritórios no fim da década de 90, o cenário róseo traçado pelo Santander assusta. É preciso lembrar que a própria lógica do negócio de imóveis para alugar costuma causar descasamentos temporários entre oferta e demanda. Uma procura muito grande por escritórios estimula os incorporadoras a construir empreendimentos. Entre o lançamento e a entrega da obra, porém, passam-se geralmente três anos. O problema é que a demanda pode ter esfriado no momento em que os escritórios forem entregues, provocando um tombo no valor dos aluguéis.
Foi justamente o que aconteceu em 2003 e 2004, quando houve entrega de empreendimentos lançados na euforia do fim da década de 90 e início dos anos 2000. Na época, a taxa de vacância (número de espaços vagos em relação à oferta) atingiu picos de 30%. "Depois dessa experiência, os empreendedores passaram ter mais cautela", diz Lilian Feng, gerente da Jones Lang Salle. "Hoje, a oferta de novos espaços é bastante estudada, por isso, o risco de taxa de vacância elevada é baixo", afirma.
Segundo Lilian, as taxas de vacância no mercado de alto padrão de São Paulo devem permanecer abaixo da chamada taxa de equilíbrio (15%) nos próximos anos, impulsionando os preços de aluguéis. A taxa de equilíbrio indica que não há descompasso entre oferta e demanda. Isso significa que há imóveis vagos apenas temporariamente, em razão da troca de inquilinos. Desde 2006, a taxa de vacância na capital paulista não passa de 13%. No segundo trimestre, foi de apenas 9% "O jogo está a favor dos proprietários e deve continuar assim", diz a executiva.
Ela lembra que a taxa de vacância se manteve comportada no período apesar de um aumento de cerca de 90% do aluguel em áreas nobres de São Paulo de 2006 até o ano passado, com uma breve interrupção durante o auge da crise financeira, no fim de 2008. "Os valores de locação subiram muito nos últimos anos, mas não atingiram ainda o teto", diz Lilian. "A tendência é ainda é de crescimento, embora em um ritmo mais compassado."
Queiroz, do Santander, lembra também que os aluguéis são reajustados pelo Índice de Preços Geral-Mercado (IGP-M). Após apresentar deflação em 2009, com mergulho dos preços dos atacados, o índice deve subir este ano 7,5% (acima dos preços ao consumidor), impulsionando o valor dos aluguéis.
As administradores de shopping centers também se enquadram no grupo das companhias do setor de imóveis para aluguel, embora muitas vezes sejam associadas ao varejo. Hoje, as principais empresas do segmento listadas em bolsa são Multiplan, Iguatemi e BRMalls.
Embora não considere as perspectivas para o setor de shopping centers tão favoráveis como os escritórios comerciais, o analista do Santander recomenda compra para Iguatemi e, especialmente, para a BRMalls, em razão da estratégia agressiva de expansão e a cultura de controle de custos.
O preço-alvo estimado para a ação da BRMalls no fim de 2011 é de R$ 32,50, o que embute um potencial de valorização de 32,65% em relação ao fechamento de ontem, a R$ 24,50. Já para as ações da Iguatemi, o preço-alvo estimado é de R$ 41, potencial de valorização de 20,6%.
Para o especialista em finanças Ricardo Torres, professor de Finanças da Brazilian Business School, o panorama para o setor de imóveis para alugar é realmente positivo, dado o crescimento da economia. "A própria modalidade do investimento é interessante, porque gera um fluxo de renda constante", afirma Torres.
Mas ele lembra que, ao contrário das cotas de fundos imobiliários, que exploram aluguéis, as ações das empresas do setor estão sujeitas aos solavancos da bolsa. Ou seja, mesmos com fundamentos e perspectivas positivas, os papéis podem ter desempenho negativo em razão de episódios de aversão ao risco. "A dinâmica do setor de fundos é diferente da da bolsa, e o investidor tem de estar preparado para volatilidade", diz.
Enquanto investidores americanos e europeus ainda tentam se recuperar do estouro de bolhas imobiliárias, por aqui o que se vê é um apetite crescente por aplicações ligadas a imóveis, cujos preços não param de subir. Na bolsa, após a febre com as ações das incorporadoras - papéis de companhias como MRV Engenharia e Rossi Residencial já subiram mais de 300% de 2009 para cá -, é hora de os investidores olharem com mais cuidado as empresas que exploram escritórios comerciais, aponta estudo do banco Santander realizado pelo analista Flavio Queiroz.
Segundo ele, o crescimento econômico, que estimula a expansão das companhias, e oferta limitada de escritórios em áreas nobres de São Paulo e Rio de Janeiro trazem boas perspectivas para os papéis do setor. "Os aluguéis e os preços dos imóveis devem subir nos próximos anos, e o valor das ações têm que acompanhar isso", diz Queiroz.
Hoje, o setor conta com apenas três empresas listadas em bolsa: Cyrela Commercial Properties (CCP), São Carlos Empreendimentos e a BR Properties, que abriu capital em março deste ano, com captação de mais de R$ 900 milhões. O analista do Santander recomenda a compra dos papéis da CCP e, principalmente, da BR Properties. O potencial de valorização dos papéis até o fim de 2011 é estimado em 40%.
Mas os investidores, por ora, não têm mostrado entusiasmo com o setor. Para pôr sua oferta na rua, a BR Properties foi obrigada a reduzir o preço de emissão para R$ 13, abaixo da faixa sugerida inicialmente (entre R$ 14 e R$ 18). De março para cá, as ações praticamente não saíram do lugar. Ontem, fecharam a R$ 12,85. Os papéis da CCP, por sua vez, acumulam queda de 16,25% este ano. "Além dos fundamentos do setor, as empresas estão com preços muito atrativos, o que oferece ótima porta de entrada para o investidor", diz Queiroz.
Para o analista, o mercado de escritórios de alto padrão, sobretudo em São Paulo, entrou em uma espiral ascendente de preços que deve atingir seu ápice daqui a três ou quatro anos. Empresas que adotam estratégia agressiva de aquisições no curto prazo, caso da BR Properties, levam vantagem. "Os imóveis comerciais estão em um estágio mais inicial do ciclo de alta", diz. "Quem aumentar o portfólio agora, como a BR Properties, vai acumular espaços a preços atrativos."
Do espaço atual para locação no mercado- Área Bruta Locável (ABL) -, a BR Properties detém 6%, São Carlos, 3%, e CCP, 1%. Os outros 90% estão pulverizados. Isso indica, avalia Queiroz, que o setor de imóveis comerciais passará por um processo de consolidação, liderado pelas empresas de capital aberto, que têm mais acesso a recursos. "A expansão das receitas das empresas deve ocorrer de forma orgânica e por meio de aquisições", diz.
Ele lembra que a BR Properties já adquiriu cerca de 646 mil metros quadrados desde sua abertura de capital (IPO, na sigla em inglês) e hoje acumula 969 mil metros quadrados de ABL. A perspectiva de Queiroz é que a empresa atinja 1,466 milhão até 2012. Já a CCP tem 13 projetos de expansão, que somam 226 mil metros quadrados. Hoje, a empresa possui ABL total de 173.250 metros quadrados, dos quais 91.050 de escritórios comerciais, principalmente no segmento de alto padrão em áreas nobres.
A estratégia das companhias, explica Queiroz, é adquirir imóveis em regiões em que ha perspectiva de valorização do preço do metro quadrado. O ciclo de negócio prevê ganhos em dois momentos. Primeiro, com o aluguel do empreendimento durante alguns anos. Depois, com a venda da propriedade, executada quando não há mais perspectiva de valorização do metro quadrado.
O principal indicador de rentabilidade do setor de aluguel comercial é o chamado cap-rate. Trata-se da relação entre o preço do imóvel e o valor do aluguel. Por exemplo: se o imóvel vale R$ 1 milhão e a empresa obtém R$ 100 mil de aluguel, o cap-rate é de 10%. A perspectiva do analista é de que os preços dos imóveis subam mais que o dos aluguéis nos próximos anos, o que provocará uma compressão do cap-rate. Essa perda de rentabilidade com o aluguel, contudo, mais do que será compensada pelo preço da venda do imóvel.
Além disso, quando as companhias venderem as propriedades, a taxa de juros estará em níveis mais baixos. Elas terão, portanto, dinheiro em caixa e acesso a recursos com custos menores para explorar novas regiões. "Isso deve acontecer depois de 2014 e 2015, quando o custo de capital no Brasil deve ser mais baixo", afirma Queiroz.
Para quem se machucou com a onda dos flats nos anos 80 e a euforia dos escritórios no fim da década de 90, o cenário róseo traçado pelo Santander assusta. É preciso lembrar que a própria lógica do negócio de imóveis para alugar costuma causar descasamentos temporários entre oferta e demanda. Uma procura muito grande por escritórios estimula os incorporadoras a construir empreendimentos. Entre o lançamento e a entrega da obra, porém, passam-se geralmente três anos. O problema é que a demanda pode ter esfriado no momento em que os escritórios forem entregues, provocando um tombo no valor dos aluguéis.
Foi justamente o que aconteceu em 2003 e 2004, quando houve entrega de empreendimentos lançados na euforia do fim da década de 90 e início dos anos 2000. Na época, a taxa de vacância (número de espaços vagos em relação à oferta) atingiu picos de 30%. "Depois dessa experiência, os empreendedores passaram ter mais cautela", diz Lilian Feng, gerente da Jones Lang Salle. "Hoje, a oferta de novos espaços é bastante estudada, por isso, o risco de taxa de vacância elevada é baixo", afirma.
Segundo Lilian, as taxas de vacância no mercado de alto padrão de São Paulo devem permanecer abaixo da chamada taxa de equilíbrio (15%) nos próximos anos, impulsionando os preços de aluguéis. A taxa de equilíbrio indica que não há descompasso entre oferta e demanda. Isso significa que há imóveis vagos apenas temporariamente, em razão da troca de inquilinos. Desde 2006, a taxa de vacância na capital paulista não passa de 13%. No segundo trimestre, foi de apenas 9% "O jogo está a favor dos proprietários e deve continuar assim", diz a executiva.
Ela lembra que a taxa de vacância se manteve comportada no período apesar de um aumento de cerca de 90% do aluguel em áreas nobres de São Paulo de 2006 até o ano passado, com uma breve interrupção durante o auge da crise financeira, no fim de 2008. "Os valores de locação subiram muito nos últimos anos, mas não atingiram ainda o teto", diz Lilian. "A tendência é ainda é de crescimento, embora em um ritmo mais compassado."
Queiroz, do Santander, lembra também que os aluguéis são reajustados pelo Índice de Preços Geral-Mercado (IGP-M). Após apresentar deflação em 2009, com mergulho dos preços dos atacados, o índice deve subir este ano 7,5% (acima dos preços ao consumidor), impulsionando o valor dos aluguéis.
As administradores de shopping centers também se enquadram no grupo das companhias do setor de imóveis para aluguel, embora muitas vezes sejam associadas ao varejo. Hoje, as principais empresas do segmento listadas em bolsa são Multiplan, Iguatemi e BRMalls.
Embora não considere as perspectivas para o setor de shopping centers tão favoráveis como os escritórios comerciais, o analista do Santander recomenda compra para Iguatemi e, especialmente, para a BRMalls, em razão da estratégia agressiva de expansão e a cultura de controle de custos.
O preço-alvo estimado para a ação da BRMalls no fim de 2011 é de R$ 32,50, o que embute um potencial de valorização de 32,65% em relação ao fechamento de ontem, a R$ 24,50. Já para as ações da Iguatemi, o preço-alvo estimado é de R$ 41, potencial de valorização de 20,6%.
Para o especialista em finanças Ricardo Torres, professor de Finanças da Brazilian Business School, o panorama para o setor de imóveis para alugar é realmente positivo, dado o crescimento da economia. "A própria modalidade do investimento é interessante, porque gera um fluxo de renda constante", afirma Torres.
Mas ele lembra que, ao contrário das cotas de fundos imobiliários, que exploram aluguéis, as ações das empresas do setor estão sujeitas aos solavancos da bolsa. Ou seja, mesmos com fundamentos e perspectivas positivas, os papéis podem ter desempenho negativo em razão de episódios de aversão ao risco. "A dinâmica do setor de fundos é diferente da da bolsa, e o investidor tem de estar preparado para volatilidade", diz.
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