O BuscaPé do crédito imobiliário.

Talita Abrantes, de EXAME.com 12/03/2010 | 15:00


Consultoras financeiras encontram melhor linha de crédito imobiliário

Após encontrar o imóvel de seus sonhos e checar se a poupança acumulada é suficiente para a entrada, é hora de decidir qual financiamento fará parte da sua vida nos próximos anos. A decisão não é tão simples como era há alguns anos, quando praticamente só a Caixa Econômica Federal (CEF) atuava no mercado de crédito imobiliário. Com a queda dos juros, os principais bancos brasileiros passaram a atuar de forma bastante agressiva nesse setor. Ao mesmo tempo, pesquisar as taxas oferecidas em todos os bancos e comparar o custo efetivo de cada linha de crédito da maneira correta não é tarefa simples - e a maior parte das pessoas acaba avaliando apenas as possibilidades de financiamento oferecidas pela CEF ou pelo banco onde já possui conta corrente.

Um caminho para driblar a via crucis da pesquisa nos bancos é contratar consultoras especializadas. Essas empresas possuem pacotes de serviços que contemplam cada detalhe do processo de financiamento. O carro-chefe é uma ferramenta que se assemelha a um BuscaPé do crédito imobiliário. O cliente acessa o site da consultoria, envia seus dados de renda e do crédito buscado e o sistema se encarrega de apontar todos os bancos que estão dispostos a lhe emprestar dinheiro - e qual fará isso em troca da menor prestação. "Como ninguém tem tempo para ficar procurando em todos os bancos e nem sempre é simples levantar e comparar todas essas informações, o serviço ajuda a pessoa a economizar dinheiro com juros", diz o alemão Raphael Rottgen, sócio da consultoria Sagace.

Rottgen, que trabalhou durante vários anos como gestor de um hedge fund em Londres, decidiu abrir a empresa no Brasil a partir de experiências bem-sucedidas obtidas nos Estados Unidos e Europa, onde é muito comum que um mutuário contrate um consultor para lhe ajudar a encontrar o melhor financiamento. Na Alemanha, por exemplo, somente uma consultoria chamada Interhyp intermediou 36.000 transações no ano passado, que possibilitaram a liberação de 5,2 bilhões de euros em financiamentos a compradores de imóveis.

Para quem tem interesse em contratar o mesmo serviço no Brasil, o primeiro passo é enviar algumas informações pessoais relevantes para a consultora financeira. Dados que apontem a renda bruta e líquida, histórico de emprego, estado civil, além dos valores que se pretende financiar são cruciais para que os bancos avaliem se podem ou não liberar o crédito. "Precisamos entender nosso cliente para então cruzar as informações sobre as capacidades e necessidades financeiras dele com as ofertas oferecidas pelos bancos", afirma Joe Powell, sócio administrativo do Crédito Imobiliário Fácil, uma concorrente da Sagace. Todas essas informações podem ser enviadas por e-mail.

Após identificar as linhas de crédito que cabem em seu perfil juntos aos principais bancos brasileiros, o consultor irá vasculhar quais são as taxas mais vantajosas do mercado para sugerir um financiamento que combine com seu orçamento. Feito isso, é só dar o aval para ele seguir em frente com o processo para a aprovação do crédito. Dependendo do serviço escolhido, você precisará apenas juntar os documentos exigidos pelos bancos. A própria consultoria se encarregará do trâmite do processo.

Com a aprovação do crédito, a consultoria acompanha os procedimentos de análise jurídica do vendedor e do imóvel."Entramos em contato com o vendedor para organizar toda a documentação necessária", diz Powell. Não é preciso se preocupar também com a fase de emissão e registro em cartório do contrato de financiamento.

De acordo com Rottgen, da Sagace, o processo dura até 45 dias para ser finalizado. Este período, contudo, varia, assim como as comissões cobradas pelas consultorias. Na Sagace, por 700 reais é possível contratar apenas o serviço de escolha do melhor crédito imobiliário. Quem quiser se livrar de todas as etapas do financiamento, incluindo toda a burocracia para a assinatura do contrato, deverá desembolsar 1.200 reais. Na Crédito Imobiliário Fácil, o serviço custa 900 reais. Os preços podem parecer salgados, mas a economia obtida pelo mutuário pode ser bem maior. "Uma diferença de 1% nos juros pode significar até 50.000 reais no caso de um contrato de 20 anos, por exemplo", afirma Joe Powell.

Quem não estiver disposto a pagar nada pelo serviço também pode contar com a assessoria de especialistas. O Canal do Crédito é outra empresa que atua nesse segmento de intermediação de crédito imobiliário. A empresa, no entanto, é ligada ao HSBC, que lhe paga as comissões pelo fechamento de negócios. Logo, o mutuário poderá encontrar o melhor financiamento para seu perfil apenas no HSBC, mas não nos demais bancos do sistema financeiro brasileiro.



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Garimpe por conta própria

Caso sua intenção seja o de enfrentar o processo sozinho, prepare-se para gastar os dedos com calculadora e muita pesquisa para encontrar as condições mais favoráveis. Alguns bancos oferecem serviços de simulação do financiamento na internet. Além de poupar tempo e sola de sapato, o recurso facilita na hora de comparar as diversas opções de mercado.

O Banco Central também disponibiliza uma ferramenta que calcula financiamentos com prestações fixas. Embora seja mais simples do que o oferecido pelos bancos, o aplicativo pode ser útil na hora de se organizar para decidir em quantas prestações você pretende pagar o crédito, por exemplo. Mas, lembre-se: essas ferramentas não dispensam uma visita aos bancos e um bom bate-papo com o gerente.

Para quem pretende comprar imóveis de até 500.000 reais, Lúcio Delfino, diretor administrativo da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), aconselha a escolha das linhas de crédito ligadas ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH). De acordo com ele, é comum que na compra de imóveis na planta ou em construção, os compradores façam o financiamento direto com o construtor. Neste caso, a dica é migrar para bancos que utilizem o SFH assim que as chaves forem entregues. "Neste sistema, os juros do financiamento são corrigidos pela Taxa Referencial (TR), mais barata que os índices INPC, IGP-M e CUB, responsáveis pelo reajuste do outro tipo de financiamento", diz.

Sistemas de Amortização

Outra dica de Delfino é ficar de olho nos sistemas de amortização da dívida utilizados pelo banco na hora do financiamento. No Brasil, os métodos mais comuns são o Sistema de Amortização Constante (SAC), o Sistema de Amortização Crescente (SACRE) e a Tabela Price. Nas duas primeiras, a prestação do financiamento diminuirá no decorrer dos anos, o que as torna mais vantajosas.

O mesmo não acontece com a Tabela Price, cujas prestações tendem a aumentar exponencialmente ao longo dos anos. "Ela é apenas uma opção para pessoas que queiram financiar com prestações acima de 30% da renda", diz Delfino. Pelas regras dos bancos, a parcela inicial não pode superar este valor. Em casos como este, é possível começar com uma prestação inicial que tenderá ao crescimento ao longo do tempo. A operação só é indicada para famílias que realmente tenham expectativas de melhora financeira. "Com o SACRE ou SAC você vai pagar no mínimo 20% menos juros", afirma.