Nichos aquecidos de vendas de dois e três dormitórios.

Nichos aquecidos
Revista Construção Mercado, Bruno De Vizia, jul/10


O forte crescimento do mercado imobiliário não se dá por igual em todas as fatias de mercado. Nos últimos anos, pesquisas em diferentes cidades brasileiras apontam uma ligeira mudança na tipologia dos imóveis residenciais, com forte predomínio das unidades com dois e três quartos. Os dados mostram possíveis segmentos com excesso de oferta contrapostos a outros ainda demandantes de lançamentos.
Segundo dados do Secovi-SP, as ofertas do mês de abril somaram 5.443 unidades, e desse total, 40,5% foram de unidades com três quartos, 38,8% com dois quartos, 12,7% com quatro quartos ou mais e 8,0% de um quarto social. Considerando o perfil das ofertas do mês em análise em relação a março, houve redução na disponibilidade dos imóveis, tanto com dois como com três quartos sociais. Quando comparadas às de abril de 2009, observa-se uma retração ainda mais significativa. "Em 2009 a predominância foi de dois dormitórios, e em 2010 há uma predominância de dois e três dormitórios, com vantagem para o de dois dormitórios", destaca Celso Petrucci, economista-chefe da entidade.

Os dados apontam que em 2010 foram lançados 10.137 imóveis com dois dormitórios; 6.371 de três dormitórios; 1.489 de um dormitório, e 792 unidades com quatro ou mais dormitórios. Em 2008 esses números foram, respectivamente, 6.826 de dois dormitórios, 7.138 com três dormitórios, 2.596 com quatro ou mais dormitório, e 325 com um dormitório. "Há então, entre 2008 e 2010, um aumento dos imóveis com um dormitório, e queda acentuada das unidades com quatro ou mais dormitórios, e aumento expressivo de unidades com dois dormitórios, que tradicionalmente respondem pela maioria dos lançamentos", diz Petrucci, lembrando que entre os anos entre 2006 e 2008, houve superoferta de unidades com quatro ou mais dormitórios.

"Isso porque para os imóveis de quatro dormitórios havia uma grande demanda que foi muito mal-atendida nas décadas de 1980 e 90, e até 2004 esse segmento foi negligenciado", afirma. A partir daí, os empreendedores perceberam isso, e começaram a lançar, e as vendas eram grandes nesse segmento. Mas "em meados de 2008, já desde o final de 2007, os empreendedores perceberam que havia um problema de liquidez, com a demanda principal para essas unidades já tendo sido atendida. Ou seja, lançaram-se mais imóveis do que a demanda podia absorver, e por isso vemos a queda representada nos números de lançamentos nesse filão, de 2.596 unidades em 2008 para apenas 792 em 2010".

Ele também aponta um aumento de 48,5% no lançamento de unidades de dois dormitórios, na comparação com 2008, "que foi um ano muito bom, em pleno boom, e sem sinal de crise financeira internacional". Essa predominância também pode ser verificada no mercado de Porto Alegre, no qual os apartamentos de dois dormitórios responderam por 42,47% das vendas de abril, segundo dados do Sinduscon-RS. No mercado carioca, esse perfil é claramente observado. O lançamento de unidades com dois quartos subiu de 4.228 em 2008, de um total de 10.111 unidades lançadas, para 6.884 em 2009, com um total de 10.763 lançamentos. (Veja tabela.)

Entre 2004 e 2009, os imóveis de dois e três dormitórios responderam por 73,2% do total lançado, segundo dados da Ademi. Na região Metropolitana de São Paulo, os apartamentos de três dormitórios representaram 43,08% do total negociado nos últimos 12 meses até abril de 2010, seguidos dos apartamentos de dois dormitórios, com 35,23% do total, sendo que em conjunto responderam por 78,31% dos lançamentos, segundo dados do Secovi-SP. Para o ano de 2010, a entidade prevê o lançamento de algum novo flat, "quem sabe temático (para a terceira idade, por exemplo), pois a cidade apresenta uma demanda que não está mais tão bem atendida, sem falar das oportunidades que surgirão com a Copa do Mundo de 2014", conclui Petrucci.

Crescimento em quatro capitais
Em algumas cidades, mesmo com o alto preço dos imóveis, as vendas seguem muito bem - em quantidade e velocidade


São Paulo
Na capital paulista os lançamentos tendem a crescer e "há probabilidade de se fechar o ano com alta de 10%, ou seja, volume próximo de 35 mil moradias", afirma Luiz Paulo Pompéia, diretor da Embraesp. Ele destaca também que o volume de vendas para 2010 está estimado em 37 mil a 38 mil unidades, 5% superior a 2009. Desse modo, "tudo indica que 2010 poderá surpreender, especialmente nos segmentos popular e econômico, constituindo-se no ano da maior produção da história, ultrapassando até 1996, quando as cooperativas habitacionais lançaram inúmeros empreendimentos, dos quais boa parte não vingaram. Ou seja, o mercado agora é o grande protagonista da habitação popular", cita Pompéia, em relatório anual da Embraesp de 2009.

Rio de Janeiro
O mercado de imóveis residenciais no Rio de Janeiro deve crescer em torno de 15% em 2010, segundo estimativa de Rogerio Chor, presidente da Ademi (Associação de Dirigentes do Mercado Imobiliário) do Rio de Janeiro, que não esconde seu otimismo com o mercado carioca. "Nunca estive tão otimista. Há a Copa de 2014, as Olimpíadas. Pela primeira vez no Rio temos governo municipal, estadual e federal alinhados", comemora Chor. Ele avalia que, em termos de comercialização de imóveis residenciais, "é razoável prever um aumento de 20% a 25% no primeiro semestre no Rio de Janeiro".

Porto Alegre
Já no mercado imobiliário de Porto Alegre, a taxa de velocidade de vendas (relação das vendas sobre as ofertas) de imóveis novos foi de 12,78% em abril de 2010, resultado superior àquele registrado no mês imediatamente anterior (março/2010), quando alcançou 12,53%, aponta pesquisa realizada pelo Sinduscon-RS (Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Rio Grande do Sul). No mesmo mês de 2009 esta taxa foi de 10,61%. "Estamos projetando crescimento de 15% do mercado imobiliário de Porto Alegre neste ano, e esta é uma perspectiva conservadora", avalia Marco Túlio Ferreyro, economista do Sinduscon-RS (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado do Rio grande do Sul), acrescentando que este aumento "é muito pautado pela dinâmica do primeiro semestre, que está sendo espetacular".

Recife
Em abril de 2010 o IVV (Índice de Velocidade de Vendas) de imóveis residenciais novos na Região Metropolitana do Recife foi de 14,7%. Esse foi o melhor resultado de abril de toda série histórica da pesquisa realizada pela Fiepe (Federação das Indústrias do Estado de Pernambuco). "Esperamos um crescimento entre 25% e 30% das vendas de imóveis residenciais novos na Região Metropolitana do Recife", afirma Ozangela Sena, economista da unidade de pesquisas técnicas da Fiepe. Esse avanço expressivo se justifica, segundo a economista, porque "as expectativas tanto de oferta de emprego como de concessão de crédito são expressivas para todo o Estado de Pernambuco." Ela destaca ainda que as apurações da Fiepe mostram que o ritmo de IVV aumenta na mesma medida em que cresce o crédito habitacional, "e existe uma grande expectativa de ampliação do crédito no Estado, pois a Caixa já informou que vai rever para cima a concessão de crédito aqui".