Incorporadoras multiplicam crédito com debêntures do FGTS.

Recentemente, a Rodobens Negócios Imobiliários emitiu R$ 300 milhões em debêntures que foram adquiridas pelo FTGS

Fabiana Holtz, da Agência Estado

SÃO PAULO -

O uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para a compra de debêntures tem permitido às construtoras e incorporadoras multiplicar a quantidade de empreendimentos. Com os recursos obtidos em uma única emissão, as empresas conseguem crédito para financiar até três vezes o valor original da operação, graças ao prazo de carência, superior ao ciclo de produção das companhias.

Recentemente, a Rodobens Negócios Imobiliários emitiu R$ 300 milhões em debêntures que foram adquiridas pelo FTGS. Com os recursos, a empresa estima construir nos próximos três anos de 4 mil a 10 mil unidades, dependendo das condições de mercado.

"A debênture funciona como garantia. Como nosso ciclo construtivo é de aproximadamente 12 meses, podemos utilizar o crédito novamente. Por isso, dependendo da demanda, podemos girar até três vezes o valor da debênture durante o seu prazo de carência, que é de três anos", explica Eduardo Gorayeb, presidente da companhia, que é especializada no segmento econômico (com renda de 3 a 10 salários mínimos) e tem suas operações concentradas no interior do País.

Os papéis emitidos pela Rodobens possuem prazo de cinco anos e remuneram o FGTS com TR mais cupom inicial de 8,3% ao ano. A operação está atrelada ao crédito associativo da Caixa, o que possibilita o repasse do cliente para o agente financeiro ainda durante o período de construção do empreendimento. Assim, além dos recursos da debênture, a construtora recebe da Caixa o valor equivalente à venda da unidade. Anteriormente, o repasse só ocorria na entrega do empreendimento, o que limitava a possibilidade de as construtoras usarem uma única emissão para construir mais empreendimentos. "No total, produzimos 9 mil unidades no ano passado e pretendemos atingir 18 mil unidades em 2010 ao investir em novas estratégias para dar início a um novo ciclo", acrescentou Gorayeb.

Segundo Daniel Keller, diretor da Creta Planejamento e responsável pela estruturação e coordenação da operação da Rodobens, essa é a primeira emissão em que a vinculação ao crédito associativo está totalmente clara e regulamentada na escritura. Nas emissões anteriores de empresas do setor essa relação existe, mas não é explicitada. Verónica Garcia Seffino, que divide a direção da Creta com Keller, considera que, embora a operação em si seja complexa, pode demorar de quatro a cinco meses para ser estruturada, a procura por esse produto tem sido muito grande. "Em razão do aumento da demanda, acredito que esse tempo deve começar a diminuir a medida que o mercado começa a ganhar familiaridade com os mecanismos da emissão", informa.

Os analistas ressaltam que esse tipo de debênture é especialmente vantajoso para construtoras de ciclos mais curtos de produção, como é o caso da Rodobens. Prova do sucesso desse tipo de emissão é que a Caixa pretende destinar mais R$ 6 bilhões de sua carteira de habitação para debêntures, após já ter contemplado o setor com R$ 6 bilhões no ano passado.

Condições ideais para crescer

Conforme levantamento da Caixa, desde o ano passado, com a criação da carteira administrada residência do FGTS foram realizadas dez operações, com valor total de R$ 4,15 bilhões, e que atenderam a Gafisa, Rossi, Tenda, Moura Dubeux, PDG, Trisul, Odebrecht Realizações, Rodobens e OAS. A carteira administrada residencial do FGTS tem ainda aproximadamente R$ 8 bilhões disponíveis para investimentos no setor, dos quais, R$ 3 bilhões já estão comprometidos.

Em 2009, as linhas de empréstimo com recursos do FGTS cresceram 65%. Os financiamentos para imóveis novos ou na planta aumentaram 109% na comparação com o ano anterior, atingindo R$ 9,4 bilhões, enquanto em número de unidades o avanço foi de 31%, passando de 110.021 para 144.309 unidades.

As emissões de debêntures ligadas ao FGTS, por sua vez, começaram a ganhar força em maio do ano passado, quando a Caixa adquiriu através do Fundo R$ 600 milhões em debêntures simples, conversíveis, da Tenda. O montante, segundo a construtora, seria utilizado para finalizar seu primeiro grande ciclo de projetos enquadrados no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) após a realização do IPO. Na ocasião, o diretor Financeiro, de Relações com Investidores e Administrativo da Tenda, Paulo Mazzali, afirmou que a companhia ainda não chegou a conversar com a instituição sobre a possibilidade de repactuação dos papéis. Mazzali revelou que, além da emissão, a Tenda obteve junto à Caixa um volume de mais de R$ 600 milhões em linhas, entre crédito associativo e financiamento à construção.

Em setembro, a PDG Realty, que agora figura entre as maiores incorporadoras do País com a aquisição da Agre, liquidou a terceira emissão de debêntures também com recursos do Fundo, no valor de R$ 300 milhões. Com a operação, que tem prazo de cinco anos e carência de três anos, com juros de 8,75% ao ano mais TR, a incorporadora pretende financiar projetos enquadrados no programa "Minha Casa, Minha Vida".

Em dezembro, a Gafisa, que incorporou a Tenda no ano passado, emitiu mais R$ 600 milhões em debêntures com recursos do Fundo para financiar o desenvolvimento de 2,6 mil unidades de 12 projetos imobiliários. Pelos cálculos do presidente da companhia, Wilson Amaral, as debêntures vão financiar até 90% do custo de produção dos empreendimentos da empresa, com o preço médio por unidade estimado em RS 330 mil.

No início deste ano, a Trisul também contou com o FGTS para a emissão de R$ 300 milhões em debêntures visando financiar a produção de empreendimentos de unidades de até R$ 500 mil. Segundo a companhia, os recursos seriam aplicados em 19 projetos, com total de 4 mil unidades e Valor Global de Vendas (VGV) estimado em R$ 550 milhões.

Interessada em aproveitar as boas condições do mercado, a Rossi captou no mês passado R$ 500 milhões em sua terceira emissão de debêntures simples, com recursos do FGTS e vencimento em 1° de maio de 2015. Com custo inicial de 8,75% ao ano (+TR), os recursos captados serão integralmente destinados ao financiamento da produção de unidades residenciais enquadradas no SFH.