Para surfar na onda do boom imobiliário

O Globo, Bruno Villas Bôas, 14/mar


Fundos do setor atraem pequenos investidores com rendimento de 26,7% em 2010. Analistas alertam para problemas

Os investidores estão descobrindo aos poucos que podem tirar uma casquinha do boom do setor imobiliário sem necessariamente ter dinheiro suficiente para comprar um apartamento. Os fundos de investimento imobiliário (FIIs) - com cotas a partir de R$1 mil - têm atraído pessoas físicas em busca da rápida valorização dos imóveis e um rendimento mensal com aluguel. Os fundos têm participação em shoppings, torres de escritórios e condomínios residenciais. E renderam, na média, 26,7% no ano passado, segundo levantamento do consultor Sérgio Belleza Filho. Isso significa um ganho quase três vezes maior que o CDI (9,75%), os juros interbancários que servem de referência na renda fixa.

Segundo Belleza Filho, os ganhos foram influenciados tanto pela valorização dos imóveis quanto pela receita de aluguel, que são depositadas mensalmente na conta corrente dos cotistas desses fundos:

- O mercado tem crescido bastante. Grandes bancos de investimento estão agora distribuindo os FIIs. Na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) existem R$ 2,8 bilhões em novos lançamentos aguardando aprovação - diz o consultor, responsável pelo primeiro fundo do gênero lançado no Brasil.

Entre os fundos com alto desempenho em 2010, o destaque ficou para Continental Square Faria Lima, com rentabilidade de 59,6%. Esse fundo, administrado pela BR Capital e com cotas negociadas na BM&FBovespa, tem parte de um empreendimento homônimo e também é dono de 75% do hotel cinco estrelas Caesar Park, além de mais 18 conjuntos de escritórios de uma torre comercial.

Ritmo de ganhos pode desacelerar este ano

Especialistas em finanças veem com bons olhos a aplicação. Gilberto Braga, professor do Ibmec-Rio, afirma que uma das principais vantagens dos fundos é a isenção de Imposto de Renda (IR) sobre os ganhos com aluguel dos imóveis. Isso vale para o investidor pessoa física que tenha menos de um décimo das cotas totais do fundo. Na venda, o investidor paga 20% de IR sobre o ganho com a valorização da cota.

- É uma boa oportunidade para quem não tem dinheiro para comprar um imóvel sozinho. Mas é preciso pesquisar e sempre buscar diversificar a carteira de investimento - afirma o especialista em finanças.

Foi o que atraiu o estudante de economia Henrique Carvalho, de 22 anos, que comprou cotas de fundos.

- Eu tenho dinheiro em renda fixa e ações. Os fundos foram uma forma de diversificar aproveitando o crescimento do setor.

Gustavo Cerbasi, autor de livros sobre finanças, acredita em mais valorização dos imóveis pela frente, mas alerta que isso pode não ocorrer no mesmo ritmo visto em 2010:

- Os fundos se popularizaram e quem investiu sabe a conveniência de não ter que lidar com a burocracia do setor. Mas as cotas tendem a ter uma valorização proporcionalmente menor. Não se pode esperar o mesmo ganho em um prazo de dois a três anos - diz Cerbasi.

Segundo o especialista, o investidor deve avaliar bem a carteira de imóveis de cada fundo antes de comprar a cota:

- No caso de um shopping, a sugestão é conhecer a região em que o empreendimento será instalado e o poder aquisitivo das pessoas no lugar.

Alguns fundos garantem uma rentabilidade mínima mensal ao cotista nos primeiros meses de aplicação, algo como 0,8% ao mês. Mas parte deles não distribui ganhos acima desse percentual quando os imóveis passam a gerar receita.

Pouca liquidez pode ser problema na venda da cota

Um dos problema do mercado, no entanto, ainda está na baixa liquidez das cotas negociadas na Bolsa. Segundo dados do site Fundo Imobiliário (www.fundoimobiliario.com.br), mais de sete fundos foram negociados em menos da metade dos pregões nos últimos 12 meses. Em janeiro deste ano, embora a rentabilidade tenha sido positiva, com fundos rendendo acima de 1%, muitos tiveram menos de 50 negócios realizados no mês, o que preocupa.

- Quando fala sobre esses fundos, muita gente cita o retorno e infelizmente esquece de falar também dos riscos de liquidez- afirma Fabio Gallo Garcia, professor da Fundação Getulio Vargas (FGV). - Eu vi um caso em São Paulo que o cotista levou um ano e meio para conseguir sair do investimento.

Para Garcia, os investidores que quiserem assumir esses riscos devem, portanto, estar dispostos a manter a aplicação por mais de dois anos. Ele não teme, no entanto, uma bolha no crescimento do setor.

- Muitos analistas têm dito isso. Mas é um mercado que cresce sobre um déficit habitacional enorme e por causa do aumento de renda da população. Não há bolha de crédito no mercado. O crédito continua muito caro - avalia Garcia.

Uma das primeiras a lançar os FIIs no varejo brasileiro, a Caixa planeja colocar à venda nos próximos meses as cotas de quatro novos fundos. Vitor Hugo dos Santos Pinho, gerente nacional de Fundos Especiais da Caixa, antecipa que um deles será voltado para logística, composto de armazéns e centro de distribuição para empresas.

- Estamos apenas aguardando a aprovação da CVM para começar a distribuir o fundo - explicou Pinho.