'Bolha' de preço pode reduzir ganho na compra de imóvel para alugar

Em alguns casos, investimento pode ser menos atraente que poupança.
Aumento nos preços deve acontecer em ritmo mais fraco, diz setor.
Ligia Guimarães
Do G1, em São Paulo


Quem pensa em comprar um imóvel para ganhar dinheiro com a locação ou venda do bem precisa redobrar o cuidado na hora de escolher o que comprar. Em algumas regiões mais cobiçadas para moradia em São Paulo, o preço subiu demais e há a possibilidade de formação de “bolhas” em bairros ou empreendimentos isolados, de acordo com especialistas ouvidos pelo G1.

Com isso, a rentabilidade do aluguel em alguns casos pode ser menos atraente que a de opções mais simples de aplicação, como renda fixa ou CDBs.

"Podem acontecer casos em que por algum motivo alguém lança um imóvel em um preço muito alto, tem uma euforia de compra e pode acontecer de o comprador não conseguir alugar adequadamente. Mas vai ser pontual de cada produto, específico", diz Luiz Fernando Gambi, diretor da vice-presidência de Locação do Secovi - SP.


Imóveis 'baratos' nos EUA atraem compradores brasileiros Preços dos imóveis disparam nas capitais Não há, apesar disso, risco de catástrofe econômica como a que ocorreu no "estouro" da bolha imobiliária nos Estados Unidos em 2008, que deixou sequelas até hoje em diversas economias do mundo. Lá, a valorização dos imóveis foi motivada, entre outras coisas, pela demanda artificial criada quando as instituições financeiras passaram a oferecer crédito a quem não tinha condições de pagar.

Os valores não deveriam crescer o tempo todo, não é assim que a economia funciona"David LynnrAqui, por outro lado, o crescimento da demanda é real, formado por um volume crescente de pessoas que, impulsionadas pelo acesso ao crédito e aumento da renda, querem realizar o sonho do teto próprio. A escassez de terrenos e de mão-de-obra no setor de construção civil também são elementos que empurram os preços para cima.

David Lynn, especialista em mercado imobiliário e diretor do ING Clarion em Nova York, braço de aplicações em imóveis do grupo holandês ING, que administra US$ 43 bilhões, diz que uma bolha de preços pode acontecer no Brasil, mas não seria devastadora como a norte-americana.

"Se os preços de residências subirem a um nível fora do alcance do comprador médio e o volume de transações ultrapassar muito as médias históricas, então haverá um problema. Isso ainda não aconteceu no Brasil, mas aconteceu na China. Poderia potencialmente acontecer no mercado de imóveis para classe média e alta do Brasil", afirmou por telefone o executivo, que é autor do livro 'Emerging Market Real Estate Investment' ('Investimento em imóveis nos mercados emergentes', em português).

Bolhas, diz ele, são comuns em ambientes de crescimento e confiança do mercado e não são necessariamente trágicas. "Não significa que a economia ou a indústria vá quebrar. Poderia ser mais um ajuste necessário nos preços. Os valores não deveriam crescer o tempo todo, não é assim que a economia funciona", afirmou. Para ele, no entanto, o pequeno investidor que pensa em comprar imóvel para investir pode ter um ganho menor que o esperado.

"Mercado imobiliário não é um produto para se pensar em curto prazo. Essa história de comprar hoje para vender amanhã é pra outro tipo de ativo. Sempre recomendamos que o imóvel seja um investimento para quem for investir de médio a longo prazo", diz o vice-presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) e presidente da Federação Internacional das Profissões Imobiliárias (Fiabci-Brasil), Ricardo Yazbek. Ele garante que o importante é buscar qualidade e estudar elementos importantes antes de decidir pela compra, como localização.

No longo prazo, a perspectiva para o setor de imóveis é de valorização. A Caixa Econômica Federal, que lidera o financiamento imobiliário no Brasil, prevê que o crédito para habitação cresça dos atuais 4% para 10% do Produto Interno Bruto nos próximos anos.

Aluguel ou renda fixa?
De acordo com especialistas consultados pelo G1, há casos em que o preço do imóvel cresceu muito mais fortemente do que o valor a ser cobrado pelo aluguel; na prática, o risco é que o investidor pague um preço alto na compra e receba em retorno uma renda mensal desproporcionalmente mais baixa na locação.

Dados do Secovi apontam que, atualmente, a rentabilidade média de quem investe em locação em São Paulo é de 0,7% do valor do imóvel. Por exemplo: se um apartamento custou R$ 150 mil, o proprietário receberia por mês R$ 1.050 pelo aluguel.

Você tem em alguns locais uma procura muito grande e isso gera um descolamento sobre o que seria o valor do aluguel que pudesse compensar"Luiz Fernando Gambi, do Secovi - SPCálculos realizados com base em dados do Secovi - SP pelo professor de finanças da a Faculdade Instituto de Administração (FIA) e do Insper, Ricardo Humberto Rocha, indicam que a rentabilidade média de aluguéis de imóveis de 2 dormitórios em São Paulo pode desapontar quem quer investir em locação. Para unidades de preço entre R$ 400 mil e R$ 600 mil, a rentabilidade do aluguel estimada fica entre 0,3% a 0,5% do valor.

"A pessoa que vai comprar imóvel para aluguel tem que avaliar muito bem qual o retorno que ela vai ter, porque para receber 0,3% ela pode ficar na poupança", afirma o especialista. Em setembro, tanto a aplicação em CDI quanto em CDB tiveram rendimento de 0,84%. Já a caderneta de poupança avançou 0,57% no mês.

"Isso de fato esta começando a existir [o descolamento entre os preços dos aluguéis e do metro quadrado dos imóveis], mas é isolado. Você tem em alguns locais uma procura muito grande e isso gera um descolamento sobre o que seria o valor do aluguel que pudesse compensar [a compra do imóvel]. Mas são pontuais", diz Luiz Fernando Gambi, diretor da vice-presidência de Locação do Secovi - SP.

O representante comercial Márcio Pinto da Silva, 46 anos, compra imóveis para investir desde 2004 e sente a queda na rentabilidade. De lá para cá, foram quatro unidades compradas. "Os imóveis subindo muito e a média de locação não acompanhou a subida. Antigamente você conseguia 1%, há uns cinco seis anos. Isso mudou muito nos últimos três anos para cá", conta ele.

Silva diz que ainda se interessa pelo mercado, mas agora só compra quando encontra algum produto abaixo do preço. "Agora 'caço' oportunidades, como uma pessoa que precisa vender imediatamente", diz.

Ritmo mais fraco

Eu acho que esse crescimento no valor do metro quadrado deve continuar crescendo, mas num ritmo muito menor que que o dos próximos meses"Mário FrançaPara representantes do setor, o aumento do preço de imóveis deve continuar em ritmo mais fraco daqui para a frente. “Tivemos um bom período de valorização [de imóveis] que eu creio que vá continuar talvez em velocidade menor, sem dúvida. Isto vai num crescendo, porém a curva fica menor no curto prazo. Creio que agora (o ritmo) já está menor do que vinha vindo há dois anos”, analisa o vice-presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) e presidente da Federação Internacional das Profissões Imobiliárias (Fiabci-Brasil), Ricardo Yazbek.

O diretor da incorporadora Requadra Desenvolvimento Imobiliário, Mário França, concorda. Ele diz que o mesmo empreendimento no bairro da Bela Vista, na capital paulista, cujo metro quadrado valia R$ 4.500 em novembro, já é revendido a R$ 6.300.

Para o executivo, haverá desaceleração na alta dos preços.
"Eu acho que estamos chegando em um limite", afirma.

Na opinião do empresário Elbio Fernández Mera, fundado e proprietário da Fernandez Mera Negócios Imobiliários, que deve vender R$ 2,5 bilhões em imóveis em 2010 e cobre os mercados do estado de São Paulo, Rio de Janeiro, Curitiba e Brasília, quem quer investir no mercado deve comprar bairros com potencial de crescimento e fugir dos consolidados.

"Todo mundo quer morar 'perto da sogra', em bairros já valorizados. Hoje em Osasco quaquer coisa que lançamos vende rapidamente porque Osasco está colada em SP e há uma diferença de preço. Enquanto na Lapa o metro quadrado custa R$ 5 mil, em Osasco vale R$ 3.500", exemplificado.

(Com informações do Valor Online)