Bolha imobiliária - medo ou aprendizado?

19/08/2010
O descompasso entre a oferta (menor) e a demanda (maior), baseado tão somente na expectativa de que, por conta da escassez, os preços continuarão a subir, leva a uma espiral de alta contínua. Tal movimento ocorre até que algum fator, econômico ou não, leve ao estouro da bolha. Uma vez mantida a atual regulamentação do mercado financeiro nacional, é nula a possibilidade de tal ocorrer no Brasil. “Fatores que alavancam as bolhas são: a desregulamentação financeira e o desequilíbrio macroeconômico, nenhum deles presente na realidade brasileira”.

O fio da meada - No que respeita a desregulamentação financeira, os principais pontos da legislação federal norte-americana, relacionada ao tema desde a instituição do Federal Deposit Insurance System (FED), em 1933, chegando à criação (1944) do Programa de Empréstimos aos Veteranos de Guerra (VA), os quais, quem diria, deram, indireta e inocentemente, a primeira “soprada” para a bolha que, meio século e 14 anos depois, estourou sobre o planeta.

Antes da criação do VA, houve a instituição (1938) do Fannie Mae, com a função de prover um mercado secundário para empréstimos segurados pelo Federal Housing Administration (FHA). Em 1948, a Fannie Mae iniciou a compra dos empréstimos concedidos através da VA, até que se tornou (ou teve que ser tornada) uma empresa estatal. A Fannie lá, no governo, sozinha... por que não criar Freddie? Foi o que os Estados Unidos fizeram em 1970, até que o Freddie Mac, transformado em corporação pública, foi fazer companhia à Fannie.

Entre os “anos de solidão” da Fannie e a chegada de Freddie, a água que rolou sob as “pontes de Madison” não foram muito cristalinas, do ponto de vista mercadológico. As Savings and Loans (L&s) (associações de poupança e empréstimo) foram liberadas para investir em empréstimos a taxas de juros ajustáveis, e o teto de taxa de depósito foi removido. Em 1986, por ato do governo, foram eliminadas do imposto de renda todas as deduções relacionadas ao pagamento de juros, exceção àquelas incidentes sobre hipotecas imobiliárias.

Fatores que contribuem para a bolha - Não há “concordância acadêmica” para identificar o nascimento de uma bolha. Podem ser indícios: fortes aumentos de preços de ativos, tais como os imobiliários ou acionários; e oferta de crédito sob “critérios ruins”, como dispensa da entrada para a obtenção do empréstimo; e prazos excessivos para a amortização. Os demais motivos para a ocorrência da bolha são comportamentais: “grande excitação pública acerca de aumento de preço; estórias de pessoas que ganharam muito dinheiro no mercado, despertando inveja em quem não participa; teorias de uma nova era que justifiquem aumento nos preços, sem precedentes; e, finalmente, frenesi da mídia no acompanhamento do aumento de preço”.

A bolha, na China - Trata-se de bolha de preço gerada por demanda, que não provoca catástrofe. O mercado da China, não apresenta qualquer indício de desequilíbrio macroeconômico, e tem regulamentação financeira bem forte, pois a busca acentuada é por imóveis de luxo e os corporativos, demanda que não é representativa da grande fatia da massa real de renda, tal qual ocorre no Brasil.

No nosso País, ainda que os preços se elevem nas proporções projetadas para 2015, apontando valor de R$ 1.700 para a prestação mensal de imóvel para o segmento econômico, o crescimento de renda projetado para a população com tal perfil (60% dos brasileiros), que à época deverá alcançar 11,2%, daria condições para a aquisição, e as prestações ficariam em torno de 30% da estimada renda mínima, em igual universo de tempo.


Fonte - Imovelweb