A hora e a vez dos consórcios imobiliários.

Uma boa maneira de programar a compra de um imóvel residencial sem precisar arcar com os juros cobrados nos financiamentos habitacionais é optar pelo consórcio.
Encarada como meio termo entre o pagamento à vista e o empréstimo, essa modalidade traz vantagens para o comprador. Ele, no entanto, não poderá desfrutar do imóvel imediatamente, pois precisa ser sorteado antes ou dar o lance acima dos demais participantes para ser contemplado. Os consórcios imobiliários têm prazo de até 180 meses e os consorciados arcam apenas com a taxa de administração, que varia de 1,5% a 2,4% por ano. O percentual é muito inferior ao das linhas de crédito imobiliário, que cobram juros em torno de 12% ao ano. No financiamento, o valor total com juros alcança até 2,7 vezes o montante financiado, na medida em que, no consórcio, esse custo equivale a 1,5 vez o capital do consorciado.

Não é toa que o sistema tem apresentado resultados que estão superarando as expectativas dos administradores. “Os consórcios vivem bom momento. A ausência de juros e o parcelamento integral, aliados ao aquecimento da economia e da segurança no emprego, têm gergerado a procura constante e crescente”, afirma Paulo Roberto Rossi, presidente executivo da Abac (Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios).

“A segurança no emprego somada à expectativa da entrada do FGTS para a amortização de parcelas de consorciados contemplados foram importantes para o novo posicionamento do sistema como mecanismo econômico para adquirir a casa própria”, ressalta Rossi. “Quem pode esperar para ser sorteado porque já tem um lugar
para morar, eu recomendo o consórcio porque é alternativa mais barata que o financiamento”, afirma o especialista em finanças pessoais Gustavo Cerbasi.

A modalidade surgiu no início da década de 1960, com a instalação da indústria automobilística no País e com a falta de oferta de crédito direto ao consumidor. Funcionários
do Banco do Brasil tiveram a ideia de formar grupo de amigos com o objetivo de constituir fundo suficiente para aquisição de automóveis para todos aqueles que dele participassem. No fim de 1979, o setor iniciou estudos para o lançamento de grupos referenciados em motocicletas, caminhões e eletroeletrônicos, só para depois atuar na aquisição de outros produtos, como imóveis, embarcações, aeronaves, computadores, pneus, motocicletas, kits de casa pré-fabricada e até serviços turísticos.

Entenda como funciona o sorteio e leilão de cartas

Há cerca de uma década, era comum as administradoras de consórcios convocarem reuniões mensais para sorteio e leilão das cartas de crédito. Mas, com a popularização
da internet, essas assembleias quase acabaram. “São raríssimos os casos de clientes que aparecem nas reuniões, já que todo mundo prefere assistir ao sorteio online,
no site da administradora”, conta a gerente de marketing de consórcio Gisele Paula. Ela lembra que no passado a reunião era evento grandioso, com a presença de vários integrantes da família do consorciado. “O auditório lotava. Hoje, ninguém vem.”

Entender a lógica interna do consórcio é o primeiro passo para decidir se ele é adequado ao seu perfil financeiro ou não. Assim, na composição das prestações do consórcio inclui-se também o valor que se destina à formação do fundo de reserva. Esse fundo tem por objetivo garantir as cartas de crédito em caso de qualquer eventualidade, como
inadimplência, por exemplo. Se não utilizado, ao final do plano, o dinheiro é devolvido aos participantes. Em geral, os custos são as taxas de adesão, que pode ser financiada em três vezes, e a de administração mensal cobrada pela empresa, que é em média 19% do valor do imóvel, mas diluída nas prestações. Para saber quanto ficará a parcela em uma simulação, basta aplicar o percentual sobre o valor da carta de crédito e, então, dividir o total pela quantidade de prestações. Por exemplo, em uma carta cujo valor é de R$ 40 mil no plano de 100 meses, as parcelas ficam em R$ 478. Assim, o cliente paga R$ 78 de taxa por parcela.

Durante o plano, as prestações são corrigidas pelo valor do imóvel. O indicador mais utilizado é o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) mas, para imóveis na planta, as parcelas são reajustas pelo CUB (Custo Unitário Básico da Construção Civil). Em caso de inadimplência por mais de duas parcelas em atraso, o consorciado continua participando dos sorteios na condição de ‘cancelado’. Se for sorteado, recebe só o que pagou até o momento.

O sorteio ocorre segundo as regras do Banco Central, com um globo lotado de bolas numeradas. “Um funcionário faz o sorteio das bolas e vai mostrando-as, em tempo real, pela videoconferência ou, aos presentes, se houver. São sorteados dez números e o contemplado é o último. Os demais ficam de reserva. Também há duas outras modalidades de contemplação: o lance livre, onde é possível fazer propostas financeiras para a retirada do valor; e o lance fixo, pelo qual o cliente só pode ofertar 25% do valor da carta de crédito”, conta Gisele. No caso, em especial do lance livre, quem fizer um lance e não for sorteado, pode direcionar o dinheiro para quitar parte das parcelas, reduzindo o tempo de espera pela carta. O mesmo vale para quem desistir de continuar com o contrato.

A ABNH (Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação) recomenda que o interessado compare primeiro as duas modalidades de crédito. Dependendo do sistema de
amortização, as taxas de juros do financiamento sempre estarão vinculadas ao saldo devedor. Como consequência, ao longo dos anos, o valor das prestações irá diminuir. O
mesmo não acontece com os consórcios, já que a correção monetária segue o mesmo raciocínio de reajuste dos juros do financiamento.

Também é aconselhável checar a idoneidade das administradoras antes de assinar contrato. Elas devem estar autorizadas pelo Banco Central. No site da Abac (www.abac.
org. br) ou pelo telefone (11) 3231-5022, é possível obter informações detalhadas sobre as empresas.