Trocar dívida longa por dinheiro vivo é alternativa para compra da casa própria.

Processo de securitização pode resolver o problema da escassez do crédito no setor

Marcel Gugoni, do R7.Texto: ..
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...O setor de habitação vive um crescimento nunca visto nos últimos 20 anos. Tanto que os bancos já temem que o dinheiro disponível para construir não seja suficiente para atender a procura dos brasileiros. A securitização, apontada como a principal saída para essa possível falta de recursos, consiste em “trocar” uma dívida de longo prazo por dinheiro vivo.

Imagine que você emprestou R$ 5.000 para um parente e ele vai pagar tudo em suaves prestações, durante um ano. Mas o que acontece se após o pagamento da primeira parcela você precisar do dinheiro? Ele não vai ter como devolver a grana que falta e você não terá esse dinheiro sem que um banco cobre juros caso você peça um empréstimo.

É aqui que entra a securitização. Funciona como se uma terceira pessoa entrasse no negócio afim de dar a você os R$ 5.000 agora e assumir o risco de receber aquilo que o tal parente ainda deve. Você não vai mais ter as devoluções aos poucos, mas conseguiu pegar o valor total emprestado para reinvestir em outra coisa. Isso é feito pelos bancos, para que eles tenham mais dinheiro para financiar a população na compra da casa própria.

Os bancos movimentam grandes quantias nestas operações, na casa dos bilhões. Fernando Cruz, diretor de relação com investidores da Brazilian Securities, empresa que atua no ramo de securitização, diz que é uma junção do mercado imobiliário com o financeiro.

- O mercado considera que essa é a nova modalidade de captação para suprir os recursos do financiamento de habitação. Esse é um sistema que vai trazer muito dinheiro para a construção.

Tempo de retorno

Luiz Jurandir Simões de Araújo, professor do Departamento de Contabilidade da FEA-USP (Faculdade de Economia e Administração da Universidade de São Paulo), explica que a securitização resolve o principal problema desse tipo de negócio: o tempo.

- O crédito imobiliário fica emprestado no longo prazo e retorna lentamente. Se fosse um retorno rápido, daria para emprestar para mais pessoas. Enquanto ele está alocado [investido em um empreendimento], não dá para aumentar o volume [no caixa do banco], então não dá para contar com uma parte gigantesca desse recurso.

Quando um banco faz isso com sua poupança, repassa um valor que tem a receber entre 20 e 30 anos para uma securitizadora. Ela avalia o risco e a capacidade de retorno desse dinheiro e lança um papel chamado CRI (Crédito de Recebíveis Imobiliários), que pode ser vendido para investidores como um título de renda fixa, por exemplo.

A Caixa Econômica Federal, que responde por três em cada quatro financiamentos imobiliários do país, diz que até o fim do ano deve colocar 20% de sua poupança de R$ 116 bilhões (dados de julho) nesse negócio.

Para Jorge Hereda, vice-presidente de governo do banco, essa seria mais uma fonte de financiamento além da poupança e do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço). As duas modalidades são fonte de mais de 90% dos recursos aplicados em habitação, atualmente.

Poupança insuficiente

Na opinião de João Crestana, presidente do Secovi-SP (sindicato da habitação), a poupança hoje ainda tem uma sobra para ser aplicada.

- A poupança será suficiente para continuar no ritmo atual durante dois ou três anos.

Dados da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) mostram que o saldo dos depósitos da poupança ficou na casa dos R$ 270 bilhões. Até 2014, esse valor passará dos R$ 520 bilhões, mas ainda será insuficiente para atender a demanda das famílias.

Para o economista Sérgio Vale, da consultoria MB Associados, o problema para captar recursos vai forçar os bancos e outras instituições a buscarem formas alternativas de conseguirem dinheiro para investir em habitação.

- O FGTS e a poupança são a maior fonte que o consumidor tem hoje para fazer crédito imobiliário. Com uma regulamentação maior, o Brasil dará segurança para os bancos e o consumidor apostarem em novas formas.
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