Preços dos imóveis disparam nas capitais.

Especialistas apontam cidades em que preços estão mais caros.
Ganhos tornam mercado imobiliário um investimento atraente.

Ligia Guimarães
Do G1, em São Paulo


A aeroviária Lisa Lima, 34 anos, comprou há dois anos um apartamento na planta no bairro dos Jardins, em São Paulo. Vendeu o imóvel este mês, quando recebeu as chaves, e comemora o bom negócio: ganhou na venda R$ 150 mil a mais sobre o valor da compra, valorização de 73%.

“Eu tinha comprado porque eu morava em frente com o meu filho e queria que a minha mãe morasse nele. Daí quando eu vi que tinha valorizado bastante, resolvi revender. E acabou que com o dinheiro dessa revenda eu já comprei outro, na Barra Funda. Nenhuma outra aplicação me daria um retorno tão bom”, comemora ela, que já pensa em juntar amigos para voltar a investir em imóveis.

No Rio de Janeiro, uma história similar: espanhol radicado no estado há 55 anos, José Moleón comprou em 2008 um apartamento na Rua Senador Dantas, centro da capital fluminense. Reformou o imóvel, morou nele por alguns meses e, há dois, vendeu o apartamento com sobrevalorização de 100%. “O mercado nunca esteve tão interessante como agora”, diz Moleón, com a experiência de quem vive de comprar e vender imóveis há mais de 40 anos.

Relatos semelhantes ao de Lisa e José estão cada vez mais frequentes: a expansão do crédito, o aumento da demanda e subsídios como o programa “Minha Casa, Minha Vida”, do governo federal, estimulam a valorização de imóveis em todo o país. Segundo especialistas e entidades ligadas ao setor de imóveis consultados pelo G1, a aceleração dos valores e os preços mais altos se destacam em algumas regiões: além de São Paulo e Rio, Porto Alegre, Brasília, Recife, Fortaleza e Curitiba estão entre as mais fortes.

“Sempre houve épocas em que o mercado (imobiliário) de uma região estava mais valorizado que outros por algum motivo. O fenômeno dessa vez é que é justamente algo generalizado”, diz a consultora de mercado imobiliário da Fundação Getúlio Vargas, Ana Maria Castelo, que vê o início de um movimento da volta do pequeno investidor ao mercado de imóveis.

Juro, crédito e pressão dos acionistas
A expansão do crédito no Brasil tornou o sonho da casa própria mais acessível para muito mais pessoas, aumentou a procura por imóveis e abriu o apetite das construtoras para novos lançamentos. Segundo números do Banco Central, o volume de crédito concedido nos dois primeiros meses de 2010 somou mais de R$ 181 bilhões, 47% a mais que no mesmo período do ano passado.

“Ocorreu uma série de novas situações favoráveis ao comprador, como a fartura de crédito imobiliário, novas linhas de financiamento de até 30 anos e prestações mais reduzidas, que começam a caber no orçamento de uma quantidade maior de famílias”, diz Luiz Paulo Pompéia, da Embraesp.

Além disso, muitas construtoras estrearam recentemente no mercado de ações, como a Gafisa, a Rossi e a MRV. Com o caixa mais cheio de dinheiro obtido nas ofertas de ações, elas passam a lidar também com a cobrança dos acionistas e do mercado por bons resultados, o que estimula a ousadia para buscar novos mercados e projetos.

“A abertura do capital de um grupo grande de empresas fez com que elas se deslocassem desse eixo sudeste e buscassem outros mercados como o nordeste e o norte. Elas estão com dinheiro e pressionadas para mostrar resultado”, diz a consultora Ana Maria Castelo, da FGV".

Influências regionais
Além dos fatores que favorecem o aquecimento do mercado imobiliário nacional, muitas regiões sobrevalorizadas têm peculiaridades, como o Rio.

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No Rio de Janeiro, o valor para venda de um imóvel de dois quartos em Copacabana subiu 220,45% entre 2000 e 2009, segundo dados do Centro de Pesquisa e Análise da Informação do Sindicato da Habitação do Rio. No mesmo período, o preço do mesmo perfil de imóvel para locação subiu 137,04%.

Em janeiro de 2010, comprar um apartamento de um quarto no mesmo bairro estava 48% mais caro do que no mesmo mês do ano passado.

“No Rio, hoje já se vive uma expectativa bastante favorável em relação à Copa e às Olimpíadas. Toda a infraestrutura que o governo vai fazer para esses eventos de alguma forma já valoriza os empreendimentos existentes na região e os novos”, diz o vice-presidente da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi) Fernando Schneider.

Entre os futuros empreendimentos que impulsionam a valorização de imóveis, ele destaca o anel rodoviário, metrô para a Barra da Tijuca, as melhorias na Linha 2 do metrô, a revitalização da Zona Portuária e os projetos de segurança, como Unidades de Polícia Pacificadora (UPP) implementadas nas comunidades.

“Só de anunciar a construção de um projeto já valoriza (a região)”, diz Schneider.

Bairro caro
Em Brasília, a origem dos picos de valorização imobiliária – que chegam a 50% em cerca de um ano - também tem a influência de um empreendimento: o setor Noroeste, novo bairro que está sendo construído nos limites do Plano Piloto destinado às classes A e B e cuja venda de terrenos é gerenciada pela empresa pública Terracap.

“É um bairro diferenciado, um bairro novo, e o preço das projeções do lote já saiu elevado. Esses lotes são bastante cobiçados e disputados pelas empreendedoras e acaba virando uma espécie de leilão, quem dá mais leva. Então ele já sai com um preço elevado”, diz José Geraldo da Silva, do Sindicato dos Gestores e Técnicos Corretores de Imóveis do Distrito Federal.

“Na minha opinião, vai chegar um ponto em que o mercado é que vai dar uma disciplinada nessa confusão toda, mas não dá para saber quando isso vai ocorrer”, diz.

São Paulo
Na capital paulista, a escassez de terrenos também estimula um clima de “leilão” entre as grandes construtoras e incorporadoras, que disputam os melhores espaços e elevam fortemente o custo de novos lançamentos.

“O grande fator que produz esse acréscimo de valor de imóvel é de termos um zoneamento muito restritivo. Ao adquirir um terreno a sua capacidade de construção é relativamente pequena, o que encarece os empreendimentos”, diz Flávio Prando, vice-presidente de Habitação do Secovi-SP.

No Morumbi, segundo a Fernandez Mera Negócios Imobiliários, o preço do metro quadrado saltou de R$ 2.800 para R$ 3.700 em dois anos. "E é um bairro onde há bastante oferta", diz Sérgio Canton, da Fernandez Mera. Em cinco anos, o preço mais que dobrou no Morumbi e em Campo Belo. Há valorização também em bairros industriais que começam a ser usados para habitação, como a Vila Leopoldina e a Mooca.

“Eu acredito que, do ponto de vista de habitação, estamos chegando muito próximo ao limite de preço, que aumentou nos últimos anos”, explica Luiz Paulo Pompéia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp). "Mas a tendência é de que o mercado se estabilize nesses valores ainda por um tempo maior", diz.