Para a Caixa, Tabela Price não é capitalizador de juros.

Consultor diz que interpretação errônea origina ações na Justiça, inibindo a concessão de crédito e prejudicando dois milhões de famílias.

03/09/10, São Paulo, SP - Cresce a cada dia o número de ações de mutuários que encaminham processos à Justiça, contestando o uso da Tabela Price para corrigir o saldo devedor de financiamentos imobiliários. As contestações têm como base que a Price provoca capitalização (cobrança de juros sobre juros) ao longo da amortização do empréstimo para compra de imóvel, o que é proibido no Brasil (ou era, até a edição da Lei 11.977, que criou o programa habitacional Minha Casa Minha Vida, e traz ressalva).

De acordo com o consultor técnico da área habitacional da Caixa Econômica Federal (Caixa), Teotônio Costa Rezende, o volume de ações na Justiça contra o uso da Price provoca insegurança jurídica às instituições financeiras, inibindo a concessão de financiamento. “Essa insegurança jurídica representa o maior fator de risco para o crédito imobiliário no País, fazendo com que o capital para esse tipo de investimento se torne muito mais caro, eleve os preços dos imóveis e aumente o déficit habitacional no País”.

Rezende afirma que a limitação do uso da Tabela Price nas operações de crédito imobiliário, e a sua substituição pelo Sistema de Amortização Constante (SAC) “fazem com que, aproximadamente, dois milhões de famílias de baixa renda sejam excluídas do sistema de financiamento habitacional no País. Isso porque “o sistema SAC exige que os interessados em obter crédito imobiliário comprovem renda superior àquela exigida para obter financiamento pela Tabela Price”.

“Em função disso, não conseguem ter acesso ao crédito imobiliário ou, quando conseguem, obtêm um valor menor do que teriam pela Tabela Price, e o valor das prestações iniciais é, em média, 28% maior”, garante o autor do estudo.

Na contramão - Em seu estudo, Costa Rezende analisou, entre outros instrumentos, a Tabela Price e o SAC, e concluiu que em nenhum deles há capitalização de juros. Em relação à Tabela Price, o especialista anda na contramão de significativa parcela de respeitados juristas, que se manifestam com freqüência nos vários meios de comunicação, para opinar que a Price gera, sim, capitalização.

O autor da pesquisa entende que há uma interpretação equivocada por parte do Judiciário em relação à Tabela Price, “um dos sistemas de amortização de empréstimos mais utilizados no mundo”.

Rezende afirma que a Price resulta em maior pagamento de juros pelo devedor porque o valor das prestações do financiamento é menor em relação a outros sistemas, “o que tem levado a justiça brasileira a concluir erroneamente que a operação gera a capitalização de juros”.

“O critério de cálculo de juros da Tabela Price é idêntico ao utilizado em outros sistemas de amortização, os quais adotam o modelo de pagamentos mensais de prestações compostas por amortização e juros, a exemplo do SAC”, ressalta Rezende.

O consultor diz que em ambos - Tabela Price e SAC, os empréstimos são calculados pelo modelo simples, em que os juros gerados a cada período não são incorporados ao saldo final para originar novos juros. Em outras palavras, ele diz que a base de cálculo dos juros é sempre o valor principal.

É o próprio Rezende a dizer que, no entanto, a quase totalidade das ações judiciais referentes ao crédito imobiliário no Brasil está relacionada à capitalização de juros e ao uso da Tabela Price. Tais ações têm respaldo no Decreto nº 22.626, de 7 de abril de 1993, que proíbe essa prática no País.

Para os que não têm o hábito de ler com atenção documentos que lhes dizem respeito, o consultor oferece uma informação importante: “a Lei nº 11.977, que criou o Programa Minha Casa, Minha Vida estabeleceu, entre outras medidas, que o crédito imobiliário pode ser capitalizado, desde que mensalmente”.

A pesquisa e a análise dos principais sistemas de amortização, utilizados no Brasil em operações imobiliárias, realizadas pelo consultor da Caixa Econômica Federal, Teotônio Costa Rezende, serão apresentadas pelo autor durante a 10ª Conferência Internacional da Sociedade Latino-Americana de Real Estate (Lares), a realizar de 15 a 17 (setembro) no Centro Britânico, em São Paulo, SP. As inscrições estão abertas e pode ser feitas no site: www.lares.org.br

Fonte R7.